สัญญาจะซื้อจะขาย ต้องอ่านตรงไหนก่อนเซ็น และเรื่องคืนมัดจำสองเท่าที่คนเข้าใจผิด

สัญญาจะซื้อจะขาย ต้องอ่านตรงไหนก่อน

อ่านสามข้อนี้ก่อนข้ออื่นทั้งหมด คือเงื่อนไขเรื่องสินเชื่อ กำหนดวันโอนและสิ่งที่เกิดขึ้นถ้าเลื่อน และการแบ่งค่าใช้จ่ายในวันโอน สามข้อนี้คือจุดที่เงินของคุณเปลี่ยนมือจริง ส่วนข้ออื่นเป็นรายละเอียดที่ตามมา

สัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่การซื้อขาย มันคือคำมั่นว่าจะซื้อและจะขายกันในอนาคต การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นจริงในวันที่จดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ช่วงระหว่างการเซ็นสัญญากับวันโอนคือช่วงที่ปัญหาเกือบทั้งหมดเกิดขึ้น และเป็นช่วงที่สัญญาฉบับนี้ทำงาน

เงื่อนไขสินเชื่อ คือข้อที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้อ

ผู้ซื้อส่วนใหญ่ใช้สินเชื่อ และธนาคารเป็นบุคคลที่สามที่ไม่ได้อยู่ในสัญญาของคุณ ถ้าธนาคารไม่อนุมัติ คุณโอนไม่ได้ และถ้าสัญญาไม่ได้เขียนเรื่องนี้ไว้ การโอนไม่ได้จะกลายเป็นการที่คุณผิดสัญญา ซึ่งเปิดทางให้ริบมัดจำ

ประโยคที่ต้องมีคือ ถ้าผู้ซื้อไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินภายในกำหนดเวลา ให้สัญญาเป็นอันเลิกกัน และผู้ขายคืนเงินมัดจำและเงินที่ชำระมาแล้วทั้งหมดให้ผู้ซื้อ โดยไม่มีการเรียกค่าเสียหายจากกัน

สามรายละเอียดที่ต้องเขียนต่อจากประโยคนั้น หนึ่งคือต้องยื่นกี่ธนาคาร ผู้ขายมักขอให้ยื่นอย่างน้อยสองถึงสามแห่ง เพื่อกันไม่ให้ผู้ซื้อยื่นแห่งเดียวแบบไม่ตั้งใจแล้วอ้างว่ากู้ไม่ผ่าน สองคือหลักฐานที่ต้องใช้พิสูจน์ ซึ่งควรเป็นหนังสือแจ้งผลจากธนาคาร ไม่ใช่คำบอกเล่า สามคือกำหนดเวลา ควรให้เวลาพอสมควรเพราะการอนุมัติใช้เวลาหลายสัปดาห์และมักช้ากว่าที่ทุกฝ่ายคาด

ข้อที่คนมักไม่ทันคิดคือ กรณีที่ธนาคารอนุมัติแต่ให้วงเงินน้อยกว่าที่ขอ ซึ่งเกิดบ่อยกว่าการปฏิเสธเสียอีก สัญญาที่เขียนแค่ว่ากู้ไม่ผ่านจึงไม่ครอบคลุม ควรเขียนให้รวมกรณีที่วงเงินอนุมัติต่ำกว่าจำนวนที่ระบุไว้ด้วย เหตุผลที่ธนาคารให้วงเงินต่างกันอยู่ใน ทำไมธนาคารประเมินบ้านหลังเดียวกันไม่เท่ากัน

มัดจำกับเงินดาวน์ ไม่ใช่ก้อนเดียวกัน

สองคำนี้ถูกใช้ปนกันจนคนคิดว่าเหมือนกัน แต่ในทางกฎหมายผลของมันต่างกัน มัดจำคือเงินที่วางไว้เป็นหลักฐานว่ามีสัญญาและเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญา ส่วนเงินดาวน์คือการชำระราคาบางส่วนล่วงหน้า

