ปล่อยเช่าคอนโดรายวันผิดกฎหมายจริงหรือไม่
ผิด และไม่ใช่แค่ผิดกฎนิติบุคคล การให้ที่พักชั่วคราวแก่คนเดินทางโดยมีค่าตอบแทนเข้านิยามโรงแรมตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งการประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับใบอนุญาตมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน ตามมาตรา 59
ตัวเลขที่ทำให้เรื่องนี้ต่างจากค่าปรับทั่วไปคือค่าปรับรายวัน เพราะมันเดินต่อไปทุกวันที่ยังปล่อยเช่าอยู่ ไม่ได้จบที่ยอดเดียว
เจ้าของห้องจำนวนมากเข้าใจว่ากฎหมายเล็งแต่โรงแรมจริง ๆ ความจริงคือกฎหมายเล็งที่ลักษณะการให้บริการ ไม่ใช่ขนาดของกิจการ
ห้องเดียวก็เข้าข่ายได้ ถ้าไม่ได้ทำครบห้าข้อ
กฎกระทรวงกำหนดว่าที่พักที่ไม่ถือเป็นโรงแรมต้องเข้าเงื่อนไขครบทุกข้อ ไม่ใช่ข้อใดข้อหนึ่ง ตามที่กรมการปกครองสรุปไว้ในเอกสารเผยแพร่กฎหมายว่าด้วยโรงแรม
- มีห้องพักในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกันไม่เกิน 4 ห้อง
- มีจำนวนผู้พักรวมกันทั้งหมดไม่เกิน 20 คน
- จัดตั้งขึ้นเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน
- มีลักษณะเป็นการประกอบกิจการเพื่อหารายได้เสริม
- ได้แจ้งให้นายทะเบียนทราบแล้ว
ข้อสุดท้ายคือข้อที่คนทำหลุดมากที่สุด การมีห้องเดียวไม่ได้ทำให้ได้รับยกเว้นอัตโนมัติ ถ้าไม่เคยแจ้งนายทะเบียน ก็ยังเป็นการประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาตอยู่
และข้อ 4 ตัดกรณีที่ยึดเป็นอาชีพหลักออกไปเอง เจ้าของที่ซื้อคอนโดหลายห้องไว้ปล่อยรายวันเป็นรายได้หลักไม่เข้าเงื่อนไขนี้ตั้งแต่ต้น
กฎหมายอาคารชุดห้ามอีกชั้นหนึ่ง
มาตรา 17/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ห้ามผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ที่จัดไว้เพื่อการค้าโดยเฉพาะ ซึ่งต้องจัดระบบทางเข้าออกแยกไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม
ห้องพักอาศัยไม่ใช่พื้นที่ที่จัดไว้เพื่อการค้า การเปิดห้องพักอาศัยให้คนแปลกหน้าเข้าพักเป็นรอบ ๆ จึงมีปัญหาทั้งกับกฎหมายโรงแรมและกฎหมายอาคารชุดพร้อมกัน
ที่สำคัญกว่าสำหรับเจ้าของร่วมคนอื่นคือเรื่องความปลอดภัย คนที่ถือคีย์การ์ดเข้าอาคารในแต่ละสัปดาห์เปลี่ยนหน้าไปเรื่อย ๆ ทั้งที่ระบบรักษาความปลอดภัยของอาคารออกแบบมาบนสมมติฐานว่าผู้อยู่อาศัยเป็นคนกลุ่มเดิม
เส้นแบ่งที่ปลอดภัยคือสัญญาแบบรายเดือน
การให้เช่าที่อยู่อาศัยแบบรายเดือนไม่ใช่การให้บริการที่พักชั่วคราวแก่คนเดินทาง จึงไม่เข้านิยามโรงแรม เจ้าของที่ต้องการรายได้ค่าเช่าโดยไม่ต้องเสี่ยงเลยจึงควรทำสัญญาเช่าตั้งแต่รายเดือนขึ้นไปและเก็บสัญญาไว้เป็นหลักฐาน
อีกด้านที่มักถูกลืมคือภาษี ค่าเช่าเป็นเงินได้ที่ต้องนำไปยื่น ไม่ว่าจะปล่อยรายวันหรือรายเดือน รายละเอียดว่าต้องยื่นแบบอะไรและเมื่อไรอยู่ในบทความภาษีจากค่าเช่าของผู้ให้เช่า
ส่วนสิทธิและหน้าที่ในสัญญาเช่าระยะสั้นตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ฉบับ พ.ศ. 2568 อยู่ในบทความกฎหมายควบคุมสัญญาเช่า และถ้าผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ ยังมีหน้าที่แจ้งที่พักของเจ้าบ้านซ้อนอยู่ตามที่อธิบายไว้ในบทความ ตม.30
เจ้าของร่วมที่เจอเพื่อนบ้านปล่อยรายวัน ทำอะไรได้
เริ่มจากนิติบุคคลอาคารชุด เพราะเป็นผู้บังคับใช้ข้อบังคับของอาคารและมีอำนาจตามกฎหมายอาคารชุดในการดูแลการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง การแจ้งเป็นหนังสือพร้อมวันเวลาและรายละเอียดที่สังเกตได้มีน้ำหนักกว่าการบ่นในกลุ่มไลน์
ขั้นต่อไปคือฝ่ายปกครองในพื้นที่ เพราะการประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับใบอนุญาตเป็นความผิดอาญาที่มีเจ้าพนักงานรับผิดชอบตามพระราชบัญญัติโรงแรม กรมการปกครองมีแนวทางการสอบสวนความผิดตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรมเผยแพร่ไว้เป็นเอกสารราชการ
