แบ่งบ้านให้ลูกตอนยังอยู่ ดีกว่ารอเป็นมรดกจริงไหม

ตัวเลขสองตัวที่คนเอามาเถียงกัน คือยี่สิบล้านกับร้อยล้าน

ยี่สิบล้านคือมูลค่าที่ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้ เมื่อพ่อแม่ยกอสังหาริมทรัพย์ให้บุตรชอบด้วยกฎหมายโดยไม่มีค่าตอบแทน ส่วนที่เกินจากนั้นเสียในอัตราร้อยละ 5

ร้อยล้านคือมูลค่ามรดกสุทธิที่ทายาทได้รับ ก่อนที่ภาษีการรับมรดกจะเริ่มทำงาน โดยบุพการีและผู้สืบสันดานเสียในอัตราร้อยละ 5

ทีนี้ลองดูบ้านของคุณจริง ๆ

ถ้าราคาประเมินไม่ถึงยี่สิบล้าน และกองมรดกทั้งกองไม่ถึงร้อยล้าน ทั้งสองตัวเลขนี้ไม่มีผลกับคุณเลยแม้แต่ตัวเดียว

ซึ่งเป็นกรณีของครอบครัวไทยส่วนใหญ่

เพราะฉะนั้นเรื่องนี้ไม่ใช่การตัดสินใจเรื่องภาษี แต่เป็นการตัดสินใจเรื่องอำนาจควบคุม

คำถามที่ควรถามจริง ๆ คือ พร้อมจะเลิกเป็นเจ้าของบ้านหลังนี้แล้วหรือยัง

ค่าใช้จ่ายจริงของทั้งสองทาง

ก่อนไปเรื่องอำนาจ ให้เคลียร์เรื่องเงินให้จบก่อน เพราะคนมักคิดว่าต่างกันมาก ทั้งที่ต่างกันน้อยกว่าที่คิด

โอนให้ลูกตอนยังมีชีวิต เป็นการให้โดยเสน่หา มีค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนในอัตราร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน และมีอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.5

ส่วนภาษีเงินได้ ได้รับยกเว้นสำหรับมูลค่าไม่เกินยี่สิบล้านบาทในปีภาษีนั้น และเสียร้อยละ 5 เฉพาะส่วนที่เกิน

ข้อที่ต้องระวังคือคำว่าบุตรชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งไม่รวมบุตรบุญธรรม

ครอบครัวที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน ลูกอาจไม่ใช่บุตรชอบด้วยกฎหมายของพ่อในทางกฎหมาย แม้จะใช้นามสกุลเดียวกันมาทั้งชีวิต

ข้อนี้เปลี่ยนอัตราค่าธรรมเนียมและภาษีทั้งชุด และเป็นเรื่องที่ควรตรวจก่อนไปสำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ตรวจที่เคาน์เตอร์

รอเป็นมรดก ทายาทรับโอนโดยทางมรดก ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนอยู่ในอัตราร้อยละ 0.5 เช่นกัน

และภาษีการรับมรดกจะเริ่มคิดเมื่อมูลค่าสุทธิที่ทายาทคนนั้นได้รับเกินหนึ่งร้อยล้านบาท

คู่สมรสของเจ้ามรดกได้รับยกเว้นภาษีการรับมรดก

สรุปในเชิงตัวเงินสำหรับบ้านหลังเดียวราคาปกติ ทั้งสองทางใกล้เคียงกันมาก

ต่างกันที่ทางแรกจ่ายวันนี้ ทางที่สองจ่ายวันนั้น

สิ่งที่เปลี่ยนไปจริง ๆ ในวันที่โอน

วินาทีที่จดทะเบียนโอนเสร็จ บ้านหลังนั้นไม่ใช่ของคุณอีกต่อไป

ไม่ใช่เกือบไม่ใช่ ไม่ใช่ยังพอมีสิทธิอยู่บ้าง แต่ไม่ใช่เลย

คนที่ตัดสินใจเรื่องนี้ส่วนใหญ่เข้าใจข้อนี้ในเชิงหลักการ แต่ไม่ได้คิดถึงสิ่งที่ตามมาในเชิงปฏิบัติ

