เช่าบ้านเช่าคอนโดสำหรับชาวต่างชาติ สัญญาเช่าคือเอกสารตรวจคนเข้าเมืองด้วย และสามข้อที่ตัดสินว่าจะได้เงินประกันคืน

ชาวต่างชาติเช่าบ้านหรือคอนโดในไทยได้เลยไหม

ได้ทันทีและไม่มีโควตาใด ๆ มาเกี่ยวข้อง เพราะการเช่าไม่ใช่การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ ข้อจำกัดเรื่องสัญชาติที่ใช้กับการซื้อที่ดินหรือเพดานร้อยละ 49 ของห้องชุดจึงไม่ใช้กับผู้เช่า

เอกสารฝั่งผู้เช่าที่เจ้าของมักขอคือหนังสือเดินทางและหน้าวีซ่า และถ้าทำงานในไทยก็มักขอใบอนุญาตทำงานหรือหนังสือรับรองการจ้างงานเพิ่ม

เอกสารฝั่งเจ้าของสำคัญกว่าที่คนส่วนใหญ่คิด ต้องขอดูหลักฐานกรรมสิทธิ์ คือโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด พร้อมบัตรประจำตัวของเจ้าของ แล้วเทียบชื่อให้ตรงกับคนที่ลงนามในสัญญา รายละเอียดว่าต้องดูอะไรทีละใบอยู่ในเช็กลิสต์เอกสารเช่าบ้าน

สิ่งที่ผู้เช่าต่างชาติต้องรู้เพิ่มจากผู้เช่าไทยมีสองเรื่อง คือสัญญาเช่าเป็นเอกสารที่ผูกกับงานตรวจคนเข้าเมืองของคุณ และเจ้าบ้านมีหน้าที่ตามกฎหมายที่ต้องแจ้งที่พักของคุณ

สัญญาเช่ากี่ปี และเมื่อไหร่ที่ต้องจดทะเบียน

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปีต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่จดทะเบียนจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

เพดานสูงสุดคือ 30 ปีต่อสัญญาหนึ่งฉบับ ตามมาตรา 540 ซึ่งกำหนดว่าถ้าเขียนไว้นานกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น 30 ปี และเมื่อสัญญาสิ้นสุดจะต่อสัญญาอีกได้แต่ต้องไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา

ผลในทางปฏิบัติสำหรับคนที่จะอยู่ยาวคือ สัญญา 3 ปีที่ต่ออายุกันเองทุกครั้งไม่ได้ให้ความมั่นคงเท่าสัญญา 10 ปีที่จดทะเบียนแล้ว เพราะสิทธิที่จดทะเบียนติดไปกับตัวทรัพย์ ไม่ได้ผูกกับความสัมพันธ์ที่ดีกับเจ้าของคนปัจจุบัน ค่าจดทะเบียนและอากรแสตมป์รวมกันอยู่ที่ 1.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา ตามที่อธิบายไว้ในบทความเรื่องการจดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาว

สำหรับสัญญา 1 ปีซึ่งเป็นรูปแบบปกติของตลาดเช่า ไม่ต้องจดทะเบียน แต่ต้องทำเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย

เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า เก็บได้เท่าไร คืนเมื่อไร

ถ้าเจ้าของปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป เงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าต้องไม่เกิน 3 เดือนของอัตราค่าเช่า สำหรับการเช่าระยะสั้นที่ไม่เกิน 3 ปี ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ซึ่งลงวันที่ 30 พฤษภาคม 2568 และมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 กันยายน 2568

เพดาน 3 เดือนเป็นเพดานรวม ไม่ใช่เพดานของแต่ละรายการ สัญญาที่เรียกค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือนบวกเงินประกัน 2 เดือนจึงอยู่ในกรอบ แต่ค่าเช่าล่วงหน้า 2 เดือนบวกเงินประกัน 2 เดือนนั้นเกินกรอบ

เงินประกันต้องคืนภายใน 7 วันทำการ นับจากวันที่สัญญาสิ้นสุดและผู้เช่าส่งมอบห้องคืนแล้ว ผู้ให้เช่าหักได้เฉพาะความเสียหายที่เกินการใช้งานปกติ และต้องแจ้งเป็นหนังสือพร้อมหลักฐาน