ความต่างนี้มีผลตอนมีปัญหา ถ้าผู้วางมัดจำเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้รับมัดจำมีสิทธิริบมัดจำได้ ส่วนถ้าผู้รับมัดจำเป็นฝ่ายผิดสัญญาเสียเอง กฎหมายกำหนดให้ส่งคืนมัดจำ

ตรงนี้คือจุดที่คนเข้าใจผิดกันมาก หลายคนเชื่อว่าถ้าผู้ขายผิดสัญญา ผู้ขายต้องคืนมัดจำพร้อมชดใช้อีกจำนวนเท่ากับมัดจำโดยอัตโนมัติ ความจริงคือการคืนสองเท่าเป็นข้อตกลงที่เขียนกันไว้ในสัญญา ไม่ใช่ผลตามกฎหมายที่เกิดขึ้นเอง

สิ่งที่ต้องทำจึงตรงไปตรงมา คือเปิดดูว่าสัญญาของคุณมีข้อนั้นไหม ถ้าไม่มี ให้ขอเพิ่ม เพราะถ้าไม่มี สิ่งที่คุณได้เมื่อผู้ขายผิดสัญญาคือเงินของคุณเองคืนมา ซึ่งไม่ได้ชดเชยเวลาและโอกาสที่เสียไป การเขียนให้สมมาตรทั้งสองฝ่ายเป็นข้อเสนอที่ผู้ขายที่ตั้งใจขายจริงมักไม่ปฏิเสธ

วันโอน และสิ่งที่เกิดขึ้นถ้าเลื่อน

สัญญาส่วนใหญ่ระบุวันโอนไว้ แต่จำนวนมากไม่ได้เขียนว่าถ้าเลื่อนแล้วอย่างไร ซึ่งเป็นช่องว่างที่ทำให้เกิดข้อพิพาทมากที่สุด เพราะการเลื่อนวันโอนเกิดขึ้นเป็นเรื่องปกติ ทั้งจากฝั่งธนาคาร ฝั่งสำนักงานที่ดิน และจากเรื่องที่ไม่มีใครควบคุมได้

สิ่งที่ควรเขียนคือ ให้เลื่อนได้กี่วันโดยไม่ถือเป็นการผิดสัญญา ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วันและแจ้งอย่างไร และถ้าเลยกำหนดที่ผ่อนผันแล้วยังโอนไม่ได้ จะเกิดอะไรขึ้น ตัวเลขที่ยุติธรรมกับทั้งสองฝ่ายมักอยู่ที่สิบห้าถึงสามสิบวัน ขึ้นกับว่าเรื่องสินเชื่อเสร็จหรือยัง

อีกประโยคที่ควรมีคือ ให้ทั้งสองฝ่ายมีหน้าที่ไปที่สำนักงานที่ดินตามวันเวลาที่นัด และถ้าฝ่ายใดไม่ไปโดยไม่มีเหตุอันสมควร ให้ถือว่าฝ่ายนั้นผิดสัญญา ประโยคนี้ทำให้การไม่ไปกลายเป็นเรื่องที่มีผล แทนที่จะเป็นการหายเงียบซึ่งอีกฝ่ายทำอะไรไม่ได้

ค่าใช้จ่ายวันโอน ใครจ่ายอะไร

ข้อนี้สั้นแต่เป็นเงินหลักแสน และเป็นข้อที่ถ้าไม่เขียนไว้จะกลายเป็นการเถียงกันหน้าเคาน์เตอร์ในวันโอน ซึ่งเป็นเวลาที่ทั้งสองฝ่ายต่อรองอะไรไม่ได้แล้ว

รายการ	ธรรมเนียมทั่วไป	สิ่งที่ต้องเขียนให้ชัด
ค่าธรรมเนียมการโอน	มักแบ่งกันคนละครึ่ง	ระบุสัดส่วนเป็นตัวเลข และระบุว่าคิดจากราคาประเมิน
ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์	ผู้ขายรับผิดชอบ	ระบุให้ชัดว่าผู้ขายเป็นผู้ชำระทั้งจำนวน
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	ผู้ขายรับผิดชอบ	เขียนไว้ด้วย เพราะเป็นตัวเลขที่ผู้ขายมักไม่ได้คำนวณมาก่อน
ค่าจดจำนอง	ผู้ซื้อรับผิดชอบ	เกี่ยวข้องเฉพาะกรณีที่ผู้ซื้อใช้สินเชื่อ
ค่าส่วนกลางค้างชำระ	ผู้ขายต้องเคลียร์ก่อนโอน	ระบุว่าผู้ขายต้องนำใบปลอดหนี้มาแสดงในวันโอน

ปัจจุบันมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทตามเงื่อนไข ถึง 30 มิถุนายน 2570 ซึ่งเปลี่ยนตัวเลขในตารางข้างบนไปมาก รายละเอียดเงื่อนไขอยู่ใน มาตรการค่าโอนและ LTV ที่ขยายถึงปี 2570

ตรวจให้ตรงกับความจริงก่อนเซ็น

ก่อนเซ็นสัญญา ให้เอาข้อมูลในสัญญาไปเทียบกับเอกสารจริงทีละบรรทัด งานนี้ใช้เวลาสามสิบนาทีและป้องกันปัญหาที่แก้ยากที่สุดได้

• ชื่อผู้ขายตรงกับชื่อในโฉนดไหม ถ้าไม่ตรง ต้องมีหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้อง และควรขอพบเจ้าของตัวจริงอย่างน้อยหนึ่งครั้ง
• เลขที่โฉนด เลขที่ดิน และเนื้อที่ ตรงกันไหม ให้ขอสำเนาโฉนดมาเทียบ ไม่ใช่เชื่อตามที่พิมพ์ในสัญญา
• มีภาระผูกพันอะไรอยู่บนโฉนดหรือเปล่า เช่น จำนอง ภาระจำยอม หรือการอายัด ด้านหลังโฉนดจะบอกไว้ ถ้ามีจำนองอยู่ ต้องเขียนให้ชัดว่าผู้ขายจะไถ่ถอนในวันโอน
• สิ่งที่รวมและไม่รวมในการขาย เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์บิลท์อิน ผ้าม่าน เครื่องทำน้ำอุ่น ให้เขียนเป็นรายการแนบท้าย พร้อมถ่ายรูปประกอบ ข้อพิพาทเรื่องแอร์ที่หายไปในวันรับมอบเกิดขึ้นบ่อยกว่าที่ควรจะเป็น
• สภาพที่ส่งมอบ ระบุว่าส่งมอบในสภาพที่เห็นในวันทำสัญญา และให้ถ่ายรูปทุกห้องแนบไว้ พร้อมเซ็นกำกับทั้งสองฝ่าย

สำหรับบ้านมือสอง ควรตรวจสภาพจริงก่อนเซ็นด้วย ไม่ใช่หลังเซ็น เพราะหลังเซ็นแล้วอำนาจต่อรองของคุณลดลงมาก สิ่งที่ควรดูอยู่ใน ซื้อบ้านมือสอง ความเสี่ยงโครงสร้างและต้นทุนแฝง และการตรวจที่ดินก่อนวางเงินอยู่ใน ตรวจข้อมูลที่ดินออนไลน์ก่อนซื้อ

สัญญาที่ไม่ได้เขียนก็ผูกพันกันได้ แต่ฟ้องยาก

หลายคนถามว่าตกลงกันปากเปล่าแล้ววางเงินไป มีผลไหม คำตอบคือมีผลระหว่างกัน แต่การจะฟ้องร้องบังคับคดีให้อีกฝ่ายทำตามได้ ต้องมีอย่างใดอย่างหนึ่ง คือมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือมีการวางมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว

ในทางปฏิบัติแปลว่า สลิปโอนเงินมัดจำพร้อมข้อความที่ระบุว่าเป็นค่าอะไรของทรัพย์ไหน มีน้ำหนักมากกว่าที่คนคิด และการโอนเงินโดยไม่มีอะไรระบุเลยคือสิ่งที่ควรเลี่ยง

แต่การมีหลักฐานพอฟ้องได้ กับการมีสัญญาที่เขียนครบ เป็นคนละเรื่องกัน อย่างแรกทำให้คุณไปศาลได้ อย่างที่สองทำให้คุณไม่ต้องไป

