ซื้อบ้านจากเจ้าของโดยตรง กับผ่านนายหน้า ต่างกันตรงไหน และใครเป็นคนจ่ายค่านายหน้าจริง ๆ

ซื้อตรงจากเจ้าของ กับซื้อผ่านนายหน้า ต่างกันตรงไหน

ต่างกันสามเรื่อง คือใครตรวจเอกสารให้ ใครรับความเสี่ยงถ้าเอกสารมีปัญหา และคุณเข้าถึงทรัพย์ได้กว้างแค่ไหน ส่วนเรื่องค่าใช้จ่ายนั้นไม่ต่างกันสำหรับผู้ซื้อ เพราะในโมเดลมาตรฐานของไทย ผู้ขายเป็นคนจ่ายค่านายหน้า ไม่ใช่ผู้ซื้อ

ข้อสุดท้ายคือสิ่งที่คนเข้าใจผิดกันมากที่สุด และเป็นเหตุผลที่การ "ซื้อตรงเพื่อประหยัดค่านายหน้า" มักไม่ได้ประหยัดอะไรเลย

ใครจ่ายค่านายหน้าในตลาดไทย

ประเภท	อัตราที่ใช้กันเป็นมาตรฐาน	ผู้จ่าย
ซื้อขาย	ร้อยละ 3 ของราคาขายจริง ตามมาตรฐานที่สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทยยอมรับ	ผู้ขาย
ให้เช่า	ค่าเช่าหนึ่งเดือน สำหรับสัญญาตั้งแต่ 12 เดือนขึ้นไป จ่ายครั้งเดียววันทำสัญญา	เจ้าของทรัพย์

ข้อควรระวังคือแนวปฏิบัติไม่เหมือนกันทุกเจ้า บางรายเก็บจากผู้เช่าด้วย ให้ถามตรง ๆ ทุกครั้งว่าใครเป็นผู้จ่าย ก่อนเริ่มดูทรัพย์ คำตอบที่ชัดเจนตั้งแต่ต้นคือสัญญาณของเจ้าที่ทำงานเป็นระบบ

ที่ PlanLiv ผู้ซื้อและผู้เช่าไม่ต้องจ่ายค่าบริการ ค่าบริการมาจากฝั่งเจ้าของทรัพย์ และตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเริ่มงาน โดยคิดเมื่องานสำเร็จเท่านั้น รายละเอียดเรื่องใครจ่ายค่านายหน้าเช่าอยู่ใน ใครจ่ายค่านายหน้าเช่าในไทย

ข้อดีของการซื้อตรงจากเจ้าของ ที่มีจริง

เขียนให้ครบก่อน เพราะมีคนซื้อตรงแล้วได้ผลดีจริง

• คุยกับคนตัดสินใจโดยตรง ไม่มีรอบการส่งสารกลับไปกลับมา ซึ่งเร็วกว่าในดีลที่เจ้าของเด็ดขาดและพร้อมขาย
• ได้ข้อมูลประวัติบ้านจากคนที่อยู่จริง เช่น เคยซ่อมอะไร เพื่อนบ้านเป็นอย่างไร ซึ่งเป็นข้อมูลที่ไม่มีในเอกสาร
• เจ้าของบางรายยอมลดเพราะไม่มีค่านายหน้า ข้อนี้เกิดขึ้นจริงแต่ไม่ได้เกิดเสมอ

ข้อสุดท้ายต้องอ่านให้ละเอียด เจ้าของที่ขายเองส่วนใหญ่ตั้งราคาเทียบกับราคาตลาดในย่านนั้น ไม่ได้ตั้งราคาตลาดลบสามเปอร์เซ็นต์ ส่วนต่างค่านายหน้าจึงมักอยู่ในกระเป๋าผู้ขาย ไม่ได้ตกมาถึงผู้ซื้อ