ข้อที่ผู้เช่าต่างชาติควรถามตรง ๆ ก่อนเซ็นคือเจ้าของมีห้องปล่อยเช่ากี่หน่วย เพราะถ้าไม่ถึง 3 หน่วย ประกาศฉบับนี้ไม่คุ้มครอง เงื่อนไขเงินประกันจะเป็นไปตามที่เขียนในสัญญาเท่านั้น ไม่มีเพดาน 3 เดือนและไม่มีกำหนด 7 วันทำการ

วิธีป้องกันข้อพิพาทที่ได้ผลจริงไม่ใช่การเถียงตอนย้ายออก แต่คือการถ่ายรูปสภาพห้องทุกจุดในวันรับกุญแจ แล้วให้ทั้งสองฝ่ายเซ็นกำกับแนบท้ายสัญญา รายละเอียดสิทธิของผู้เช่าภายใต้ประกาศฉบับนี้อยู่ในบทความกฎหมายควบคุมสัญญาเช่า

ค่าน้ำค่าไฟ ห้ามบวกเกินอัตราจริง

ผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายประกาศฉบับ 2568 เรียกเก็บค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปาได้ไม่เกินอัตราที่การไฟฟ้าและการประปาเรียกเก็บจริง และต้องระบุอัตรานั้นไว้ในสัญญา พร้อมส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าอย่างน้อย 3 วันก่อนถึงกำหนดชำระ

นี่คือข้อที่ถูกละเมิดบ่อยที่สุดในตลาดเช่า ห้องเช่าจำนวนมากคิดค่าไฟหน่วยละ 7 ถึง 8 บาท ขณะที่ค่าไฟที่การไฟฟ้าเรียกเก็บงวดเดือนกันยายนถึงธันวาคม 2569 อยู่ที่เฉลี่ย 3.95 บาทต่อหน่วย ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามมติคณะกรรมการกำกับกิจการพลังงานวันที่ 22 กรกฎาคม 2569

วิธีตรวจคือขอดูมิเตอร์ของห้องและอัตราที่เขียนในสัญญา แล้วเทียบกับอัตราของการไฟฟ้าในพื้นที่ ห้องที่มีมิเตอร์แยกและคิดตามหน่วยจริงโปร่งใสกว่าห้องที่คิดเหมาจ่ายรายเดือน อ่านเรื่องมิเตอร์และอัตราค่าไฟบ้านได้ในบทความสมาร์ตมิเตอร์และอัตราค่าไฟ

ข้อความในสัญญาที่ขัดกับประกาศฉบับนี้ไม่มีผลทางกฎหมาย แม้ผู้เช่าจะลงลายมือชื่อยินยอมไปแล้ว และผู้ให้เช่าที่ฝ่าฝืนมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ที่พักของคุณผูกกับงานตรวจคนเข้าเมือง

เจ้าบ้าน เจ้าของ หรือผู้ครอบครองเคหสถานที่คนต่างชาติเข้าพัก มีหน้าที่แจ้งที่พักของคนต่างชาติต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 24 ชั่วโมง ตามมาตรา 38 แห่งพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 หน้าที่นี้เป็นของเจ้าบ้าน ไม่ใช่ของผู้เช่า แต่คนที่เดือดร้อนเมื่อไม่มีการแจ้งคือผู้เช่า

เหตุผลคือใบรับแจ้งที่พัก ตม.30 เป็นเอกสารที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมักเรียกดูเวลาต่อวีซ่าหรือทำธุรกรรมอื่น การถามเจ้าของก่อนเซ็นว่าจะแจ้ง ตม.30 ให้หรือไม่ และขอสำเนาใบรับแจ้งเก็บไว้ จึงเป็นคำถามที่คุ้มค่าที่สุดคำถามหนึ่งในวันทำสัญญา รายละเอียดหน้าที่และค่าปรับอยู่ในบทความ ตม.30

เรื่องที่สองเป็นหน้าที่ของคุณเอง คนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวและอยู่เกิน 90 วัน ต้องรายงานตัวแจ้งที่พักอาศัยต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ทุก 90 วัน ตามมาตรา 37 (5) แห่งพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522

สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองระบุช่องทางแจ้งไว้ 4 ทาง คือแจ้งด้วยตนเอง มอบหมายให้ผู้อื่นนำหนังสือไปแจ้ง ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน และแจ้งผ่านระบบออนไลน์ ที่อยู่ที่รายงานคือที่อยู่ตามสัญญาเช่าของคุณ ซึ่งเป็นเหตุผลที่ต้องเก็บสัญญาและใบรับแจ้งที่พักไว้ให้ครบทุกฉบับ

ค่านายหน้าใครจ่าย

ในตลาดเช่าที่อยู่อาศัยของไทย เจ้าของเป็นฝ่ายจ่ายค่านายหน้า ไม่ใช่ผู้เช่า อัตราที่ใช้กันคือครึ่งเดือนของค่าเช่าสำหรับสัญญา 6 เดือน และหนึ่งเดือนสำหรับสัญญา 1 ปี

ผลที่ตามมาคือค่าเช่าที่คุณจ่ายเท่ากันไม่ว่าจะติดต่อเจ้าของเองหรือผ่านนายหน้า ดังนั้นการใช้นายหน้าฝั่งผู้เช่าจึงไม่มีต้นทุนเพิ่ม และคุณได้คนที่อ่านสัญญาภาษาไทยให้ฟังได้ รายละเอียดอัตราและกลไกอยู่ในบทความค่านายหน้าเช่าบ้าน

สำหรับเจ้าของที่อ่านบทความนี้อยู่ ฝั่งผู้ให้เช่าคือฝั่งที่ต้องคัดกรองผู้เช่า ทำสัญญาให้ตรงประกาศ และจัดการเรื่องแจ้งที่พัก ดูวิธีทำงานของเราได้ที่บริการฝากเช่าบ้านและคอนโด

เจ็ดข้อที่ต้องเคลียร์ก่อนเซ็น

• ชื่อในโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดตรงกับชื่อผู้ให้เช่าที่ลงนาม หรือมีหนังสือมอบอำนาจครบ
• เจ้าของปล่อยเช่ากี่หน่วย เพื่อรู้ว่าอยู่ในขอบเขตประกาศฉบับ 2568 หรือไม่
• เงินประกันรวมค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 3 เดือน และสัญญาเขียนวิธีคืนเงินไว้ชัด
• อัตราค่าไฟและค่าน้ำเป็นตัวเลขในสัญญา ไม่ใช่คำว่าตามที่ผู้ให้เช่ากำหนด
• ใครจะแจ้ง ตม.30 และจะส่งสำเนาใบรับแจ้งให้เมื่อไหร่
• ระยะเวลาบอกกล่าวล่วงหน้าเมื่อจะย้ายออกก่อนกำหนด ซึ่งประกาศกำหนดให้ผู้เช่าแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน
• รูปถ่ายสภาพห้องวันรับกุญแจ ที่ทั้งสองฝ่ายเซ็นกำกับแนบท้ายสัญญา

ถ้ากำลังมองหาห้องหรือบ้านให้เช่าจริง ๆ ดูทรัพย์ที่เปิดให้เช่าอยู่ได้ที่หน้ารวมประกาศเช่า และถ้าอ่านบทความนี้เพราะกำลังคิดจะซื้อแทนการเช่า อ่านกฎการถือครองของคนต่างชาติได้ในบทความชาวต่างชาติซื้ออสังหาในไทย

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติเช่าคอนโดในไทยต้องใช้เอกสารอะไร

โดยทั่วไปคือหนังสือเดินทางและหน้าวีซ่า และเจ้าของหลายรายขอใบอนุญาตทำงานหรือหนังสือรับรองการจ้างงานเพิ่มถ้าทำงานในไทย ฝั่งเจ้าของต้องแสดงหลักฐานกรรมสิทธิ์และบัตรประจำตัวให้ผู้เช่าตรวจชื่อให้ตรงกับผู้ลงนามในสัญญา

สัญญาเช่าต้องจดทะเบียนไหม

ต้องจดทะเบียนเมื่อกำหนดเวลาเช่าเกิน 3 ปี ถ้าไม่จดทะเบียนจะฟ้องบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และเช่าได้ไม่เกิน 30 ปีตามมาตรา 540

