บ้านที่เคยน้ำท่วม ดูยังไงก่อนซื้อ และเรื่องประกันที่คนเข้าใจผิดมากที่สุด

บ้านหลังนี้เคยน้ำท่วมไหม ดูยังไง

ตรวจสามชั้นซ้อนกัน คือดูภาพถ่ายดาวเทียมย้อนหลังว่าพื้นที่นี้เคยจมไหม อ่านร่องรอยที่ตัวบ้านซึ่งบอกความจริงแม้ผู้ขายจะไม่บอก และถามคนที่อยู่แถวนั้นมาก่อน

ชั้นที่สองสำคัญที่สุด เพราะบ้านที่เคยจมจะทิ้งร่องรอยไว้เสมอ และร่องรอยเหล่านั้นอยู่ในที่ที่คนไปดูบ้านไม่ค่อยมอง

ชั้นที่หนึ่ง ดูจากภาพถ่ายดาวเทียมย้อนหลัง

สำนักงานพัฒนาเทคโนโลยีอวกาศและภูมิสารสนเทศ หรือ GISTDA เผยแพร่แผนที่พื้นที่น้ำท่วมจากภาพถ่ายดาวเทียมให้ประชาชนตรวจสอบได้ ผ่านระบบแผนที่น้ำท่วมและแพลตฟอร์มข้อมูลภัยพิบัติ

สิ่งที่ควรทำคือย้อนดูปีที่น้ำท่วมใหญ่ ไม่ใช่ดูแค่ปีปัจจุบัน ปี 2554 เป็นเหตุการณ์อ้างอิงที่ดีที่สุดสำหรับภาคกลาง เพราะเป็นปีที่น้ำไปไกลที่สุดในรอบหลายสิบปี พื้นที่ที่รอดปี 2554 คือพื้นที่ที่ผ่านการทดสอบหนักที่สุดมาแล้ว

ข้อจำกัดที่ต้องรู้คือภาพดาวเทียมเห็นน้ำที่ท่วมขังเป็นบริเวณกว้าง แต่ไม่เห็นน้ำที่ท่วมขังสองวันแล้วลด และไม่เห็นน้ำที่ท่วมเฉพาะซอย ข้อมูลนี้จึงบอกได้ว่าพื้นที่เสี่ยงหรือไม่ แต่บอกไม่ได้ว่าบ้านหลังนี้เคยจมหรือเปล่า

ชั้นที่สอง ร่องรอยที่ตัวบ้านบอกเอง

ผู้ขายไม่มีหน้าที่ต้องบอกคุณ และหลายรายก็ไม่บอก แต่บ้านบอกเอง ถ้าคุณรู้ว่าต้องมองตรงไหน

• เส้นคราบน้ำที่ระดับเดียวกัน บนผนังรั้ว เสาประตู หรือผนังนอกบ้าน คราบจะเป็นแนวนอนยาวต่อเนื่องที่ความสูงเท่ากันทั้งบริเวณ ไม่ใช่คราบเป็นหย่อมแบบรอยรั่ว
• สีทาใหม่เฉพาะช่วงล่าง ผนังที่ทาสีใหม่ครึ่งล่างแต่ครึ่งบนเป็นสีเดิม คือการปกปิดที่พบบ่อยที่สุด ให้ยืนถอยออกมามองทั้งผนังในแสงธรรมชาติ
• บัวเชิงผนังใหม่ แต่วงกบเดิม บัวเชิงผนังเป็นสิ่งแรกที่พัง และเป็นสิ่งแรกที่เปลี่ยน ถ้าบัวใหม่เอี่ยมแต่ประตูและวงกบเก่ากว่าชัดเจน ให้ถามว่าทำไม
• ปลั๊กไฟและเบรกเกอร์ที่สูงผิดปกติ ปลั๊กที่อยู่สูงจากพื้นเกินระดับปกติ หรือตู้ไฟที่ย้ายขึ้นไปสูงกว่าที่ควร เป็นการแก้ปัญหาที่บอกว่าเคยมีปัญหา
• สนิมที่บานพับประตูรั้วเป็นแนวระดับเดียวกัน โลหะที่แช่น้ำจะขึ้นสนิมเป็นแถบ ไม่ใช่ทั่วทั้งบาน
• กระเบื้องชั้นล่างใหม่กว่าชั้นบนอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะถ้าลายไม่เข้ากันหรือยาแนวใหม่กว่า
• เฟอร์นิเจอร์บิลท์อินชั้นล่างที่ยกขาสูง ในบ้านที่ชั้นบนวางติดพื้น
• กลิ่นอับใต้บันไดหรือในห้องเก็บของ ที่ไม่หายแม้เปิดประตูทิ้งไว้

