สัญญาฝากขาย ผูกขาดกับไม่ผูกขาด ต่างกันตรงไหน และข้อไหนต้องอ่านช้าลง

ความต่างจริงไม่ใช่จำนวนนายหน้า แต่คือใครยอมลงทุนให้บ้านคุณ

สัญญาฝากขายแบบไม่ผูกขาดคือการฝากไว้กับหลายเจ้าพร้อมกัน ใครพาคนซื้อมาได้ก่อนก็ได้ค่าคอมมิชชั่นไป ส่วนแบบผูกขาดคือให้สิทธิ์เจ้าเดียวในช่วงเวลาหนึ่ง

คนส่วนใหญ่คิดว่าฝากหลายเจ้าย่อมขายเร็วกว่า เพราะมีคนช่วยหาเยอะกว่า ซึ่งฟังดูสมเหตุสมผลจนกระทั่งคุณมองจากฝั่งนายหน้า

นายหน้าที่รู้ว่าอีกสิบเจ้ากำลังขายบ้านหลังเดียวกันอยู่ จะไม่จ่ายค่าถ่ายภาพมืออาชีพ ไม่ซื้อโฆษณา และไม่ใช้เวลาทั้งวันพาคนมาดู เพราะถ้าคนอื่นปิดได้ก่อน เงินที่เขาลงไปหายทั้งหมด

สิ่งที่เขาทำแทนคือเอาข้อมูลของคุณไปลงประกาศฟรีแล้วรอ ซึ่งเป็นการลงทุนที่พอดีกับความเสี่ยงที่เขาแบก และเป็นเหตุผลที่บ้านซึ่งฝากไว้สิบเจ้ามักได้รับความพยายามรวมกันน้อยกว่าบ้านที่ฝากไว้เจ้าเดียว

อาการที่บอกว่าการฝากหลายเจ้ากำลังทำร้ายราคา

ลองค้นชื่อโครงการหรือที่อยู่ของบ้านตัวเองในเว็บประกาศดู แล้วดูว่าเจอกี่รายการ

สิ่งที่มักเจอคือบ้านหลังเดียวปรากฏอยู่แปดถึงยี่สิบรายการ ราคาไม่ตรงกันสามถึงห้าราคา รูปคนละชุด ขนาดพื้นที่ไม่ตรงกัน และบางรายการยังเขียนจำนวนห้องน้ำผิด

คนซื้อที่กำลังจะจ่ายเงินหลายล้านเห็นแบบนี้แล้วสรุปสองอย่าง หนึ่งคือข้อมูลของบ้านหลังนี้เชื่อไม่ได้ สองคือเจ้าของกำลังร้อนเงินและขายไม่ออก

ข้อสรุปที่สองคือสิ่งที่ทำให้เขาเริ่มต่อรองจากราคาที่ต่ำกว่าที่ควรจะเป็น และนี่คือต้นทุนที่แท้จริงของการฝากหลายเจ้าโดยไม่ควบคุมอะไรเลย

อีกอาการที่มองไม่เห็นคือ นายหน้าที่เจอคนซื้อจริงจังคนหนึ่ง มีเหตุผลที่จะพาเขาไปดูบ้านที่ตัวเองถือสิทธิ์ผูกขาดก่อน เพราะที่นั่นค่าคอมมิชชั่นแน่นอนกว่า

แล้วเมื่อไหร่ที่ไม่ผูกขาดดีกว่า

ไม่ใช่ว่าผูกขาดดีกว่าเสมอ มีสถานการณ์ที่การฝากแบบเปิดเหมาะกว่าชัดเจน

ทรัพย์ที่ตลาดต้องการมากอยู่แล้ว เช่นคอนโดติดรถไฟฟ้าในราคาที่ต่ำกว่าตลาด ทรัพย์แบบนี้ไม่ต้องการให้ใครมาลงทุนอะไรเพิ่ม มันต้องการแค่ให้คนเห็นเยอะที่สุดเร็วที่สุด

เจ้าของที่ขายเองเป็นและมีเวลา คือคนที่ถ่ายรูปเองได้ ตอบแชตเองได้ พาดูเองได้ และรู้ราคาตลาดของตัวเอง คนกลุ่มนี้ใช้นายหน้าเป็นช่องทางเสริม ไม่ใช่คนขับเคลื่อนหลัก

