同一栋房子，为什么各家银行评估价不一样
因为每家银行委托的评估公司不同、采用的标准不同、用来比对的实际成交记录也不同。评估价是一份有方法支撑的意见，而不是房子本身固定不变的数字。
这不只是心里不舒服的问题，它直接改变您在过户当天要带多少现金。
最常被混淆的三个价格
| 价格 | 由谁出具 | 用途 |
|---|---|---|
| 官方评估价 | 财政部公产厅 | 在土地厅计算过户的费用与税金，通常低于市价 |
| 成交价 | 买卖双方约定 | 实际易手的金额 |
| 银行评估价 | 银行指定的评估公司 | 确定贷款额度，与过户费用无关 |
很多人拿官方评估价去和银行争论，那完全是两回事；也有很多人把银行评估价当成房子的真实价值，那同样不是。
银行真正在看什么
- 这一带实际卖掉了多少，而不是在要价多少。挂牌500万却卖不掉的房子，分量比不上隔壁半年前以420万完成过户的那一栋。
- 结构与管线，而不是外观。一栋刚粉刷、家具漂亮但屋顶、电路、给排水都还是原装的房子，在银行眼里是长期风险。装修能明显抬高要价，却抬不高多少评估价。
- 地块的形状。面积相同、位置相近的两块地，评估价可能相差很大。面宽较大、接近方形的地块通常高于窄而深的地块，因为可利用的部分更多。
- 好不好脱手。银行估的是万一收回来拍卖能拿回多少、多快能卖掉，而不是这房子住起来舒不舒服。
最后一点解释了其余所有点。银行评估价是"如果您还不上款，银行认为能收回多少"，而不是"这房子值多少"。
评估价低于成交价会怎样
银行按成交价与评估价中较低的那个作为基数放贷，差额就变成您要自己补的现金。
| 评估价与成交价一致 | 评估价偏低 | |
|---|---|---|
| 成交价 | 3,000,000 | 3,000,000 |
| 银行评估价 | 3,000,000 | 2,700,000 |
| 按较低基数九成放贷 | 2,700,000 | 2,430,000 |
| 需要自备的现金 | 300,000 | 570,000 |
评估价少了30万，需要自备的现金增加的是27万而不是30万，因为差额还要乘以贷不到的那一部分比例。这正是交易在过户前最后一周最常谈崩的地方。
评估价偏低时可以怎么做
- 要求查看评估依据，尤其是用作比对的可比案例。如果比对的是不同户型或不同巷子的房子，就有理由申请复核。
- 提交更好的可比案例：同一小区同一户型、价格更高的实际过户记录。带日期与地契编号的记录，比网上的挂牌信息更有分量。
- 换一家银行申请，不同评估公司确实可能给出不同数字，但要预留额外的时间与评估费。
- 拿评估结果去与卖方议价。认真的卖方明白，下一位买家也会碰到差不多的数字。
- 增加首付，前提是这套房确实值得且您有足够流动性。
不该做的是：签买卖合同却不设贷款条件。万一贷款不足，定金可能被没收。应在合同中写明：若金融机构核准额度低于约定金额，买方有权解除合同并取回定金。
申请之前先降低风险
- 保留管线改造的凭证，例如换屋顶、重新布线、更换水管的发票，这些才是银行看重的，与粉刷不同。
- 评估人员上门当天清理现场并让每个房间都能进入。进不去的房间通常会被作不利解读。
- 权属文件齐全且与实际状况一致。与报建图纸不符的加建，可能把数字压下来。
- 二手房在谈价之前，先弄清该片区的实际过户价，而不只是挂牌价。
如何自行查询官方评估价与地块资料，请见付定金前如何核查土地；申请前的准备请见申请房贷前要准备什么。
常见问题
为什么两家银行对同一栋房子估价不同
因为委托的评估公司、采用的标准与用于比对的实际成交案例都不同。评估价是有方法支撑的意见，而非固定数字。
官方评估价与银行评估价有何不同
官方评估价用于在土地厅计算过户费用与税金，通常低于市价；银行评估价用于确定贷款额度，与过户费用无关。
装修会提高银行评估价吗
提高有限。银行看重结构、屋顶、电路与给排水，胜过外观。重新粉刷但管线仍是原装的房子，仍被视为长期风险。
面积相同的两块地为什么估价不同
因为形状不同。面宽较大、接近方形的地块通常高于同面积但窄而深的地块，因为可利用部分更多。
评估价低于成交价会发生什么
银行按较低的基数放贷，差额变成买方要自己补的现金，这也是交易临近过户时最常告吹的原因。
可以申请复核吗
可以。索取所用的可比案例，并提交更接近的实际过户记录，带日期与地契编号的比挂牌信息更有分量。
多申请几家银行有用吗
有用，不同评估公司可能给出不同数字，但要预留额外时间与评估费。
买卖合同里该写什么条款
写明若金融机构核准额度低于约定金额，买方有权解除合同并取回定金，以免因贷款不足而损失定金。
总结
- 各家银行使用不同的评估公司、标准与可比案例，评估价不同属于正常。
- 官方评估价用于过户费用，银行评估价用于贷款额度，两者是不同的东西。
- 银行依据的是该片区实际成交的价格，而不是挂牌要价。
- 结构、屋顶与管线的分量，远高于粉刷与家具。
- 同面积下，面宽大、接近方形的地块通常高于窄而深的地块。
- 放贷按成交价与评估价中较低者计算，差额就成为您必须自备的现金。
- 在买卖合同中加入贷款条件，以免评估偏低时损失定金。