กฎหมายเช่าฉบับใหม่มีผลแล้ว ปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไปเข้าข่าย เงินประกันต้องคืนใน 7 วันทำการ

กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับ 2568 คืออะไร และมีผลตั้งแต่เมื่อไหร่

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ลงวันที่ 30 พฤษภาคม 2568 และมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 กันยายน 2568 เป็นฉบับที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน แทนที่ฉบับ พ.ศ. 2562

วันที่ประกาศปรากฏในรายการเอกสารของ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ส่วนวันเริ่มบังคับใช้ 4 กันยายน 2568 อ้างอิงจากการสรุปของ DormBix และ Horganice ซึ่งเป็นผู้ให้บริการระบบจัดการหอพัก

สิ่งที่กฎหมายฉบับนี้ทำคือกำหนดว่าสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย ห้าม เขียนอะไรไว้บ้าง ไม่ใช่แค่แนะนำว่าควรเขียนอะไร ข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศจะไม่มีผลทางกฎหมาย แม้ผู้เช่าจะเซ็นยินยอมไปแล้วก็ตาม

ใครเข้าข่าย และทำไมเกณฑ์ 3 หน่วยจึงสำคัญกับผู้เช่า

ผู้ให้เช่าที่มีอาคารหรือห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไปถือเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่ต้องปฏิบัติตามประกาศฉบับนี้ ลดลงจากเกณฑ์เดิมของฉบับ พ.ศ. 2562 ที่กำหนดไว้ที่ 5 หน่วยขึ้นไป ตามที่ Horganice และ Propertyhub สรุปไว้ตรงกัน

ตัวเลขนี้เปลี่ยนภาพของตลาดพอสมควร เจ้าของที่ซื้อคอนโดปล่อยเช่าไว้ 3 ถึง 4 ห้อง ซึ่งเดิมอยู่นอกขอบเขต ตอนนี้อยู่ในขอบเขตแล้ว ผู้เช่าคอนโดรายย่อยจำนวนมากจึงได้รับความคุ้มครองที่เดิมมีเฉพาะคนที่เช่าอพาร์ตเมนต์ใหญ่

ประกาศครอบคลุมอาคารเพื่ออยู่อาศัยทุกประเภท ทั้งหอพัก อพาร์ตเมนต์ ห้องเช่า คอนโดมิเนียมและบ้าน ไม่ได้จำกัดเฉพาะหอพักตามที่หลายคนเข้าใจ

เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า เก็บได้เท่าไหร่

สำหรับการเช่าระยะสั้น เงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าต้องไม่เกิน 3 เดือนของอัตราค่าเช่า ส่วนการเช่าระยะยาวที่เรียกเก็บเป็นรายปี เพดานอยู่ที่ไม่เกิน 1 ปี

ประกาศฉบับ 2568 แยกนิยามการเช่าระยะสั้นที่ไม่เกิน 3 ปี ออกจากการเช่าระยะยาวที่เกิน 3 ปีถึง 30 ปี ซึ่งเป็นความชัดเจนที่ฉบับเดิมไม่มี

ข้อควรรู้สำหรับผู้เช่าคือเพดานนี้เป็นเพดานรวม ไม่ใช่เพดานของแต่ละรายการ สัญญาที่เรียกค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือนบวกเงินประกัน 2 เดือนจึงอยู่ในกรอบพอดี แต่สัญญาที่เรียกค่าเช่าล่วงหน้า 2 เดือนบวกเงินประกัน 2 เดือนนั้นเกินกรอบ

เงินประกันต้องคืนภายในกี่วัน และหักอะไรได้บ้าง

ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันทำการ นับจากวันที่สัญญาสิ้นสุดและผู้เช่าส่งมอบห้องคืนเรียบร้อยแล้ว

สิ่งที่หักได้คือความเสียหายที่เกินการใช้งานตามปกติเท่านั้น การหักต้องแจ้งเป็นหนังสือพร้อมหลักฐานประกอบ เช่น ภาพถ่ายความเสียหายและใบเสร็จค่าซ่อม ไม่ใช่การหักลอยๆ แล้วบอกตัวเลขสุทธิ

ความเสื่อมตามการใช้งานปกติหักไม่ได้ สีผนังที่ซีดลงตามอายุ รอยเท้าเฟอร์นิเจอร์บนพื้น หรือหลอดไฟที่หมดอายุ อยู่ในหมวดนี้ ส่วนกระจกแตก ผนังที่เจาะเป็นรูใหญ่ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าที่พังจากการใช้ผิดวิธี อยู่คนละหมวด