ต่อไปนี้คือสิ่งที่ตามมาจริง

• ลูกเอาบ้านไปจำนองได้โดยไม่ต้องขออนุญาต เพราะเขาเป็นเจ้าของ
• เจ้าหนี้ของลูกยึดบ้านหลังนี้ได้ ถ้าลูกมีหนี้และถูกฟ้องบังคับคดี
• ถ้าลูกหย่า บ้านหลังนี้อาจเข้าไปอยู่ในกระบวนการแบ่งทรัพย์สิน ขึ้นกับว่าได้มาอย่างไรและเมื่อไร
• ถ้าลูกเสียชีวิตก่อนพ่อแม่ บ้านตกไปเป็นมรดกของลูก ซึ่งทายาทของลูกคือคู่สมรสและลูกของเขา ไม่ใช่พ่อแม่ที่ยกให้
• ลูกขายได้ โดยที่พ่อแม่ไม่มีอำนาจห้าม

ข้อที่สี่คือข้อที่ครอบครัวไทยเจอแล้วเจ็บที่สุด และเป็นข้อที่แทบไม่มีใครนึกถึงตอนตัดสินใจ

เพราะทุกคนวางแผนบนสมมติฐานว่าพ่อแม่จะไปก่อน

เครื่องมือที่ทำให้ยกให้ได้โดยไม่เสียที่อยู่

กฎหมายไทยมีเครื่องมือสำหรับกรณีนี้อยู่แล้ว และใช้กันจริงมานาน

สิทธิเก็บกิน โอนกรรมสิทธิ์ให้ลูก แต่จดสิทธิเก็บกินไว้ให้พ่อแม่ตลอดชีวิต

ผลคือพ่อแม่ยังอยู่ได้ ยังปล่อยเช่าได้ และยังเก็บดอกผลได้ ในขณะที่ชื่อในโฉนดเป็นของลูกแล้ว

สิ่งที่ต้องรู้คือสิทธิเก็บกินไม่ได้ห้ามลูกขาย แต่ผู้ซื้อจะได้บ้านที่ติดสิทธิเก็บกินมาด้วย ซึ่งทำให้แทบไม่มีใครซื้อ

นั่นคือกลไกป้องกันที่แท้จริงของมัน และอธิบายไว้ละเอียดในโอนบ้านให้ลูกแล้วจดสิทธิเก็บกิน หกเรื่องที่ต้องตัดสินใจก่อน

สิทธิอาศัย เบากว่าสิทธิเก็บกิน ให้สิทธิอยู่อาศัยแต่ไม่ให้สิทธิเก็บดอกผล เหมาะกับกรณีที่พ่อแม่แค่ต้องการอยู่ต่อ ไม่ได้ต้องการรายได้

ความต่างของสองอย่างนี้อยู่ในสิทธิอาศัยกับสิทธิเหนือพื้นดิน

การให้โดยมีค่าภาระติดพัน คือการให้ที่ผูกเงื่อนไขบางอย่างไว้กับผู้รับ

ข้อควรรู้คือประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 535 ระบุว่าการให้สิ่งที่มีค่าภาระติดพันเป็นการให้ที่ถอนคืนเพราะเหตุเนรคุณไม่ได้

แปลว่าเครื่องมือนี้แลกความมั่นคงของเงื่อนไข กับการเสียสิทธิถอนคืนไป

เรื่องแบบนี้ควรให้ทนายที่ดูเอกสารจริงเป็นคนออกแบบ เพราะรายละเอียดของถ้อยคำเปลี่ยนผลทั้งหมด

ถอนคืนการให้เพราะเหตุเนรคุณ ทำได้จริง แต่แคบกว่าที่คนคิดมาก

คำถามที่พ่อแม่ถามบ่อยที่สุดคือ ถ้าลูกไม่ดูแล เอาคืนได้ไหม

คำตอบคือได้ ในกรณีที่แคบมาก และภายในเวลาที่สั้นมาก

มาตรา 531 ให้ผู้ให้เรียกถอนคืนการให้เพราะเหตุผู้รับประพฤติเนรคุณได้เฉพาะกรณีเหล่านี้

