您的议价力在过户前最高，过户后几乎归零
这一句话就说清了为什么验房比人们以为的重要得多。
过户之前，开发商想让您过户，因为那是他们收到尾款、结掉这笔销售的日子。只要您还没签字，您提的要求就有分量。
过户之后，位置立刻互换。您变成一位业主，在请人回来把没做好的地方做完；虽然保修仍然有效，但响应速度的差别是看得见的。
所以最重要的只有一条规则：不要在还有口头约定的遗留问题时就过户。如果要在没做完的情况下过户，就必须有一份双方签字的整改清单，逐条列明并写上每一条的完成日期，作为合同附件。
该带的东西，没人会告诉您
多数人空着手去，于是只能查看眼睛看得见的部分，而其实需要带的只有几样，家里就有。
- 手电筒：查看水槽下方、柜子里、吊顶内，以及室内灯照不到的每个角落。
- 一颗玻璃弹珠或一瓶水：放在地上看它会不会滚。每个房间几分钟就能做完。
- 手机充电器：插遍每一个插座，确认真的有电，而不只是墙上装了个面板。
- 美纹纸胶带和笔：把发现问题的位置贴上标记，让工人找得到，您也不必重复解释。
- 一只桶或水瓢：把水泼过卫生间地面，看它往哪里流；并往每一个地漏里倒水。
- 一枚硬币或螺丝刀柄：用来敲砖，这是单位时间里信息量最大的一项检查。
- 能拍照的手机：每处发现都拍下来，并补一张房间全景，好知道那处在哪里。
请挑白天阳光好的时候去，因为沿墙斜射的自然光会把墙面的波浪和抹灰不平显出来，而这些在吊顶灯下完全看不见。
三项只能在房子还空着时做的测试
等家具搬进来，这三件事就难做得多，以至于许多人家一辈子都没做过。
测水。把所有水龙头同时打开看水压，每个马桶都冲一次，让淋浴一直开着，然后绕一圈查看水槽下方和管道周围有没有滴水。接着把水泼满整个卫生间地面，看是全部流进地漏，还是有地方积着。会积水的卫生间，日后返工要掀砖。
测电。拿充电器逐个插遍家里每一个插座，把每个开关都拨一遍，然后按下配电箱里漏电保护器的测试按钮，确认它真的会跳。那个按钮就是用来按的，而验房当天正是该按的时候。这一点见家用漏电保护器。
测地面与门。把弹珠放在每个房间正中，看它会不会动；把每扇门慢慢开合，看它是停在原处还是自己荡回来。需要用力推、或者关不到锁扣的门，说明门框不方正。
敲砖：整场验房里最值的一个小时
泰国新房最常见、而查的人最少的缺陷，是砖下砂浆铺不满。
用硬币或螺丝刀柄一块一块轻敲。砂浆饱满的砖，声音沉实；下面有空鼓的，声音发空。这个差别明显到没有经验的人在头三分钟里也能分辨出来。
必须整改的原因是：有空鼓的砖，一旦上面压了重物或有人反复踩踏就会开裂；而裂了之后单换一块，颜色往往对不上原来的批次。
每个房间都要敲，重点是房间中央、贴墙边缘和门槛处，这三处出现得最多。每一块声音发空的砖都贴上胶带做标记。
整栋房子大约要一个小时，而它通常会成为整改清单里最长的一段，也就是您两年后不必自己掏的那笔钱。
吊顶检修口：最常被跳过，信息却最多
几乎每栋房子都有一个检修口，通常在卫生间或走道，而多数业主一次也没打开过。
用手电照进去，看四件事：有没有铺隔热层，铺得是否连续还是断断续续；山墙上有没有通风口；屋架上有没有水渍或受潮的痕迹；以及有没有施工剩下的废料被随手扔在里面。
前两项决定了这栋房子在您住的整段时间里有多热，而且事后补做的费用是现在的好几倍。这在房子太热该先修哪里里有说明。
第三项最要紧，因为一栋还没人住过的房子，屋顶空间里出现水渍，意味着已经有渗漏点了。看到就拍照，并立刻写进清单，不要接受"再去看看"这样的答复。
哪些裂缝要提出来
新房会有裂缝，但并非每一条都是问题。要分清的是：哪些只在抹灰层表面，哪些在说结构的事。
抹灰墙面上成片的发丝状龟裂，是砂浆收缩的正常现象，腻子加涂料就能解决。写进清单让他们处理，但不必担心。
真正要认真提出的，是从门窗洞口转角斜着延伸出去的裂缝、跨越不同材料交界处仍连续的裂缝、宽到能塞进卡片边缘的裂缝，以及在墙的两面同一位置都出现的裂缝。