วิธีป้องกันข้อพิพาทที่ได้ผลที่สุดไม่ใช่การเถียงตอนย้ายออก แต่คือการถ่ายรูปสภาพห้องร่วมกันในวันรับกุญแจ แล้วแนบท้ายสัญญาให้ทั้งสองฝ่ายเซ็นกำกับ

ค่าน้ำค่าไฟ ห้ามเรียกเกินอัตราจริง

ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปาได้ไม่เกินอัตราที่การไฟฟ้าและการประปาเรียกเก็บจริง และต้องระบุอัตราไว้ในสัญญาให้ชัดเจน

ข้อนี้เป็นข้อที่ถูกละเมิดบ่อยที่สุดในทางปฏิบัติ ห้องเช่าจำนวนมากคิดค่าไฟหน่วยละ 7 ถึง 8 บาทในขณะที่อัตราของการไฟฟ้าอยู่ต่ำกว่านั้นมาก ส่วนต่างคือกำไรที่ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์เก็บภายใต้ประกาศฉบับนี้

ประกาศฉบับ 2568 ยังกำหนดให้ผู้ให้เช่าส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าอย่างน้อย 3 วันก่อนถึงกำหนดชำระ ผู้เช่าจึงมีเวลาตรวจสอบยอดก่อนจ่าย ไม่ใช่เห็นตัวเลขวันเดียวกับที่ต้องโอน

การบอกเลิกสัญญา ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน

ผู้เช่าที่ต้องการบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดต้องแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน ส่วนผู้ให้เช่าที่จะบอกเลิกเพราะผู้เช่าผิดสัญญาในสาระสำคัญต้องแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน ตามที่ DormBix สรุปจากตัวประกาศ

คำว่าเป็นหนังสือมีน้ำหนัก การแจ้งทางแชทหรือทางโทรศัพท์อาจได้ผลในทางปฏิบัติกับเจ้าของที่เข้าใจกัน แต่เมื่อเกิดข้อพิพาทเรื่องเงินประกัน สิ่งที่พิสูจน์ได้คือหนังสือที่มีวันที่และหลักฐานการส่ง

ถ้าสัญญาเขียนขัดกับกฎหมาย ยังมีผลไหม

ไม่มีผล ข้อความใดในสัญญาที่ขัดกับประกาศฉบับนี้ถือว่าไม่มีผลทางกฎหมาย แม้ผู้เช่าจะลงลายมือชื่อยินยอมไว้แล้ว

ผู้ประกอบธุรกิจที่ฝ่าฝืนมีโทษตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค คือจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ โดยโทษนี้ตกกับผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว ไม่ใช่ผู้เช่า

ผู้เช่าที่พบว่าสัญญามีข้อความขัดกฎหมายร้องเรียนได้ที่ สคบ. สายด่วน 1166 หรือผ่านระบบร้องทุกข์ออนไลน์ของ สคบ.

ถ้าเจ้าของมีห้องเช่าไม่ถึง 3 หน่วย ผู้เช่าเหลืออะไร

ยังเหลือประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และข้อตกลงในสัญญา ซึ่งหมายความว่าเงื่อนไขเรื่องเงินประกันเป็นไปตามที่เขียนกันไว้ ไม่มีเพดาน 3 เดือนและไม่มีกำหนด 7 วันทำการมาบังคับ

ในกรณีนี้ตัวสัญญาจึงสำคัญกว่าเดิมมาก ผู้เช่าควรยืนยันให้เขียนกำหนดวันคืนเงินประกันลงไปเป็นตัวเลข และเขียนว่าหักได้เฉพาะกรณีใดบ้าง

หากผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกันโดยไม่มีเหตุ ผู้เช่าฟ้องเรียกคืนได้ที่ศาลแขวงในคดีมโนสาเร่ ซึ่งเป็นกระบวนการที่ออกแบบมาสำหรับทุนทรัพย์ไม่สูงและไม่จำเป็นต้องมีทนาย โดยเรียกดอกเบี้ยได้ตามกฎหมาย

สิ่งที่ผู้เช่าควรทำ ก่อนเซ็นและก่อนย้ายออก

ก่อนเซ็นสัญญา

• ถามว่าผู้ให้เช่ามีห้องปล่อยเช่ากี่หน่วย เพื่อรู้ว่าอยู่ในขอบเขตของประกาศหรือไม่
• รวมยอดเงินประกันกับค่าเช่าล่วงหน้า แล้วเทียบกับเพดาน 3 เดือน
• ตรวจว่าสัญญาระบุอัตราค่าน้ำค่าไฟเป็นตัวเลข และเทียบกับอัตราของการไฟฟ้านครหลวงหรือการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคในพื้นที่
• ตรวจว่ามีข้อความกำหนดวันคืนเงินประกัน และเงื่อนไขการหัก
• ถ่ายรูปสภาพห้องทุกจุดในวันรับกุญแจ ให้ทั้งสองฝ่ายเซ็นกำกับแนบท้ายสัญญา
• เก็บสัญญาฉบับที่ผู้ให้เช่าลงลายมือชื่อไว้กับตัว ไม่ใช่ถ่ายรูปไว้อย่างเดียว

