自己卖房不等于省下佣金，而是把中介的活儿全接了过来
决定自己卖房的人，多半只想着一件事：省下那笔佣金。金额确实不小，理由也完全成立。
接下来要想清楚的是：佣金买的并不是"带人看房"这件事，而是看房之前和之后的一整套工作。
把这些活儿做好，自己卖确实能多拿到钱；做不好，房子会在市场上挂更久，最后成交价低于应有水平，而低出的部分往往超过省下的佣金。
本文不是劝您别自己卖，而是告诉您自己卖到底要做哪些事。
中介做的事，现在得由您来做
一共六件，而多数自售房主只把其中两三件做好，剩下的就放着了。
- 按真实成交价定价，而不是照着别人的挂牌价定。
- 把房子拍得对，因为所有人都是先看照片再看房。
- 写出回答买家筛选条件的房源信息。
- 筛选来询的人，别把时间花在并不打算买的人身上。
- 把交易一路护过买家的贷款环节，那是最容易谈崩的地方。
- 备齐文件，一直办到土地厅完成过户。
第一件另有专文。怎样找到真正卖得掉的价格，见怎样给房子定一个卖得掉的价，这应当在做别的事之前先读。
因为定价一开始就错的房子，照片再好也救不回来。
照片决定有没有人来联系您
买家会刷过上百条房源，几秒之内就决定要不要点进去，而那一刻他唯一依据的，就是第一张照片。
好消息是如今的手机已经够用。问题几乎都不在相机，而在下面三件事。
东西太多。堆着杂物的房间，在照片里会立刻显小。请把厨房台面、桌面和地板上的东西全部收走，包括全家福、收藏品和浴室架上的一切。
目的不是让房子看起来没人住，而是让买家能把自己代入进去；而当他满眼都是您的生活时，这件事就做不到。
光线的时间不对。请在每个房间光线最好的时候拍它，而各个房间并不是同一个钟点。朝东的房间早上拍，朝西的房间下午晚些时候拍。
拉开所有窗帘、打开所有灯，并关掉闪光灯，因为手机闪光会让房间发平、影子生硬。
说明不了什么的角度。请站在房间一角，朝对角拍，让空间的进深显出来；而不是站在屋子中间去拍一面墙。
手机举到胸口高度而不是眼睛高度，这个角度会让地面显得更宽，而不会造成变形。
最少应有的一组：外立面、客厅、厨房、每一间卧室、每一间卫生间、洗衣区、停车位，以及客厅窗外的景观。
不要只拍好看的角落。只有五张照片的房源会让人觉得您在藏什么，而真来看的人反而会更失望。
写买家用来筛选的东西，而不是您所偏爱的东西
大多数房源描述是从卖方视角写的，讲这套房子好在哪。
买家不是这样读的。他是在找一个把这套房子淘汰掉的理由，因为后面还有二十套要看。
所以请把他用来淘汰的项目，放在最前面回答清楚。
- 价格。不写价格的房源，几乎都会被直接划过。
- 足够具体的位置，至少到巷子或小区，而不只是区名。
- 使用面积与土地面积，写成数字。
- 卧室数、卫生间数与层数。
- 可停几辆车，这是被问得最多、房源里却最常缺的一项。
- 房龄与最近一次翻新的年份。
- 房屋朝向，很多泰国买家用它来筛。
- 是否仍在抵押，以及何时可以过户。
另一件值得直说的，是那些本来就看得见的缺点，比如临大路，或者卫生间还是老式的。
因为能接受的人照样会联系您，不能接受的人就不会来，这为双方都省下一个下午。
而当您自己先说出缺点，您说的其他一切也就更可信了。
来询的人分三种，约看之前先筛
如果房源写得好，您会收到很多消息，而其中大部分不是买家。
第一种是来自荐帮您卖的中介，第一周最多。接不接都行，但请事先想好愿意接受哪种合作方式，因为开放式与独家委托的差别很大。两者的比较见独家委托与开放委托的差别。
第二种是随便看看的人，今年并不打算搬，但想进来瞧瞧。这本身没什么不对，只是您得在他进门之前知道他属于哪一种。
第三种是真正的买家，而他们比您以为的少得多。
既有效又不失礼的分辨办法，是约时间之前在聊天里问三个问题。
- 大概打算什么时候搬？
- 付现还是贷款？若是贷款，去银行做过初步评估了吗？
- 目前还在看哪些区域？
这三个答案几乎说明了一切。从没跟银行谈过、也说不清何时搬家的人，离成交还很远。
这不等于要拒绝对方，只是先别为他请一天假去开门。
让陌生人进门时的安全
自售房主很少想到这一层，因为有中介时，屋里总还有第三个人。
下面这些请每次都做，不必觉得别扭。
不要一个人在家。把看房安排在家里至少有两个人的时段，或者请邻居过来坐着。
只在白天，不要天黑以后。既更安全，房子看起来也更好。
要到真实姓名和电话，并在约定日之前打回去确认。
收好贵重物品：首饰、证件、药品，以及一切容易顺手拿走的东西，每次开门之前都收。
跟在后面，不要走在前面。让来客先进房间，您站在门口附近，别把自己困在房间的里侧角落。