• ผู้รับประทุษร้ายต่อผู้ให้เป็นความผิดอาญาอย่างร้ายแรง
• ผู้รับทำให้ผู้ให้เสียชื่อเสียงหรือหมิ่นประมาทอย่างร้ายแรง
• ผู้รับบอกปัดไม่ยอมให้สิ่งของจำเป็นเลี้ยงชีวิตแก่ผู้ให้ ในเวลาที่ผู้ให้ยากไร้และผู้รับยังสามารถให้ได้

อ่านข้อสามให้ดี เพราะมันไม่ได้เขียนว่าลูกไม่มาเยี่ยม ไม่ได้เขียนว่าลูกพูดจาไม่ดี และไม่ได้เขียนว่าลูกไม่กตัญญู

มันเขียนว่าผู้ให้ยากไร้ และผู้รับยังสามารถให้ได้ แต่บอกปัด

เงื่อนไขนั้นสูงกว่าความรู้สึกน้อยใจมาก

และมาตรา 533 กำหนดเวลาไว้ว่า ถ้าผู้ให้ได้ให้อภัยแล้ว หรือพ้นหกเดือนนับแต่ผู้มีสิทธิเรียกถอนคืนได้ทราบถึงเหตุนั้น ก็ถอนคืนไม่ได้ และห้ามฟ้องเมื่อพ้นสิบปีนับแต่เหตุนั้น

หกเดือนคือเวลาที่สั้นมากสำหรับเรื่องในครอบครัว ซึ่งมักใช้เวลานานกว่านั้นแค่กับการยอมรับว่ามีปัญหา

สรุปคือ อย่าวางแผนบนสมมติฐานว่าถ้าผิดพลาดแล้วเอาคืนได้

เหตุผลจริงที่คนเลือกโอนตอนยังอยู่

ไม่ใช่ทุกคนที่โอนแล้วเสียใจ และมีเหตุผลที่ดีจริงอยู่หลายข้อ

ตัดปัญหาแย่งมรดกตั้งแต่ต้น เพราะเรื่องจบตอนที่เจ้าของยังพูดได้ ไม่ใช่ตอนที่เจ้าของไม่อยู่แล้วและทุกคนอ้างว่าท่านเคยพูดไว้ว่าอย่างนั้น

ลูกเอาไปใช้เป็นหลักประกันได้จริง ซึ่งสำคัญมากสำหรับลูกที่กำลังเริ่มทำธุรกิจหรือกำลังจะกู้ซื้อบ้านอีกหลัง

ทำตอนที่ยังมีสติสัมปชัญญะสมบูรณ์ ซึ่งตัดข้อโต้แย้งเรื่องความสามารถในการทำนิติกรรมออกไปได้

เห็นผลด้วยตาตัวเอง ได้เห็นลูกใช้บ้าน ได้เห็นหลานโต ในบ้านที่ตัวเองยกให้

ข้อสุดท้ายไม่ใช่เหตุผลทางกฎหมาย แต่เป็นเหตุผลที่คนตัดสินใจจริง ๆ และไม่ควรถูกลดค่าลง

เหตุผลจริงที่คนเลือกรอเป็นมรดก

เปลี่ยนใจได้ พินัยกรรมแก้ได้ทุกเมื่อจนถึงวันสุดท้าย การให้ที่จดทะเบียนแล้วแก้ไม่ได้

ยังเป็นเจ้าของเต็มตัว จะขาย จะจำนอง จะปล่อยเช่า ทำได้ทั้งหมดโดยไม่ต้องขอใคร

บ้านไม่ตกอยู่ในความเสี่ยงของลูก ทั้งเรื่องหนี้ เรื่องคู่สมรส และเรื่องธุรกิจของลูก

ถ้าลูกเสียก่อน ทรัพย์ยังอยู่กับพ่อแม่ และเลือกใหม่ได้ว่าจะให้ใคร

ข้อสุดท้ายคือข้อที่ทำให้หลายครอบครัวเลือกทางนี้ หลังจากได้ยินเรื่องของครอบครัวอื่นที่เจอมาก่อน