ก่อนย้ายออก

• แจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน และเก็บหลักฐานการส่ง
• นัดตรวจห้องพร้อมกัน และถ่ายรูปสภาพห้องวันส่งมอบเทียบกับรูปวันเข้าอยู่
• อ่านมิเตอร์น้ำและไฟร่วมกัน บันทึกเลขไว้เป็นภาพ
• ขอเอกสารระบุยอดหักและเหตุผลเป็นลายลักษณ์อักษร หากมีการหัก
• นับ 7 วันทำการจากวันส่งมอบห้อง แล้วทวงถามเป็นหนังสือหากยังไม่ได้รับ

คำถามที่พบบ่อย

กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับ 2568 มีผลบังคับใช้เมื่อไหร่

ประกาศลงวันที่ 30 พฤษภาคม 2568 และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 เป็นฉบับที่ใช้อยู่ในปัจจุบันแทนฉบับ พ.ศ. 2562

เจ้าของปล่อยเช่ากี่ห้องถึงเข้าข่ายกฎหมายนี้

ตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไปถือเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่ต้องปฏิบัติตามประกาศ ลดลงจากเกณฑ์เดิม 5 หน่วยในฉบับ พ.ศ. 2562 เจ้าของที่ปล่อยเช่าเพียง 1 ถึง 2 หน่วยยังอยู่นอกขอบเขต

เงินประกันเช่าห้องเก็บได้สูงสุดเท่าไหร่

เงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าต้องไม่เกิน 3 เดือนของอัตราค่าเช่า สำหรับการเช่าระยะสั้นที่ไม่เกิน 3 ปี ส่วนการเช่าระยะยาวที่เรียกเก็บรายปีมีเพดานไม่เกิน 1 ปี

เงินประกันต้องคืนภายในกี่วัน

ภายใน 7 วันทำการ นับจากวันที่สัญญาสิ้นสุดและผู้เช่าส่งมอบห้องคืนแล้ว ผู้ให้เช่าหักได้เฉพาะความเสียหายที่เกินการใช้งานปกติ และต้องแจ้งเป็นหนังสือพร้อมหลักฐาน

เจ้าของคิดค่าไฟหน่วยละ 8 บาทได้ไหม

ไม่ได้ หากเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่เข้าข่ายประกาศฉบับนี้ เพราะเรียกเก็บได้ไม่เกินอัตราที่การไฟฟ้าเรียกเก็บจริง และต้องระบุอัตราไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน

เซ็นสัญญาที่ขัดกฎหมายไปแล้ว ยังโต้แย้งได้ไหม

ได้ เพราะข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศไม่มีผลทางกฎหมายแม้จะลงลายมือชื่อไปแล้ว และผู้ให้เช่าที่ฝ่าฝืนมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน

ไม่น้อยกว่า 30 วัน และต้องแจ้งเป็นหนังสือ ส่วนผู้ให้เช่าที่บอกเลิกเพราะผู้เช่าผิดสัญญาในสาระสำคัญต้องแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน

สรุป

ประกาศฉบับ 2568 ขยายความคุ้มครองลงมาถึงเจ้าของที่ปล่อยเช่าเพียง 3 หน่วย ตรึงเพดานเงินประกันรวมค่าเช่าล่วงหน้าไว้ที่ 3 เดือน กำหนดให้คืนเงินประกันภายใน 7 วันทำการ และห้ามบวกค่าน้ำค่าไฟเกินอัตราจริง

สิ่งที่ผู้เช่าต้องจำมีข้อเดียว คือสัญญาที่เซ็นไปแล้วไม่ได้ลบสิทธิ์ที่กฎหมายให้ไว้ ข้อสัญญาที่ขัดประกาศนี้ไม่มีผล ต่อให้เขียนไว้ชัดและเซ็นครบทุกหน้า

ถ้ากำลังมองหาห้องเช่า ดูทรัพย์ที่เปิดให้เช่าได้ที่หน้า บ้านและคอนโดให้เช่า และอ่านต่อได้ว่า ค่านายหน้าเช่าบ้านใครเป็นคนจ่าย ส่วนเจ้าของที่ต้องการปล่อยเช่าให้ถูกกฎหมายตั้งแต่ต้น ดูขั้นตอนได้ที่ บริการฝากเช่าบ้านและคอนโด