出租房产要缴哪些税
以个人身份在泰国出租房产，涉及的是四种税而非一种：租金所得的个人所得税、承租方为法人时的预扣税、土地与建筑物税，以及租约印花税。
| 税种 | 由谁缴纳 | 计税基数 |
|---|---|---|
| 个人所得税 | 出租人 | 收到的租金扣除费用后 |
| 预扣税 | 承租人代扣代缴 | 支付的租金，仅限承租方为法人时 |
| 土地与建筑物税 | 产权人 | 评估价 |
| 印花税 | 依合同约定 | 整个租期的租金总额 |
让多数业主吃亏的，不是其中任何一种，而是只知道其中一种，就以为这已经是全部。
租金所得税怎么算
不动产租金属于《税法典》第 40(5) 条下的第 5 类应税所得，须与其他所得合并计入年度个人所得税申报。
在计算之前，法律允许扣除费用，且定额扣除比例因出租财产类型而异。
| 出租财产类型 | 定额扣除比例 |
|---|---|
| 住宅、楼宇及其他建筑物 | 30% |
| 用于农业的土地 | 20% |
| 非农业用途土地 | 15% |
| 车辆 | 30% |
| 其他财产 | 10% |
每一类都可以选择定额扣除或据实扣除，但同一类所得只能择一，不能混用。
选 30% 定额还是据实扣除
简单原则：若全年实际支出超过所收租金的 30%，据实扣除更划算；若未超过，定额扣除更省事，也无需保留凭证。
实际支出通常超过 30% 的年份，是发生大修、整套更换空调、全屋重新粉刷，或空置数月而管理费与利息照付的年份。
据实扣除的代价是每一笔都需要凭证。开在他人名下、或根本没有收据的支出无法使用。打算据实扣除的业主，必须从一月起就开始留存单据，而不是到申报时才准备。
计算实例
假设一套公寓月租 20,000 泰铢，全年租金收足。
- 全年租金收入：240,000 泰铢
- 按 30% 定额扣除：72,000 泰铢
- 扣除后所得：168,000 泰铢
这 168,000 泰铢并不是应纳税额。它须与同年度其他所得合并，再扣除您有权享受的各项减免，然后按累进税率计算。
再看有大修的年份。假设更换了空调、重新粉刷并更换部分家具，实际支出 95,000 泰铢。
- 据实扣除 95,000 泰铢，比定额的 72,000 泰铢多出 23,000 泰铢。
- 扣除后所得降至 145,000 泰铢，而非 168,000 泰铢。
可见扣除方式的选择不是一次决定、终身沿用，而应每年依据实际支出重新评估。
申报时间：PND 94 与 PND 90
第 5 类所得每年申报两次，不像工资所得只报一次。
- PND 94 半年度申报表，针对上半年取得的所得，可于每年 10 月 8 日前线上提交。
- PND 90 年度申报表，针对全年所得，可于次年 4 月 8 日前线上提交。
随 PND 94 缴纳的税款，可在 PND 90 应纳税额中抵扣，因此并非重复征税，而是分期缴纳。
常见错误是：有固定工资的业主以为年初报一次就够了，于是在不知情的情况下漏掉了半年度申报。
法人承租方须预扣 5%
当租金支付方为法人时，须依税务厅令 Tor Por 4/2528 按不动产租金的 5% 预扣税款，并代出租人缴纳。
这笔钱并未损失，而是预缴税款。出租人可凭预扣税凭证在年度申报时抵扣。
因此每一张凭证都要保存好。它是证明该笔款项已被缴纳的唯一文件。遗失的业主往往要回头向承租人补开，而对方有时早已搬走。
另需注意：被视为租金一部分的押金，同样计入预扣税基数。
土地与建筑物税：真正含糊的一环
前两种税很清楚，第三种必须如实说明，因为实务尚未统一。
清楚的是：住宅免税额只适用于产权人姓名登记在户口簿上的主要自住房。第二套住宅或出租的公寓不享受免税，从第一泰铢起即须课税，住宅档起征标准为每百万泰铢 200 泰铢，即 0.02%。
不清楚的是用途分类。该税按实际用途课征，也有指引指出：只要租客确实用于居住，出租的公寓仍适用住宅税率。
与此同时，另有资料把出租住宅归入「商业与出租」类别，起征约 0.3%，相差十五倍。
这一差距并不小，而各地方行政机构的执行口径也不一致。因此正确的做法不是相信任何单一文章（包括本文），而是在缴款周期之前致电房产所在的区办事处或地方行政机构，问清自己的房产被归入哪一类。
税率与计算方法见土地与建筑物税业主核对清单，并请与2027 至 2030 年度评估价一并阅读，因为该税正是按即将上调的评估价计算。
租约印花税
租约须按整个租期租金总额每 1,000 泰铢缴 1 泰铢贴花，即 0.1%。
金额小到许多人跳过，但未按规定完税的文书不能在民事诉讼中作为证据使用，而这恰恰会在您要起诉追讨欠租的那一天成为问题。
详情连同租赁登记，见超过三年的租约须办登记。
真正能省税的做法
- 从一月起保存每一张维修与改造单据，以便在支出大的年份可以选择据实扣除。
- 收据一律开在产权人名下。开在他人名下的收据无法扣除。
- 用独立账户收租，使收款额与申报额一致且可事后追溯。
- 保存每一张预扣税凭证。每一张都是已缴的税款。
- 别忘了半年度申报。把提醒设在 9 月初，而不是 10 月初。
- 向地方机构核实土地税分类，因为住宅税率与其他税率之间的差距相当可观。
常见问题
在泰国出租房产要缴税吗
要。不动产租金属于第 40(5) 条下的第 5 类应税所得，须与其他所得合并计入个人所得税申报。
租金所得可以扣除多少费用
住宅、楼宇及建筑物为 30% 定额扣除或据实扣除；用于农业的土地 20%，非农业用途土地 15%，车辆 30%，其他财产 10%。
该选定额扣除还是据实扣除
若全年实际支出超过所收租金的 30%，据实扣除更划算，但每一笔都需要开在产权人名下的凭证；未超过 30% 时，定额扣除更简便。
租金所得一年要申报几次
两次：PND 94 半年度申报表于 10 月 8 日前线上提交，PND 90 年度申报表于次年 4 月 8 日前线上提交。
法人承租方预扣多少
不动产租金的 5%，依税务厅令 Tor Por 4/2528。由承租人代扣代缴，出租人凭预扣税凭证在年度申报时抵扣。
出租的公寓适用哪档土地税
不像主要自住房那样享受免税，因此从第一泰铢起课税，住宅档起征标准为每百万泰铢 200 泰铢。但分类依实际用途且各地执行口径不同，应向房产所在的区办事处或地方行政机构询问。
租约印花税是多少
整个租期租金总额每 1,000 泰铢缴 1 泰铢，即 0.1%。未按规定完税的租约不能在民事诉讼中作为证据使用。
小结
出租房产涉及四种税。最大的一项是所得税，楼宇与建筑物可享 30% 定额扣除，每年申报两次。
最含糊的一项是土地与建筑物税，住宅税率与其他税率之间相差数倍，而各地执行并不一致，应当向地方机构询问而不是靠猜。
三件可以立刻做的事：设立独立收租账户、把每张维修收据开在产权人名下、把半年度申报提醒设在 9 月初。三者设置起来不到一小时，此后每年都在起作用。