告诉别人。每次都把对方姓名和时间发给家人。
自售交易最常崩在买家的贷款上
价格谈妥、定金也收了，六周之后买家告诉您银行没批。
您的房子白白下架了六周，而当初有意向的其他买家已经买了别处。
这正是好中介会替您挡掉的事，现在得由您来做。
第一件事是在收定金之前问清融资状况，而不是收完再问。拿到银行初步意向的买家，和从没问过银行的买家，完全是两个层级。
第二件事是知道有两套不同的估价，人们经常搞混。
财政部的评估价用于计算土地厅的费用和税款；而买家的银行会另派估价师，来决定放贷金额。
如果银行估出的价低于成交价，买家能贷的就少了，差额得用现金补上，很多交易就死在这里。
第三件事是把融资条件明确写进合同：买家必须在哪一天前拿到银行答复、拿不到会怎样，以及定金在何种情形下退或不退。
这些条款见买卖合同该看哪几处，那篇从买卖双方两个角度都写了。
另外请约定买家最多可向几家银行申请、以及最迟哪天出结果，因为有些买家是一家一家轮着申请的，一拖就是几个月。
如果买家是自雇或自由职业者，请多留时间，因为证明收入需要更多材料、也更耗时。原因见自由职业者与小生意人的房贷。
要提前备好、而不是当天才找的文件
过户当天要用的东西，从您决定卖的那天起就该备齐。
- 地契正本或公寓产权证。若仍在抵押，请提前与银行约好当天赎回的安排。
- 产权证上每一位卖方的身份证与户口本正本。
- 结婚证与配偶同意书（属于夫妻共同财产时），已离婚的则需离婚证。
- 更名证明，若产权证上的姓名与现用证件不一致。
- 委托书，任何一位卖方不能到场的，请用土地厅的表格提前填妥。
如果卖的是公寓，还有一份缺不得的文件：管理法人出具的无欠费证明，办理产权过户登记时必须提供。
依《公寓法》第 29 条，管理人须在收到申请、且共有人已结清共同费用之后的十五日内出具该证明。
而管理人若不予办理，法律规定可处不超过五万泰铢的罚款，并在其未改正期间按每日不超过五百泰铢加罚。
知道这一条很有用，因为有些管理处会说"再等等"，而那可能迫使您与买家、银行约好的过户日整体推迟。
最后是收款：不要接受大额现金。请买家开具以您为收款人的银行本票，并在签署过户文件之前先核验。
若房子仍有抵押，您的银行当天会一同到场受偿并办理涂销。请至少提前一两周协调他们需要哪些材料、哪些日期能到。
至于当天的费用与税由谁承担，请在签合同时就白纸黑字写清楚，而不是到柜台前才争，因为金额不小，也是当天最容易吵起来的事。
什么情况下还是该找中介
自己卖适合这样的房子：市场面广、价格落在买家多的区间、地段大家都熟悉，而且您确实有时间回消息、带看房。
而以下情形，中介通常更划算：
- 房子价格高或类型特殊，买家很少，需要主动去找，而不是等人上门。
- 您人在外府或国外，无法亲自带看。
- 必须在某个期限前卖掉，例如要用这笔钱去买下一套。
- 自己挂了两个月几乎无人问津，而价格本应该带来一些询问。
不少人采用的折中办法是：先自己挂两到四周，看看真正的意向有多少，再做决定。这样是用实际信息做判断，而不是靠猜。
常见问题
自己卖房能省多少
省下的是佣金，金额可观；但要与最终成交价和所花时间一起衡量，因为挂久了的房子通常卖不到应有的价钱。
自己拍房子能拍好吗
能，手机就够。把东西全部收走，在每个房间光线最好的时段拍，关掉闪光灯，从一角朝对角拍，手机举到胸口高度。
房源里要不要写缺点
本来就看得见的缺点应当写。它能提前筛掉接受不了的人，也让您说的其他内容更可信。
怎么分辨来的人是不是真买家
约看之前在聊天里问三件事：打算何时搬、付现还是贷款且是否问过银行、目前在看哪些区域。
为什么交易常在贷款阶段告吹
因为银行会自行估价来决定放贷额度。估价低于成交价时，买家须自行补足差额。请把条件与截止日期写进合同。
卖公寓要多准备什么文件
管理法人出具的无欠费证明。依《公寓法》第 29 条，共同费用结清后，管理人须在收到申请起十五日内出具。
过户当天该怎么收钱
请买家开具以您为收款人的银行本票，签署过户文件之前先核验，不要接受大额现金。
总结
- 省下的佣金，对应的是六件必须由您完整做好的工作。
- 先把价格定对，因为好照片救不了定错价的房子。
- 第一张照片是决定有没有人点进来的唯一因素。
- 回答买家用来筛选的项目，并自己说出显而易见的缺点。
- 用三个问题筛选来询者，而且绝不要一个人开门带看。
- 收定金之前先问融资状况，并把条件与截止日期写进合同。
- 提前备齐文件；卖公寓的话，尽早申请管理法人的无欠费证明。