ซื้อที่ดินที่ติดจำนอง ทำอย่างไรให้ปลอดภัย

กฎหมายบอกไว้หกกรณีที่จำนองระงับสิ้นไป และการขายที่ดินไม่ใช่หนึ่งในนั้น

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 744 ระบุไว้ชัดว่าจำนองระงับสิ้นไปเมื่อหนี้ที่ประกันระงับด้วยเหตุอื่นที่ไม่ใช่อายุความ เมื่อปลดจำนองด้วยหนังสือ เมื่อผู้จำนองหลุดพ้น เมื่อถอนจำนอง เมื่อขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล และเมื่อเอาทรัพย์ที่จำนองหลุด

ไม่มีข้อไหนเขียนว่าเมื่อขายที่ดินให้คนอื่น

แปลว่าจำนองไม่ได้หายไปเพราะเปลี่ยนเจ้าของ มันติดอยู่กับตัวที่ดิน ไม่ได้ติดอยู่กับตัวคน

คนที่ซื้อที่ดินติดจำนองไปโดยเชื่อคำพูดว่าเดี๋ยวผมไปเคลียร์กับธนาคารเอง จึงกลายเป็นเจ้าของที่ดินที่ยังมีภาระของหนี้คนอื่นค้ำอยู่ และธนาคารบังคับจำนองกับที่ดินแปลงนั้นได้ทั้งที่ผู้ซื้อไม่เคยเป็นหนี้

ข่าวดีคือที่ดินติดจำนองซื้อได้ และซื้อกันทุกวัน แค่ต้องทำให้ถูกลำดับ

หลักการเดียวที่ต้องจำ ปลอดจำนองต้องเกิดก่อนหรือพร้อมกับการโอน

ไม่ใช่หลังจากนั้น

เพราะเมื่อโอนไปแล้ว คุณเสียอำนาจต่อรองทั้งหมด เงินอยู่ที่ผู้ขาย ที่ดินอยู่ในชื่อคุณ และภาระอยู่กับที่ดิน

วิธีที่ปลอดภัยจึงมีอยู่วิธีเดียวในทางปฏิบัติ คือนัดทุกฝ่ายมาที่สำนักงานที่ดินวันเดียวกัน แล้วทำสองอย่างนี้ต่อเนื่องกันในโต๊ะเดียว

• ผู้รับจำนองได้รับชำระ แล้วจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง
• จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อทันทีต่อจากนั้น

ระหว่างสองรายการนี้ต้องไม่มีวันคั่น ไม่มีคืนคั่น และไม่มีการกลับบ้านไปก่อน

ทำอย่างไรเมื่อผู้ซื้อต้องใช้เงินกู้ด้วย

กรณีที่พบมากที่สุดคือทั้งผู้ขายและผู้ซื้อต่างมีธนาคารของตัวเอง ซึ่งทำให้โต๊ะนั้นมีสี่ฝ่าย

ลำดับที่ใช้กันจริงคือ ธนาคารผู้ซื้อเตรียมแคชเชียร์เช็คสองใบ ใบหนึ่งสั่งจ่ายธนาคารผู้รับจำนองเดิมเท่ากับยอดปิด อีกใบสั่งจ่ายผู้ขายเป็นส่วนที่เหลือ

ทุกอย่างเกิดขึ้นในวันเดียว ไถ่ถอนของเดิม โอน แล้วจดจำนองใหม่ให้ธนาคารผู้ซื้อ

สิ่งที่ต้องเตรียมล่วงหน้าคือหนังสือแจ้งยอดปิด ณ วันโอนจากธนาคารผู้รับจำนองเดิม ซึ่งต้องระบุวันที่ให้ตรงกับวันนัดจริง

ยอดปิดเปลี่ยนตามวัน เพราะดอกเบี้ยเดินทุกวัน ดังนั้นถ้าเลื่อนวันโอน ต้องขอยอดใหม่ ไม่ใช่ใช้ใบเดิม

สิ่งที่ต้องตรวจก่อนวางมัดจำ

• คัดสำเนาสารบัญจดทะเบียน เพื่อดูว่าจำนองอยู่กับใคร วงเงินเท่าไร และมีการจดอะไรอย่างอื่นทับไว้อีกหรือไม่ เช่น จำนองลำดับสอง หรือการอายัด
• ขอยอดหนี้คงเหลือโดยประมาณ เทียบกับราคาที่ตกลงกัน ถ้าหนี้สูงกว่าราคาขาย ผู้ขายต้องหาเงินมาเติมส่วนต่างเอง ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องรู้ตั้งแต่วันแรก ไม่ใช่รู้ตอนอยู่ที่โต๊ะ
• ระบุในสัญญาให้ชัด ว่าผู้ขายมีหน้าที่ทำให้ที่ดินปลอดจำนอง ณ วันโอน และถ้าทำไม่ได้ ผู้ซื้อมีสิทธิเลิกสัญญาและรับเงินมัดจำคืนพร้อมค่าเสียหาย
• อย่าจ่ายเงินก้อนใหญ่ให้ผู้ขายไปปิดหนี้ล่วงหน้า เพราะถ้าเขาเอาไปทำอย่างอื่น คุณไม่เหลืออะไรเลย