สิ่งที่ควรเก็บไว้คือหลักฐานที่ชี้ว่าเป็นการให้บริการที่พักโดยมีค่าตอบแทนเป็นรอบ ๆ เช่น ประกาศที่เปิดขายคืนพัก ภาพผู้เข้าพักหมุนเวียนพร้อมกระเป๋าเดินทาง และบันทึกของฝ่ายรักษาความปลอดภัย
กฎหมายกำลังจะเปลี่ยนหรือยัง
มีร่างพระราชบัญญัติสถานที่พักแรมที่เสนอให้กำกับดูแลผู้ประกอบการที่พักขนาดเล็กซึ่งไม่ใช่โรงแรมให้เข้าระบบ และอยู่ในขั้นรับฟังความคิดเห็นตามมาตรา 77 ของรัฐธรรมนูญผ่านระบบของรัฐสภา
ยังไม่ใช่กฎหมาย ระหว่างนี้พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 และโทษตามมาตรา 59 ยังใช้บังคับเต็มที่
สิ่งที่เจ้าของควรทำกับข่าวประเภทนี้คืออย่าเดิมพันว่ากฎจะผ่อนคลายทันเวลา ค่าปรับรายวันเกิดขึ้นระหว่างที่รอ ไม่ใช่หลังกฎหมายใหม่ออก
คำถามที่พบบ่อย
ปล่อยเช่าคอนโดรายวันผิดกฎหมายไหม
ผิด เพราะเข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับใบอนุญาตตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 มีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน
มีห้องเดียวได้รับยกเว้นไหม
ไม่ได้รับยกเว้นโดยอัตโนมัติ เพราะที่พักที่ไม่ถือเป็นโรงแรมต้องเข้าเงื่อนไขครบทุกข้อ คือไม่เกิน 4 ห้อง ผู้พักไม่เกิน 20 คน เป็นการหารายได้เสริม และต้องแจ้งให้นายทะเบียนทราบแล้ว
ปล่อยเช่าขั้นต่ำกี่วันจึงปลอดภัย
สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยแบบรายเดือนไม่เข้านิยามการให้บริการที่พักชั่วคราวแก่คนเดินทาง จึงเป็นรูปแบบที่ปลอดภัยกว่า และควรทำสัญญาเป็นหนังสือเก็บไว้ทุกฉบับ
นิติบุคคลอาคารชุดห้ามได้ด้วยหรือ
ห้ามได้ มาตรา 17/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ห้ามประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่ในพื้นที่ที่จัดไว้เพื่อการค้าโดยเฉพาะ และข้อบังคับของอาคารส่วนใหญ่ห้ามการให้เช่าระยะสั้นไว้ด้วย
เจอเพื่อนบ้านปล่อยรายวัน ร้องเรียนที่ไหน
แจ้งนิติบุคคลอาคารชุดเป็นหนังสือก่อน แล้วแจ้งฝ่ายปกครองในพื้นที่ เพราะการประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นความผิดอาญาซึ่งกรมการปกครองมีแนวทางการสอบสวนไว้แล้ว
ถ้ามีใบอนุญาตโรงแรมจะปล่อยรายวันในคอนโดได้ไหม
ไม่ได้ในห้องพักอาศัยทั่วไป เพราะยังติดมาตรา 17/1 ที่ห้ามประกอบการค้านอกพื้นที่ที่จัดไว้เพื่อการค้า และการขออนุญาตโรงแรมมีเงื่อนไขด้านอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคารที่ห้องชุดทั่วไปไม่ผ่าน
รายได้จากการปล่อยเช่าต้องเสียภาษีไหม
ต้องเสีย ค่าเช่าเป็นเงินได้ที่ต้องนำไปยื่นแบบตามกฎหมาย ไม่ว่าจะปล่อยรายวันหรือรายเดือน และการปล่อยรายวันไม่ทำให้พ้นหน้าที่ทางภาษี
กฎหมายใหม่เรื่องที่พักขนาดเล็กออกแล้วหรือยัง
ยังไม่ออก ร่างพระราชบัญญัติสถานที่พักแรมอยู่ในขั้นรับฟังความคิดเห็นตามมาตรา 77 ของรัฐธรรมนูญ ระหว่างนี้พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ยังใช้บังคับตามเดิม
สรุป
- ปล่อยเช่ารายวันเข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับใบอนุญาต โทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน
- ที่พักที่ไม่ถือเป็นโรงแรมต้องครบทุกเงื่อนไข ไม่เกิน 4 ห้อง ผู้พักไม่เกิน 20 คน เป็นรายได้เสริม และแจ้งนายทะเบียนแล้ว
- มาตรา 17/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดห้ามประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่ในพื้นที่ที่จัดไว้เพื่อการค้า
- สัญญาเช่าแบบรายเดือนคือเส้นแบ่งที่ปลอดภัย และค่าเช่าต้องนำไปยื่นภาษีทุกกรณี
- เจ้าของร่วมที่เดือดร้อนแจ้งนิติบุคคลเป็นหนังสือได้ และแจ้งฝ่ายปกครองในพื้นที่ได้เพราะเป็นความผิดอาญา
- ร่างพระราชบัญญัติสถานที่พักแรมยังอยู่ในขั้นรับฟังความคิดเห็น ยังไม่มีผลบังคับ