这两项权利回答的是不同的问题：谁可以住，和谁拥有那栋房子
人们常把居住权和地上权混在一起，因为两者都让一个人得以使用另一个人的土地或房屋。
但它们从根上就不同。
居住权回答的是：谁有权住在这栋房子里；而房屋和土地在各方面仍然属于原所有人。
地上权回答的是：立在这块地上的建筑物归谁所有；而这个人未必是土地所有人。
这个区分听上去很学理，直到持有权利的那个人去世、家属问"那我们还剩下什么"的那一天。
到了那一刻，这两项权利给出的答案完全相反。
居住权，是不付租金住在房屋里的权利
《民商法典》第 1402 条写得很短很直接：取得房屋居住权的人，有权居住于该房屋而不必支付租金。
请注意"房屋"二字。居住权附着于建筑物，而不是空地。
也请注意"不必支付租金"，这正是它与租赁清楚分开的地方。
期限规定在第 1403 条：居住权可以设定期限，也可以设定为居住人的终身。
未约定期限的，授予人可以随时终止，但须给予居住人合理的预告。
这一点很重要，而且鲜为人知：没有写明期限的居住权，是可以被撤销的权利，而不是很多人在签字时以为的那种永久安排。
若约定了期限，法律禁止超过三十年，超过的减为三十年；可以续期，但自续期之日起同样不得超过三十年。
所以要的是安定，就写明"居住人终身"或者具体年数，不要留空。
把所有门都关上的那一条：居住权即使经由继承也不得转让
第 1404 条只有一句：居住权不得转让，即使经由继承亦然。
"即使经由继承"这几个字要看清楚。
居住人一去世，权利到此为止。他的子女什么也拿不到，所有人可以立即收回房屋。
而且居住人不能出售这项权利、不能送给别人、也不能拿去做担保，因为它不是可转让的财产。
实务上，居住权只适合一种情形：您希望某个特定的人继续住在这栋房子里，同时又不希望这处不动产本身发生任何变化。
真实的用法是：把房子给其中一个子女，同时为在这里住了多年的长辈登记居住权，让他免租住到最后一天；等他离去，房子就完整属于那个子女，不必再办任何手续。
还有一点要知道：除非在设定时明确限定为居住人本人专属，居住人的家属与同住家人也可以一起居住，因此从一开始就该写明覆盖哪些人。
地上权，是在别人的土地上拥有建筑物
第 1410 条规定：土地所有人可以为他人设定地上权，使该人有权拥有该土地上或地下的房屋、构筑物或种植物。
"有权拥有"四个字，是全部要害。
一般原则是：附着于土地的建造物归土地所有人所有，这正是人们不敢在别人的地上盖房子的原因。
地上权就是那个例外，它让建筑物的所有权与土地的所有权得以合法分离。
条文里还写了"地下"，涵盖地表以下的东西，例如管道、水箱或地下构筑物。
关于期限：地上权可以设定期限，也可以设定为土地所有人终身或权利人终身；若设定期限，同样受三十年上限的约束。
未约定期限的，任何一方都可以随时终止，但须合理预告；若约定有租金，则须提前一年通知或给付一年的租金。
让地上权真正具有价值的那一条
第 1411 条规定：除设定地上权的法律行为另有约定外，该权利可以转让并可以继承。
把它与居住权的第 1404 条并排一看，画面立刻清楚。
居住权随人而灭，地上权则继续存在并传给继承人。
这使地上权成为一项真正的资产：可以出售，很多情况下也可以用作担保；而居住权只对持有它的那个人有意义。
"除另有约定外"这几个字同样要紧：不愿意让这项权利落到素不相识的人手上的土地所有人，可以在设定文件里一开始就加以限制。
如果您是土地所有人，这是签字之前要做的决定，而不是等权利人把它卖给别人之后再说。
权利终止那天，房子归谁
这正是人们在别人土地上建房时最担心的事，而法典已经回答了。
第 1416 条规定：地上权消灭时，权利人可以拆除自己的房屋、构筑物与种植物，但须使土地恢复原状。
