แนวเวนคืนที่ดิน ตรวจอย่างไรก่อนจ่ายเงินสักบาท

มีเอกสารอยู่สามชั้นที่บอกได้ว่าที่ดินอยู่ในแนวเวนคืนหรือไม่ และคนส่วนใหญ่ตรวจแค่ชั้นเดียว

ชั้นที่คนตรวจคือสำนักงานที่ดิน ซึ่งบอกได้ว่ามีการจดแจ้งอะไรไว้บนโฉนดหรือไม่

ปัญหาคือแนวโครงการจำนวนมากยังไม่ถึงขั้นที่จะไปปรากฏบนโฉนด ในขณะที่มันปรากฏอยู่แล้วในเอกสารของหน่วยงานเจ้าของโครงการและในผังเมือง

แปลว่าคำตอบว่าไม่มีอะไรผิดปกติจากสำนักงานที่ดิน อาจแปลว่ายังไม่ถึงขั้นนั้น ไม่ได้แปลว่าไม่มีโครงการ

บทความนี้จะบอกว่าสามชั้นนั้นคืออะไร ตรวจอย่างไร สัญญาณหน้างานมีอะไรบ้าง และถ้าที่ดินอยู่ในแนวจริงจะเกิดอะไรขึ้นต่อ

เวนคืนทำงานอย่างไร

กฎหมายฉบับที่ใช้อยู่คือพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562

กฎหมายนี้เปิดให้เวนคืนเพื่อกิจการสาธารณูปโภค การป้องกันประเทศ การได้มาซึ่งทรัพยากรธรรมชาติ หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น

และเปิดให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ทั้งองค์การบริหารส่วนจังหวัดและกรุงเทพมหานคร เป็นผู้ริเริ่มให้มีการเวนคืนได้ด้วย ไม่ใช่เฉพาะหน่วยงานส่วนกลาง

ข้อนี้สำคัญกับคนซื้อที่ดินมาก เพราะแปลว่าโครงการที่กระทบที่ดินคุณอาจไม่ได้มาจากกรมใหญ่ในกรุงเทพ แต่มาจากท้องถิ่นในจังหวัดของคุณเอง

ลำดับที่เรื่องเกิดขึ้นจริงโดยทั่วไปคือ

• หน่วยงานมีแผนหรือผลการศึกษาโครงการ
• มีการตราพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืน
• เจ้าหน้าที่เข้าสำรวจที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในเขตนั้น
• กำหนดค่าทดแทนและแจ้งเจ้าของ
• จ่ายค่าทดแทนและเข้าใช้ประโยชน์

ช่วงที่อันตรายที่สุดสำหรับผู้ซื้อคือช่วงแรกสุด เพราะโครงการมีอยู่แล้วในทางเอกสารแต่ยังไม่มีอะไรให้เห็นบนโฉนด

ชั้นที่หนึ่ง หน่วยงานเจ้าของโครงการ

นี่คือชั้นที่แม่นที่สุดและคนตรวจน้อยที่สุด

เพราะแนวเวนคืนไม่ได้มาจากที่เดียว มันมาจากหน่วยงานที่ทำโครงการนั้น ๆ

• ถนนสายหลัก กรมทางหลวง
• ถนนสายรอง ถนนเชื่อมชุมชน กรมทางหลวงชนบท
• รถไฟฟ้าและรถไฟ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย และการรถไฟแห่งประเทศไทย
• คลอง อ่างเก็บน้ำ ระบบชลประทาน กรมชลประทาน
• สายส่งไฟฟ้า การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย
• ถนนและโครงการในพื้นที่ เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล และองค์การบริหารส่วนจังหวัด

วิธีที่ได้ผลคือเอาเลขโฉนดกับตำแหน่งแปลงไปถามสำนักงานในพื้นที่ของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับทำเลนั้น

ที่ดินติดถนนใหญ่ ให้ถามแขวงทางหลวงในพื้นที่ ที่ดินใกล้แนวรถไฟ ให้ถามการรถไฟ ที่ดินใกล้คลองส่งน้ำ ให้ถามโครงการชลประทานในพื้นที่

ชั้นที่สอง ผังเมืองและสำนักงานที่ดิน

ผังเมืองไม่ได้บอกแนวเวนคืนโดยตรง แต่บอกสิ่งที่ใกล้เคียงคือแนวถนนโครงการในอนาคต

ผังเมืองรวมของหลายพื้นที่มีการกำหนดแนวถนนที่ยังไม่ได้สร้างไว้ล่วงหน้า ซึ่งเป็นเบาะแสที่ดีมากว่าที่ดินแปลงไหนอยู่ในแนวที่รัฐมองไว้

ส่วนสำนักงานที่ดินตรวจได้สองอย่าง

หนึ่ง สารบัญจดทะเบียน ว่ามีการจดแจ้งอะไรไว้หรือไม่

สอง ระวางแผนที่ ซึ่งบางครั้งเห็นแนวโครงการที่พาดผ่านแปลงข้างเคียงได้ชัดกว่าดูแปลงเดียว

