大家争来争去的两个数字，是两千万和一亿
两千万泰铢，是父母把不动产无偿赠与婚生子女时免征所得税的金额，超出部分按百分之五征收。
一亿泰铢，是继承人所得遗产净值开始征收遗产税的门槛，直系尊亲属和直系卑亲属适用百分之五。
现在看看您家真实的那栋房子。
如果评估价不到两千万，整个遗产也不到一亿，这两个数字与您毫无关系。
而这正是大多数泰国家庭的情况。
所以这不是一个税务决定，而是一个关于控制权的决定。
真正该问的是：您准备好不再当这栋房子的主人了吗。
两条路各自的真实成本
先把钱的问题说清楚，因为大家总以为差距很大，其实比想象中小。
生前过户给子女属于赠与。登记费为评估价的百分之零点五，印花税为百分之零点五。
所得税方面，当年税务年度内价值不超过两千万泰铢的部分免税，超出部分按百分之五计征。
陷阱在"婚生子女"这个词上，它不包括养子女。
父母从未办理结婚登记的家庭，孩子在法律上可能并不是父亲的婚生子女，哪怕一辈子都用着同一个姓。
这一个事实会改变整套费率和税率，应该在去土地厅之前查清楚，而不是到了柜台才知道。
等着作为遗产继承：继承人办理因继承而来的过户登记，登记费同样是百分之零点五。
遗产税要到该继承人所得净值超过一亿泰铢才开始计征。
被继承人的配偶免征遗产税。
就纯粹的金额而言，对一栋普通价位的房子来说，两条路非常接近。
区别在于一条今天付，另一条那天付。
过户那天真正改变的东西
登记完成的那一刻，房子就不是您的了。
不是"差不多不是"，也不是"多少还有点份"，而是完全不是。
做这个决定的人大多在道理上明白这一点，却没有把后果一路想到底。
实际会发生的是这些。
- 孩子可以不经您同意把房子抵押出去，因为他是所有人。
- 孩子的债权人可以对这栋房子强制执行，只要有债务并且有了判决。
- 孩子若离婚，这栋房子可能被卷入财产分割，取决于取得的方式和时间。
- 孩子若先于父母去世，房子成为孩子的遗产，而孩子的继承人是其配偶和子女，不是当初赠与的父母。
- 孩子可以把它卖掉，父母无权阻止。
第四条是泰国家庭遇上最痛的一条，也是决定时几乎没有人想到的一条。
因为所有人都是按"父母先走"这个前提在规划。
既能给出去又不失去住处的工具
泰国法律早就为这种情况准备了工具，而且一直在实际使用。
用益权。把所有权过户给孩子，同时为父母登记终身用益权。
结果是父母仍然可以住、可以出租、可以收取孳息，而地契上的名字已经是孩子的了。
要明白的是，用益权并不阻止孩子出售，但买方要连同用益权一起接手，于是几乎没有人会买。
这才是它真正的保护机制，详见把房子过户给孩子并登记用益权。
居住权比用益权轻，只给居住的权利，不给收取孳息的权利，适合只想继续住、并不需要收益的父母。
两者的区别见居住权与地上权的区别。
附负担的赠与，即把某些条件系于受赠人身上。
要知道的是，《民商法典》第535条规定，附负担的赠与不得以忘恩为由撤销。
也就是说，这个工具用撤销权换来了条件的确定性。
这类安排应当由律师看着真实文件来起草，因为措辞的细节会改变全部结果。
以忘恩为由撤销赠与确实存在，但比大家想的窄得多
父母问得最多的一句是：孩子要是不管我，能要回来吗。
答案是能，但适用范围非常窄，时间也非常短。
第531条规定，赠与人只有在下列情形才能以受赠人忘恩为由撤销赠与：
- 受赠人对赠与人实施了严重的刑事犯罪行为；
- 受赠人严重损害赠与人名誉或者严重侮辱赠与人；
- 在赠与人生活困难而受赠人有能力提供时，受赠人拒绝提供维持生活的必需品。
请仔细读第三条，它写的不是孩子不来看望，不是孩子说话难听，也不是孩子不孝顺。
它写的是赠与人陷入困难、受赠人有能力，而受赠人拒绝。
这个门槛远高于"心里难受"。
第533条还定了时限：赠与人一旦宽恕，或者自有权撤销之人知悉该事由起满六个月，即不得撤销；事由发生满十年后不得起诉。
六个月对家庭事务来说非常短，光是承认"确实出问题了"往往就要比这更久。
所以不要把计划建立在"做错了还能收回"这个前提上。
生前过户的真实理由
并不是每个过户的人都后悔，其中有几条理由确实站得住。
在主人还能说话的时候把继承争端了结，而不是等人不在了、每个人都声称"他当年说过"。
