เรื่องซื้อ ขาย เช่า สินเชื่อ กฎหมาย และภาษี เขียนให้อ่านจบแล้วตัดสินใจได้
ระหว่างสัญญายังมีผล ผู้ให้เช่าขึ้นค่าเช่าไม่ได้ เว้นแต่เขียนเงื่อนไขไว้ตั้งแต่ต้น แต่ถ้าสัญญาหมดแล้วยังอยู่ต่อโดยไม่เซ็นใหม่ จะกลายเป็นสัญญาไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งบอกเลิกได้ด้วยการบอกกล่าวเพียงหนึ่งระยะการชำระค่าเช่า และอยู่มานานแค่ไหนก็ไม่ทำให้ได้เวลามากกว่ากัน
ถามพื้นรับน้ำหนักกี่ตันต่อตารางเมตร กับความสูงใต้คานกี่เมตร ก่อนถามค่าเช่า เพราะสองอย่างนี้แก้ไม่ได้หลังเซ็นสัญญา ส่วนค่าเช่าต่อรองได้และเทียบกันทีหลังได้ โกดังสองหลังที่ค่าเช่าเท่ากันอาจเก็บของได้ต่างกันเกือบเท่าตัวถ้าความสูงต่างกัน และหลังที่ถูกกว่าอาจใช้ไม่ได้เลยถ้าพื้นรับน้ำหนักไม่พอ
ถามก่อนว่าพื้นที่ที่จ่ายค่าเช่ากับพื้นที่ที่ใช้ได้จริงต่างกันกี่เปอร์เซ็นต์ เพราะอาคารสำนักงานส่วนใหญ่คิดค่าเช่าจากพื้นที่ที่รวมส่วนกลางแล้ว ตัวเลขตารางเมตรละ 350 บาทของสองอาคารจึงไม่ได้เท่ากันจริง และยังมีค่าบริการส่วนกลาง ค่าแอร์นอกเวลา กับที่จอดรถที่ต้องบวกเพิ่ม
รวมด้วย ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 กำหนดว่าค่าเช่าล่วงหน้ากับเงินประกันรวมกันต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน ส่วนกรณีคิดค่าเช่าเป็นรายปีรวมกันได้ไม่เกิน 1 ปี แต่เพดานนี้ใช้กับผู้ให้เช่าที่มีห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไปเท่านั้น
ไม่ใช่ไม่อยากซื้อ แต่กู้ไม่ผ่านมากขึ้น เพราะธนาคารเข้มงวดและรายได้โตไม่ทันราคาที่อยู่อาศัย ความต้องการเช่าเพิ่มร้อยละ 4 ทั่วประเทศและร้อยละ 9 ในกรุงเทพ ส่วนสัดส่วนผู้สนใจเช่าต่อผู้เข้าชมอยู่ที่ร้อยละ 15.6 เพิ่มจากร้อยละ 8.7 ในครึ่งแรกปี 2568 แต่ตลาดที่โตไม่ได้แปลว่าขึ้นค่าเช่าได้
ทำได้สามขั้น คือส่งหนังสือทวงถามทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ร้องเรียนสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคสายด่วน 1166 และฟ้องเป็นคดีผู้บริโภค ซึ่งมาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 ยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมทั้งปวงตอนยื่นฟ้อง และยื่นด้วยวาจาได้โดยมีเจ้าพนักงานคดีช่วยบันทึกคำฟ้อง
ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่ารายเดือน เจ้าของบอกเลิกสัญญาทันทีไม่ได้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 กำหนดให้ต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ชำระ โดยให้เวลาไม่น้อยกว่า 15 วันก่อน ส่วนการเปลี่ยนกุญแจ ตัดน้ำตัดไฟ หรือยึดของผู้เช่า เป็นความผิดฐานบุกรุกตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 โทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท
การปล่อยเช่าคอนโดรายวันเข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับใบอนุญาตตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 โทษคือจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน ที่พักที่ไม่ถือเป็นโรงแรมต้องครบทุกเงื่อนไข ไม่เกิน 4 ห้อง ผู้พักไม่เกิน 20 คน เป็นรายได้เสริม และแจ้งนายทะเบียนแล้ว
ชาวต่างชาติเช่าบ้านหรือคอนโดในไทยได้โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องสัญชาติ เพราะการเช่าไม่ใช่การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนและเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี เงินประกันรวมค่าเช่าล่วงหน้าห้ามเกิน 3 เดือนเมื่อเจ้าของปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป และต้องคืนภายใน 7 วันทำการ ส่วนเจ้าบ้านต้องแจ้ง ตม.30 ภายใน 24 ชั่วโมง
การแจ้งที่พักคนต่างด้าวต้องทำภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่เข้าพัก โดยผู้มีหน้าที่คือเจ้าบ้านตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38 มีโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท และต้องแจ้งใหม่ทุกครั้งที่ผู้เช่ากลับเข้าที่พัก บทความนี้อธิบายว่าทำไมผู้เช่าต่างชาติถึงเป็นฝ่ายเดือดร้อน และเจ้าของควรวางระบบยังไง
เอกสารในการเช่ามีสองชุด คือชุดที่ผู้เช่าเตรียมไปให้เจ้าของ และชุดที่ผู้เช่าต้องขอดูจากเจ้าของ ซึ่งชุดหลังคือชุดที่ป้องกันการโอนเงินให้คนที่ไม่มีสิทธิ์ให้เช่า บทความนี้รวมรายการทั้งสองฝั่ง สิ่งที่ต้องมีในตัวสัญญาสิบข้อ และสิ่งที่ต้องบันทึกในวันรับกุญแจ
ค่าเช่าเป็นเงินได้ประเภทที่ 5 หักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 30% สำหรับอาคารและสิ่งปลูกสร้าง ต้องยื่นสองรอบคือ ภ.ง.ด.94 ภายใน 8 ตุลาคม และ ภ.ง.ด.90 ภายใน 8 เมษายนของปีถัดไป ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย 5% ส่วนภาษีที่ดินมีความไม่ชัดเจนเรื่องการจัดประเภทซึ่งต่างกันได้สิบห้าเท่า
