เรื่องซื้อ ขาย เช่า สินเชื่อ กฎหมาย และภาษี เขียนให้อ่านจบแล้วตัดสินใจได้
อ่านสามข้อก่อนข้ออื่นทั้งหมด คือเงื่อนไขสินเชื่อ กำหนดวันโอนกับสิ่งที่เกิดขึ้นถ้าเลื่อน และการแบ่งค่าใช้จ่ายวันโอน สามข้อนี้คือจุดที่เงินเปลี่ยนมือจริง และการคืนมัดจำสองเท่าเมื่อผู้ขายผิดสัญญาเป็นข้อตกลงที่ต้องเขียนไว้เอง ไม่ใช่ผลตามกฎหมายโดยอัตโนมัติ
โดยหลักได้ ถ้าเป็นการจองห้องชุด เพราะประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2567 ห้ามผู้ประกอบธุรกิจริบเงินจอง เว้นแต่ผู้บริโภคเป็นฝ่ายผิดสัญญา และการที่ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อไม่ใช่การที่คุณผิดสัญญา แต่ถ้าเป็นบ้านจัดสรรหรือบ้านมือสอง คำตอบขึ้นกับสิ่งที่เขียนไว้ในสัญญาเป็นหลัก
คือคอนโดในตึกที่ขายหมดแล้วแต่คนอยู่จริงน้อย บ้านที่เพิ่งรีโนเวทเสร็จเพื่อขายต่อ และทรัพย์ที่ผ่อนต่อเดือนไหวแต่ขายต่อยาก ทั้งสามแบบไม่ได้ห้ามซื้อ แต่ต้องใช้เวลาตรวจมากกว่าปกติ เพราะสิ่งที่ผิดพลาดจะโผล่มาตอนคุณอยากขาย ไม่ใช่ตอนซื้อ
เพราะตัวเลขหนี้เสียลดลงส่วนหนึ่งจากการที่ธนาคารเร่งเอาหนี้ออกจากงบ ไม่ใช่เพราะลูกหนี้กลับมาจ่ายได้ทั้งหมด ธปท. ระบุในรายงานไตรมาส 2 ปี 2569 ว่า NPL ที่ลดลงมาอยู่ที่ 534.8 พันล้านบาทนั้นมาจากการเร่งบริหารจัดการคุณภาพหนี้เป็นสำคัญ และปลายทางของหนี้ที่ถูกเอาออกไปคือทรัพย์ที่กลับมาขายในตลาดอีกครั้ง
ต่างกันที่ใครตรวจเอกสาร ใครรับความเสี่ยงถ้าเอกสารมีปัญหา และเข้าถึงทรัพย์ได้กว้างแค่ไหน ส่วนค่าใช้จ่ายไม่ต่างสำหรับผู้ซื้อ เพราะในโมเดลมาตรฐานของไทยผู้ขายเป็นผู้จ่ายค่านายหน้าราวร้อยละ 3 และเจ้าของทรัพย์จ่ายค่านายหน้าเช่าหนึ่งเดือน ผู้ซื้อและผู้เช่าไม่ได้จ่าย การซื้อตรงเพื่อประหยัดค่านายหน้าจึงมักไม่ได้ประหยัด
ยังไม่ถึงขั้นฟื้น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่าปี 2569 คือปีที่ผ่านจุดต่ำสุดเข้าสู่ภาวะทรงตัว ไตรมาส 1 โอนกรรมสิทธิ์ 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 แต่มูลค่าเพิ่มเพียงร้อยละ 3.1 แปลว่าคนซื้อเยอะขึ้นแต่ซื้อของถูกลง ส่วนมาตรการลดค่าโอนเหลือร้อยละ 0.01 หมดวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ตรวจสามชั้นคือภาพถ่ายดาวเทียมย้อนหลังจาก GISTDA โดยเฉพาะปี 2554 ร่องรอยที่ตัวบ้านเช่นเส้นคราบน้ำแนวนอนระดับเดียวกันและสีทาใหม่เฉพาะครึ่งล่าง และคำบอกเล่าของคนในพื้นที่ ส่วนประกันอัคคีภัยที่อยู่อาศัยคุ้มครองภัยธรรมชาติรวมทุกภัยไม่เกิน 20,000 บาทต่อปี ไม่ใช่เท่าทุนประกัน
ฮวงจุ้ยมีผลกับราคาบ้านจริง แต่ผลไม่ได้มาจากตัวเลขหรือทิศในตัวมันเอง งานวิจัยจากธุรกรรมซื้อขายจริงเกือบ 117,000 รายการในสหรัฐพบว่าบ้านเลขที่ลงท้ายด้วย 4 ขายได้ต่ำกว่าราว 2.2% และลงท้ายด้วย 8 สูงกว่าราว 2.5% เฉพาะในย่านที่มีคนเชื้อสายจีนหนาแน่น ส่วนย่านที่มีน้อยกว่า 10% แทบไม่ต่างกัน ราคาจึงมาจากกลุ่มคนซื้อ
ที่ดินสีม่วงในผังเมืองรวมคือที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า ส่วนสีเม็ดมะปรางคือที่ดินประเภทคลังสินค้าโดยเฉพาะ ใช้เพื่อกิจการอื่นได้ไม่เกินร้อยละสิบของที่ดินประเภทนั้นทั้งบริเวณ ไม่ใช่ร้อยละสิบของแปลงตัวเอง และรหัส อ.1 อ.2 อ.3 นิยามใหม่ในกฎกระทรวงของผังแต่ละฉบับ จึงไม่มีความหมายกลางที่ใช้ได้ทั้งประเทศ
ใบ รง.4 คือใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานจำพวกที่ 3 ตามพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535 ตั้งแต่ 27 ตุลาคม 2562 นิยามโรงงานขยับจาก 5 แรงม้าหรือ 7 คนงาน เป็น 50 แรงม้าหรือ 50 คนงาน กิจการที่ต่ำกว่านั้นจึงไม่ใช่โรงงานตามกฎหมายและไม่ต้องขอ ส่วนผู้ที่ซื้อหรือเช่าโรงงานต่อ ต้องยื่นขอรับโอนใบอนุญาตภายใน 7 วัน เพราะใบอนุญาตออกให้ผู้ประกอบกิจการ ไม่ได้ออกให้อาคาร
ที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะขอผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ได้ตามมาตรา 1349 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยเลือกแนวที่พอควรและเสียหายน้อยที่สุด และโดยหลักต้องจ่ายค่าทดแทน เว้นแต่ที่ดินตาบอดเกิดจากการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนตามมาตรา 1350 ซึ่งไม่ต้องเสียค่าทดแทน
ก่อนวางมัดจำ ตรวจเองได้ฟรีสี่อย่าง คือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ assessprice.treasury.go.th ตำแหน่งและรูปแปลงที่ LandsMaps ของกรมที่ดิน ผังสีการใช้ประโยชน์ที่ดินของกรุงเทพมหานครหรือกรมโยธาธิการและผังเมือง และพระราชกฤษฎีกาเวนคืนในราชกิจจานุเบกษา ส่วนจำนองและอายัดต้องคัดสำเนาโฉนดที่สำนักงานที่ดิน
