把房子过户给子女、同时为自己登记用益权，这条路可行也不错，但有六件事要在去之前谈定，而不是之后
采用这种安排的泰国家庭一年比一年多，而每一条理由都站得住。
子女现在就把名字写进地契，免去在人人悲痛的日子里再走一遍遗产处理程序；父母仍住在原来的房子里直到最后一天；若日后搬去别处，还可以把房子租出去、自己收租。
在法律上它确实行得通，对许多家庭来说也确实是正确答案。
真正让家庭失和的，从来不是这个方法本身，而是在土地厅那天没有人提起的六个细节，五年、十年之后才浮出来。
本文按这些问题真正到来的顺序，把六件事逐一讲清，并列出该在签字之前谈妥的内容。
用益权本身在法律上给了什么、又要求什么，见用益权给了什么、又要付出什么，值得对照着读。
其一：过户当天的费用，若符合条件会比想象中低得多
第一件是好消息，也是许多家庭选择这条路的重要原因。
无偿把土地或房屋过户给婚生子女，可享受特别费率：过户费为评估价的 0.5%，而不是一般过户的 2%。
这类过户还免征特种商业税，改按评估价的 0.5% 缴纳印花税。
所得税方面还有赠与税：从父母处受赠不动产，每年不超过 2,000 万泰铢的部分免税，超出部分按 5% 征收。
对普通家庭的住宅来说，2,000 万泰铢这个门槛意味着完全没有赠与税负担。
但"婚生子女"这四个字要看清楚。
婚生子女是指出生时父母已办理结婚登记的子女，或者父亲已办理认领登记的子女，或者经法院判决确认的子女。
父母从未办理结婚登记、父亲也从未办理认领登记的家庭，在法律上那个孩子还不是父亲的婚生子女，哪怕一辈子生活在一起。
这种情形下，上述特别费率并不适用，过户当天的费用会相差很多。
养子女则是另一种需要专门问清楚的情形，不要想当然地以为费率相同。
应当做的是：出发前先打电话给当地土地厅，如实说明亲属关系，并问清楚需要哪些文件来证明婚生身份。
还应当问一件事：这块地的评估价是多少。因为费用与印花税都按评估价计算、而不是按市场价，这样您在出发前就知道真实数字，而不是在柜台前才吃惊。
其二：登记了用益权，不等于您仍然是所有人
这正是双方的理解从第一天就分岔的地方，而因为谁也没说出口，所以谁也没有发觉。
不少父母以为登记用益权就等于房子还照旧归自己掌控，只是纸面上换了名字。
不少子女则以为自己已经是房主了，只是暂时住不进去。
真相在两者之间，而且比双方以为的都更清楚。
依《民商法典》第 1417 条，用益权人有权占有、使用并收取该财产的利益，并有管理该财产的权限。
也就是说，在"使用"这一侧父母全都拿到了：居住、日常维护的决定权，以及把房子租出去并把全部租金收进自己口袋。
父母拿不到的是处分权，因为所有权已经不属于自己。
而子女拿不到的是入住、收租，以及实务上把这套房子拿去做贷款担保的能力。
最后这一点比人们以为的重要，因为多数银行不接受负有用益权的土地作为担保物。
拿到地契的子女，也许本来打算拿它去贷款做生意或买自己的房子，事后才发现做不到。
这场对话应当发生在过户之前，而不是事后在银行柜台。
其三：如果子女负债、离婚，或者先于父母去世
这是最不愿意去想的一节，也正是让这套规划真正值得做的一节。
如果子女负债：房子一旦成为子女的资产，就是子女的债权人看得见、也可以执行的财产。
好消息是，已登记的用益权是物权，对第三人具有约束力，而不只是您与子女之间的约定。
因此它比口头承诺坚固得多；但在强制执行环节的具体细节，应就您自身情形咨询律师，而不是靠一篇文章下判断。
要权衡的是：如果子女的经营风险较高，把房子转到他名下，可能等于把资产搬到了一个比原来更危险的位置。
如果子女离婚：好消息写在法典里。
《民商法典》第 1471 条规定，个人财产包括一方在婚姻存续期间因继承或受赠而取得的财产。
