ต่อเติมบ้านแบบไหนต้องขออนุญาต
ผู้ใดจะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นและดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ ตามมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
คำว่าดัดแปลงมีนิยามของตัวเองในกฎหมายฉบับเดียวกัน คือการเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือเนื้อที่ของโครงสร้างอาคารหรือส่วนต่าง ๆ ของอาคารที่ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม และไม่ใช่การซ่อมแซมหรือการดัดแปลงที่กำหนดในกฎกระทรวง
เส้นแบ่งจึงไม่ได้อยู่ที่งบประมาณหรือขนาดของงาน แต่อยู่ที่ว่างานนั้นแตะโครงสร้างและเปลี่ยนพื้นที่ไปจากแบบเดิมหรือไม่
ส่วนการซ่อมแซมนั้นกฎหมายนิยามไว้ต่างกัน คือซ่อมหรือเปลี่ยนส่วนต่าง ๆ ของอาคารให้คงสภาพเดิม ทาสีใหม่ เปลี่ยนกระเบื้องแผ่นที่แตก หรือเปลี่ยนสุขภัณฑ์รุ่นเดิมจึงไม่ใช่การดัดแปลง
ห้าอย่างที่กฎกระทรวงบอกว่าไม่ถือเป็นการดัดแปลง
กฎกระทรวง ฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528 ออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ระบุการกระทำที่ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคารไว้ห้าข้อ
- เปลี่ยนโครงสร้างอาคารโดยใช้วัสดุขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม เว้นแต่โครงสร้างที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ
- เปลี่ยนส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างโดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับเดิม หรือวัสดุอื่นที่ไม่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเดิมส่วนใดเกินร้อยละ 10
- เปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้าง โดยไม่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเดิมส่วนใดเกินร้อยละ 10
- ลดหรือขยายเนื้อที่พื้นชั้นหนึ่งชั้นใด รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน
- ลดหรือขยายเนื้อที่หลังคา รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน
ข้อยกเว้นข้อแรกคือข้อที่คนอ่านผิดบ่อยที่สุด บ้านคอนกรีตเสริมเหล็กแทบทุกหลังในไทยจึงไม่ได้ประโยชน์จากข้อนี้ เพราะกฎกระทรวงตัดโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็กออกไปตรง ๆ
และเพดาน 5 ตารางเมตรเป็นเพดานรวม ไม่ใช่ต่อครั้ง การต่อครัวหลังบ้าน 6 ตารางเมตรจึงเป็นการดัดแปลงที่ต้องขออนุญาต แม้จะไม่ได้แตะเสาเดิมเลย
ทั้งห้าข้อยังต้องไม่ขัดกับกฎกระทรวงที่ออกตามมาตรา 8 ข้อบัญญัติท้องถิ่นตามมาตรา 9 หรือมาตรา 10 หรือประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 13 หรือมาตรา 59 ด้วย
ต่อเติมชิดรั้วเพื่อนบ้าน ต้องมีหนังสือยินยอม
กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 กำหนดให้ผนังอาคารต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร เว้นแต่จะก่อสร้างชิดเขตที่ดิน ซึ่งกรณีนั้นผนังต้องเป็นผนังทึบและต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้านนั้น
นี่คือเหตุผลที่การต่อเติมครัวหรือที่จอดรถชนรั้วบ้านข้าง ๆ กลายเป็นข้อพิพาทได้แม้เพื่อนบ้านจะพูดปากเปล่าว่าไม่ว่าอะไร เพราะกฎหมายต้องการหนังสือ ไม่ใช่คำพูด
ส่วนต่อเติมที่มีช่องเปิดอย่างหน้าต่างหรือช่องลม มีระยะที่กำหนดไว้ต่างจากผนังทึบ ผู้ที่จะต่อเติมจึงควรให้สถาปนิกหรือวิศวกรตรวจแบบกับกฎกระทรวงฉบับนี้ก่อนสั่งของ