เงินประกันเก็บได้สูงสุดเท่าไร

เงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าต้องไม่เกิน 3 เดือนของอัตราค่าเช่า สำหรับการเช่าไม่เกิน 3 ปี เมื่อผู้ให้เช่ามีห้องปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 ที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 กันยายน 2568

ต้องคืนเงินประกันภายในกี่วัน

ภายใน 7 วันทำการนับจากวันที่สัญญาสิ้นสุดและส่งมอบห้องคืนแล้ว ผู้ให้เช่าหักได้เฉพาะความเสียหายที่เกินการใช้งานปกติ และต้องแจ้งเป็นหนังสือพร้อมหลักฐาน

เจ้าของคิดค่าไฟหน่วยละ 8 บาทได้ไหม

ไม่ได้ ถ้าเจ้าของเข้าข่ายประกาศฉบับ 2568 เพราะเรียกเก็บได้ไม่เกินอัตราที่การไฟฟ้าเรียกเก็บจริง โดยค่าไฟงวดเดือนกันยายนถึงธันวาคม 2569 อยู่ที่เฉลี่ย 3.95 บาทต่อหน่วยไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม และอัตราที่คิดต้องระบุไว้ในสัญญา

ตม.30 เป็นหน้าที่ของผู้เช่าหรือเจ้าของ

เป็นหน้าที่ของเจ้าบ้าน เจ้าของ หรือผู้ครอบครองเคหสถาน ต้องแจ้งภายใน 24 ชั่วโมงตามมาตรา 38 แห่งพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 ผู้เช่าควรขอสำเนาใบรับแจ้งเก็บไว้ เพราะเป็นเอกสารที่ใช้ในงานตรวจคนเข้าเมืองของผู้เช่าเอง

รายงานตัว 90 วัน ทำที่ไหนได้

ทำได้ 4 ช่องทางตามที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองระบุ คือแจ้งด้วยตนเอง มอบหมายให้ผู้อื่นนำหนังสือไปแจ้ง ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน และแจ้งผ่านระบบออนไลน์ หน้าที่นี้มาจากมาตรา 37 (5) แห่งพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 สำหรับคนต่างด้าวที่อยู่ในราชอาณาจักรเกิน 90 วัน

ผู้เช่าต้องจ่ายค่านายหน้าไหม

ไม่ต้อง ในตลาดเช่าที่อยู่อาศัยของไทยเจ้าของเป็นฝ่ายจ่าย อัตราที่ใช้กันคือครึ่งเดือนของค่าเช่าสำหรับสัญญา 6 เดือน และหนึ่งเดือนสำหรับสัญญา 1 ปี

สรุป

• การเช่าไม่มีข้อจำกัดเรื่องสัญชาติ เพราะไม่ใช่การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ เพดานร้อยละ 49 ของห้องชุดไม่เกี่ยวกับผู้เช่า
• สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน ไม่จดทะเบียนบังคับกันได้เพียง 3 ปี และเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี
• เมื่อเจ้าของปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป เงินประกันรวมค่าเช่าล่วงหน้าห้ามเกิน 3 เดือน และต้องคืนภายใน 7 วันทำการ
• ค่าไฟห้ามเก็บเกินอัตราที่การไฟฟ้าเรียกเก็บจริง ซึ่งงวดกันยายนถึงธันวาคม 2569 อยู่ที่เฉลี่ย 3.95 บาทต่อหน่วยไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม
• เจ้าบ้านต้องแจ้ง ตม.30 ภายใน 24 ชั่วโมง และผู้เช่าควรเก็บสำเนาใบรับแจ้งไว้ใช้กับงานวีซ่าของตัวเอง
• ผู้เช่าที่อยู่เกิน 90 วันต้องรายงานตัวทุก 90 วันตามมาตรา 37 (5) โดยใช้ที่อยู่ตามสัญญาเช่า
• ค่านายหน้าเป็นภาระของเจ้าของ ผู้เช่าจึงใช้นายหน้าได้โดยไม่มีต้นทุนเพิ่ม