เกิดอะไรขึ้น สรุปวันที่ที่ต้องจำ
กรมธนารักษ์จะประกาศบัญชีราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ พ.ศ. 2570-2573 ในวันที่ 1 ธันวาคม 2569 และเริ่มใช้วันที่ 1 มกราคม 2570 โดยคาดว่าราคาจะปรับขึ้นเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 10% ตามที่ กรุงเทพธุรกิจ รายงานคำให้สัมภาษณ์ของอธิบดีกรมธนารักษ์
ฐานเศรษฐกิจ รายงานตัวเลขคาดการณ์ในกรอบที่กว้างกว่า คือราคาประเมินทั่วประเทศจะเฉลี่ยปรับขึ้นประมาณ 10-20%
รอบที่ใช้อยู่ตอนนี้คือ พ.ศ. 2566-2569 ซึ่งจะหมดอายุสิ้นปีนี้ เหตุผลของการปรับคือราคาประเมินของรัฐในปัจจุบันต่ำกว่าราคาตลาดราว 40% และมีแผนจะลดช่องว่างนั้นให้เหลือ 15-20%
ข้อควรทราบคืออัตราไม่ได้ขึ้นเท่ากันทุกพื้นที่ คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดมีอำนาจตัดสินใจราคาในเขตของตน โดยข้อเสนอคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในเดือนกันยายน 2569 ทำเลที่ราคาตลาดขยับแรงในสี่ปีที่ผ่านมาจึงมีโอกาสขึ้นมากกว่าค่าเฉลี่ย
ราคาประเมินคืออะไร ต่างจากราคาตลาดยังไง
ราคาประเมินทุนทรัพย์คือราคาที่รัฐกำหนดไว้ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี ส่วนราคาตลาดคือราคาที่คนซื้อขายกันจริง สองตัวนี้ไม่เท่ากันและไม่จำเป็นต้องเท่ากัน
ผู้ขายที่ไม่เคยดูราคาประเมินของทรัพย์ตัวเองมักคิดว่าตัวเลขนี้เป็นเรื่องของราชการล้วนๆ แต่ในทางปฏิบัติมันกำหนดเงินสดที่ต้องเตรียมในวันโอนโดยตรง เพราะค่าธรรมเนียมการโอนคิดจากราคาประเมิน ไม่ได้คิดจากราคาที่ตกลงซื้อขายกัน
ตรวจราคาประเมินของแปลงตัวเองได้ที่ระบบออนไลน์ของกรมธนารักษ์ โดยใช้เลขที่โฉนดกับเลขที่ดิน ไม่ต้องเดินทางไปสำนักงาน
ราคาประเมินขึ้นแล้วผู้ขายจ่ายเพิ่มตรงไหน
ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าธรรมเนียมการโอนอัตราปกติคือ 2% ของราคาประเมิน ฐานเศรษฐกิจยกตัวอย่างไว้ชัดเจน คือบ้านราคาซื้อขาย 5 ล้านบาทที่ราคาประเมินเดิม 4 ล้านบาท เสียค่าโอน 80,000 บาท หากประเมินใหม่เป็น 5 ล้านบาท ค่าโอนขึ้นเป็น 100,000 บาท เพิ่มขึ้น 20,000 บาท ทั้งที่ราคาขายไม่เปลี่ยน
ในทางธรรมเนียมค่าโอนมักตกลงให้ผู้ซื้อและผู้ขายจ่ายคนละครึ่ง ส่วนที่เพิ่มขึ้นจึงกระทบทั้งสองฝ่าย ไม่ใช่ฝ่ายเดียว
ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์
ภาษีธุรกิจเฉพาะคิด 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า เก็บเมื่อผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี
คำว่าแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่าคือจุดที่ราคาประเมินใหม่มีผล ทรัพย์ที่วันนี้ราคาขายสูงกว่าราคาประเมินอยู่ ภาษีคิดจากราคาขาย การขึ้นราคาประเมินจึงยังไม่กระทบ แต่เมื่อราคาประเมินไล่ขึ้นมาแซงราคาขาย ฐานภาษีจะเปลี่ยนไปใช้ราคาประเมินแทน
อากรแสตมป์ 0.5% ซึ่งเก็บแทนภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อถือครองเกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ใช้หลักเดียวกัน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคิดจากราคาประเมินโดยตรง ฐานเศรษฐกิจระบุว่าแม้อัตราภาษีไม่เปลี่ยน การที่ราคาประเมินสูงขึ้นก็ทำให้ภาระภาษีที่ต้องชำระเพิ่มขึ้นทันที