สัญญาณสุดท้ายที่มองข้ามกันมากที่สุดคือ ระดับถนนหน้าบ้านสูงกว่าพื้นบ้าน ถนนในพื้นที่ที่เคยท่วมมักถูกยกระดับหลังน้ำลด และบ้านที่ไม่ได้ถมตามจะกลายเป็นแอ่งรับน้ำ ให้ยืนที่ประตูรั้วแล้วมองว่าน้ำฝนบนถนนจะไหลไปทางไหน ถ้าคำตอบคือไหลเข้าบ้าน เรื่องนี้แก้ยากและแพง

ชั้นที่สาม ถามคนที่อยู่มาก่อน

ร้านค้าปากซอย วินมอเตอร์ไซค์ และบ้านที่อยู่มานาน รู้เรื่องนี้ดีกว่าเอกสารทุกฉบับ คำถามที่ได้ผลไม่ใช่ถามว่าแถวนี้ท่วมไหม เพราะคำตอบมักเป็นไม่ท่วม แต่ให้ถามว่า

• ปี 2554 แถวนี้น้ำถึงระดับไหน
• ปีล่าสุดที่น้ำเข้าซอยคือปีไหน
• เวลาฝนตกหนักสองชั่วโมง ซอยนี้ระบายทันไหม

คำถามที่มีตัวเลขและปีอยู่ในนั้นได้คำตอบตรงกว่าคำถามปลายเปิดเสมอ

อีกที่ที่ควรถามคือสำนักงานเขตหรือเทศบาลในพื้นที่ ซึ่งมีข้อมูลจุดเสี่ยงน้ำท่วมขังและโครงการระบายน้ำที่กำลังทำอยู่

ผังเมืองกับพื้นที่รับน้ำ

ผังเมืองรวมกำหนดพื้นที่บางส่วนไว้เป็นพื้นที่รับน้ำหรือพื้นที่ที่มีข้อจำกัดด้านการระบายน้ำ ซึ่งเป็นข้อมูลที่บอกความเสี่ยงระยะยาวได้ดีกว่าเหตุการณ์ปีเดียว

ข้อนี้เปลี่ยนได้ด้วย ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่กำลังปิดประกาศอยู่ มีการยกเลิกพื้นที่พักน้ำ 5 บริเวณ ซึ่งหมายความว่าที่ดินบางแปลงกำลังจะเปลี่ยนสถานะ และการระบายน้ำของย่านนั้นจะเปลี่ยนตามไปด้วย

วิธีตรวจสีที่ดินและอ่านข้อกำหนดของผังที่บังคับใช้จริง อยู่ใน ผังสีและวิธีตรวจสีที่ดินของตัวเอง

ประกันคุ้มครองน้ำท่วมแค่ไหน คำตอบทำให้หลายคนตกใจ

กรมธรรม์ประกันอัคคีภัยสำหรับที่อยู่อาศัยแบบมาตรฐานคุ้มครองภัยธรรมชาติด้วย ได้แก่ ลมพายุ น้ำท่วม ลูกเห็บ แผ่นดินไหว และภัยจากคลื่นใต้น้ำหรือสึนามิ

