真正的区别不是委托了几家，而是谁愿意为您的房子投入
非独家委托，是同时把房子交给好几家中介，谁带来买家谁拿佣金；独家委托，则是在一段时间内把权利交给一家。
多数人以为委托的家数越多卖得越快，因为找的人更多。这听上去很合理，直到您从中介的角度看这件事。
一个知道还有十家在卖同一套房的中介，不会花钱请专业摄影，不会买广告，也不会用整整一天带人看房。因为只要别人先成交，他投入的一切就全部打水漂。
他会做的是把您的资料抄到免费的房源网站上，然后等。这恰好与他承担的风险相称，也正是为什么"委托十家"的房子，得到的总投入往往少于"只委托一家"的房子。
说明非独家正在压低您房价的迹象
在房源网站上搜一下自家的地址或小区名，看看能搜出多少条。
常见的结果是：同一套房出现八到二十条，标着三到五个不同的价格，配着不同的照片，面积对不上，有的甚至写错了卫生间的数量。
一个准备花好几百万的买家看到这些，会得出两个结论：一，这套房的信息不可信；二，业主有压力、房子卖不掉。
第二个结论，正是让他把还价起点压得比本该更低的原因。这才是"到处挂、完全不管"的真实代价。
还有一层看不见的影响：一个中介手上有一位真正认真的买家时，他有充分理由先带对方去看自己独家的房源，因为在那里佣金是确定的。
什么时候非独家才是更好的选择
独家并不总是更好，有些情况下非独家明显更合适。
市场本来就想要的房子，比如价格低于市场的轨道交通旁公寓。它不需要谁为它投入什么，它只需要在最短时间里被最多人看到。
会自己卖、也有时间的业主：能自己拍照、自己回消息、自己带看，并且清楚自家房子的市场价。对这样的人来说，中介是补充渠道，不是主力。
还不知道哪家中介靠谱：先放开三个月，看谁真在干活，再把独家给已经证明过自己的那一家，这是一种可行的筛选方式。
反过来说，最需要独家的恰恰是难卖的房子：高价住宅、空地、仓库，或者位置需要向买家解释清楚的房子。这类房子靠的是努力，而不是等待。
要给独家，就得换回白纸黑字的东西
独家是您把一样有价值的东西交给中介，所以他要做什么必须写进合同，而不是签约那天口头说说。
值得写进去的，是一份您能核实的工作清单。比如：由房产摄影师拍摄；在指定的几个平台上架；制作户型图或视频；每月投放多少预算的付费广告；以及每两周提交一份书面进展报告，写明咨询多少组、带看多少次、看过的人怎么说。
看房者的反馈是这份清单里最有价值的一项。因为如果十个人说的是同一件事，您就知道该改什么，或者价格差了多少。而这类信息，非独家委托是永远拿不到的。
另外必须有一条：如果清单没有兑现，您可以提前解约。没有退出条款的独家，等于把自己锁在一个什么也不做的人身上。
合同里要放慢速度读的六条
期限。普通房源三个月是合理的起点，真正难卖的六个月。最要留意的是"到期未通知即自动续约"这句话，请要求删掉，或改成必须书面确认才续。
佣金比例。市场上最常提到的数字是买卖约百分之三，但这不是法律规定的费率，可以谈。必须写清楚的是：按实际成交价还是挂牌价计算、是否含增值税、预扣税由谁承担。
自售权。如果您手上已经有在谈的人，比如邻居或曾经问过的亲戚，请在签约当天就把这些人的名字写进附件，并注明卖给名单上的人不付佣金。事后没有名单再来争论，是最难收场的一种纠纷。
合同结束后的约束条款。它规定：如果在委托期内由中介介绍的买家，在合同结束后的若干个月内成交，佣金仍然要付。这一条原则上是公平的，但必须有边界：只适用于合同结束时以书面形式交给您的那份名单，而且期限不能太长。
议价与收款的权限。中介不应有代您议定价格或代收定金的权限，除非您逐次书面授权；定金应当直接进入您本人的账户。
是否同时向买方收费。请写明：中介若同时向对方收取报酬，必须事先告知您。因为两头拿钱的人，动机与只为您一方工作的人不同。
绝对不能交出去的东西
不要把地契正本交给任何人保管，无论是认识多年的中介，还是以"过户时方便"为理由。
中介真正需要的是复印件；而给复印件时，请在纸面上写明用途、给哪一家、日期是多少，这样它就无法被挪作他用。
另一样不该给的是开放式授权，比如没写明具体行为、细节留空的授权委托书。事先在空白文件上签字，是任何便利都不值得的风险。
还有，不要在没有出入约定的情况下交出钥匙。如果房子还住着人或还放着东西，就要约定提前几小时通知，以及是否需要您或您的人在场。
十五分钟测出一位中介的成色
在把三个月独家交给谁之前，问这四个问题，然后听答案。
您认为这套房实际能卖多少，依据是什么？好的答案会引用周边真正成交过的房子，而不是还没卖掉的挂牌价。那个为了拿到委托而报价比谁都高的人，就是第二个月来劝您降价的人。
拍照之前该先处理哪三件事？真干活的人走一圈就能立刻说出来：围墙该重新刷、哪个房间该清空、挡住门面的那棵树该修剪。而说"房子已经很漂亮了，不用动"的人，是还没看。
给我看看您为这一带其他房子做的房源页。他给别人做出来的照片和文案质量，就是您将会得到的质量。
如果三个月没卖掉，下一步是什么？好的答案是一套方案：满四周按咨询量复盘价格、换一套照片、换目标客群。而"市场还不好"不是方案。
和任何人谈之前，心里先要有自己的数字。定价方法见房子该怎么定价才卖得掉；如果还在犹豫自售还是找中介，比较见直接和业主交易还是通过中介。
常见问题
委托多家真的卖得更快吗
未必。知道有竞争对手的中介不会花钱拍照、投广告，也不会花时间带看，结果总投入往往少于一家负责到底的中介。
独家该给多久
普通房源三个月是合理起点，难卖的六个月。要删掉的是自动续约那一句。
独家期内我自己找到买家，还要付佣金吗
取决于合同措辞。请在签约当天把已经在谈的买家写进附件，并注明卖给名单上的人不付佣金。
佣金多少算正常
市场上最常提到的是买卖约百分之三，但这不是法定费率，可以谈。要写清楚按实际成交价计算，以及税怎么处理。
为什么不能交出地契正本
因为中介用复印件就能工作，而把权属正本交给别人保管，是任何便利都不值得的风险。请在复印件上注明给哪一家、什么日期、什么用途。
合同结束后的约束条款是什么
是指委托期内由中介介绍的买家，在合同结束后一段时间内成交仍需付佣金。要把它绑定在合同结束时书面交付的那份名单上。
总结
- 真正的区别是谁愿意为您的房子投入，而不是有几家中介在挂。
- 同一套房出现十条、五个价格，会让买家判断业主卖不掉，从而压低还价起点。
- 非独家适合市场本来就想要的房子，独家适合需要下功夫的房子。
- 要给独家，就换回一份可核实的工作清单，并保留不兑现即解约的权利。
- 删掉自动续约条款，并把已在谈的买家写进附件。
- 绝不交出地契正本，绝不在空白授权书上签字。