สิ่งที่หายไปเมื่อไม่มีนายหน้า และใครรับความเสี่ยงแทน

เมื่อไม่มีคนกลาง งานเหล่านี้ไม่ได้หายไป มันย้ายมาอยู่บนตัวคุณ

งาน	ถ้ามีนายหน้า	ถ้าซื้อตรง
ตรวจเอกสารสิทธิ์และภาระผูกพัน	นายหน้าตรวจก่อนพาดู	คุณต้องคัดเอกสารและตรวจเอง
ยืนยันว่าผู้ขายมีสิทธิ์ขายจริง	ตรวจตั้งแต่รับฝาก	คุณต้องตรวจเอง ซึ่งเป็นจุดที่คนโดนหลอกบ่อยที่สุด
ต่อรองราคา	มีคนกลางที่ต่อรองแทนโดยไม่เสียความสัมพันธ์	คุณต่อรองกับเจ้าของโดยตรง ซึ่งอึดอัดกว่าและมักได้น้อยกว่า
เตรียมเอกสารและนัดวันโอน	นายหน้าประสานให้	คุณประสานเองทั้งกับผู้ขายและกรมที่ดิน
ทรัพย์ที่เข้าถึงได้	รวมของที่เจ้าของไม่ประกาศเอง	เฉพาะที่เจ้าของประกาศเองบนแพลตฟอร์ม

แถวที่สองคือแถวที่แพงที่สุดถ้าพลาด ผู้ขายที่ไม่ใช่เจ้าของ ที่ดินที่ติดจำนอง หรือทรัพย์ที่มีภาระจำยอมซึ่งไม่ปรากฏในโฉนด ล้วนเป็นเรื่องที่คนซื้อตรงตรวจไม่เจอเพราะไม่รู้ว่าต้องตรวจ

เรื่องภาระที่มองไม่เห็นในเอกสาร อยู่ใน ที่ดินที่ติดภาระจำยอมซึ่งไม่ปรากฏในโฉนด และรายการที่ควรตรวจก่อนวางมัดจำ อยู่ใน วิธีตรวจสอบที่ดินก่อนวางมัดจำ

เมื่อไหร่ที่ซื้อตรงเวิร์ก และเมื่อไหร่ที่ไม่

สถานการณ์	ทางที่เหมาะกว่า
รู้จักเจ้าของเป็นการส่วนตัว และทรัพย์ปลอดภาระชัดเจน	ซื้อตรงได้ แต่ยังควรให้คนอ่านสัญญาก่อนเซ็น
ทรัพย์มือสองที่ไม่รู้ประวัติ หรือมีผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคน	ผ่านนายหน้า เพราะจุดเสี่ยงอยู่ที่เอกสารและตัวบุคคล
ซื้อจากต่างจังหวัดหรือจากต่างประเทศ ไปดูเองไม่ได้บ่อย	ผ่านนายหน้า เพราะต้องมีคนไปดูและประสานแทน
ต้องการเปรียบเทียบหลายทรัพย์ในเวลาจำกัด	ผ่านนายหน้า เพราะได้เห็นของที่เจ้าของไม่ได้ประกาศเองด้วย
เช่าระยะยาว	ผ่านนายหน้า เพราะผู้เช่าไม่ได้จ่ายค่าบริการในโมเดลมาตรฐาน

คำถามที่ควรถามนายหน้าก่อนเริ่มงาน

• ใครเป็นผู้จ่ายค่าบริการ และผมต้องจ่ายอะไรบ้าง
• ค่าบริการตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเริ่มงานหรือไม่ และคิดเมื่องานสำเร็จหรือคิดล่วงหน้า
• ตรวจเอกสารสิทธิ์ให้ก่อนพาดูหรือเปล่า และตรวจอะไรบ้าง
• ทรัพย์ที่เสนอมาเป็นของที่รับฝากเองหรือดึงมาจากที่อื่น
• ถ้าดีลไม่จบ มีค่าใช้จ่ายอะไรตกกับผมไหม

คำถามข้อแรกและข้อสุดท้ายคัดกรองได้เกือบหมด เจ้าที่ตอบไม่ตรงหรือเลี่ยง คือเจ้าที่คุณจะได้เจอปัญหาตอนใกล้โอน

ที่ PlanLiv ค่าประเมินราคา ค่าถ่ายภาพและลงประกาศ ค่าการตลาด การตรวจเอกสารสิทธิ์ การคัดกรองผู้ซื้อและผู้เช่าก่อนพาดู รวมถึงการดูแลตลอดอายุสัญญาเช่า รวมอยู่ในบริการโดยไม่คิดเพิ่ม ดูรายละเอียดที่ หน้าบริการ หรือดู ทรัพย์ที่ประกาศขาย และ ทรัพย์ให้เช่า

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อบ้านผ่านนายหน้า ผู้ซื้อต้องจ่ายค่านายหน้าไหม

