租仓库之前要先看什么
先问楼板每平方米能承重几吨、梁下净高多少米，再问租金。这两项签约之后改不了，而每平方米的租金是可以谈、也可以事后比较的。
第一次租仓库的人多半从每平方米多少钱问起。问题本身没错，只是顺序错了。租金完全相同的两栋仓库，只要净高不同，能存的货可以差近一倍；而便宜的那栋，如果楼板承重不够，对您来说根本不能用。
问租金之前先要到的三个数字
这三项都长在建筑本身上，事后改不了，或者改的代价大到不划算。第一次通电话就问，免得白跑一趟。
| 数字 | 为什么重要 | 具体问什么 |
|---|---|---|
| 楼板承重 | 它决定您能存什么、货架能堆多高、叉车能不能在上面作业。承重不够的地板会开裂、下沉成坑，而多数租约里这会变成承租方的责任 | 要每平方米多少吨这个数字，并问有没有工程师出具的证明 |
| 梁下净高 | 它决定您真正能用的体积，而不是您付租金的那块面积。同样的占地，六米和十米是两栋完全不同的建筑，按单位存储量算，高的那栋往往更便宜，哪怕单价更高 | 要地面到梁底或桁架底的高度，不是到屋脊的高度 |
| 供电容量 | 如果要上机器、冷库或空调，变压器容量和三相供电是决定性的。事后申请扩容要几个月，费用通常落在承租方头上 | 要变压器容量的千伏安数字，问是不是三相，以及电表登记在谁名下 |
地板值得多说两句，因为这是最容易不知不觉亏钱的地方。仓库地面从上面看长得都一样，但为轻货浇的板和为高位货架加整天跑叉车浇的板，厚度和里面的钢筋完全不同，而这些都看不见。唯一的办法就是要数字、要证明。如果业主两样都拿不出来，就当它是轻载地板。
逐项检查建筑本身
挑一个大太阳的白天去看一次，能的话再挑一个下雨天去一次。这两类问题露面的时间不一样。
- 屋顶与渗漏。白天站在里面往上看，接缝处漏进光的地方，水也进得来。再看地面上的水渍和柱子上流下来的锈迹。混凝土地面上的圆形印子，说明那个位置被反复滴过水。
- 门和出入口。自己量门的真实宽高，别听说的。六轮车和十轮车不是一回事，集装箱既要净高也要转弯半径。
- 装卸平台与地坪标高。齐地面的仓库靠人力搬运；有抬高月台、车能倒着靠上去的，每趟省下的时间很实在。如果您每天发货，这个差别会变成每月的人工成本。
- 建筑周边排水。沿外墙走一圈看排水沟有没有淤塞，看院子的坡度是往外还是往建筑里。
- 消防系统。问有没有喷淋、灭火器配置是否达标、年度检验由谁负责。这既影响您的保费，也影响执照续期。
- 办公室与卫生间。不少仓库带一间小办公室，看有没有空调、用的是自来水还是地下水、卫生间够不够您带来的人数用。
爱上这栋楼之前，先看位置
好仓库开在错的位置，就是您两年内会搬走、并且白付一次搬迁费的那种仓库。要看三件事。
第一是进出。按您真正会用的时段去开一趟。早上发货就早上去：下午三点很空的小路，早上七点可能堵死。也要留意大路到大门之间有没有限高桥或限重标志，因为这类限制会让您原本计划的车型根本开不进来。
第二是水淹。直接问周边邻居淹不淹、淹多深、哪一年。住了很久的人给的答案，比正要把房子租给您的人准。也看痕迹：墙根的水渍线，或者院子被垫得比路面高。查水淹历史的具体做法见买房前如何核查水淹历史。
第三是城市规划分区。这一条最常被忽略，也最贵。因为建筑是仓库，不代表您可以往里放机器。每种规划颜色允许的经营活动不同，而在法律眼里，存货和生产是两码事。
只存货和上机器，完全是两回事
如果纯粹租来存货，事情简单。只要有把机器搬进去的打算，哪怕只有一台，就要多查两件事。
第一是那块地的规划颜色。紫色是限制最宽松的工业用地，其他颜色逐级收紧，有些颜色实际上排除了工厂。各颜色分别允许什么，见紫色工业用地与城市规划。
第二是工厂经营许可证。哪些活动需要许可有自己的门槛，而必须持证的是经营者，不是房东。所以即便业主说以前的租客在这里开过机器，也不代表您不用申请。门槛见工厂许可证与 Ror Ngor 4。
应对办法是把它写进合同：出租方保证该建筑与土地可用于承租方已说明的经营用途；若因规划或许可原因不能使用，承租方有权解约并取回押金。这一句话就把最坏的情况整个盖住了。
仓库租约里值得据理力争的条款
商业租约看上去和住宅租约差不多，但压上去的钱是好几倍。以下这些要在签字前谈定，而不是签完再说。
| 条款 | 要留意什么 |
|---|---|