后面这四种要逐条要求开发商说明，而不是抹平了事，因为把仍在活动的裂缝抹掉，几个月后它还会回来。自己怎么分辨见哪些裂缝是危险的。
要对着文件核，而不只是看好不好看
验房的一半是找缺陷，另一半是确认拿到的东西和买的东西一致。
围墙与用地范围。拿着合同里的图纸绕地块走一圈，尤其是角地和紧邻公共用地的地块，因为围墙位置错了，过户之后每拖一天都更难改。
电表和水表的规格。要与约定一致，因为日后申请扩容是您自己出钱，而装了好几台空调却配了偏小电表的房子，第一年就会出问题。
材料与设备。把洁具、龙头、瓷砖和门的品牌型号，与销售文件逐项核对。如果被替换了，问清原因，并要求补差价或换回原款。
车位与所有承诺过的东西。都要实地走一遍，包括车位尺寸、出入通道，以及宣传中承诺的公共配套。
一定要走两遍：一遍找缺陷，一遍拿着文件对照。这两件事用的是不同的注意力，一起做必然会漏。
当开发商催着过户
常见的场面是：清单上还有三十项没做完，开发商说先过户，我们会回来全部做完，并提醒您如果错过过户日期可能要承担些什么。
正确的应对既不是拒绝也不是照单全收，而是把话变成文件：要求出具一份整改清单，逐项列明并写上每一项的完成日期，双方签字，作为合同附件。
如果他们真打算做，签这份东西对他们毫无成本；如果他们不肯签，这就是关于意图的答案。
另外，验房当天每一处发现都要拍照并保留文件日期，因为过户后最常见的争执是"这处损坏本来就有，还是搬家时弄的"，而一张带日期的照片三秒钟就能回答。
还要记住：过户并不会让保修失效。房屋仍享有法律规定期限内的结构保修和配套设施保修。哪些属于哪一类、从哪天起算，见新房保修：结构与配套。
没时间的话，就请人来验
验房服务是存在的，质量参差不齐。请人之前问四个问题。
用哪些工具？好的回答不止"眼睛"，还包括湿度仪、热成像仪和水平检测工具。
报告长什么样？先要一份别的房子的样本。可用的报告要有每一处的照片、明确的位置，以及如何整改的建议。
开发商整改之后他会不会复验？复验是否含在价格里？复验才是让清单真正被落实的那一步。
他是否独立于开发商？开发商推荐的验房师也许确实很好，但您应当先知道这层关系。
无论请不请人，您自己都该到场。因为将来要住在这里的人，会注意到验房师并不会去找的东西，比如下午的阳光怎样照进卧室，或者傍晚马路的声音有多大。
常见问题
验房该花多长时间
普通独栋认真验的话要两到三个小时，其中约一个小时用来敲砖。如果开发商只给三十分钟，就另约时间。
能不能先过户，让他们之后再来修
可以，前提是有一份逐项列明并写有完成日期、双方签字并作为合同附件的整改清单。口头或聊天记录里的约定，正是让事情无限拖下去的原因。
新房有裂缝正常吗
抹灰面上的发丝状龟裂属于正常收缩。但从门窗转角斜出的裂缝、宽到能塞进卡片边缘的裂缝，以及墙两面同一位置都有的裂缝，需要开发商作出说明。
敲砖声音发空，是不是每块都要换
每一块声音发空的都应该整改，因为空鼓的砖受压会裂，而事后更换往往和原批次颜色对不上。
验独栋和验公寓有什么不同
独栋有公寓没有的内容：屋顶空间、围墙与地界、建筑四周的排水，以及屋面本身。公寓则侧重室内工程和与公共部分的衔接。公寓的清单见公寓交房验收清单。
一天中什么时候去验最好
阳光明亮的白天，因为沿墙斜射的光会显出吊顶灯完全遮住的抹灰不平。如果可以，再挑一个下雨天回去看一次。
总结
- 议价力在过户前最高，不要带着口头约定的遗留问题去过户。
- 带上手电、弹珠、充电器、美纹纸胶带、水桶，以及敲砖用的硬币。
- 趁房子还空着测水、测电、测地面水平，搬进来之后会难得多。
- 把整栋房子的砖敲一遍，是整场验房里回报最高的一个小时。
- 打开吊顶检修口，看隔热层、山墙通风口和屋架上的水渍。
- 走两遍：一遍找缺陷，一遍拿着文件核对拿到的是否就是买的。