ยังไม่รู้จักนายหน้าเจ้าไหนดีพอ การเปิดกว้างสามเดือนแรกเพื่อดูว่าใครทำงานจริงเป็นวิธีคัดที่ใช้ได้ แล้วค่อยให้สิทธิ์ผูกขาดกับคนที่พิสูจน์ตัวเองแล้ว

ในทางกลับกัน ทรัพย์ที่ขายยากคือทรัพย์ที่ต้องการการผูกขาดมากที่สุด เช่นบ้านราคาสูง ที่ดินเปล่า โกดัง หรือบ้านในทำเลที่คนซื้อต้องถูกอธิบายให้เข้าใจก่อน เพราะทรัพย์แบบนี้ขายได้ด้วยความพยายาม ไม่ใช่ด้วยการรอ

ถ้าจะให้ผูกขาด ต้องแลกกลับมาเป็นตัวหนังสือ

การผูกขาดคือการที่คุณให้สิ่งที่มีค่ากับนายหน้า ดังนั้นสิ่งที่เขาจะทำต้องถูกเขียนไว้ ไม่ใช่พูดในวันเซ็น

ประโยคที่ควรมีในสัญญาคือรายการงานที่ตรวจสอบได้จริง ตัวอย่างเช่น ถ่ายภาพโดยช่างภาพอสังหาริมทรัพย์ ลงประกาศบนเว็บที่ระบุชื่อไว้ จัดทำแปลนหรือวิดีโอ ลงโฆษณาแบบเสียเงินเป็นงบเท่าไหร่ต่อเดือน และรายงานความคืบหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรทุกสองสัปดาห์ว่ามีคนดูกี่ราย พาชมกี่ครั้ง และคนดูให้ความเห็นว่าอย่างไร

รายงานความเห็นของคนที่มาดูคือสิ่งที่มีค่าที่สุดในรายการนี้ เพราะถ้าคนสิบคนมาดูแล้วบอกเรื่องเดียวกัน คุณจะรู้ว่าต้องแก้อะไรหรือควรปรับราคาเท่าไหร่ ซึ่งเป็นข้อมูลที่คุณไม่มีทางได้เลยจากการฝากหลายเจ้า

และต้องมีข้อกำหนดว่าถ้าเขาไม่ทำตามรายการนี้ คุณบอกเลิกก่อนกำหนดได้ เพราะการผูกขาดที่ไม่มีเงื่อนไขเลิกคือการล็อกตัวเองไว้กับคนที่ไม่ทำอะไร

หกข้อในสัญญาที่ต้องอ่านให้ช้าลง

ระยะเวลา สามเดือนเป็นจุดเริ่มที่สมเหตุสมผลสำหรับทรัพย์ทั่วไป หกเดือนสำหรับทรัพย์ที่ขายยากจริง และสิ่งที่ต้องระวังที่สุดคือข้อความว่าสัญญาต่ออายุอัตโนมัติหากไม่บอกเลิก ให้ขอตัดออกหรือเปลี่ยนเป็นต้องยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจึงจะต่อ

อัตราค่าคอมมิชชั่น ตัวเลขที่พูดถึงกันบ่อยในตลาดคือประมาณสามเปอร์เซ็นต์สำหรับการขาย แต่ไม่ใช่อัตราที่กฎหมายกำหนด มันตกลงกันได้ และสิ่งที่ต้องระบุให้ชัดคือคิดจากราคาขายจริงหรือราคาประกาศ รวมภาษีมูลค่าเพิ่มหรือยัง และใครรับผิดชอบภาษีหัก ณ ที่จ่าย

สิทธิ์ขายเอง ถ้าคุณมีคนที่คุยไว้ก่อนแล้ว เช่นเพื่อนบ้านหรือญาติที่เคยถาม ให้ใส่ชื่อคนเหล่านั้นไว้ในเอกสารแนบตั้งแต่วันเซ็น พร้อมข้อความว่าถ้าขายให้คนในรายชื่อนี้ไม่ต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่น การไปเถียงกันทีหลังโดยไม่มีรายชื่อคือสิ่งที่จบยากที่สุด