ข้อสุดท้ายคือข้อที่คนพลาดมากที่สุด เพราะฟังดูมีเหตุผลว่าเขาต้องปิดหนี้ก่อนถึงจะเอาโฉนดออกมาได้

ไม่ต้อง ธนาคารทำเรื่องไถ่ถอนที่โต๊ะได้ในวันโอน และนั่นคือเหตุผลที่การนัดสามฝ่ายมีอยู่

กรณีที่ควรถอย

ถ้าผู้ขายเร่งให้โอนก่อนแล้วค่อยไถ่ถอนทีหลัง ให้ถือว่านั่นคือคำตอบ

ถ้าผู้ขายไม่ยอมให้ติดต่อธนาคารผู้รับจำนองเลย ก็เช่นกัน เพราะยอดหนี้จริงเป็นข้อมูลที่ผู้ซื้อมีสิทธิรู้ก่อนตัดสินใจ

และถ้ามีการจดจำนองซ้อนหลายลำดับ หรือมีการอายัดปรากฏอยู่ในสารบัญ ให้ปรึกษาทนายก่อน ไม่ใช่เพราะซื้อไม่ได้ แต่เพราะจำนวนฝ่ายที่ต้องมาพร้อมกันในวันเดียวเพิ่มขึ้น และการนัดพลาดหนึ่งฝ่ายทำให้ทั้งวันเสียเปล่า

เรื่องการอายัดและผลของมัน อยู่ใน อายัดที่ดิน ทำได้เมื่อไร ได้กี่วัน

ส่วนข้อความที่ควรมีในสัญญาจะซื้อจะขาย อยู่ใน สัญญาจะซื้อจะขาย อ่านอย่างไรไม่ให้เสียเปรียบ

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อที่ดินที่ติดจำนองได้ไหม

ได้ และทำกันทุกวัน แต่ต้องให้การไถ่ถอนจำนองเกิดขึ้นก่อนหรือพร้อมกับการโอนในวันเดียวกัน ไม่ใช่หลังโอน

โอนแล้วจำนองหายไปเองไหม

ไม่หาย มาตรา 744 ระบุเหตุที่ทำให้จำนองระงับไว้หกกรณี และการขายที่ดินไม่ใช่หนึ่งในนั้น จำนองติดอยู่กับที่ดิน ไม่ได้ติดอยู่กับตัวคน

ถ้าโอนไปแล้วผู้ขายไม่ยอมปิดหนี้ จะเกิดอะไรขึ้น

ธนาคารบังคับจำนองกับที่ดินแปลงนั้นได้ ทั้งที่คุณไม่เคยเป็นหนี้ และคุณเหลือแค่สิทธิไล่เบี้ยเอากับผู้ขาย ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับการรักษาที่ดินไว้

ควรจ่ายเงินให้ผู้ขายไปปิดหนี้ก่อนไหม

ไม่ควร ให้จ่ายที่โต๊ะในวันโอนโดยสั่งจ่ายแคชเชียร์เช็คให้ธนาคารผู้รับจำนองโดยตรงเท่ากับยอดปิด

ยอดปิดหนี้ใช้ตัวเลขเดิมได้ไหมถ้าเลื่อนวันโอน

ไม่ได้ ดอกเบี้ยเดินทุกวัน ต้องขอหนังสือแจ้งยอดปิดใหม่ให้ตรงกับวันนัดจริง

ต้องตรวจอะไรก่อนวางมัดจำ

คัดสารบัญจดทะเบียนดูว่าจำนองอยู่กับใครและมีการจดอะไรทับไว้อีกหรือไม่ แล้วเทียบยอดหนี้คงเหลือกับราคาที่ตกลง เพราะถ้าหนี้สูงกว่าราคาขาย ผู้ขายต้องหาเงินมาเติมเอง

สรุป

• มาตรา 744 ระบุเหตุที่จำนองระงับไว้หกกรณี และการขายที่ดินไม่ใช่หนึ่งในนั้น
• จำนองติดกับที่ดิน ไม่ได้ติดกับเจ้าของ ผู้ซื้อจึงรับภาระไปด้วยถ้าไม่ไถ่ถอน
• ไถ่ถอนต้องเกิดก่อนหรือพร้อมกับการโอน ในวันเดียวกันและโต๊ะเดียวกัน
• ใช้แคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายธนาคารผู้รับจำนองโดยตรง อย่าให้ผู้ขายถือเงินไปปิดเอง
• ขอหนังสือแจ้งยอดปิด ณ วันนัดจริง และขอใหม่ทุกครั้งที่เลื่อนวัน
• ถ้าผู้ขายเร่งให้โอนก่อนแล้วค่อยไถ่ถอน นั่นคือสัญญาณให้ถอย