房子传给子女的两条路
第一条是生前赠与，即无对价地把所有权转移给婚生子女；第二条是留作遗产，由继承人在被继承人去世后到土地厅办理过户登记。
两条路的登记费相同，都是评估价的 0.5%。因为佛历 2541 年第 47 号部级条例第 2(7)(ง) 项对"因继承或赠与办理的过户登记"规定了该费率，但仅限于直系尊亲属与直系卑亲属之间，或配偶之间；普通费率为 2%。
不同的是税负、程序，以及多年之后子女要出售时会发生什么。
两条路都要注意一个用词：婚生子女，不包括养子女。泰国土地厅与《税法典》在这一点上用法一致。
现在赠与：2,000 万泰铢以内不产生税
无对价地将不动产所有权转移给婚生子女，转让方不在个人所得税征收范围内，泰国土地厅在其预扣所得税说明第 1.2 项中即如此表述。
在受赠方，该项所得在每名子女每一纳税年度 2,000 万泰铢以内免税，超过 2,000 万泰铢的部分按 5% 计税，依佛历 2558 年《税法典修正案（第 40 号）》。
特种商业税同样不适用，因为无对价转让给婚生子女属于佛历 2541 年第 342 号皇家法令第 4 条第 (6)(ง) 项的例外。
至于印花税，泰国土地厅指出它针对"有对价"的不动产权利转移或设定登记，因此无对价的赠与不涉及这一项。
所以一套评估价 500 万泰铢的住宅赠与一名子女，真正剩下的是 0.5% 的登记费即 25,000 泰铢，加上土地厅收取的少量申请与见证费用。
留作遗产：程序更长，但税从 1 亿泰铢起
继承过户依《土地法典》第 81 条在土地厅办理。继承人携继承证明材料提出申请；官员调查并确信申请人为继承人后，会以书面公告张贴于公开处所，为期 30 天。
公告期内无继承人提出异议且材料足以支持时，官员即办理登记。若有异议，官员有权调查与调解；不服的一方须自收到通知之日起 60 天内向法院提起诉讼。
遗产税仅在每名受益人所得净遗产合计超过 1 亿泰铢时产生，税率为应税价值的 10%，若受益人为直系尊亲属或直系卑亲属则为 5%，泰国税务厅依佛历 2558 年《遗产税法》作了说明。
计算方式是：以所获遗产总值，减去随遗产承继的债务，再减去不计税的 1 亿泰铢，余额即为计税基数。
对只有一套住宅的普通家庭而言，这意味着完全没有遗产税，而登记费与生前赠与同为 0.5%。
多年后才浮现的差别：子女出售时
这是规划时最常被忽略的一环，因为它发生在很多年之后。
子女因赠与取得的住宅，若在取得之日起 5 年内出售，须缴 3.3% 特种商业税，除非该子女姓名已列入该房户口簿不少于 1 年。
子女因继承取得的住宅，出售时依第 342 号皇家法令第 4 条第 (6)(ข) 项直接免征特种商业税，无需满足任何户口簿条件。
两种情形下出售时的预扣税公式相同：按所得的 50% 定额扣除，除以持有年数，套用税率表，再乘回年数；这与自购住宅按持有年数适用递减扣除比例不同。公式与算例见我们关于卖房税负的文章。
因此，若目标是让子女将来转售最省事，继承有一项明确优势；若目标是让子女今天就能使用该资产、并消除继承人之间的争议，生前赠与更胜一筹。
赠与之后还能继续住吗
可以，只要以赠与人名义登记用益权（สิทธิเก็บกิน）。用益权是可在土地厅登记的物权，即使所有权已归子女，赠与人仍保有使用该财产并收取其收益的权利。
这对以财产规划为由把房子过给子女、但打算终身居住的父母尤为重要。没有任何文件支撑的单纯赠与，会让赠与人的地位只依赖家庭关系。
另一件必须一开始就厘清的事是抵押。仍在抵押中的房产不能自行过户给子女，必须先与贷款银行协商。
而如果最终目的是出售并在多名继承人之间分配价款，通常以现有业主名义出售再分钱，比先过户成多人共有再谈条件更容易收尾。整栋出售的做法见住宅委托销售服务页面。
常见问题
把房子过给子女要多少手续费
评估价的 0.5%，因为佛历 2541 年第 47 号部级条例第 2(7)(ง) 项将该费率适用于直系尊亲属与直系卑亲属之间、或配偶之间因继承或赠与办理的过户登记。
赠与房产给子女要缴所得税吗
转让方不在所得税征收范围内；子女方在每名子女每一纳税年度 2,000 万泰铢以内免税，超出部分按 5% 计税。
养子女享受同样待遇吗
不享受。所得税免税与特种商业税例外均使用"婚生子女"这一表述，不包括养子女。
遗产税从多少开始征
每名受益人所得净遗产合计超过 1 亿泰铢时开始，税率为应税部分的 10%；受益人为直系尊亲属或直系卑亲属时为 5%。
继承过户在土地厅要多久
依《土地法典》第 81 条有 30 天公告期；若有继承人异议，官员将调查调解，不服一方须自收到通知起 60 天内起诉。
子女将来出售时税负会有差别吗
有差别。继承取得的住宅出售免征特种商业税；赠与取得且在 5 年内出售的，须缴 3.3%，除非子女姓名已列入户口簿满 1 年。
赠与后父母还能住在原屋吗
可以，且应在土地厅以赠与人名义登记用益权，使居住与收益的权利不只依赖家庭关系。
抵押中的房子能过给子女吗
不能自行办理，因为抵押负担附着于该房产，必须先取得贷款银行同意，可能需要先赎回或由受让人承接债务。
总结
- 赠与子女与继承的登记费相同，均为评估价的 0.5%，而普通费率是 2%。
- 无对价赠与婚生子女：转让方无所得税，无特种商业税，也无印花税。
- 子女方在每名子女每一纳税年度 2,000 万泰铢以内免税，超出部分按 5% 计税。
- 遗产税仅在受益人所得净遗产超过 1 亿泰铢时产生，直系卑亲属税率为 5%。
- 继承过户含《土地法典》第 81 条的 30 天公告期，并为继承人异议留有空间。
- 继承取得的房产转售免征特种商业税；赠与取得的房产则要看 5 年规则与户口簿条件。