ข้อนี้กระทบผู้ที่ถือครองทรัพย์ไว้เฉยๆ มากที่สุด โดยเฉพาะที่ดินเปล่าและทรัพย์ที่ใช้เชิงพาณิชย์ซึ่งเสียภาษีในอัตราสูงกว่าที่อยู่อาศัย รายละเอียดอ่านต่อได้ที่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช็กลิสต์สำหรับเจ้าของ และ ภาษีที่ดินเปล่า จ่ายเท่าไหร่
กับดักที่คนไม่ทันคิด เพดาน 7 ล้านบาทวัดจากราคาประเมินด้วย
นี่คือผลกระทบที่ใหญ่ที่สุดและถูกพูดถึงน้อยที่สุด
มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่ ครม. ต่ออายุถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 กำหนดเงื่อนไขว่า ราคาซื้อขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนอง ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาททั้งสามตัว
แปลว่าราคาประเมินไม่ได้เป็นแค่ฐานคำนวณ แต่เป็นเงื่อนไขที่ตัดสินว่าได้สิทธิ์หรือไม่ได้สิทธิ์ด้วย
ทรัพย์ที่วันนี้ราคาประเมิน 6.5 ล้านบาทอยู่ในเกณฑ์สบายๆ หากถูกประเมินใหม่ที่ 15% กลายเป็น 7.475 ล้านบาทในวันที่ 1 มกราคม 2570 จะหลุดจากมาตรการทันที ทั้งที่มาตรการยังมีผลอยู่อีกหกเดือน
ผลต่างไม่ใช่เรื่องเล็ก ค่าโอนของทรัพย์ 7 ล้านบาทที่ได้สิทธิ์คือ 700 บาท ที่ไม่ได้สิทธิ์คือ 140,000 บาท รายละเอียดของมาตรการอ่านได้ที่ ลดค่าโอน-จดจำนอง 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570
ปฏิทินที่ควรวางแผนตาม
| ช่วงเวลา | เกิดอะไรขึ้น | ความหมายกับผู้ขาย |
|---|---|---|
| ถึง 30 ก.ย. 2569 | คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดสรุปข้อเสนอราคา | ยังไม่รู้ตัวเลขจริงของทำเลตัวเอง |
| 1 ธ.ค. 2569 | ประกาศบัญชีราคาประเมินรอบใหม่ | รู้ตัวเลขแล้ว แต่ยังไม่ใช้ |
| ถึง 31 ธ.ค. 2569 | ยังใช้ราคาประเมินรอบ 2566-2569 | โอนในช่วงนี้ใช้ฐานเดิมที่ต่ำกว่า |
| 1 ม.ค. 2570 | ราคาประเมินรอบใหม่เริ่มใช้ | ค่าโอนและภาษีที่ดินขยับตามฐานใหม่ |
| 30 มิ.ย. 2570 | มาตรการ 0.01% สิ้นสุด | ค่าโอนกลับเป็น 2% บนฐานที่สูงขึ้นแล้ว |
ช่วงที่คุ้มที่สุดสำหรับการโอนคือระหว่างนี้ถึง 31 ธันวาคม 2569 เพราะได้ทั้งอัตรา 0.01% และฐานราคาประเมินเดิมที่ต่ำกว่า
ผู้ขายควรทำอะไรตอนนี้
- ตรวจราคาประเมินปัจจุบันของทรัพย์ตัวเองก่อนเป็นอันดับแรก ถ้าไม่รู้ตัวเลขนี้ ที่เหลือวางแผนไม่ได้
- ถ้าราคาประเมินอยู่ระหว่าง 5.8 ถึง 7 ล้านบาท ให้ถือว่าอยู่ในกลุ่มเสี่ยงหลุดเพดาน เพราะการปรับ 10-20% จะดันข้าม 7 ล้านบาทได้
- ถ้าตั้งใจจะขายอยู่แล้ว ให้พิจารณาปิดการโอนภายในปี 2569 ไม่ใช่เพื่อหนีภาษี แต่เพื่อไม่ให้ผู้ซื้อเสียสิทธิ์ 0.01% ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบในการเจรจาของผู้ขายด้วย
- ใช้เรื่องนี้เป็นเหตุผลในการปิดดีลกับผู้ซื้อที่ลังเล ส่วนต่างค่าโอนหลักแสนบาทเป็นตัวเลขที่จับต้องได้กว่าคำว่าราคาจะขึ้น
- ถ้าถือที่ดินเปล่าไว้เฉยๆ ให้คำนวณภาษีที่ดินปี 2570 ล่วงหน้า ฐานที่สูงขึ้นกระทบทุกปี ไม่ใช่ครั้งเดียวตอนขาย
- อย่าเร่งลดราคาขายเพราะกลัวภาษี ส่วนต่างค่าธรรมเนียมมักน้อยกว่าส่วนที่เสียไปจากการลดราคา
ผู้ซื้อได้รับผลกระทบด้วยไหม
