发生了什么，以及必须记住的日期
泰国财政部国库厅将于 2026 年 12 月 1 日公布 2027 至 2030 年度新一轮土地评估价表，自 2027 年 1 月 1 日起施行，预计平均涨幅不低于 10%，见《曼谷商业报》引述国库厅厅长的说法。
Thansettakij 给出的预测区间更宽：全国评估价平均上调约 10% 至 20%。
目前施行的是 2023 至 2026 年度这一轮，将于今年年底到期。上调的原因是国家评估价目前低于市场价约 40%，计划将这一差距收窄至 15% 至 20%。
需要注意的是，涨幅并非各地一致。各府分委员会有权决定辖区内的价格，其方案预计于 2026 年 9 月前完成。因此过去四年市场价涨幅明显的地段，上调幅度高于平均水平的可能性更大。
评估价与市场价的区别
评估价是国家为计算费用与税负而设定的数值；市场价是买卖双方实际成交的价格。两者不相等，也不必相等。
从未查过自家房产评估价的业主，往往把这个数字当成纯粹的行政数据。但实务中它直接决定过户当天需要准备的现金，因为过户费是按评估价而非成交价计算的。
您可以通过国库厅的在线查询系统，用地契号与地号查询自己地块的评估价，无需前往办事处。
评估价上调后，卖方要多付在哪里
过户费
过户费的常规费率是评估价的 2%。Thansettakij 给出的实例很清楚：一套成交价 500 万泰铢、原评估价 400 万泰铢的房子，过户费为 80,000 泰铢；若重新评估为 500 万泰铢，过户费升至 100,000 泰铢，在成交价不变的情况下多出 20,000 泰铢。
按惯例过户费由买卖双方各承担一半，因此增加的部分是两边同时承担，而非一方。
特种商业税与印花税
特种商业税为成交价与评估价孰高者的 3.3%，在卖方持有不满五年，或户口簿登记不满一年时征收。
「孰高者」正是新评估价起作用之处。若某房产目前成交价高于评估价，税基是成交价，评估价上调并无影响；一旦评估价反超成交价，税基就切换为评估价。
持有超过五年或户口簿登记超过一年时，替代特种商业税征收的 0.5% 印花税，适用同一原则。
土地与建筑物税
土地与建筑物税直接按评估价计算。Thansettakij 指出，即便税率不变，评估价提高也会使应缴税额立即增加。
这一点对单纯持有房产的人影响最大，尤其是空地与商业用途房产，其税率高于住宅。详见土地与建筑物税业主核对清单与空地税该缴多少。
最少被提及的陷阱：700 万泰铢门槛也按评估价衡量
这是影响最大、却最少被讨论的一点。
内阁已延长至 2027 年 6 月 30 日的过户费与抵押登记费降至 0.01% 的措施，要求成交价、评估价与抵押贷款额三项须各自均不超过 700 万泰铢。
也就是说，评估价不只是计算基数，它同时是决定能否享受优惠的条件。
今天评估价 650 万泰铢的房产，处在门槛之内且留有余地；若上调 15%，2027 年 1 月 1 日起变为 747.5 万泰铢，立即失去资格，而此时该措施还有六个月才到期。
差额并不小：一套 700 万泰铢的房产，享受优惠的过户费为 700 泰铢，不享受则为 140,000 泰铢。措施详情见0.01% 过户与抵押费延至 2027 年 6 月。
据以规划的时间表
| 时间 | 发生什么 | 对卖方意味着什么 |
|---|---|---|
| 至 2026 年 9 月 30 日 | 各府分委员会敲定拟定价格 | 尚不知本地段的实际数字 |
| 2026 年 12 月 1 日 | 公布新一轮评估价表 | 数字已知，尚未施行 |
| 至 2026 年 12 月 31 日 | 仍适用 2023-2026 年度那一轮 | 此窗口内过户按较低的基数 |
| 2027 年 1 月 1 日 | 新评估价开始施行 | 过户费与土地税切换至新基数 |
| 2027 年 6 月 30 日 | 0.01% 措施到期 | 费率回到 2%，且基数已被抬高 |
完成过户最有利的窗口，是从现在到 2026 年 12 月 31 日，可同时锁定 0.01% 费率与现行较低的评估基数。
卖方现在该做什么
- 先查清自家房产当前的评估价。没有这个数字，其余都无从规划。
- 若评估价介于 580 万至 700 万泰铢之间，应视为有失去优惠的风险，因为 10% 至 20% 的上调会把它推过 700 万泰铢。
- 若本就打算出售，可考虑在 2026 年内完成过户，这不是为了避税，而是让买方保住 0.01% 的优惠，这对卖方也是谈判筹码。
- 用这一点来推动犹豫的买家。一个具体的六位数费用差额，比「房价会涨」这种笼统说法更有说服力。
- 若持有空地，请提前测算 2027 年的土地税。基数抬高是每年都要承担的，不是出售时的一次性支出。
- 不要为了赶期限而降价。费用差额通常小于降价让出的金额。
买方是否也受影响
受影响，某些情况下比卖方更重，因为抵押登记费全额由买方承担；若房产跌出 700 万泰铢区间，买方将同时失去一半过户费优惠与全部抵押登记费优惠。
因此在 600 万至 700 万泰铢区间看房的买家，应在议价之前先索取当前评估价，并询问最快能约到哪一天过户。
需说明的是，0.01% 措施仅限泰国籍买家，外籍买家本就不在适用范围内。但土地与建筑物税的上调，以及按更高基数计算的过户费，对外籍公寓业主照常适用。
常见问题
新一轮土地评估价何时公布
国库厅计划于 2026 年 12 月 1 日公布 2027 至 2030 年度价表，自 2027 年 1 月 1 日起施行，取代现行的 2023 至 2026 年度那一轮。
土地评估价会上调多少
国库厅厅长表示平均涨幅不低于 10%，Thansettakij 报道的全国预测区间为 10% 至 20%。实际幅度因地区而异，由各府分委员会在辖区内决定。
过户费会多出多少
常规过户费为评估价的 2%。Thansettakij 的实例：评估价 400 万泰铢的房子缴 80,000 泰铢；重估为 500 万泰铢后缴 100,000 泰铢，在成交价不变的情况下多 20,000 泰铢。
评估价上调会让我失去 0.01% 的费用优惠吗
会。条件要求成交价、评估价与抵押贷款额三项各自均不超过 700 万泰铢。评估价 650 万泰铢的房产若上调 15%，在 2027 年 1 月 1 日即超出门槛。
评估价比市场价低多少
目前国家评估价低于市场价约 40%，国库厅计划在新一轮中把差距收窄至 15% 至 20%。
该赶在 2026 年底前卖房吗
若本就打算出售且评估价接近 700 万泰铢门槛，值得考虑，因为在 2026 年内过户可同时锁定 0.01% 费率与较低的现行基数。但不要为赶期限而降价，费用差额通常小于降价让出的金额。
在哪里查询自己土地的评估价
可通过国库厅的在线评估价查询系统，用地契号与地号查询，或向房产所在地的土地厅办事处询问。
小结
2027 至 2030 年度评估价表于 2026 年 12 月 1 日公布、2027 年 1 月 1 日施行，平均涨幅不低于 10%，部分报道预计可达 20%。
后果叠加三层：过户费按更高基数计算、土地税逐年增加，以及评估价接近 700 万泰铢的房产会在措施尚未到期时就跌出 0.01% 优惠。
今天只需做一件事：查出自家房产的评估价，与 700 万泰铢作比较。若接近这条线，出售的时点值六位数。