ที่ดินติดลำรางสาธารณะ ได้เปรียบหรือเสียเปรียบกันแน่

สามมาตราในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อธิบายทุกอย่างเกี่ยวกับที่ดินติดลำรางสาธารณะ

มาตรา 1304 จัดให้ทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ซึ่งรวมถึงทางน้ำ

มาตรา 1305 ระบุว่าทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินจะโอนแก่กันไม่ได้ เว้นแต่อาศัยอำนาจแห่งบทกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกา

มาตรา 1306 ห้ามมิให้ยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับแผ่นดินในเรื่องทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน

อ่านสามข้อนี้ต่อกันแล้วจะเห็นภาพทันที

ลำรางสาธารณะไม่ใช่ของใคร ซื้อไม่ได้ ถมไม่ได้ และการที่บ้านคุณถมทับมาสามสิบปีก็ไม่ได้ทำให้มันกลายเป็นของคุณ

คำถามที่เหลือคือ แล้วที่ดินติดลำรางเป็นข้อได้เปรียบหรือเสียเปรียบ ซึ่งคำตอบคือทั้งสองอย่าง ขึ้นกับว่าคุณจะเอาที่ดินไปทำอะไร

ข้อได้เปรียบที่คนมองข้าม

ฝั่งนั้นจะไม่มีใครมาสร้างอะไรบัง ซึ่งเป็นความแน่นอนที่ที่ดินติดที่ดินเอกชนไม่มีวันให้ได้ เพราะเพื่อนบ้านขายเมื่อไรก็อาจมีตึกขึ้นเมื่อนั้น

มีทางระบายน้ำอยู่แล้ว ซึ่งมีค่ามากสำหรับที่ดินที่ต้องจัดการน้ำฝน

ลมและแสงเข้าได้ตลอด ทำให้บ้านที่หันด้านนั้นเย็นกว่าและชื้นน้อยกว่า

ถ้าเป็นที่เกษตร ก็ได้แหล่งน้ำ ซึ่งเป็นเหตุผลดั้งเดิมที่ลำรางเหล่านี้มีอยู่

ข้อเสียเปรียบที่ต้องรู้ก่อนซื้อ

เนื้อที่ของคุณจบที่แนวเขต ไม่ใช่ที่ขอบน้ำ ที่ดินหลายแปลงดูกว้างกว่าที่เป็นจริง เพราะเจ้าของเดิมใช้พื้นที่ริมลำรางมาตลอดจนดูเหมือนเป็นส่วนหนึ่งของแปลง

สิ่งปลูกสร้างที่ล้ำเข้าไปต้องรื้อ ไม่ว่าจะสร้างมานานแค่ไหน เพราะมาตรา 1306 ตัดเรื่องอายุความออกไปแล้ว

ถ้าลำรางกั้นระหว่างที่ดินกับถนน คุณต้องมีทางข้าม ซึ่งการวางท่อหรือทำสะพานข้ามลำรางสาธารณะต้องขออนุญาตจากหน่วยงานที่ดูแล ไม่ใช่ทำเองได้

น้ำท่วมและยุง เป็นเรื่องจริงที่ต้องยอมรับ โดยเฉพาะลำรางที่ไม่ได้ลอกมานาน

ธนาคารอาจประเมินระมัดระวังกว่า ถ้าเนื้อที่ใช้สอยจริงน้อยกว่าที่ตาเห็น

สิ่งที่ต้องตรวจก่อนซื้อ

• ขอรังวัดสอบเขตก่อน อย่าดูจากรั้วหรือจากคันดิน เพราะสองอย่างนั้นไม่ใช่แนวเขต
• ถามหน่วยงานท้องถิ่นว่าลำรางนั้นขึ้นทะเบียนไว้อย่างไร และมีโครงการปรับปรุงหรือขยายหรือไม่
• ดูว่ามีสิ่งปลูกสร้างของแปลงนั้นล้ำเข้าไปหรือไม่ เพราะภาระการรื้อจะตกกับคุณในฐานะเจ้าของใหม่
• ตรวจทางเข้าออก ว่ามีท่อหรือสะพานข้ามที่ถูกต้องอยู่แล้วหรือยัง และใครเป็นคนดูแล
• ไปดูในวันฝนตกหนัก เพราะลำรางที่ดูสงบในหน้าแล้ง อาจเป็นคนละที่กันในเดือนกันยายน