ข้อผูกพันหลังสัญญาสิ้นสุด เป็นข้อที่บอกว่าถ้าคนซื้อที่นายหน้าแนะนำไว้ในช่วงสัญญา มาซื้อภายในกี่เดือนหลังสัญญาจบ ก็ยังต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่น ข้อนี้เป็นธรรมในหลักการ แต่ต้องมีขอบเขต คือต้องเป็นรายชื่อที่ส่งให้คุณเป็นลายลักษณ์อักษรตอนสัญญาจบเท่านั้น และระยะเวลาต้องไม่ยาวเกินไป

อำนาจในการตกลงราคาและรับเงิน นายหน้าไม่ควรมีอำนาจตกลงราคาหรือรับเงินมัดจำแทนคุณ เว้นแต่คุณมอบอำนาจเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นครั้ง ๆ ไป และเงินมัดจำควรเข้าบัญชีของคุณโดยตรง

การรับค่าตอบแทนจากฝั่งผู้ซื้อ ให้ระบุว่าถ้านายหน้าจะรับค่าตอบแทนจากอีกฝ่ายด้วย ต้องแจ้งให้คุณทราบก่อน เพราะคนที่ได้เงินจากทั้งสองข้างมีแรงจูงใจต่างไปจากคนที่ทำงานให้คุณคนเดียว

สิ่งที่ห้ามให้เด็ดขาด

อย่ามอบโฉนดฉบับจริงให้ใครเก็บไว้ ไม่ว่าจะเป็นนายหน้าที่รู้จักกันมานาน หรือด้วยเหตุผลว่าจะได้สะดวกตอนโอน

สิ่งที่นายหน้าต้องใช้จริงคือสำเนา และถ้าจะให้สำเนา ให้เขียนกำกับบนหน้าเอกสารว่าใช้เพื่อการฝากขายกับใครและวันที่เท่าไหร่ ซึ่งทำให้เอกสารนั้นเอาไปใช้อย่างอื่นไม่ได้

อีกอย่างที่ไม่ควรให้คือการมอบอำนาจแบบเปิดกว้าง เช่นหนังสือมอบอำนาจที่ไม่ได้ระบุการกระทำและไม่ได้กรอกรายละเอียดให้ครบ การเซ็นเอกสารเปล่าไว้ล่วงหน้าเป็นความเสี่ยงที่ไม่คุ้มกับความสะดวกใด ๆ

และอย่ามอบกุญแจให้โดยไม่มีข้อตกลงเรื่องการเข้าออก ถ้าบ้านยังมีคนอยู่หรือมีของอยู่ ให้กำหนดว่าต้องนัดล่วงหน้ากี่ชั่วโมงและต้องมีคุณหรือคนของคุณอยู่ด้วยหรือไม่

วิธีทดสอบนายหน้าใน 15 นาที

ก่อนจะให้ใครผูกขาดสามเดือน ให้ถามสี่คำถามนี้แล้วฟังคำตอบ

ราคาที่คุณคิดว่าขายได้จริงคือเท่าไหร่ และคิดจากอะไร คำตอบที่ดีจะอ้างถึงทรัพย์ที่ขายไปแล้วจริงในบริเวณเดียวกัน ไม่ใช่ราคาประกาศที่ยังขายไม่ออก คนที่บอกราคาสูงกว่าทุกคนเพื่อให้ได้งาน คือคนที่จะมาขอลดราคากับคุณในเดือนที่สอง

สามสิ่งที่ควรแก้ก่อนถ่ายรูปคืออะไร คนที่ทำงานจริงจะเดินดูบ้านแล้วบอกได้ทันที เช่นควรทาสีรั้วใหม่ ควรเก็บของออกจากห้องไหน ควรตัดต้นไม้ที่บังหน้าบ้าน ส่วนคนที่บอกว่าบ้านสวยอยู่แล้วไม่ต้องทำอะไร คือคนที่ยังไม่ได้ดู

ขอดูประกาศที่คุณทำให้ทรัพย์อื่นในย่านนี้ เพราะคุณภาพของรูปและคำบรรยายที่เขาทำให้คนอื่น คือคุณภาพที่คุณจะได้

ถ้าสามเดือนแล้วยังไม่ได้ ขั้นตอนต่อไปคืออะไร คำตอบที่ดีคือแผน เช่นทบทวนราคาเมื่อครบสี่สัปดาห์ตามจำนวนคนดู เปลี่ยนชุดภาพ หรือเปลี่ยนกลุ่มเป้าหมาย ส่วนคำตอบว่าตลาดยังไม่ดีคือคำตอบที่ไม่ใช่แผน