ทางสายกลางที่ใช้กันจริง

ในทางปฏิบัติ ครอบครัวจำนวนมากไม่ได้เลือกทางใดทางหนึ่งแบบสุดโต่ง

ทำพินัยกรรมให้ชัดเจน แล้วยังถือกรรมสิทธิ์ไว้ ซึ่งได้ความชัดเจนโดยไม่เสียอำนาจ

โอนพร้อมจดสิทธิเก็บกินไว้ตลอดชีวิต ซึ่งได้ทั้งการส่งต่อและการอยู่อาศัย

แบ่งบางส่วน เก็บบางส่วน เช่น โอนที่ดินแปลงที่ไม่ได้อยู่ให้ก่อน และเก็บบ้านที่อยู่จริงไว้

โอนให้ทีละคนตามจังหวะชีวิตของลูกแต่ละคน ไม่ใช่โอนทั้งหมดพร้อมกันในวันเดียว

ข้อสุดท้ายมีข้อดีที่คนมองข้าม คือได้เห็นว่าลูกคนแรกจัดการทรัพย์สินอย่างไร ก่อนจะตัดสินใจกับคนต่อไป

ครอบครัวแบบไหนควรทำแบบไหน

ไม่มีคำตอบเดียว แต่มีรูปแบบที่ชัดพอจะใช้ตั้งต้นได้

บ้านหลังเดียวที่พ่อแม่ยังอยู่เอง ถ้าจะโอน ให้จดสิทธิเก็บกินไว้ด้วยเสมอ อย่าโอนเปล่า

ลูกทำธุรกิจหรือมีหนี้ ให้ชะลอการโอน หรือถ้าจะโอน ให้โอนทรัพย์ที่ไม่ใช่บ้านที่พ่อแม่อยู่

ลูกหลายคนและเคยมีเรื่องกันมาก่อน ให้ทำพินัยกรรมที่เขียนชัดและเก็บให้ถูกที่ ดีกว่าโอนบางคนก่อนแล้วเหลือคนอื่นไว้ทีหลัง

พ่อแม่อายุมากและสุขภาพเริ่มไม่แน่นอน ให้รีบทำเอกสารให้เสร็จ ไม่ว่าจะเลือกทางไหน เพราะเอกสารที่ทำตอนสุขภาพยังดี ถูกโต้แย้งยากกว่ามาก

กองมรดกใหญ่เกินร้อยล้าน เรื่องนี้เกินขอบเขตของบทความทั่วไป ควรวางแผนกับที่ปรึกษาภาษีและทนายพร้อมกัน ไม่ใช่ตัดสินใจจากบทความในอินเทอร์เน็ต

สี่อย่างที่ควรทำก่อนตัดสินใจ

หนึ่ง ตรวจสถานะบุตรชอบด้วยกฎหมายให้แน่ เพราะอัตราภาษีและค่าธรรมเนียมผูกกับคำนี้ และครอบครัวที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสอาจไม่ตรงตามที่เข้าใจ

สอง ขอราคาประเมินของกรมธนารักษ์สำหรับแปลงนั้น เพราะค่าธรรมเนียมคิดจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาตลาด และตัวเลขจริงมักต่างจากที่เดาไว้

สาม เขียนออกมาว่าอีกสิบปีอยากอยู่ที่ไหน ถ้าคำตอบคือบ้านหลังนี้ ก็ต้องมีเครื่องมือที่ทำให้อยู่ได้แน่นอน ไม่ใช่อยู่ได้เพราะลูกใจดี

สี่ คุยกับลูกทุกคนพร้อมกัน ไม่ใช่ทีละคน เพราะเรื่องที่คุยแยกกันจะกลายเป็นเรื่องเล่าคนละเวอร์ชันในอีกห้าปี

ข้อสี่นี้ป้องกันข้อพิพาทได้มากกว่าเอกสารทุกฉบับรวมกัน

คำถามที่พบบ่อย

โอนบ้านให้ลูกตอนยังอยู่ เสียภาษีไหม

การให้อสังหาริมทรัพย์แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายโดยไม่มีค่าตอบแทน ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับมูลค่าไม่เกินยี่สิบล้านบาทในปีภาษีนั้น ส่วนที่เกินเสียในอัตราร้อยละ 5 และยังมีค่าธรรมเนียมโอนกับอากรแสตมป์ตามปกติ