ทำไปแล้วไม่ได้ขอ เกิดอะไรขึ้น
โทษของการฝ่าฝืนมาตรา 21 คือจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และยังต้องระวางโทษปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนหรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง ตามมาตรา 65
ก่อนถึงชั้นโทษ กฎหมายให้โอกาสแก้ก่อน ถ้างานที่ทำไปสามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องได้ เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งให้เจ้าของอาคารยื่นคำขออนุญาตหรือแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ หรือแก้ไขให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนดซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 30 วัน ตามมาตรา 41
ถ้าแก้ไม่ได้ หรือเจ้าของไม่ทำตามคำสั่ง เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งให้รื้อถอนตามมาตรา 42 และการไม่รื้อถอนตามคำสั่งมีโทษหนักขึ้นอีกชั้น คือจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ พร้อมปรับอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติตามคำสั่ง ตามมาตรา 66 ทวิ
ผลที่ตามมาอีกทางที่คนมักไม่ทันคิดคือตอนขายบ้าน ส่วนต่อเติมที่ไม่มีใบอนุญาตทำให้แบบที่ยื่นกู้กับธนาคารไม่ตรงกับของจริง และเป็นประเด็นที่ผู้ซื้อใช้ต่อรองราคาได้เสมอ
ขออนุญาตกับแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ ต่างกันอย่างไร
มาตรา 21 ให้ทางเลือกสองทาง คือขอใบอนุญาต หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นแล้วดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ
ทางแรกคือยื่นคำขอแล้วรอ ซึ่งมาตรา 25 กำหนดให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจพิจารณาและออกใบอนุญาตหรือมีหนังสือแจ้งคำสั่งไม่อนุญาตพร้อมเหตุผลภายใน 45 วันนับแต่วันที่ได้รับคำขอ และขยายเวลาได้ไม่เกินสองคราว คราวละไม่เกิน 45 วัน โดยต้องมีหนังสือแจ้งเหตุผลก่อนครบกำหนด
ทางที่สองคือแจ้งพร้อมเอกสารที่กฎหมายกำหนดแล้วเริ่มงานได้ โดยมีวิศวกรหรือสถาปนิกผู้ได้รับอนุญาตตามกฎหมายว่าด้วยวิชาชีพเป็นผู้ควบคุมงาน ซึ่งเป็นเหตุผลที่ทางนี้เร็วกว่าแต่ผูกภาระไว้กับผู้ควบคุมงานมากกว่า
สำหรับห้องชุด ต้องเพิ่มอีกชั้นคือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด งานที่แตะผนังโครงสร้าง พื้น หรือระบบท่อร่วม มักต้องขออนุมัติจากนิติบุคคลก่อน และเรื่องค่าส่วนกลางกับสิทธิในทรัพย์ส่วนกลางอ่านได้ในบทความค่าส่วนกลางคอนโด
ลำดับที่ควรทำก่อนจ้างช่าง
สี่ขั้นที่ทำให้งานต่อเติมไม่กลายเป็นคดี
- วัดพื้นที่ที่จะเพิ่มจริงเป็นตารางเมตร แล้วเทียบกับเพดาน 5 ตารางเมตรของกฎกระทรวง ฉบับที่ 11
- ดูว่างานแตะเสา คาน พื้น หรือผนังรับน้ำหนักหรือไม่ ถ้าแตะ ให้ถือว่าเป็นการดัดแปลงตั้งแต่ต้น
- วัดระยะจากผนังใหม่ถึงเขตที่ดิน ถ้าน้อยกว่า 50 เซนติเมตร ต้องขอหนังสือยินยอมจากเพื่อนบ้านด้านนั้น
- ให้สถาปนิกหรือวิศวกรเซ็นแบบและเป็นผู้ควบคุมงาน แล้วยื่นขออนุญาตหรือแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ ที่สำนักงานเขตหรือเทศบาลในพื้นที่
ถ้าเป็นบ้านเก่าที่จะรีโนเวทใหญ่ ควรอ่านเรื่องลำดับงานและงบประมาณในคู่มือรีโนเวทบ้านเก่า และถ้าเจอรอยร้าวระหว่างรื้อ ให้เทียบกับวิธีดูรอยร้าวที่อันตราย ก่อนตัดสินใจทุบต่อ