ได้ และในบางกรณีหนักกว่าผู้ขาย เพราะผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายค่าจดทะเบียนจำนองเต็มจำนวน และเป็นฝ่ายที่เสียสิทธิ์ 0.01% ทั้งค่าโอนครึ่งหนึ่งและค่าจดจำนองทั้งก้อนหากทรัพย์หลุดเพดาน 7 ล้านบาท
ผู้ซื้อที่กำลังดูทรัพย์ในช่วงราคา 6 ถึง 7 ล้านบาทจึงควรถามราคาประเมินปัจจุบันก่อนตกลงราคา และควรถามด้วยว่านัดโอนได้เร็วแค่ไหน
คำถามที่พบบ่อย
ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ประกาศเมื่อไหร่
กรมธนารักษ์มีกำหนดประกาศบัญชีราคาประเมินรอบ พ.ศ. 2570-2573 ในวันที่ 1 ธันวาคม 2569 และเริ่มใช้วันที่ 1 มกราคม 2570 แทนรอบปัจจุบันคือ พ.ศ. 2566-2569
ราคาประเมินที่ดินจะขึ้นกี่เปอร์เซ็นต์
อธิบดีกรมธนารักษ์ระบุว่าจะปรับขึ้นเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 10% ขณะที่ฐานเศรษฐกิจรายงานกรอบคาดการณ์ที่ 10-20% ทั่วประเทศ อัตราจริงต่างกันไปตามพื้นที่ เพราะคณะอนุกรรมการประจำจังหวัดเป็นผู้ตัดสินราคาในเขตของตน
ราคาประเมินขึ้นแล้วค่าโอนเพิ่มเท่าไหร่
ค่าธรรมเนียมการโอนอัตราปกติคือ 2% ของราคาประเมิน ตัวอย่างจากฐานเศรษฐกิจคือบ้านที่ราคาประเมินเดิม 4 ล้านบาทเสียค่าโอน 80,000 บาท หากประเมินใหม่เป็น 5 ล้านบาทจะเสีย 100,000 บาท เพิ่มขึ้น 20,000 บาทโดยราคาขายไม่เปลี่ยน
ราคาประเมินขึ้นทำให้เสียสิทธิ์ลดค่าโอน 0.01% ไหม
เสียสิทธิ์ได้ เพราะเงื่อนไขกำหนดให้ราคาซื้อขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนอง ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาททั้งสามตัว ทรัพย์ที่ราคาประเมินเดิม 6.5 ล้านบาทและถูกปรับขึ้น 15% จะเกินเพดานทันทีในวันที่ 1 มกราคม 2570
ราคาประเมินกับราคาตลาดต่างกันแค่ไหน
ปัจจุบันราคาประเมินของรัฐต่ำกว่าราคาตลาดราว 40% และกรมธนารักษ์มีแผนลดช่องว่างนี้ให้เหลือ 15-20% ในรอบใหม่
ควรรีบขายบ้านก่อนสิ้นปี 2569 ไหม
ควรพิจารณาหากตั้งใจจะขายอยู่แล้วและราคาประเมินใกล้เพดาน 7 ล้านบาท เพราะการโอนภายในปี 2569 ได้ทั้งอัตรา 0.01% และฐานราคาประเมินเดิมที่ต่ำกว่า แต่ไม่ควรเร่งลดราคาขายเพียงเพื่อให้ทันกำหนด เพราะส่วนต่างค่าธรรมเนียมมักน้อยกว่าส่วนที่เสียจากการลดราคา
ตรวจราคาประเมินที่ดินของตัวเองได้ที่ไหน
ตรวจได้ที่ระบบค้นหาราคาประเมินออนไลน์ของกรมธนารักษ์ โดยใช้เลขที่โฉนดและเลขที่ดิน หรือสอบถามที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่
สรุป
ราคาประเมินรอบ พ.ศ. 2570-2573 ประกาศ 1 ธันวาคม 2569 เริ่มใช้ 1 มกราคม 2570 ปรับขึ้นเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 10% และรายงานบางแหล่งคาดถึง 20%
ผลที่ตามมามีสามชั้น คือค่าโอนคิดบนฐานที่สูงขึ้น ภาษีที่ดินเพิ่มทุกปี และทรัพย์ที่ราคาประเมินใกล้ 7 ล้านบาทอาจหลุดจากมาตรการ 0.01% ทั้งที่มาตรการยังไม่หมดอายุ
สิ่งที่ควรทำวันนี้มีข้อเดียว คือเปิดดูราคาประเมินของทรัพย์ตัวเองแล้วเทียบกับเลข 7 ล้านบาท ถ้าตัวเลขอยู่ใกล้เส้นนั้น การตัดสินใจเรื่องเวลาขายมีค่าเป็นเงินหลักแสน
ต้องการประเมินว่าทรัพย์ของคุณควรตั้งราคาเท่าไหร่และควรปิดการขายเมื่อไหร่ ดูขั้นตอนได้ที่ บริการฝากขายบ้าน หรือ บริการฝากขายที่ดิน และดูทรัพย์ที่กำลังขายอยู่ได้ที่ ประกาศขายบ้านและคอนโด