ขึ้นค่าเช่าและต่อสัญญา ทำได้แค่ไหน สิทธิของผู้เช่าและผู้ให้เช่า

สัญญายังไม่หมด ขึ้นค่าเช่ากลางคันไม่ได้

ถ้าสัญญาเช่าระบุค่าเช่าและระยะเวลาไว้ ผู้ให้เช่าจะขึ้นค่าเช่าระหว่างที่สัญญายังมีผลไม่ได้ เว้นแต่ในสัญญาเขียนเงื่อนไขการปรับไว้ตั้งแต่ต้น สัญญาคือสัญญา และค่าเช่าเป็นข้อตกลงที่ฝ่ายเดียวเปลี่ยนไม่ได้

ที่ทำให้เรื่องนี้สับสนคือคนมักไม่รู้ว่าตอนนี้ตัวเองอยู่ในสัญญาแบบไหน เพราะสัญญาเดิมหมดอายุไปแล้วหลายเดือน แต่ยังจ่ายค่าเช่าและยังอยู่ที่เดิม โดยไม่มีใครเซ็นอะไรใหม่

สถานะแบบนั้นมีคำตอบทางกฎหมายที่ชัดเจน และมันเปลี่ยนสิทธิของทั้งสองฝ่ายไปพอสมควร

อยู่ต่อโดยไม่ทำสัญญาใหม่ กลายเป็นสัญญาไม่มีกำหนดเวลา

เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าต่อไป และผู้ให้เช่ารู้แล้วไม่ทักท้วง กฎหมายถือว่าทั้งสองฝ่ายได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปอีกโดยไม่มีกำหนดเวลา

คำว่าไม่มีกำหนดเวลาฟังดูเหมือนดีสำหรับผู้เช่า แต่จริง ๆ แล้วมันตัดสองอย่างออกไปพร้อมกัน อย่างแรกคือผู้เช่าไม่มีความมั่นคงว่าจะได้อยู่ถึงเมื่อไหร่ อย่างที่สองคือผู้ให้เช่าก็ไม่มีหลักประกันว่าจะมีรายได้ต่อเนื่องถึงเมื่อไหร่เช่นกัน

การเลิกสัญญาแบบไม่มีกำหนดเวลาทำได้โดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบอกกล่าวให้อีกฝ่ายรู้ตัวล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งระยะการชำระค่าเช่า แต่ไม่จำเป็นต้องบอกล่วงหน้าเกินสองเดือน แปลว่าถ้าจ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือน การบอกกล่าวหนึ่งเดือนก็เพียงพอตามกฎหมาย

ตรงนี้คือสิ่งที่ผู้เช่าจำนวนมากไม่รู้ตัว การอยู่ต่อสบาย ๆ โดยไม่เซ็นอะไรใหม่ ทำให้คุณอยู่ในสถานะที่ถูกบอกให้ย้ายออกได้ในเวลาสั้นกว่าที่คิด และการที่คุณอยู่มาห้าปีไม่ได้เพิ่มระยะเวลาบอกกล่าวเลย

ครบสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าตั้งราคาใหม่ได้

เมื่อสัญญาครบกำหนด การต่อสัญญาคือการทำสัญญาฉบับใหม่ ซึ่งเป็นเรื่องที่ทั้งสองฝ่ายต้องตกลงกันใหม่ทั้งหมด รวมถึงราคา ผู้ให้เช่าไม่มีหน้าที่ต้องต่อในราคาเดิม และผู้เช่าก็ไม่มีหน้าที่ต้องรับราคาใหม่

สิ่งที่ผู้เช่าทำได้จริงคือเจรจา และเครื่องมือต่อรองที่แข็งที่สุดไม่ใช่การอ้างว่าอยู่มานาน แต่คือการที่คุณเป็นผู้เช่าที่ทำให้เขาไม่ต้องเสียอะไร