สำหรับเจ้าของที่ต่อเติมไว้แล้วและกำลังคิดจะขาย การเคลียร์เอกสารส่วนต่อเติมก่อนเปิดขายทำให้ต่อรองน้อยลง ดูแนวทางได้ที่บริการฝากขายบ้าน
คำถามที่พบบ่อย
ต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตทุกกรณีไหม
ไม่ทุกกรณี การกระทำห้าข้อตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528 ไม่ถือเป็นการดัดแปลง เช่น การลดหรือขยายพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตรโดยไม่ลดหรือเพิ่มเสาหรือคาน นอกเหนือจากนั้นต้องขออนุญาตหรือแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ
ต่อเติม 5 ตารางเมตรได้จริงหรือ
ได้ถ้าเข้าเงื่อนไขครบ คือรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร ไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน และไม่ขัดกับกฎกระทรวงหรือข้อบัญญัติท้องถิ่นอื่น เพดานนี้เป็นเพดานรวม ไม่ใช่ต่อครั้ง
ทาสี เปลี่ยนพื้น เปลี่ยนสุขภัณฑ์ ต้องขอไหม
ไม่ต้อง เพราะเป็นการซ่อมแซมตามนิยามของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร คือซ่อมหรือเปลี่ยนส่วนต่าง ๆ ของอาคารให้คงสภาพเดิม ไม่ใช่การดัดแปลง
ต่อเติมชิดรั้วบ้านข้าง ๆ ได้ไหม
ผนังต้องห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร เว้นแต่ก่อสร้างชิดเขตที่ดินซึ่งต้องเป็นผนังทึบและต้องมีหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้านนั้น ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543
โทษของการต่อเติมโดยไม่ขออนุญาตเท่าไร
จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน ตามมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
ถูกสั่งรื้อถอนแล้วไม่รื้อ จะเป็นอย่างไร
มีโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามมาตรา 66 ทวิ
ขออนุญาตใช้เวลานานไหม
มาตรา 25 กำหนดให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นออกใบอนุญาตหรือแจ้งคำสั่งไม่อนุญาตพร้อมเหตุผลภายใน 45 วันนับแต่วันที่ได้รับคำขอ และขยายได้ไม่เกินสองคราว คราวละไม่เกิน 45 วัน โดยต้องแจ้งเหตุผลก่อนครบกำหนด
ต่อเติมไปแล้วโดยไม่ขอ แก้ทีหลังได้ไหม
ถ้างานนั้นแก้ไขให้ถูกต้องได้ เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งให้ยื่นขออนุญาตหรือแก้ไขให้ถูกต้องภายในเวลาไม่น้อยกว่า 30 วันตามมาตรา 41 แต่ถ้าแก้ไม่ได้ อาจถูกสั่งรื้อถอนตามมาตรา 42
สรุป
- การก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารต้องได้รับใบอนุญาต หรือแจ้งและดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ ตามมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
- กฎกระทรวง ฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528 ยกเว้นห้ากรณี รวมถึงการลดหรือขยายพื้นหรือหลังคารวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตรโดยไม่แตะเสาหรือคาน
- ข้อยกเว้นเรื่องเปลี่ยนโครงสร้างด้วยวัสดุเดิมไม่ใช้กับโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง และเหล็กรูปพรรณ
- ผนังต้องห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร ถ้าชิดเขตต้องเป็นผนังทึบและมีหนังสือยินยอมจากเพื่อนบ้าน
- ฝ่าฝืนมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน
- ถ้าแก้ไขให้ถูกต้องได้ กฎหมายให้เวลาไม่น้อยกว่า 30 วันก่อน ถ้าแก้ไม่ได้จึงถึงขั้นสั่งรื้อถอน