ก่อนคุยกับใคร ควรมีตัวเลขราคาของตัวเองไว้ในใจก่อน วิธีตั้งราคาที่อ้างอิงได้อยู่ที่ ตั้งราคาขายบ้านยังไงให้ขายได้จริง และถ้ายังลังเลว่าจะขายเองหรือผ่านนายหน้า เปรียบเทียบไว้ที่ ซื้อขายตรงกับเจ้าของหรือผ่านนายหน้า

คำถามที่พบบ่อย

ฝากหลายเจ้าขายได้เร็วกว่าจริงไหม

ไม่เสมอไป เพราะนายหน้าที่รู้ว่ามีคู่แข่งหลายเจ้าจะไม่ลงทุนถ่ายภาพ ซื้อโฆษณา หรือใช้เวลาพาชม ผลคือความพยายามรวมกันมักน้อยกว่าการฝากเจ้าเดียวที่ต้องรับผิดชอบ

ควรให้ผูกขาดนานแค่ไหน

สามเดือนเป็นจุดเริ่มที่สมเหตุสมผลสำหรับทรัพย์ทั่วไป และหกเดือนสำหรับทรัพย์ที่ขายยาก สิ่งที่ต้องตัดออกคือข้อความต่ออายุอัตโนมัติ

ถ้าขายเองได้ในช่วงที่ให้ผูกขาด ต้องจ่ายไหม

ขึ้นกับข้อความในสัญญา ให้ระบุชื่อผู้ซื้อที่คุยไว้ก่อนแล้วในเอกสารแนบตั้งแต่วันเซ็น พร้อมข้อความว่าขายให้คนในรายชื่อนี้ไม่ต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่น

ค่าคอมมิชชั่นเท่าไหร่ถึงเรียกว่าปกติ

ตัวเลขที่พูดถึงกันบ่อยคือประมาณสามเปอร์เซ็นต์สำหรับการขาย แต่ไม่ใช่อัตราที่กฎหมายกำหนดและตกลงกันได้ ให้ระบุให้ชัดว่าคิดจากราคาขายจริง และเรื่องภาษีคิดอย่างไร

ทำไมห้ามให้โฉนดฉบับจริง

เพราะนายหน้าใช้สำเนาก็ทำงานได้ และการมอบเอกสารสิทธิ์ฉบับจริงให้ผู้อื่นเก็บไว้เป็นความเสี่ยงที่ไม่มีความสะดวกใดคุ้ม ให้เขียนกำกับบนสำเนาว่าใช้เพื่อการฝากขายกับใครและวันที่เท่าไหร่

ข้อผูกพันหลังสัญญาสิ้นสุดคืออะไร

คือข้อที่ระบุว่าถ้าผู้ซื้อที่นายหน้าแนะนำในช่วงสัญญามาซื้อภายในระยะหนึ่งหลังสัญญาจบ ก็ยังต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่น ต้องกำหนดให้ผูกกับรายชื่อที่ส่งเป็นลายลักษณ์อักษรตอนจบสัญญาเท่านั้น

สรุป

• ความต่างจริงคือใครยอมลงทุนกับบ้านคุณ ไม่ใช่จำนวนนายหน้าที่ถือทรัพย์อยู่
• บ้านที่ปรากฏสิบรายการห้าราคา ทำให้คนซื้อสรุปว่าเจ้าของขายไม่ออกและเริ่มต่อรองต่ำลง
• ไม่ผูกขาดเหมาะกับทรัพย์ที่ตลาดต้องการอยู่แล้ว ผูกขาดเหมาะกับทรัพย์ที่ต้องใช้ความพยายาม
• ถ้าให้ผูกขาด ต้องแลกกลับมาเป็นรายการงานที่ตรวจสอบได้ พร้อมสิทธิ์บอกเลิกถ้าไม่ทำ
• ตัดข้อความต่ออายุอัตโนมัติ และใส่รายชื่อผู้ซื้อที่คุยไว้ก่อนแล้วในเอกสารแนบ
• ห้ามมอบโฉนดฉบับจริง ห้ามเซ็นหนังสือมอบอำนาจเปล่า