哪些加建需要许可
依佛历 2522 年《建筑管制法》第 21 条，任何人建造、改建或迁移建筑物，都必须取得地方主管官员的许可，或向地方主管官员申报并依第 39 条之二办理。
"改建"在同一部法律中有自己的定义：改变、加建、增加、减少或扩大已建成建筑物结构或其组成部分的性状、范围、式样、形状、比例、重量或面积，使之与原状不同，且不属于修缮或部级条例规定的改建。
因此分界线不在预算或工程规模，而在于该工程是否触及结构、是否改变了与批准图纸不同的面积。
"修缮"的定义不同：修理或更换建筑物的组成部分以维持原状。重新刷漆、更换开裂的瓷砖、把卫浴换成同款，都不属于改建。
部级条例列出的五项"不算改建"
依《建筑管制法》制定的佛历 2528 年第 11 号部级条例，列举了五项不算改建的行为。
- 使用与原有相同尺寸、数量与种类的材料更换建筑物结构，但钢筋混凝土、预应力混凝土或型钢结构除外。
- 使用与原有相同种类的材料，或其他不会使原结构任一部分承重增加超过 10% 的材料，更换非结构部分。
- 对非结构部分进行改变、加建、增加、减少或扩大，且不使原结构任一部分承重增加超过 10%。
- 减少或扩大任一层楼面面积，合计不超过 5 平方米，且不减少或增加柱或梁的数量。
- 减少或扩大屋面面积，合计不超过 5 平方米，且不减少或增加柱或梁的数量。
第一项豁免最常被误读。泰国几乎所有住宅都是钢筋混凝土结构，而该条例明文把钢筋混凝土结构排除在这项豁免之外。
而 5 平方米是累计上限，不是每次上限。后方加建 6 平方米的厨房即属需要许可的改建，即使完全没有触碰原有柱子。
此外，这五项还必须不违反依第 8 条制定的部级条例、依第 9 条或第 10 条制定的地方条例，以及依第 13 条或第 59 条发布的部长公告。
贴邻居围墙加建需要书面同意
佛历 2543 年第 55 号部级条例要求建筑物外墙与土地边界的距离不少于 50 厘米；除非贴界建造，而贴界时该墙必须为实心墙（无开口），并须取得该侧相邻土地所有人的书面同意。
这就是为什么把厨房或车棚加建到与邻居围墙相接，即便邻居口头说不介意，仍可能成为纠纷：法律要的是文件，不是一句话。
带窗户或通风口等开口的加建，其间距要求与实心墙不同，因此在下单买材料之前，应让建筑师或工程师按该条例核对图纸。
已经做了却没申请，会怎样
依第 65 条，违反第 21 条可处 3 个月以下有期徒刑，或 6 万泰铢以下罚金，或两者并罚；并在违法持续期间或直至改正为止，按日加罚不超过 1 万泰铢。
在进入处罚阶段之前，法律先给改正机会。依第 41 条，若该工程可以更正，地方主管官员有权命令业主提出许可申请或依第 39 条之二申报，或在不少于 30 天的期限内改正。
若无法更正，或业主不遵守命令，地方主管官员可依第 42 条下令拆除；而不依令拆除的处罚更重：依第 66 条之二，可处 6 个月以下有期徒刑或 10 万泰铢以下罚金或并罚，并按日加罚不超过 3 万泰铢直至遵令为止。
另一个常被忽略的后果出现在转售时：未取得许可的加建，会使银行档案中的图纸与实际房屋不符，而买家一定会用这一点压价。
申请许可与第 39 条之二申报有何不同
第 21 条提供两条路：申请许可，或向地方主管官员申报并依第 39 条之二办理。
第一条是提交后等待。第 25 条要求地方主管官员自收到申请之日起 45 天内完成审查，核发许可或书面告知不予许可及理由；可延长不超过两次、每次不超过 45 天，且须在期限届满前书面告知理由。
第二条是备齐法定文件后申报即可开工，但须由依专业法律取得执业许可的工程师或建筑师担任施工监督。这也是它更快、而责任更多落在监督人身上的原因。
公寓单位还要多一层：公寓法人的规约。触及结构墙、楼板或共用管道的工程，通常须先取得法人批准；关于公共费与共有财产使用的规定，见我们关于公寓公共费的文章。
雇施工队之前该走的顺序
四个步骤，能让加建不变成官司。
- 按平方米量清实际新增面积，与第 11 号部级条例的 5 平方米上限比对。
- 判断工程是否触及柱、梁、楼板或承重墙；若触及，从一开始就当作改建处理。
- 测量新墙到土地边界的距离；不足 50 厘米，就需要该侧邻居的书面同意。
- 请建筑师或工程师签署图纸并担任施工监督，然后到辖区区公所或市政府申请许可或依第 39 条之二申报。
若是老房大改造，工序与预算见我们的老房翻修指南；若拆除过程中出现裂缝，请先对照哪些裂缝危险再决定是否继续。
如果你已有未取得许可的加建并考虑出售，挂牌前把文件理清，可以省下买家原本会要求的折价。我们的做法见住宅委托销售服务页面。
常见问题
加建都需要许可吗
不都需要。佛历 2528 年第 11 号部级条例列举的五项行为不算改建，例如任一层楼面减少或扩大合计不超过 5 平方米且不减少或增加柱梁数量。超出这些范围就须申请许可或依第 39 条之二申报。
真的可以加建 5 平方米不用许可吗
只有在全部条件满足时：合计不超过 5 平方米、不减少或增加柱梁数量，且不违反其他部级条例或地方条例。该上限是累计的，不是每次。
刷漆、换地板、换卫浴要申请吗
不用。这些属于该法定义下的修缮，即维持建筑物原状，不属于改建。
可以贴着邻居的边界建吗
墙体距边界须不少于 50 厘米；除非贴界建造，此时须为实心墙并取得该侧相邻土地所有人的书面同意，依佛历 2543 年第 55 号部级条例。
未经许可加建的处罚是多少
依佛历 2522 年《建筑管制法》第 65 条，可处 3 个月以下有期徒刑或 6 万泰铢以下罚金或并罚，并在违法持续期间按日加罚不超过 1 万泰铢。
被令拆除却不拆会怎样
依第 66 条之二，可处 6 个月以下有期徒刑或 10 万泰铢以下罚金或并罚，并按日加罚不超过 3 万泰铢，直至遵从地方主管官员的命令。
申请许可要多久
第 25 条要求自收到申请起 45 天内核发许可或书面告知不予许可及理由，可延长不超过两次、每次不超过 45 天，并须在期限前告知。
已建成的违规加建能补办吗
若该工程可以更正，地方主管官员可依第 41 条命令在不少于 30 天内补办申请或改正；若无法更正，则可能依第 42 条被令拆除。
总结
- 建造或改建须取得许可，或依第 39 条之二申报并办理，依佛历 2522 年《建筑管制法》第 21 条。
- 佛历 2528 年第 11 号部级条例豁免五种情形，包括楼面或屋面减少或扩大合计不超过 5 平方米且不触及柱梁。
- 以相同材料更换结构的豁免不适用于钢筋混凝土、预应力混凝土与型钢结构。
- 墙体距边界至少 50 厘米；贴界时须为实心墙并取得邻居书面同意。
- 违反可处 3 个月以下有期徒刑或 6 万泰铢以下罚金，并在持续期间按日加罚不超过 1 万泰铢。
- 可更正的工程至少有 30 天期限改正；无法更正的可被下令拆除。