| 租期 | 不动产租赁超过三年必须向主管机关登记，不登记的只在三年内可强制执行。要花钱做装修改造的企业应当办登记，而不是签滚动的三年期 |
| 续租与涨租 | 把续租权写进去，并给涨幅设一个数字或百分比上限。没有这一条，租期一到您毫无谈判余地，因为搬走比接受涨价还贵 |
| 改造装修 | 写清楚哪些可以不必逐次申请，以及期满时装修是拆走还是留下。含糊带过的结果，是搬走那天的一大笔账 |
| 维修责任 | 把结构和使用分开。结构、屋顶和主要系统应归出租方，因您经营产生的损耗归您。把维修一律推给承租方的合同应当修改 |
| 押金 | 商业物业通常三到六个月。写明退还条件、退还期限，以及哪些可扣哪些不可扣 |
| 提前解约 | 看您要提前几个月通知、代价是什么，也要看出租方那一侧。只让一方可以解约的合同，是很难定价的风险 |
长期租赁登记的具体流程和费用，见长期租赁登记与印花税。
比价之前要加进去的数字
挂牌租金不等于每月真正从账上划走的钱。把下面这些都加上，再把两三栋放在一起比。
- 增值税。不动产出租免征增值税，但单独开票的服务费或公共区域费用不免。如果房东开两张票，要分清哪一张含税，再合计。
- 预扣税。作为法人的承租方支付租金时须按 5% 预扣并申报缴纳。这不是额外成本，但流程必须做对，否则会有罚款。
- 印花税。土地或建筑物租赁按整个租期租金总额每 1,000 泰铢贴 1 泰铢，约 0.1%。租金总额达到 100 万泰铢以上的，由出租方以现金向主管人员缴纳，而不是自行贴花。
- 土地与建筑物税。原则上是业主的负担，但很多商业租约把它转给承租方。签字前读这一条，并要来去年的实际数字。
- 物业费与保安费。如果仓库位于园区或共享仓内，会有每月的这笔费用。问清楚怎么算、每年最多能涨多少。
- 保险费。多数租约要求承租方为自有财产投保并购买第三者责任险。先问出租方要求的保额，再去拿真实报价。
签字前先做三件事
第一，索取地契或权属文件的复印件，核对签约的人是不是业主本人，或者有没有合法的授权委托书。向非业主承租，是事后无法补救的问题。
第二，交接当天把建筑各个角度的状况拍全：地面、墙面、屋顶、门和电气装置，带上日期，作为附件附在合同后面并由双方签字确认。交还那天，能判定哪些损坏在您之前就存在的，只有这套照片。
第三，交接时抄下电表和水表读数，把表盘拍照，并把数字写进交接记录。前一位租客欠费引发的纠纷比想象中常见，而没有起始数字就很难理清。
如果正在找，可看出租的仓库，或按府别查看北榄府、春武里府与龙仔厝府。其他类型的商业空间见出租的商业物业。
常见问题
问租金之前应该先问什么
问楼板承重（每平方米多少吨）、地面到梁底的净高，以及变压器容量。这三样签约后都改不了，而租金是可以谈的。
租来的仓库可以直接上机器吗
不一定。要看那块地的规划颜色，以及该经营活动是否需要工厂经营许可证。持证人是经营者，不是房东。
仓库租约需要登记吗
租期超过三年就需要向主管机关登记。不登记的只在三年内可强制执行，因此要投入装修的企业应当办理登记。
仓库租金要交增值税吗
不动产出租免征增值税，但单独开票的服务费或公共区域费用不免。要看房东如何拆分发票。
租金要预扣多少税
作为法人的承租方按租金的 5% 预扣，并申报缴纳给税务局。
租约印花税怎么算
按整个租期租金总额每 1,000 泰铢 1 泰铢，约 0.1%。总额达到 100 万泰铢以上的，由出租方以现金向主管人员缴纳。
土地与建筑物税由谁承担
原则上是业主，但很多商业租约转给了承租方。签字前读这一条，并要来去年的数字。
押金一般几个月
商业物业通常三到六个月。比月数更重要的是退还条件、退还期限和可扣项目，这些都要白纸黑字写清楚。
总结
- 先问楼板承重、梁下净高和供电容量，再问租金，因为这三样事后改不了。
- 挑一个大太阳的白天去看屋顶接缝有没有漏光，能的话再挑一个雨天去一次。
- 按真正会用的时段开一趟进出，沿途留意限高桥和限重标志。
- 水淹的事要问邻居，别只问房东。
- 要上机器就必须查规划颜色和工厂许可证，建筑是仓库并不能替您回答这个问题。
- 超过三年的租期必须登记，否则只在三年内可强制执行。
- 比价前把服务费的增值税、约 0.1% 的印花税和土地建筑物税都加进去。
- 交接当天拍全状况照片、抄下水电表读数，并由双方签字确认。