父母无偿赠与子女的房子，因此属于子女的个人财产而非夫妻共同财产，离婚时不必分割。
要注意的是：请在文件上写明这是无偿赠与，并保存好证据；因为发生争议的那天，能够证明的是文件，而不是记忆。
另一点是：若日后小夫妻的钱对这套房子做了显著的加建或改良，增值部分可能产生争议，这也是应当记录"谁出了什么钱"的另一个理由。
如果子女先于您去世：这是最少被规划、影响却最大的情形。
您的用益权并不会消失，因为它是在权利人去世时消灭，而权利人是您，不是所有人。
所以您仍然照常住在那栋房子里。
但房屋的所有权成为子女的遗产，按其继承顺序转移，其中包括他的配偶与子女，并不会自动整个回到您手里。
结果是：在您的用益权终止的那一天，那栋房子可能属于儿媳或女婿以及孙辈，而这往往并非家庭的本意。
您同样在子女的继承人之列并享有份额，但具体份额需按个案判断，请就您家的情况咨询律师。
常用的防范办法，是让子女在受让当天也立下自己的遗嘱。让一个三十岁的人立遗嘱听着奇怪，但那是唯一能控制这一结果的东西。
其四：其他兄弟姐妹，以及不均等的分配
这一节不是法律问题，却比本文其他所有内容更能摧毁一个家庭。
一栋房子在物理上无法分成四份给四个孩子，所以家庭通常会过户给照顾父母的那一位，或者住在这栋房子里的那一位。
这是一个有道理的决定，也是其他兄弟姐妹可能在十年后不再认同的决定，尤其是在父母已经不在、无人能确认当初本意的时候。
有三件事有帮助，而且没有一件属于法律。
在过户之前告诉所有人，而不是之后。让人觉得被排除在外的，是"事后才知道"，而不是那个决定本身。
把理由写下来，哪怕只是一封亲笔信：为什么这样安排、是否以别的方式补偿其他人，例如现金、别的地块，或者一份人寿保单。
同时立一份遗嘱，让其余财产的安排与之保持一致，而不是最大的一笔按一条路走、剩下的按法定顺序走另一条路。
几乎所有为房子争执的家庭，争的都不是"分得不均"，而是从来没有人解释过为什么。
其五：仍然由您承担的税与利息
这是签完字的人往往从没读过的一节，而它每年都会带来实实在在的数字。
第 1426 条规定：在用益权存续期间，权利人须承担管理该财产的费用、缴纳税捐，并支付附着于该财产之债务的利息。
也就是说，这栋房子的土地与建筑物税落在您身上，而不是地契上具名的子女。
而如果房子还在还贷，利息同样落在您身上。
这一点在过户仍在抵押中的房子之前，值得反复掂量，因为您得到的结构是：名字是子女的、债务还在原处、利息仍然是您的。
实务上，未经作为抵押权人的银行同意，抵押中的房产本来也过不了户。所以房子若还在还贷，请先和银行谈，再谈其他一切。
关于维护义务，第 1424 条要求权利人保持该财产的实质状态不变，并进行日常保养与小修。
刷漆、换灯泡、修水龙头这些小活，因此归您。
而整片换屋面、结构性修缮这类大工程属于另一个范畴，由谁承担应当书面约定。
没有约定这一条的家庭，通常最后是谁也不修，因为各方都认为那是对方的事；房子就在大家关系依然很好的情况下慢慢败落。
其六：做决定之前该比较的其他选择
过户并登记用益权是一条好路，但不是唯一的路，也不是对每个家庭都最好的路。
什么都不转，改立遗嘱。好处是您仍是完整的所有人，能卖、能贷、随时能改主意；代价是子女要走完整套遗产程序，见继承土地、遗产管理人与过户。
过户后登记居住权而非用益权，适合只想有地方住、并不打算收租的父母。它更窄，义务也更少。两者的差别见居住权与地上权。
按合理价格卖给子女。在泰国家庭里听着奇怪，但在某些情况下更清楚，因为它成为一笔文件齐备的真实买卖，也减少了兄弟姐妹之间关于公平的争论。要注意的是费率与税负与无偿赠与并不相同。
过户给多名子女共有。听上去最公平，实际上麻烦最多，因为任一共有人可以不经同意卖掉自己那一份，而卖整栋却需要所有人同意。细节见与兄弟姐妹或朋友合买房子。