แต่วงเงินคุ้มครองภัยธรรมชาติรวมทุกภัยเข้าด้วยกันไม่เกิน 20,000 บาทต่อปี หรือร้อยละสิบของจำนวนเงินเอาประกันภัย แล้วแต่กรมธรรม์กำหนด ไม่ใช่คุ้มครองเท่าทุนประกันอย่างที่หลายคนเข้าใจ

บ้านที่เอาประกันไว้สามล้านบาท เมื่อน้ำท่วมเสียหายห้าแสน จึงได้รับชดใช้ตามวงเงินภัยธรรมชาติที่กรมธรรม์กำหนดไว้ ไม่ใช่ห้าแสน

ถ้าซื้อบ้านในพื้นที่เสี่ยง ต้องซื้อความคุ้มครองน้ำท่วมเพิ่มเป็นการเฉพาะ ไม่ใช่คิดว่ามีประกันบ้านแล้วจบ และควรถามเบี้ยเพิ่มตั้งแต่ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน เพราะเบี้ยในพื้นที่เสี่ยงสูงจะเป็นค่าใช้จ่ายประจำปีที่ต้องรวมในงบ

เรื่องเพดานความคุ้มครองภัยธรรมชาติในกรมธรรม์เดียวกันนี้ อธิบายไว้ละเอียดใน ประกันบ้านคุ้มครองแผ่นดินไหวแค่ไหน

ถ้าชอบบ้านหลังนี้จริง ๆ แล้วจะทำยังไง

ไม่จำเป็นต้องทิ้งทุกบ้านที่เคยท่วม เพราะบ้านที่เคยท่วมและแก้แล้วอาจดีกว่าบ้านที่ยังไม่เคยท่วมแต่อยู่ในแอ่งเดียวกัน สิ่งที่ต้องทำคือเปลี่ยนความเสี่ยงให้เป็นตัวเลข

• ขอให้ผู้ขายระบุเป็นลายลักษณ์อักษรว่าบ้านเคยได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมหรือไม่ และเมื่อไหร่ ถ้าเขาปฏิเสธที่จะระบุ นั่นคือคำตอบอยู่แล้ว
• ประเมินค่าถมยกระดับ ค่ายกระบบไฟ และค่าทำคันกั้นน้ำ แล้วเอาไปต่อรองราคา ไม่ใช่เอาไปเป็นเหตุผลเดินออก
• ขอใบเสนอราคาเบี้ยประกันน้ำท่วมของบ้านหลังนั้นก่อนวางมัดจำ ตัวเลขเบี้ยคือการประเมินความเสี่ยงจากคนที่ต้องจ่ายจริงถ้าเกิดเหตุ ซึ่งตรงไปตรงมากว่าคำพูดของใครทั้งนั้น
• ถามธนาคารตั้งแต่ต้น เพราะราคาประเมินและวงเงินอาจถูกปรับลดในพื้นที่เสี่ยง

วิธีตรวจเอกสารสิทธิ์และแนวเวนคืนก่อนวางมัดจำ อยู่ใน วิธีตรวจสอบที่ดินก่อนวางมัดจำ และถ้ากำลังเลือกบ้านอยู่ ดู บ้านที่ประกาศขาย ได้

คำถามที่พบบ่อย

ตรวจพื้นที่น้ำท่วมย้อนหลังได้จากที่ไหน

จาก GISTDA ซึ่งเผยแพร่แผนที่พื้นที่น้ำท่วมจากภาพถ่ายดาวเทียมให้ประชาชนตรวจสอบได้ ควรย้อนดูปีที่น้ำท่วมใหญ่โดยเฉพาะปี 2554 ไม่ใช่ดูแค่ปีปัจจุบัน

ภาพดาวเทียมบอกได้ไหมว่าบ้านหลังนี้เคยจม

บอกไม่ได้ ภาพดาวเทียมเห็นน้ำท่วมขังเป็นบริเวณกว้าง แต่ไม่เห็นน้ำที่ท่วมสองวันแล้วลด หรือน้ำที่ท่วมเฉพาะบางซอย จึงใช้บอกความเสี่ยงของพื้นที่ ไม่ใช่ประวัติของบ้านหลังใดหลังหนึ่ง

