谁有权收取小区公共费，依据是什么
依佛历 2543 年《土地分割销售法》（จัดสรรที่ดิน）第 49 条，小区公共设施的维护与管理费用按月向项目内每一块分割地块收取，并可按土地使用类型或面积大小设定不同费率。
有权收取的一方，是依第 44 条第 (1) 项成立的小区法人（นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร），或依第 44 条第 (2) 项经委员会批准负责维护的一方；自小区法人成立或获得批准之日起开始收取。
业主常常不知道的一点是：依第 49 条第二款，开发商必须为尚未售出的地块分担费用。尚未售完的项目，不能把全部负担推给已过户的住户。
费率的设定与修改，须经会员大会决议或委员会同意，取决于该项目属于第 44 条下的哪一种安排。
欠缴三个月：可被停止使用共用设施
依第 50 条第二款（经佛历 2558 年《土地分割销售法（第 2 号）》修订），欠缴维护与管理费用达三个月及以上者，可被中止服务或中止使用小区公共设施的权利。
在此之前，逾期缴纳本身就要按委员会规定的费率支付滞纳金（第 50 条第一款）。
这里所说的公共设施，是开发商依获批项目图纸提供的道路、公园、儿童游乐场及其他共用设施；第 43 条规定这些设施为分割地块的利益而设有地役权。
欠缴六个月：地块过不了户，而且该债权优先
依第 50 条第二款，欠缴达六个月及以上时，主管官员有权中止对该欠缴人小区地块的权利与法律行为登记，直至款项全额清偿为止。
也就是说，六个月的欠费会同时挡住出售、过户、抵押与赠与，因为这四者都属于在土地厅办理的权利与法律行为登记。
法律还更进一步：维护与管理费债务被视为对该欠缴人小区地块的"不动产保存优先债权"（บุริมสิทธิ）。
优先债权意味着就该地块而言，这笔债务的受偿顺位优于普通债权人。因此，购买小区内二手房的买家应在付订金之前核查，而不是等到过户日之前。
核查方式是向小区法人索取截至查询日的欠缴余额书面证明，并在买卖合同中写明由卖方在过户日之前清偿。过户当天的流程见我们的土地厅过户指南。
开发商何时不再负责维护
依第 43 条，开发商有义务将公共设施维持在建成时的状态；只有在项目所载的责任期届满，并完成第 44 条中的一项措施后，才免除该义务。
第一种是买方成立小区法人接收公共设施并负责维护，须在开发商指定的期限内完成，而该期限自通知之日起不得少于 180 天。
第二种是开发商获得委员会批准以其他方式进行维护，或将公共设施登记转为公共财产。
依第 45 条，成立小区法人须经持有项目图纸上不少于半数分割地块的买方决议，并推派代表向府（省）土地厅或其分支申请登记；登记后公共设施即归小区法人所有。
第 51 条还规定，将公共设施与公共服务转让给第 44 条第 (1) 项法人的登记免征费用与税款，法人为维护而收到的款项亦免税。
那 180 天，决定小区未来十年
决定小区未来十年品质的时间窗，就是开发商通知后的这 180 天；如果住户来不及组织起来，开发商有权改走第二条路。
第二条路本身并不坏，但它把费率设定与维护承包商的选择权留在住户之外，这与拥有自己的小区法人不同。
在仍在销售的项目里买房前，值得问清两件事：项目中开发商的维护责任期何时结束；以及项目目前是否已成立小区法人。
若开发商的行为使第 43 条地役权的利益减少或便利性下降，或与获批项目图纸不符，依第 52 条委员会有权命令其停止该行为并恢复维护。
常见问题
小区公共费按什么标准收
按月向项目内每一分割地块收取，费率可依土地使用类型或地块面积不同，依佛历 2543 年《土地分割销售法》第 49 条。
欠缴几个月会被停用设施
三个月及以上可被中止服务或中止使用小区公共设施，依第 50 条第二款。
欠着公共费能卖房吗
若欠缴达六个月，主管官员可中止该地块的权利与法律行为登记直至清偿，这会同时挡住过户、出售、抵押与赠与。
这笔债务会跟着土地吗
该法将其视为对欠缴人地块的不动产保存优先债权，因此会影响该地块，付订金前就应核查余额。
开发商要为未售出地块缴费吗
要。第 49 条第二款规定，开发商须为尚无买家的分割地块支付维护与管理费用。
成立小区法人需要多少同意票
须经持有项目图纸上不少于半数分割地块的买方决议，并推派代表向府土地厅或其分支申请登记，依第 45 条。
开发商什么时候停止维护道路与公园
在项目责任期届满且满足第 44 条之后：住户在通知起不少于 180 天内成立法人接管，或委员会批准其他安排或转为公共财产。
把公共设施转给小区法人要交费吗
不用。第 51 条对向第 44 条第 (1) 项法人转让公共设施与公共服务的登记免征费用与税款。
总结
- 小区公共费依第 49 条按月向每一地块收取，开发商须为未售出地块缴费。
- 欠缴三个月及以上，可能失去使用小区共用设施的权利。
- 欠缴六个月及以上，主管官员可中止权利登记，地块无法过户或抵押。
- 维护费债务是对欠缴人小区地块的优先债权。
- 道路、公园与游乐场依第 43 条为分割地块的利益设有地役权。
- 开发商只有在责任期届满、且住户在不少于 180 天内接管或委员会批准替代方案后，才免除维护义务。