房子挂多少钱才卖得掉
按同区域同类房子过去半年实际成交的价格来定，不是按别人的挂牌价，不是按您投进去的钱，也不是按官方评估价。
挂牌价与成交价之间的落差，正是让整个市场定价失准的原因：您在网站上看到的是卖家的期望，不是结果。挂高了的房源会在系统里躺一年，而那个数字又被下一个卖家拿去当参照，错的价格就这样一手手传下去。
人们用来定价的三个数字，每一个都不对
第一个是买入价加上所有投入。市场对这个数字毫无兴趣。买家拿您的房子和他同一周看过的其他房子比，不会拿它和您的发票比。花一百万做的改造不等于房价涨一百万，有些项目加的比花的少，有些加的是零。
第二个是官方评估价。那是土地局计算规费和税的基数，不是市场价。它通常低于实际成交价，也完全不反映房况、装修，或者您这块地在小区里的位置好坏，而这些恰恰是买家在意的。
第三个最危险，因为它看起来最合理：隔壁挂的价格。多数人打开网站，看到同款房子挂 650 万，就断定自己这套差不多值这个数，从没点开看过那条房源是什么时候发的。如果它已经挂了八个月还没卖掉，它告诉您的是这个价太高，而不是这就是市场价。
去哪里找真实成交价
泰国的成交价不像有些国家那样公开，因此要从几个方向拼出来。有四条路管用，而且应该四条都用，不要只挑一条。
- 找至少三家真正在那一带做的中介问。不要只要一个数字，要问他拿哪几套来比、什么时候成交的、和您这套差在哪。答不上来的就是在猜；而三家里报得最高的那个数字，通常是为了拿到委托而报的，不是为了把房子卖掉。
- 盯那些消失的房源。同一小区里挂过、某天突然不见了的房子，多半是成交了。如果您记得它消失前最后的价格，那比任何还挂在上面的房源都更接近真实。
- 问管理处或邻居。在小区和公寓里，知道哪套刚换过手的是管理处，而住了很久的邻居通常知道那套卖了多少。
- 看银行的评估价，如果有的话。如果您办过转贷，或者有买家的银行来评估过，这个数字非常重要，因为那是金融机构愿意放款的依据，也就是多数买家真正能出到的天花板。
最后这条的分量比多数人以为的重，因为绝大部分买家要贷款。您挂 700 万而银行只评 620 万，买家就得再拿出 80 万现金补差额，多数人拿不出来。于是这笔交易死在银行环节，而不是死在议价环节。各家银行为什么对同一套房给出不同数字，见为什么银行对同一套房估价不同。
从可比案例往上下调整
手上有了三到五套可比房源之后，别简单地把价格平均一下。要按每一项差异逐条上下调整。这正是估价师的做法，您在一张纸上就能做完。
| 差异项 | 方向 | 要留意 |
|---|---|---|
| 土地面积与使用面积 | 大的往上，小的往下 | 土地和房屋的变动速率不同。土地按面积增值，房屋随年份折旧，不要揉成一个数字 |
| 房龄与状况 | 更新或保养更好的往上 | 看得见的状况在买家心里分量很重。同龄的两套，一套刚粉刷、一套疏于打理，差距比数字显示的更大 |
| 在小区里的位置 | 靠花园或在安静尽端的往上；临大路或朝西的往下 | 同一小区内不同地块的差价可能到六位数，而本地买家比您更清楚 |
| 加建与装修 | 能加一些，但不到您花的数 | 新做的厨房和卫生间回报最高。按个人口味做的东西，比如浓烈的配色或造型特殊的固定家具，可能是负分，因为买家会把拆除成本算进去 |
| 可比案例距今多久 | 按市场变动调整 | 2569 年过户量上升但金额涨得更少，意味着市场向更低价格带下移。直接套用去年的价格通常会偏高。见市场到底恢复了没有 |
先减掉卖房成本，那个数字才可信
挂牌价不是进口袋的钱。不少卖家把净得算错，然后拿一笔并不存在的钱去定下一套房。先把下面这些减掉。
- 剩余贷款。还在还的话，过户当天要结清。向银行要当前数字，别用上个月账单上的。
- 土地局过户费。通常是评估价的 2%，一般与买方各半。目前有优惠：不超过 700 万泰铢的住宅按条件降至 0.01%，有效期到 2570 年 6 月 30 日。
- 特种商业税或印花税。持有不满五年且不适用豁免的，须缴特种商业税，含地方税合计 3.3%，按售价与评估价孰高计算。不缴特种商业税的则改缴印花税。细节与豁免见卖房满五年与不满五年，税差在哪。
- 预扣所得税。按评估价、持有年数和累进税率计算，而不是按您实际赚了多少。很多人在柜台前才吓一跳，因为从没算过。
- 中介佣金。如果用中介，通常在 3% 左右。事先说清是否含增值税、什么时候付。
- 售前维修与整理。预留一笔预算，因为有明显缺陷的房子被砍的价，永远超过修好它要花的钱。
全部减完剩下的数字，才是您可以拿来做计划的钱。如果它不够支撑原来的计划，要改的是计划，不是挂牌价，因为把价格定在市场之上并不会让您拿到更多。
为什么先挂高再降价反而拿得更少