เรื่องแนวเขตและเนื้อที่ที่ไม่ตรงกัน อ่านต่อที่ รังวัดแล้วเนื้อที่ไม่ตรงโฉนด และเรื่องการระบายน้ำรอบบ้านอยู่ที่ น้ำรอบบ้านระบายไม่ทัน ปัญหาอยู่ที่ท่อหรือที่ระดับพื้น

คำถามที่พบบ่อย

ลำรางสาธารณะซื้อได้ไหม

ไม่ได้ มาตรา 1305 ระบุว่าสาธารณสมบัติของแผ่นดินจะโอนแก่กันไม่ได้ เว้นแต่อาศัยอำนาจแห่งบทกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกา

ถมลำรางเพื่อขยายที่ดินได้ไหม

ไม่ได้ และเป็นการบุกรุกสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ซึ่งอาจถูกสั่งให้รื้อถอนและมีความรับผิดตามกฎหมาย

ครอบครองมานานหลายสิบปีได้กรรมสิทธิ์ไหม

ไม่ได้ มาตรา 1306 ห้ามยกอายุความขึ้นต่อสู้กับแผ่นดินในเรื่องสาธารณสมบัติของแผ่นดิน การอยู่มานานจึงไม่ทำให้ได้สิทธิ

ที่ดินติดลำรางได้เปรียบตรงไหน

ฝั่งนั้นจะไม่มีใครมาสร้างบัง มีทางระบายน้ำอยู่แล้ว ลมและแสงเข้าได้ตลอด และถ้าเป็นที่เกษตรก็ได้แหล่งน้ำ

เนื้อที่ที่เห็นกับเนื้อที่ในโฉนดต่างกันไหม

มักต่างกัน เพราะเจ้าของเดิมใช้พื้นที่ริมลำรางมาตลอดจนดูเหมือนเป็นส่วนหนึ่งของแปลง ให้รังวัดสอบเขตก่อนซื้อเสมอ

ทำสะพานหรือวางท่อข้ามลำรางได้ไหม

ต้องขออนุญาตจากหน่วยงานที่ดูแลก่อน ทำเองไม่ได้ และเป็นเรื่องที่ต้องเคลียร์ก่อนซื้อถ้าลำรางกั้นระหว่างที่ดินกับถนน

ถ้าเจ้าของเดิมสร้างล้ำเข้าไป ใครรับผิดชอบ

ภาระตกกับเจ้าของในขณะนั้น ซึ่งจะเป็นคุณเมื่อรับโอนแล้ว จึงต้องตรวจให้ชัดก่อนซื้อ

ควรไปดูที่ดินตอนไหน

ควรไปดูในวันฝนตกหนักอย่างน้อยหนึ่งครั้ง เพราะลำรางที่ดูสงบในหน้าแล้งอาจเป็นคนละที่กันในหน้าฝน

สรุป

• ลำรางสาธารณะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน โอนแก่กันไม่ได้ตามมาตรา 1305
• ห้ามยกอายุความต่อสู้กับแผ่นดินตามมาตรา 1306 อยู่มานานจึงไม่ได้สิทธิ
• ข้อได้เปรียบคือฝั่งนั้นไม่มีใครมาสร้างบัง มีทางระบายน้ำ และได้ลมได้แสง
• ข้อเสียเปรียบคือเนื้อที่ใช้จริงมักน้อยกว่าที่ตาเห็น
• สิ่งปลูกสร้างที่ล้ำเข้าไปต้องรื้อ และภาระตกกับเจ้าของคนปัจจุบัน
• การข้ามลำรางต้องขออนุญาตจากหน่วยงานที่ดูแล ทำเองไม่ได้
• รังวัดสอบเขตก่อนซื้อเสมอ และไปดูในวันฝนตกอย่างน้อยหนึ่งครั้ง