ข้อควรจำคือ ไม่มีอะไรจดแจ้งไว้ ไม่ได้แปลว่าไม่มีโครงการ

ชั้นที่สาม คนในพื้นที่

ชั้นนี้ไม่เป็นทางการแต่มักเร็วที่สุด

เทศบาลหรือ อบต. ในพื้นที่มักรู้ว่ามีโครงการอะไรกำลังจะเข้ามา เพราะเป็นผู้ประสานงานและบางครั้งเป็นเจ้าของโครงการเอง

ส่วนเพื่อนบ้านและร้านค้าในละแวกนั้นมักรู้ก่อนใคร เพราะเห็นเจ้าหน้าที่เข้ามาสำรวจ

คำถามที่ควรถามคือ เคยมีเจ้าหน้าที่เข้ามาสำรวจแถวนี้ไหม เมื่อไร และมาจากหน่วยงานไหน

สัญญาณหน้างานที่มองเห็นได้

• หมุดหรือหลักสำรวจที่ไม่ใช่หลักเขตที่ดิน โดยเฉพาะที่เรียงเป็นแนวตรงยาวข้ามหลายแปลง
• ผ้าสีผูกไว้กับต้นไม้หรือหลักเป็นแนว ซึ่งเป็นวิธีทำเครื่องหมายชั่วคราวของทีมสำรวจ
• ที่ดินข้างเคียงที่ถูกปล่อยว่างผิดปกติ ทั้งที่ทำเลดี ซึ่งบางครั้งแปลว่าเจ้าของรู้อะไรบางอย่าง
• บ้านที่ไม่มีการซ่อมบำรุงมานาน ในย่านที่บ้านอื่นดูแลดี
• เสาไฟฟ้าหรือสาธารณูปโภคที่เพิ่งย้ายแนว ซึ่งมักเกิดก่อนงานถนน
• ราคาที่ต่ำผิดปกติสำหรับทำเลนั้น ซึ่งเป็นสัญญาณที่ตรงที่สุดในบรรดาทั้งหมด

ข้อสุดท้ายควรถือเป็นกฎ ที่ดินทำเลดีที่ราคาถูกผิดปกติมีคำอธิบายเสมอ และหน้าที่ของผู้ซื้อคือหาคำอธิบายนั้นให้เจอก่อนโอน

ถ้าที่ดินอยู่ในแนวจริง จะเกิดอะไรขึ้น

ไม่ได้แปลว่าจบเสมอไป เพราะมีสองกรณีที่ต่างกันมาก

เวนคืนทั้งแปลง คุณได้ค่าทดแทนและที่ดินไปเป็นของรัฐ

เวนคืนบางส่วน ซึ่งเป็นกรณีที่ซับซ้อนกว่าและกระทบมากกว่าที่คนคิด

เพราะที่ดินส่วนที่เหลืออาจเปลี่ยนสภาพไปทั้งหมด รูปแปลงเปลี่ยน ระยะร่นเปลี่ยน ทางเข้าออกเปลี่ยน และบางครั้งส่วนที่เหลือใช้ประโยชน์ตามที่ตั้งใจไว้ไม่ได้อีกเลย

ตัวอย่างที่เห็นบ่อยคือแปลงที่ถูกตัดหน้าออกไปหกเมตร แล้วส่วนที่เหลือลึกไม่พอจะสร้างบ้านตามแบบที่วางไว้

เรื่องค่าทดแทนและสิทธิของเจ้าของที่ดินตามกฎหมายฉบับนี้มีรายละเอียดและขั้นตอนเฉพาะ ซึ่งควรปรึกษาทนายหรือสอบถามหน่วยงานเจ้าของโครงการโดยตรงเมื่อได้รับแจ้ง ไม่ควรอาศัยข้อมูลมือสอง

สิ่งที่ทำได้ทันทีเมื่อรู้ว่าอยู่ในแนวคือ เก็บหลักฐานสภาพที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไว้ให้ครบ ทั้งภาพถ่าย เอกสารการปรับปรุง และหลักฐานการใช้ประโยชน์ เพราะสิ่งเหล่านี้เกี่ยวข้องกับการประเมิน

ซื้อที่ดินที่รู้ว่าจะถูกเวนคืน คุ้มไหม

บางคนซื้อโดยตั้งใจ เพราะคิดว่าค่าทดแทนจะสูงกว่าราคาที่จ่าย

สิ่งที่ควรรู้ก่อนคิดแบบนั้น

• เวลาไม่แน่นอน โครงการหนึ่งอาจใช้เวลาหลายปีกว่าจะถึงขั้นจ่ายค่าทดแทน และบางโครงการก็เลื่อนออกไปเรื่อย ๆ
• ระหว่างนั้นคุณใช้ที่ดินได้จำกัด เพราะการลงทุนอะไรลงไปมีความเสี่ยง
• ขายต่อยาก เพราะผู้ซื้อรายอื่นก็ตรวจเจอเหมือนกัน
• กู้ธนาคารยาก เพราะสถาบันการเงินระมัดระวังกับหลักประกันแบบนี้

สำหรับคนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อทำกิจการ ที่ดินในแนวเวนคืนแทบไม่เคยเป็นทางเลือกที่ดี

เขียนอะไรไว้ในสัญญา

ถ้าคุณกำลังจะซื้อและอยากป้องกันตัวเอง ให้ระบุไว้ให้ชัด

• ผู้ขายรับรองว่าที่ดินไม่อยู่ในแนวเวนคืนหรือแนวโครงการใด ๆ เท่าที่ทราบ และไม่เคยได้รับแจ้งจากหน่วยงานใด
• ถ้าตรวจพบก่อนโอนว่าอยู่ในแนว ผู้ซื้อมีสิทธิเลิกสัญญาและรับเงินมัดจำคืนพร้อมค่าเสียหาย
• ผู้ขายต้องส่งมอบเอกสารที่เคยได้รับจากหน่วยงานราชการทั้งหมด ถ้ามี

ข้อความเหล่านี้ไม่ได้ทำให้โครงการหายไป แต่ทำให้คุณมีทางออกถ้าพบเรื่องหลังวางมัดจำแล้ว

สิ่งที่ควรอ่านก่อนเซ็นสัญญาทั้งฉบับ อยู่ที่ สัญญาจะซื้อจะขาย อ่านอย่างไรไม่ให้เสียเปรียบ และเรื่องผังเมืองกับราคาที่ดิน เราจะลงรายละเอียดในบทถัดไปของคลัสเตอร์นี้

คำถามที่พบบ่อย

ตรวจแนวเวนคืนที่ไหน

ตรวจสามชั้น คือหน่วยงานเจ้าของโครงการในพื้นที่ ผังเมืองและสำนักงานที่ดิน และเทศบาลหรือ อบต. ในพื้นที่ การตรวจที่สำนักงานที่ดินอย่างเดียวไม่พอ

สำนักงานที่ดินบอกว่าไม่มีอะไร แปลว่าปลอดภัยแล้วไหม

ไม่ เพราะแนวโครงการจำนวนมากยังไม่ถึงขั้นที่จะไปปรากฏบนโฉนด ในขณะที่มันมีอยู่แล้วในเอกสารของหน่วยงานเจ้าของโครงการ

ใครเป็นผู้เวนคืนได้บ้าง

ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ทั้งองค์การบริหารส่วนจังหวัดและกรุงเทพมหานคร ก็เป็นผู้ริเริ่มให้มีการเวนคืนได้ ไม่ใช่เฉพาะหน่วยงานส่วนกลาง

สัญญาณหน้างานที่ควรสังเกตมีอะไรบ้าง

หมุดสำรวจที่เรียงเป็นแนวยาวข้ามหลายแปลง ผ้าสีผูกเป็นแนว ที่ดินข้างเคียงที่ปล่อยว่างผิดปกติ บ้านที่ไม่มีการซ่อมบำรุง เสาไฟที่เพิ่งย้ายแนว และราคาที่ต่ำผิดปกติ

ถูกเวนคืนบางส่วนต่างจากทั้งแปลงอย่างไร

ต่างมาก เพราะส่วนที่เหลืออาจเปลี่ยนรูปแปลง ระยะร่น และทางเข้าออก จนใช้ประโยชน์ตามที่ตั้งใจไว้ไม่ได้ ซึ่งกระทบมากกว่าที่คนคิด

ซื้อที่ดินในแนวเวนคืนเพื่อเก็งค่าทดแทน คุ้มไหม

เสี่ยงสูง เพราะเวลาไม่แน่นอน ใช้ที่ดินได้จำกัดระหว่างรอ ขายต่อยาก และกู้ธนาคารยาก สำหรับคนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยแทบไม่เคยเป็นทางเลือกที่ดี

สรุป

• ตรวจสามชั้น อย่าตรวจแค่ที่สำนักงานที่ดิน
• แนวโครงการจำนวนมากยังไม่ปรากฏบนโฉนด แต่มีอยู่แล้วในเอกสารของหน่วยงาน
• เอาเลขโฉนดไปถามหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับทำเลนั้นโดยตรง
• ท้องถิ่นก็ริเริ่มการเวนคืนได้ ไม่ใช่เฉพาะหน่วยงานส่วนกลาง
• สัญญาณหน้างานที่ตรงที่สุดคือราคาที่ต่ำผิดปกติสำหรับทำเลนั้น
• การเวนคืนบางส่วนกระทบมากกว่าที่คิด เพราะส่วนที่เหลืออาจใช้ไม่ได้ตามที่ตั้งใจ
• เขียนข้อรับรองและสิทธิเลิกสัญญาไว้ให้ชัดก่อนวางมัดจำ