ให้คิดจากฝั่งผู้ให้เช่า การเปลี่ยนผู้เช่าหนึ่งครั้งมีต้นทุนจริงคือช่วงห้องว่างที่ไม่มีรายได้ ค่าทำความสะอาดและซ่อมแซม ค่าลงประกาศหรือค่านายหน้า และเวลาที่ต้องเสียไปกับการพาคนมาดู ผู้เช่าที่จ่ายตรงเวลาสามปี ดูแลห้องดี และไม่เคยสร้างปัญหา คือคนที่ทำให้เขาไม่ต้องจ่ายต้นทุนเหล่านั้น

วิธีเจรจาที่ได้ผลคือพูดเรื่องนี้ตรง ๆ ก่อนสัญญาหมดสักสองเดือน ไม่ใช่รอให้เขาแจ้งขึ้นราคาแล้วค่อยโต้ และเสนอสิ่งที่มีค่ากับเขา เช่น ต่อสัญญาสองปีแทนหนึ่งปีเพื่อแลกกับการคงราคาเดิม ซึ่งเป็นข้อเสนอที่ผู้ให้เช่าหลายคนรับ เพราะมันแปลว่าเขาไม่ต้องเสี่ยงกับห้องว่างอีกสองปี

สิทธิ์ต่อสัญญา ต้องเขียนไว้ถึงจะมี

ผู้เช่าจำนวนมากเชื่อว่าตัวเองมีสิทธิ์ต่อสัญญาโดยอัตโนมัติ ซึ่งไม่จริง ถ้าไม่ได้เขียนไว้ ผู้ให้เช่าจะไม่ต่อก็ได้ และไม่ต้องให้เหตุผล

ประโยคที่ควรขอใส่ตั้งแต่ทำสัญญาครั้งแรกคือ ผู้เช่ามีสิทธิ์ต่อสัญญาอีกหนึ่งคราวในระยะเวลาเท่าเดิม โดยแจ้งความประสงค์ล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวันก่อนสัญญาสิ้นสุด และค่าเช่าในคราวต่อไปปรับขึ้นได้ไม่เกินอัตราที่ระบุไว้

ตัวเลขเพดานการปรับคือหัวใจของประโยคนี้ เพราะสิทธิ์ต่อสัญญาที่ไม่มีเพดานราคาไม่ได้ปกป้องอะไรเลย ผู้ให้เช่าที่ไม่อยากต่อเพียงแค่ตั้งราคาสูงจนคุณไปเอง ขอเป็นตัวเลขหรือเปอร์เซ็นต์ที่ชัดเจน ไม่ใช่คำว่าตามความเหมาะสม

ในทางกลับกัน ผู้ให้เช่าก็ควรระวังการให้สิทธิ์ต่อสัญญาแบบไม่จำกัดจำนวนคราว เพราะนั่นทำให้ทรัพย์ถูกผูกไว้กับผู้เช่ารายเดียวโดยที่คุณกำหนดอะไรไม่ได้ในอนาคต การให้สิทธิ์ต่อได้หนึ่งคราวพร้อมเพดานที่ชัดเจน เป็นจุดที่สมดุลกับทั้งสองฝ่าย

ผู้ให้เช่าบางรายมีข้อจำกัดเพิ่ม

ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ซึ่งกำหนดข้อห้ามและข้อบังคับหลายอย่างกับผู้ให้เช่าที่เข้าข่าย รวมถึงเรื่องการเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าและค่าบริการก่อนครบกำหนดสัญญา

ประเด็นสำคัญคือมันไม่ได้ใช้กับผู้ให้เช่าทุกคน มีเกณฑ์เรื่องจำนวนหน่วยที่ปล่อยเช่า ซึ่งแปลว่าเจ้าของที่ปล่อยเช่าห้องเดียวกับบริษัทที่ปล่อยเช่าหลายสิบห้อง อยู่ภายใต้กติกาคนละชุด