生前赠与与留作遗产的比较，以及两条路各自的税负，见把房子给子女：现在给，还是留作遗产。
去土地厅那一天
过户与用益权登记可以在同一天办完，而且应当在同一天办。
因为若先过户、日后再回来登记用益权，那段时间里房子是子女名下毫无负担的财产，而这个空档本不该存在。
需要准备的文件：
- 地契正本或公寓产权证。
- 转让方与受让方双方的身份证与户口本正本。
- 父母的结婚证，这是证明婚生身份的文件。
- 配偶同意书，若财产属于夫妻共同财产。
- 更名证明，若地契上的姓名与现用证件不符。
- 子女的出生证明，在办事人员要求时提供。
请提前一天致电当地办事处，因为各处所需清单略有差异，而跑两趟的成本高于打一个电话。
登记用益权时要写明的事项：
- 每一位权利人的姓名。要覆盖父母双方，就必须两个名字都出现，因为权利在具名的权利人去世时消灭。
- 是终身还是定期限，而多数家庭真正想要的是终身。
- 范围：整块地与整栋房屋，还是仅其中一部分。
法律不强制、但应当写下来的家庭约定
这份文件没有登记效力，却在各人记忆出现分歧的那天极有分量。
- 大修由谁出钱：屋面、结构、水电系统的整体更新，以及超过多少金额必须双方商量。
- 是否允许出租，以及是否提前告知子女。
- 若您永久迁居别处，是否愿意去办理注销，以及在什么条件下。
- 若子女需要以房产作担保，将如何考虑。
- 由谁投保、受益人写谁。保单究竟保什么，见住宅火险到底保什么。
- 给其他兄弟姐妹的补偿，如果有的话。
写下来，所有相关的人签字，每人各执一份，并附一份地契复印件。
去土地厅之前花半小时把话说清楚，远比十年后各自解读有价值。
常见问题
可以把房子过户给子女同时为自己登记用益权吗
可以，很多泰国家庭都这么做。子女取得所有权，父母依第 1417 条保有居住、使用与收租的权利。两件事请在同一天办。
过户要花多少钱
赠与婚生子女适用评估价 0.5% 的过户费、免征特种商业税，并按 0.5% 缴印花税。出发前请向土地厅核实数字。
要交赠与税吗
从父母处受赠不动产每年 2,000 万泰铢以内免税，超出部分按 5%；对普通家庭住宅而言等于无需缴纳。
谁算婚生子女
出生时父母已登记结婚的子女、父亲已办理认领登记的子女，或经法院判决确认的子女。不属于这些情形的，不适用特别费率。
子女能拿这套房子去贷款吗
实务上很难，因为多数银行不接受负有用益权的土地作担保。请在过户之前谈清楚，而不是让子女到银行才知道。
子女离婚的话，其配偶对房子有权利吗
没有。第 1471 条规定婚姻期间因受赠取得的财产属个人财产。请在文件中写明是无偿赠与并保存证据。
子女先于父母去世会怎样
您的用益权仍在，因为它在权利人去世时才消灭；但所有权成为子女的遗产，按其继承人顺序转移，包括配偶与子女。防范办法是让子女也立遗嘱。
过户之后土地税谁缴
第 1426 条把管理费用、税捐与债务利息放在用益权人身上，也就是父母，而不是地契上具名的子女。
还在还贷的房子能过户吗
须经作为抵押权人的银行同意，所以请先和银行谈；并且要记住，利息仍是用益权人的负担。
总结
- 赠与婚生子女适用 0.5% 过户费、免特种商业税，并按 0.5% 缴印花税。
- 从父母处受赠每年 2,000 万泰铢以内免征赠与税。
- "婚生子女"有特定含义，去土地厅之前请先核实。
- 子女拥有所有权，却不能入住、不能收租，通常也不能拿去做担保。
- 依第 1471 条，无偿赠与的房子是子女的个人财产，离婚时不分割。
- 子女先去世的，所有权按其继承人转移；请让他也立一份遗嘱。
- 依第 1426 条，土地税与贷款利息仍由用益权人承担。
- 过户之前告知每一位兄弟姐妹，并把理由写下来。
- 过户与用益权登记同日办理，并把父母双方的名字都写上。