ถ้าผู้ขายเปลี่ยนใจกลางทาง

เกิดขึ้นได้ โดยเฉพาะในช่วงที่ราคาขยับ ผู้ขายบางรายพบผู้ซื้อที่ให้ราคาสูงกว่าหลังเซ็นสัญญากับคุณไปแล้ว สิ่งที่คุณทำได้ขึ้นกับสิ่งที่เขียนไว้และสิ่งที่คุณทำในวันแรก

ทางแรกคือเรียกให้ปฏิบัติตามสัญญา ซึ่งคือการฟ้องบังคับให้โอน วิธีนี้ใช้เวลาแต่เป็นทางที่ตรงที่สุดถ้าคุณต้องการทรัพย์นั้นจริง ๆ ทางที่สองคือเลิกสัญญาและเรียกเงินคืนพร้อมค่าเสียหายตามที่เขียนไว้ ซึ่งกลับไปที่ข้อเรื่องการคืนสองเท่าที่พูดถึงข้างต้น

สิ่งที่ช่วยได้มากคือการจดแจ้งการทำสัญญาต่อสำนักงานที่ดิน ซึ่งทำให้บุคคลภายนอกที่มาตรวจโฉนดเห็นว่ามีสัญญาอยู่ ไม่ใช่ทุกกรณีที่ทำได้และมีขั้นตอนของมัน แต่เป็นสิ่งที่ควรถามทนายหรือเจ้าหน้าที่ตั้งแต่ต้นถ้ามูลค่าสูงและระยะเวลาระหว่างเซ็นกับโอนยาว

ห้าประโยคที่ควรขอเพิ่มเสมอ

สัญญามาตรฐานที่ผู้ขายหรือโครงการเตรียมมา มักเขียนโดยคำนึงถึงฝั่งเขาเป็นหลัก ซึ่งไม่ใช่เรื่องผิด แต่แปลว่าคุณต้องขอเพิ่มเอง ห้าข้อนี้เป็นข้อที่ขอแล้วมักได้

• เงื่อนไขเลิกสัญญาและคืนเงินเต็มจำนวน หากสินเชื่อไม่ผ่านหรือได้วงเงินต่ำกว่าที่ระบุ
• ผู้ขายรับรองว่าทรัพย์ปลอดจากภาระผูกพันและการรอนสิทธิ์ใด ๆ ณ วันโอน และจะไถ่ถอนจำนองในวันโอน
• ผู้ขายรับรองว่าไม่มีค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ หรือภาษีค้างชำระ และจะนำหลักฐานมาแสดงในวันโอน
• สิทธิของผู้ซื้อในการเข้าตรวจสภาพทรัพย์อีกครั้งก่อนวันโอนไม่น้อยกว่าสามวัน
• ความรับผิดของทั้งสองฝ่ายเมื่อผิดสัญญาให้เขียนไว้อย่างสมมาตร ไม่ใช่ระบุเฉพาะกรณีที่ผู้ซื้อผิด

ข้อที่สี่มีประโยชน์มากกว่าที่คนคิด เพราะบ้านที่ว่างระหว่างรอโอนอาจเกิดอะไรขึ้นก็ได้ ทั้งน้ำรั่ว ของหาย หรือสภาพเปลี่ยนไป และคุณควรเห็นสภาพนั้นก่อนวันที่เงินจะเปลี่ยนมือ ไม่ใช่หลังจากนั้น

คำถามที่พบบ่อย

สัญญาจะซื้อจะขายกับสัญญาซื้อขาย ต่างกันยังไง

สัญญาจะซื้อจะขายคือคำมั่นว่าจะซื้อและจะขายกันในอนาคต ส่วนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นจริงเมื่อจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน ช่วงระหว่างสองอย่างนี้คือช่วงที่สัญญาฉบับนี้ทำงาน