这是最多人用、效果最差的策略，原因不在经济学理论，而在房源网站的机制和买家的行为方式。
新发布的房源会被推到前面，并推送给在那一带设了提醒的人，因此关注度明显集中在头两三周。此刻正在找房的人是准备最充分的一批，因为他们已经看过十几套，对市场比您还熟。
如果您在那个窗口里定价高于市场，最有准备的那批人会直接划过去不点进来。等到第三个月降价，他们已经买了别家；而新进来的人看到的是一条挂了很久、还带着降价记录的房源，那读起来就是卖家扛不住了。随之而来的报价，会比本来该有的更低。
换句话说，价格定过头不会让房子卖得慢，而是会让它在几个月之后卖得更便宜。
怎么判断价格错了，以及什么时候动手
别等半年才下结论。只要会看，市场在头几周就给信号了。
| 发生了什么 | 说明什么 | 该怎么做 |
|---|---|---|
| 两周了，连一个约看的都没有 | 价格高到没人愿意点进来，或者照片太差 | 先换照片。再过两周还是没人，就做一次有分量的降价，不是象征性地降一点 |
| 陆续有人来看，但没有报价 | 价格足以把人吸引进门，但现场看到的撑不起这个价 | 问题出在房况或照片没拍到的地方。直接问看过的人是什么让他们退却，然后去改那一点 |
| 有报价但都远低于挂牌，而且说法一致 | 市场正在把真实价格告诉您 | 三个报价扎堆在一起，那就是市场价，不是压价 |
| 买家的银行评估低于成交价 | 约定的价格高于金融机构认可的水平 | 协商分摊差额，或者把价格调到银行能接受的位置，因为下一个贷款买家会撞上同一堵墙 |
一条规则：要降就降一次，幅度要足以把房子挪进另一个价格带，让另一批人搜得到。反复小幅降价不会让任何新的人看到您的房子，只会把降价记录拉得越来越长。
降价之前先试这些更便宜的办法
- 重新拍照。单位投入回报最高的一件事。所有灯打开，台面清空，在上午稍晚或下午光线进屋时拍，每个房间都拍，包括卫生间。没有卫生间照片的房源，会让人觉得有东西被藏起来了。
- 把东西清出去。东西少的房间永远显得更大，而买家想看到的是他要搬进来的房子，不是您正在住的房子。
- 修好看得见的小毛病。滴水的龙头、坏掉的开关、发黑的填缝、关不严的门。加起来不过几千泰铢，但它们会让买家认为，看不见的地方也是这样对待的。
- 处理气味。没人会提，但影响极大。有霉味或宠物味的房子会被这样记住。每次带看前先开窗通风。
- 把房源信息写全。土地面积、使用面积、房间数、朝向、建成年份、物业费。信息齐全的房源吸引来的是认真的咨询，也把浪费双方时间的人挡在外面。
还有两个直接影响价格、应当和定价一起决定的问题：是带租约出售还是等空置后再卖，这会同时改变价格和买家群体，见带租约出售与空置出售；以及上市前如何整理房子和文件，见专业地把房子卖掉。
想看同区域同类房子的挂牌价，可看出售的独栋住宅、出售的联排住宅，或按府别查看曼谷与暖武里府。若希望由我们来做可比研究并代为出售，见住宅代售服务。
常见问题
要不要预留还价空间
可以留一点，前提是仍落在人们搜索的价格带内。留得太多以致掉出那个区间，等于一开始就没人看得到房源，也就没人来还价。
能按官方评估价定价吗
不能。那是土地局计算规费和税的基数，通常低于实际成交价，也不反映买家在意的房况与位置。
加建花了一百万，能加价一百万吗
通常不能。新做的厨房和卫生间回报最高；按个人口味做的部分可能是负分，因为买家会把拆除成本算进去。
挂了两个月没人联系，怎么办
先查两件事：照片和价格。连约看都没有，说明问题出在房源页面而不是房子本身。先换照片，仍然没动静就做一次有分量的降价。
一点一点降价好不好
不好。小幅反复降价不会让任何新的搜索者看到房子，只会积累出一段读起来像扛不住的降价记录。要降就一次降到下一个价格带。
买家的银行评估低于我们谈好的价，怎么办
协商分摊差额，或调到银行能支持的价格，因为下一个用贷款的买家会遇到同样的问题。
该找中介还是自己卖
取决于您的时间和对流程的熟悉程度。中介真正能给的，是附近实际成交价的信息，以及在带看之前把不合格的看房者筛掉。
价格以后还能改吗
能，但开盘价的分量最重，因为头两三周是房源关注度最高的时候。那时定错，代价是失去最有准备的一批买家。
总结
- 按附近实际成交价定价，不是按别人的挂牌价。
- 买入价、官方评估价和邻居的挂牌价，三者都回答不了这个问题。
- 取三到五套可比案例，逐项调整，而不是取平均。
- 银行评估价是真正的天花板，因为多数买家要贷款。
- 先减掉贷款余额、过户费、税和佣金，剩下的数字才可信。
- 先挂高再降价反而拿得更少，因为它把头两周最有准备的买家浪费掉了。
- 两周无人约看是房源页面的问题，先换照片再谈降价。
- 要降就降一次，幅度足以进入下一个价格带。