ในโมเดลมาตรฐานของไทยไม่ต้อง ผู้ขายเป็นผู้จ่ายค่านายหน้าในอัตราราวร้อยละ 3 ของราคาขายจริง แต่แนวปฏิบัติต่างกันไปตามแต่ละเจ้า จึงควรถามให้ชัดก่อนเริ่มดูทรัพย์

ผู้เช่าต้องจ่ายค่านายหน้าไหม

ในโมเดลมาตรฐานเจ้าของทรัพย์เป็นผู้จ่าย ในอัตราค่าเช่าหนึ่งเดือนสำหรับสัญญาตั้งแต่ 12 เดือนขึ้นไป ที่ PlanLiv ผู้เช่าไม่ต้องจ่ายค่าบริการ แต่บางเจ้าในตลาดเก็บจากผู้เช่า จึงควรถามก่อน

ซื้อตรงจากเจ้าของได้ราคาถูกกว่าจริงไหม

ไม่เสมอไป เจ้าของที่ขายเองส่วนใหญ่ตั้งราคาเทียบราคาตลาดในย่านนั้น ไม่ได้ตั้งราคาตลาดลบค่านายหน้า ส่วนต่างจึงมักอยู่กับผู้ขายมากกว่าตกถึงผู้ซื้อ

ซื้อตรงเสี่ยงตรงไหนมากที่สุด

ที่การยืนยันว่าผู้ขายมีสิทธิ์ขายจริงและทรัพย์ไม่มีภาระผูกพัน เพราะเป็นเรื่องที่คนซื้อตรงมักตรวจไม่เจอ เนื่องจากไม่รู้ว่าต้องตรวจอะไรบ้าง

ค่านายหน้าขายบ้านในไทยเท่าไหร่

อัตราที่ใช้กันเป็นมาตรฐานคือร้อยละ 3 ของราคาขายจริง ตามมาตรฐานที่สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทยยอมรับ โดยผู้ขายเป็นผู้จ่าย

ค่านายหน้าปล่อยเช่าเท่าไหร่

ค่าเช่าหนึ่งเดือนสำหรับสัญญาตั้งแต่ 12 เดือนขึ้นไป จ่ายครั้งเดียวในวันทำสัญญา โดยเจ้าของทรัพย์เป็นผู้จ่าย

ควรถามอะไรนายหน้าก่อนเริ่มงาน

ถามว่าใครจ่ายค่าบริการ ตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเริ่มงานหรือไม่ คิดเมื่องานสำเร็จหรือคิดล่วงหน้า ตรวจเอกสารสิทธิ์ให้ก่อนพาดูหรือเปล่า และถ้าดีลไม่จบมีค่าใช้จ่ายตกกับคุณไหม

กรณีไหนที่ซื้อตรงเหมาะกว่า

กรณีที่รู้จักเจ้าของเป็นการส่วนตัวและทรัพย์ปลอดภาระชัดเจน แต่ถึงอย่างนั้นก็ยังควรให้คนที่อ่านสัญญาเป็นช่วยดูก่อนเซ็น

สรุป

• ในโมเดลมาตรฐานของไทย ผู้ขายจ่ายค่านายหน้าราวร้อยละ 3 และเจ้าของทรัพย์จ่ายค่านายหน้าเช่าหนึ่งเดือน ผู้ซื้อและผู้เช่าไม่ได้จ่าย
• การซื้อตรงเพื่อประหยัดค่านายหน้าจึงมักไม่ได้ประหยัดอะไร เพราะเงินก้อนนั้นไม่ได้ออกจากกระเป๋าผู้ซื้อตั้งแต่แรก
• เจ้าของที่ขายเองส่วนใหญ่ตั้งราคาเทียบราคาตลาด ไม่ได้ตั้งราคาตลาดลบค่านายหน้า
• สิ่งที่หายไปเมื่อซื้อตรงคือการตรวจเอกสารสิทธิ์ การยืนยันสิทธิ์ของผู้ขาย และคนกลางที่ต่อรองแทน
• จุดเสี่ยงที่แพงที่สุดคือการยืนยันว่าผู้ขายมีสิทธิ์ขายจริงและทรัพย์ไม่มีภาระผูกพันที่มองไม่เห็น
• แนวปฏิบัติเรื่องใครจ่ายไม่เหมือนกันทุกเจ้า ให้ถามตรง ๆ ก่อนเริ่มดูทรัพย์เสมอ
• คำถามที่คัดกรองได้ดีที่สุดคือใครจ่ายค่าบริการ และถ้าดีลไม่จบมีค่าใช้จ่ายตกกับคุณไหม