บุตรบุญธรรมใช้สิทธิเดียวกันไหม

ไม่ เพราะข้อยกเว้นนี้ใช้กับบุตรชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งไม่รวมบุตรบุญธรรม จึงควรตรวจสถานะให้ชัดก่อนไปสำนักงานที่ดิน

ภาษีมรดกเริ่มเก็บเมื่อไร

เมื่อมูลค่ามรดกสุทธิที่ทายาทคนนั้นได้รับเกินหนึ่งร้อยล้านบาท โดยบุพการีและผู้สืบสันดานเสียในอัตราร้อยละ 5 ส่วนคู่สมรสของเจ้ามรดกได้รับยกเว้น

โอนไปแล้วยังอยู่บ้านได้ไหม

ได้ ถ้าจดสิทธิเก็บกินหรือสิทธิอาศัยไว้ในวันโอน ถ้าโอนเปล่าโดยไม่จดอะไรเลย การอยู่ต่อขึ้นอยู่กับความยินยอมของลูกเท่านั้น

ลูกเอาบ้านไปจำนองได้ไหมหลังรับโอน

ได้ เพราะเขาเป็นเจ้าของแล้ว และเจ้าหนี้ของลูกก็บังคับคดีกับทรัพย์นั้นได้เช่นกัน ซึ่งเป็นเหตุผลที่ควรชะลอการโอนถ้าลูกกำลังมีความเสี่ยงทางธุรกิจ

ถ้าลูกไม่ดูแล เอาบ้านคืนได้ไหม

ได้เฉพาะเหตุตามมาตรา 531 ซึ่งแคบมาก เช่น ประทุษร้ายผู้ให้เป็นความผิดอาญาอย่างร้ายแรง หมิ่นประมาทอย่างร้ายแรง หรือบอกปัดไม่ให้สิ่งจำเป็นเลี้ยงชีวิตขณะที่ผู้ให้ยากไร้ และต้องฟ้องภายในหกเดือนนับแต่ทราบเหตุ

ถ้าลูกเสียชีวิตก่อนพ่อแม่ บ้านกลับมาไหม

ไม่กลับมาเอง บ้านตกเป็นมรดกของลูก และทายาทของลูกคือคู่สมรสและบุตรของเขา ซึ่งเป็นความเสี่ยงที่คนวางแผนมักไม่ได้นึกถึง

ทำพินัยกรรมแล้วยังต้องโอนอีกไหม

ไม่ต้อง พินัยกรรมทำงานเมื่อเจ้าของเสียชีวิต และแก้ไขได้จนวันสุดท้าย ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบที่การให้ซึ่งจดทะเบียนแล้วไม่มี

สรุป

• ยี่สิบล้านคือเพดานยกเว้นภาษีเงินได้เมื่อให้บุตรชอบด้วยกฎหมาย ส่วนเกินเสียร้อยละ 5
• ร้อยล้านคือจุดเริ่มของภาษีการรับมรดก ซึ่งครอบครัวส่วนใหญ่ไม่ถึง
• สำหรับบ้านหลังเดียวราคาปกติ ค่าใช้จ่ายสองทางใกล้เคียงกัน ต่างกันที่จ่ายวันนี้หรือวันนั้น
• เรื่องนี้จึงเป็นการตัดสินใจเรื่องอำนาจควบคุม ไม่ใช่เรื่องภาษี
• วันที่โอนเสร็จ ลูกจำนองได้ ขายได้ และเจ้าหนี้ของลูกยึดได้
• ถ้าลูกเสียก่อนพ่อแม่ บ้านตกเป็นมรดกของลูก ไม่กลับมาหาผู้ให้
• สิทธิเก็บกินคือเครื่องมือที่ใช้กันจริง เพื่อโอนโดยไม่เสียที่อยู่
• การถอนคืนเพราะเหตุเนรคุณทำได้ในกรณีที่แคบมาก และมีอายุความหกเดือนนับแต่ทราบเหตุ
• คุยกับลูกทุกคนพร้อมกัน ป้องกันข้อพิพาทได้มากกว่าเอกสารทุกฉบับรวมกัน