孩子真的可以拿它做担保，这对正在创业或要为另一套房贷款的孩子非常重要。
在意识完全清楚时办理，可以排除日后关于行为能力的争议。
亲眼看得到。看着孩子住进去，看着孙辈在自己给的房子里长大。
最后一条不是法律理由，但它才是人们真正据以决定的理由，不该被轻看。
选择等到继承的真实理由
可以改主意。遗嘱到最后一天都能改，已登记的赠与不能。
仍然是完整的所有人，卖、抵押、出租都不必问任何人。
房子不暴露在孩子的风险之下，无论是债务、婚姻还是生意。
孩子若先走，财产仍在父母手里，可以重新选择给谁。
最后这一条，是很多家庭在听说别人家的遭遇之后，选择这条路的原因。
现实中大家走的中间路线
实际操作中，不少家庭并不走两个极端。
写一份清楚的遗嘱，同时保留所有权，既获得确定性，又不交出控制权。
过户的同时登记终身用益权，同时解决传承和居住。
给一部分，留一部分：先过户不住的那块地，留下真正居住的房子。
按每个孩子的人生节奏一个一个过户，而不是同一天全部给出去。
最后这条有个被忽略的好处：可以先看看第一个孩子怎么管理财产，再决定下一个。
哪种家庭适合哪种做法
没有唯一答案，但有足够清晰的模式可以作为起点。
父母仍在自住的唯一一栋房子：要过户就一定同时登记用益权，绝不要裸过户。
孩子在做生意或者有债务：先缓一缓；如果要过户，过户父母不住的那处财产。
子女多、以前有过矛盾：写清楚并妥善保管的遗嘱，胜过先给一部分人、剩下的留待日后。
父母年事已高、健康开始不确定：无论选哪条路，都尽快把文件办完，因为健康状况良好时办的文件更难被质疑。
遗产总额超过一亿：这超出一般文章的范围，应当与税务顾问和律师一起规划，而不是照着网上的文章决定。
决定之前该做的四件事
一，确认婚生子女身份。税率和费率都挂在这个词上，而父母未办结婚登记的家庭，情况往往和自己以为的不一样。
二，取得该地块的财政厅评估价，因为费用按评估价而不是市价计算，真实数字通常不是大家猜的那个。
三，把十年后想住在哪里写下来。如果答案是这栋房子，那就需要一个能保证这件事的法律工具，而不是仅仅依靠孩子心善。
四，把所有孩子叫到一起谈，而不是一个一个谈。分开谈过的事，五年之后会变成好几个版本。
第四条防止纠纷的效果，胜过所有文件加起来。
常见问题
现在把房子过户给孩子要交税吗
把不动产无偿赠与婚生子女，当年税务年度内价值不超过两千万泰铢的部分免征所得税，超出部分按百分之五计征，此外还有常规的登记费和印花税。
养子女适用同样的待遇吗
不适用。该免税适用于婚生子女，不包括养子女，所以去土地厅之前要先确认身份。
遗产税从多少开始征
从某一继承人所得净值超过一亿泰铢开始，直系尊亲属和直系卑亲属按百分之五计征，被继承人的配偶免征。
过户之后还能住在那里吗
能，前提是在过户当天登记了用益权或居住权。裸过户之后能不能继续住，完全取决于孩子的意愿。
孩子拿到之后能抵押吗
能，因为他已是所有人，他的债权人同样可以对该财产强制执行，所以孩子有经营风险时应当暂缓过户。
孩子不照顾我，能把房子要回来吗
只能依第531条那几种很窄的情形，比如对赠与人实施严重刑事犯罪、严重侮辱，或者在赠与人生活困难时拒绝提供必需品，而且必须自知悉事由起六个月内起诉。
孩子先于我去世，房子会回来吗
不会自动回来。它成为孩子的遗产，而孩子的继承人是其配偶和子女，这是规划时很少有人想到的风险。
写了遗嘱还需要过户吗
不需要。遗嘱在所有人去世时生效，而且到最后一天都可以修改，这是已登记的赠与所没有的优势。
小结
- 两千万是赠与婚生子女的所得税免征上限，超出部分按百分之五。
- 一亿是遗产税的起征点，大多数家庭根本达不到。
- 对一栋普通房子来说，两条路成本相近，区别只是现在付还是以后付。
- 所以这是关于控制权的决定，不是关于税的决定。
- 过户之后，孩子可以抵押、可以出售，他的债权人也可以强制执行。
- 孩子若先走，房子进入孩子的遗产，而不会回到赠与人手里。
- 用益权是真正被用来"给出去又不失去住处"的工具。
- 以忘恩为由撤销的范围很窄，知悉事由起六个月即告届满。
- 把所有孩子叫到一起谈，防纠纷的效果胜过所有文件。