ก่อนจะอ้างสิทธิ์ใด ๆ ให้ตรวจก่อนว่าผู้ให้เช่าของคุณเข้าข่ายหรือเปล่า เกณฑ์และรายละเอียดอยู่ใน เก็บเงินประกันเช่าได้กี่เดือน และสิทธิของผู้เช่าภายใต้ประกาศควบคุมสัญญาอยู่ใน กฎหมายควบคุมสัญญาเช่ากับสิทธิผู้เช่า

สิ่งที่ควรทำสองเดือนก่อนสัญญาหมด

ทั้งสองฝ่ายควรเริ่มคุยก่อนสัญญาหมดสองเดือน ไม่ใช่สัปดาห์สุดท้าย เพราะเวลาที่เหลือน้อยทำให้ทั้งคู่ตัดสินใจแย่ลง

ฝั่งผู้เช่า ให้เช็คราคาตลาดในละแวกเดียวกันก่อน เพราะการต่อรองที่ไม่มีตัวเลขคือการขอความเห็นใจ ถ้าราคาที่เขาเสนอยังต่ำกว่าตลาด คุณควรรีบตกลง ถ้าสูงกว่า คุณมีข้อมูลไปคุย และคำนวณค่าย้ายจริงของตัวเองด้วย ทั้งค่ารถ ค่ามัดจำก้อนใหม่ที่ต้องวางก่อนได้ก้อนเก่าคืน และเวลาที่ต้องใช้ ตัวเลขนั้นคือเพดานที่แท้จริงของการขึ้นค่าเช่าที่คุณควรยอมรับ

ฝั่งผู้ให้เช่า ให้ประเมินว่าถ้าผู้เช่ารายนี้ย้ายออก ห้องจะว่างกี่เดือนตามความเป็นจริงในตลาดตอนนี้ แล้วคูณด้วยค่าเช่าต่อเดือน นั่นคือต้นทุนของการขึ้นราคาที่แรงเกินไป และมักมากกว่าส่วนต่างที่จะได้เพิ่มตลอดปี

ไม่ว่าตกลงกันได้หรือไม่ ให้จบด้วยเอกสาร ถ้าต่อสัญญาให้ทำสัญญาฉบับใหม่หรือบันทึกต่อท้าย ระบุระยะเวลาและค่าเช่าใหม่ให้ชัด ถ้าไม่ต่อให้แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมวันที่ย้ายออกและวิธีคืนเงินประกัน การจบด้วยข้อความในแชตคือการเปิดช่องให้เกิดข้อโต้แย้งเรื่องเงินประกันในภายหลัง

เงินประกันตอนต่อสัญญา

คำถามที่เจอบ่อยคือ ต่อสัญญาแล้วต้องวางเงินประกันใหม่ไหม โดยหลักไม่ต้อง ถ้าเงินประกันก้อนเดิมยังอยู่กับผู้ให้เช่าและสัญญาใหม่เป็นการต่อเนื่องกัน

แต่ถ้าค่าเช่าปรับขึ้น ผู้ให้เช่าอาจขอให้วางเพิ่มให้ครบตามสัดส่วนของค่าเช่าใหม่ ซึ่งเป็นคำขอที่มีเหตุผลและตกลงกันได้ สิ่งที่ควรทำคือระบุในสัญญาใหม่ให้ชัดว่าเงินประกันทั้งหมดอยู่ที่เท่าไหร่ และก้อนเดิมถูกนับรวมแล้ว เพื่อไม่ให้เกิดความสับสนตอนย้ายออกในอีกหลายปีข้างหน้า

และไม่ว่าจะต่อหรือไม่ต่อ ให้ถ่ายรูปสภาพห้องไว้ทุกครั้งที่ทำสัญญาใหม่ เพราะการต่อสัญญาหลายรอบโดยไม่มีภาพระหว่างทาง ทำให้ตอนย้ายออกจริงไม่มีใครบอกได้ว่าความเสียหายเกิดในช่วงไหน เรื่องเงินประกันที่ไม่ได้คืนอยู่ใน ผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน ทำอย่างไร