กู้ไม่ผ่าน ได้เงินมัดจำคืนไหม

ขึ้นกับว่าสัญญาเขียนไว้หรือไม่ ถ้าไม่มีเงื่อนไขเรื่องสินเชื่อ การโอนไม่ได้อาจถูกถือว่าผู้ซื้อผิดสัญญาและถูกริบมัดจำ จึงต้องเขียนข้อนี้ให้ชัดตั้งแต่ต้น รวมถึงกรณีที่อนุมัติวงเงินต่ำกว่าที่ขอด้วย

ผู้ขายผิดสัญญา ต้องคืนมัดจำสองเท่าไหม

ตามกฎหมาย เมื่อผู้รับมัดจำเป็นฝ่ายผิดสัญญา กำหนดให้ส่งคืนมัดจำ ส่วนการคืนพร้อมชดใช้อีกจำนวนเท่ากับมัดจำเป็นข้อตกลงที่ต้องเขียนไว้ในสัญญา ไม่ได้เกิดขึ้นเองโดยอัตโนมัติ

มัดจำกับเงินดาวน์ต่างกันยังไง

มัดจำคือเงินที่วางเป็นหลักฐานว่ามีสัญญาและเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญา ส่วนเงินดาวน์คือการชำระราคาบางส่วนล่วงหน้า ผลตอนมีปัญหาจึงต่างกัน

ตกลงกันปากเปล่าแล้วโอนเงินไป มีผลไหม

มีผลระหว่างกัน แต่การฟ้องบังคับให้อีกฝ่ายทำตามได้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อ หรือมีการวางมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วน จึงควรระบุข้อความในสลิปโอนเงินให้ชัดว่าเป็นค่าอะไรของทรัพย์ไหน

วันโอนเลื่อนได้ไหม

เลื่อนได้ถ้าเขียนไว้ สัญญาควรระบุว่าเลื่อนได้กี่วันโดยไม่ถือว่าผิดสัญญา ต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างไร และจะเกิดอะไรขึ้นถ้าเลยกำหนดผ่อนผันแล้ว

แอร์กับเฟอร์นิเจอร์รวมอยู่ในราคาหรือเปล่า

รวมก็ต่อเมื่อเขียนไว้ ให้ทำรายการแนบท้ายสัญญาพร้อมรูปถ่าย เพราะข้อพิพาทเรื่องของที่หายไปในวันรับมอบเป็นเรื่องที่เกิดบ่อย

ผู้ขายเปลี่ยนใจไปขายคนอื่น ทำอะไรได้

ฟ้องบังคับให้โอนได้ หรือเลิกสัญญาแล้วเรียกเงินคืนพร้อมค่าเสียหายตามที่เขียนไว้ ถ้ามูลค่าสูงและระยะเวลารอโอนยาว ควรถามเรื่องการจดแจ้งการทำสัญญาต่อสำนักงานที่ดินตั้งแต่ต้น

สรุปสิ่งที่ต้องจำ

• อ่านสามข้อก่อน คือเงื่อนไขสินเชื่อ วันโอนกับการเลื่อน และการแบ่งค่าใช้จ่าย
• เงื่อนไขสินเชื่อต้องครอบคลุมกรณีอนุมัติวงเงินต่ำกว่าที่ขอด้วย ไม่ใช่เฉพาะกรณีปฏิเสธ
• มัดจำกับเงินดาวน์ให้ผลต่างกันเมื่อมีปัญหา ให้เขียนแยกให้ชัด
• การคืนมัดจำสองเท่าเป็นข้อตกลงในสัญญา ไม่ใช่ผลตามกฎหมายโดยอัตโนมัติ ต้องเปิดดูว่ามีหรือไม่
• เขียนให้ชัดว่าเลื่อนวันโอนได้กี่วัน และถ้าฝ่ายใดไม่ไปตามนัดจะเกิดอะไรขึ้น
• เทียบชื่อผู้ขาย เลขโฉนด เนื้อที่ และภาระผูกพันหลังโฉนด กับเอกสารจริงก่อนเซ็น
• ทำรายการของที่รวมในการขายแนบท้ายพร้อมรูปถ่าย
• ขอสิทธิเข้าตรวจสภาพทรัพย์อีกครั้งก่อนวันโอน