然而，若土地所有人不同意拆除，并表示愿按市场价格购买，则地上权人不得拒绝出售，除非有正当理由。
两段并读，就能看到其中的平衡。
权利人不必担心白白失去建筑物，因为可以拆走；若土地所有人想留下，就必须按市场价格购买，而不是白得。
土地所有人也不必担心拿回一块带着半拆建筑的地，因为法律要求拆除者恢复原状。
还应当在合同里写清楚：市场价格如何评估、由谁评估、时限多久。因为到了谁也不想再谈的那一天，"市场价格"是一个可以解释得极宽的词。
什么情况下用哪一个
- 想让长辈住到最后一天而不给不动产增添任何负担，用居住权，因为它随人离去而终止。
- 要在亲属或雇主的土地上建房并且真正拥有那栋建筑，用地上权。
- 既要有人住、又要能收租，这两项都不合用，需要的是用益权，见用益权给了什么、又要付出什么。
- 是有定期付款的商业关系，租赁更合适，条件也能约定得更细。长期租赁的登记见长期租赁登记与印花税。
最常见的错误，是在该用地上权的场合用了居住权。
有人用自己的钱在父母的土地上盖了房子，却只登记了居住权。他去世那天，子女从父亲亲手盖的房子里什么也得不到，因为居住权即使经由继承也不得转让。
若当初是地上权，结果正好相反，因为权利与建筑物都能传下去。
这件事与如何把财产传给下一代直接相关，比较见把房子给子女：现在给，还是留作遗产。
怎样登记，以及该写清楚什么
两者都是不动产上的物权，因此都须在财产所在地的土地厅、向主管官员办理登记，双方一同到场。
需携带地契正本、双方的身份证与户口本；若属夫妻共同财产，还须配偶同意书。
无论哪一种，都应写清楚：
- 期限：终身还是若干年。切勿留空，居住权尤其如此。
- 范围：整栋还是其中一部分，是否包含房屋周围的土地。
- 除权利人外还有谁可以居住。
- 各项费用由谁承担：水电、小修、大修与税捐。
- 提前终止的条件与通知方式。
- 地上权还要写明是否可转让，以及权利终止时市场价格如何评估。
最后再强调一次：这两项权利的差别不在名称，而在于持有人离去之后，他的家人还剩下什么。
先回答这个问题，该登记哪一个自然就清楚了。
常见问题
居住权与地上权有什么区别
依第 1402 条，居住权是不付租金住在房屋里的权利；依第 1410 条，地上权是在他人土地上拥有建筑物或种植物的权利。
居住权能传给子女吗
不能。第 1404 条规定它不得转让，即使经由继承亦然，因此居住人去世时即终止。
地上权可以出售或转让吗
可以，依第 1411 条，除设定文件另有约定外。不愿如此的土地所有人须从一开始就加以限制。
居住权最长能定几年
若以年数约定，第 1403 条上限为三十年，超过的减为三十年；也可以约定为居住人终身。
没写期限的居住权，所有人能撤销吗
能。第 1403 条允许随时终止，但须给予居住人合理预告，因此要安定就一定要写明期限。
地上权终止后，房子归谁
依第 1416 条，权利人可拆走并恢复土地原状；若土地所有人表示愿按市场价格购买，权利人无正当理由不得拒绝出售。
在父母的地上盖房，该登记哪一种
若希望房子真正属于您并能传给子女，应登记地上权而非居住权，因为居住权在您去世时即终止。
总结
- 依第 1402 条，居住权是不付租金住在房屋里的权利。
- 依第 1410 条，地上权是在他人土地上拥有建筑物或种植物的权利。
- 依第 1404 条，居住权即使经由继承也不得转让。
- 依第 1411 条，地上权除另有约定外可转让、可继承。
- 未写明期限的居住权，可经合理预告后被撤销。
- 依第 1416 条，地上权终止时可拆走，或由土地所有人按市场价格购买。
- 用自己的钱在别人地上建房却只登记居住权，正是让子女一无所得的那个错误。