คำถามที่พบบ่อย

สัญญายังไม่หมด ผู้ให้เช่าขึ้นค่าเช่าได้ไหม

ไม่ได้ ถ้าสัญญาระบุค่าเช่าและระยะเวลาไว้ เว้นแต่ในสัญญาเขียนเงื่อนไขการปรับไว้ตั้งแต่ต้น ค่าเช่าเป็นข้อตกลงที่ฝ่ายเดียวเปลี่ยนไม่ได้

สัญญาหมดแล้วยังอยู่ต่อ สถานะเป็นยังไง

ถ้าผู้เช่ายังครอบครองต่อและผู้ให้เช่ารู้แล้วไม่ทักท้วง ถือว่าทำสัญญาใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบอกเลิกได้ โดยบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งระยะการชำระค่าเช่า แต่ไม่ต้องเกินสองเดือน

อยู่มาห้าปี ต้องได้เวลาบอกกล่าวนานกว่าคนที่เพิ่งอยู่ไหม

ไม่ ระยะเวลาบอกกล่าวไม่ได้ผูกกับจำนวนปีที่อยู่ แต่ผูกกับระยะการชำระค่าเช่า และไม่ต้องเกินสองเดือน

มีสิทธิ์ต่อสัญญาโดยอัตโนมัติไหม

ไม่มี ถ้าไม่ได้เขียนไว้ในสัญญา ผู้ให้เช่าจะไม่ต่อก็ได้และไม่ต้องให้เหตุผล ควรขอใส่สิทธิ์ต่อสัญญาพร้อมเพดานการปรับราคาไว้ตั้งแต่ฉบับแรก

ต่อสัญญาแล้วต้องวางเงินประกันใหม่ไหม

โดยหลักไม่ต้อง ถ้าก้อนเดิมยังอยู่และสัญญาต่อเนื่องกัน แต่ถ้าค่าเช่าขึ้น ผู้ให้เช่าอาจขอให้วางเพิ่มให้ครบตามสัดส่วน ให้ระบุยอดรวมในสัญญาใหม่ให้ชัด

ผู้เช่ามีอะไรใช้ต่อรองราคาได้บ้าง

ต้นทุนของการเปลี่ยนผู้เช่า คือช่วงห้องว่าง ค่าซ่อมทำความสะอาด ค่าประกาศ และเวลาที่เสียไป ผู้เช่าที่จ่ายตรงและดูแลห้องดีคือคนที่ทำให้ผู้ให้เช่าไม่ต้องจ่ายต้นทุนเหล่านั้น

สรุป

• ระหว่างสัญญายังมีผล ขึ้นค่าเช่าไม่ได้ เว้นแต่เขียนเงื่อนไขไว้ตั้งแต่ต้น
• อยู่ต่อหลังครบสัญญาโดยไม่เซ็นใหม่ กลายเป็นสัญญาไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งบอกเลิกได้ด้วยการบอกกล่าวหนึ่งระยะค่าเช่า และไม่เกินสองเดือน
• จำนวนปีที่อยู่มาไม่ได้เพิ่มระยะเวลาบอกกล่าวเลย
• สิทธิ์ต่อสัญญาไม่มีโดยอัตโนมัติ ต้องเขียนไว้ พร้อมเพดานการปรับราคาเป็นตัวเลข
• เริ่มคุยเรื่องต่อสัญญาสองเดือนก่อนหมด และจบด้วยเอกสาร ไม่ใช่ข้อความในแชต
• เครื่องมือต่อรองที่แข็งที่สุดของผู้เช่าคือต้นทุนที่ผู้ให้เช่าต้องจ่ายถ้าต้องหาคนใหม่