ร่องรอยอะไรบอกว่าบ้านเคยน้ำท่วม

เส้นคราบน้ำแนวนอนที่ระดับเดียวกันบนรั้วและผนัง สีทาใหม่เฉพาะครึ่งล่างของผนัง บัวเชิงผนังใหม่แต่วงกบเดิม ปลั๊กไฟที่สูงผิดปกติ สนิมเป็นแถบระดับเดียวกันบนบานพับ และกระเบื้องชั้นล่างที่ใหม่กว่าชั้นบนชัดเจน

บ้านต่ำกว่าถนนอันตรายแค่ไหน

อันตรายมาก เพราะถนนในพื้นที่ที่เคยท่วมมักถูกยกระดับหลังน้ำลด บ้านที่ไม่ได้ถมตามจึงกลายเป็นแอ่งรับน้ำ ให้ยืนที่ประตูรั้วแล้วดูว่าน้ำฝนบนถนนไหลไปทางไหน

ประกันอัคคีภัยบ้านคุ้มครองน้ำท่วมไหม

คุ้มครอง แต่รวมภัยธรรมชาติทุกภัยเข้าด้วยกันไม่เกิน 20,000 บาทต่อปี หรือร้อยละสิบของจำนวนเงินเอาประกันภัยแล้วแต่กรมธรรม์กำหนด ไม่ใช่คุ้มครองเท่าทุนประกัน

อยู่พื้นที่เสี่ยงควรทำอย่างไรเรื่องประกัน

ต้องซื้อความคุ้มครองน้ำท่วมเพิ่มเป็นการเฉพาะ และควรขอใบเสนอราคาเบี้ยก่อนวางมัดจำ เพราะตัวเลขเบี้ยคือการประเมินความเสี่ยงจากฝ่ายที่ต้องจ่ายจริง

ผู้ขายต้องบอกไหมว่าบ้านเคยน้ำท่วม

ในทางปฏิบัติหลายรายไม่บอก ทางที่ดีคือขอให้ระบุเป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญาว่าบ้านเคยได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมหรือไม่และเมื่อไหร่ การปฏิเสธที่จะระบุก็เป็นคำตอบในตัวมันเอง

บ้านที่เคยท่วมไม่ควรซื้อเลยใช่ไหม

ไม่ใช่เสมอไป บ้านที่เคยท่วมและแก้ไขแล้วอาจปลอดภัยกว่าบ้านที่ยังไม่เคยท่วมแต่อยู่ในแอ่งเดียวกัน สิ่งที่ควรทำคือประเมินค่าถม ค่ายกระบบไฟ และเบี้ยประกัน แล้วนำไปต่อรองราคา

สรุป

• ตรวจสามชั้นคือภาพถ่ายดาวเทียมย้อนหลังจาก GISTDA ร่องรอยที่ตัวบ้าน และคำบอกเล่าของคนในพื้นที่
• ให้ย้อนดูปี 2554 ซึ่งเป็นเหตุการณ์อ้างอิงที่ไปไกลที่สุด ไม่ใช่ดูแค่ปีปัจจุบัน
• ร่องรอยที่ชัดที่สุดคือเส้นคราบน้ำแนวนอนระดับเดียวกัน สีทาใหม่เฉพาะครึ่งล่าง และปลั๊กไฟที่สูงผิดปกติ
• สัญญาณที่คนมองข้ามมากที่สุดคือระดับถนนหน้าบ้านที่สูงกว่าพื้นบ้าน ซึ่งทำให้บ้านกลายเป็นแอ่งรับน้ำ
• ประกันอัคคีภัยที่อยู่อาศัยคุ้มครองภัยธรรมชาติรวมทุกภัยไม่เกิน 20,000 บาทต่อปี ไม่ใช่เท่าทุนประกัน
• พื้นที่เสี่ยงต้องซื้อความคุ้มครองน้ำท่วมเพิ่มเป็นการเฉพาะ และควรขอใบเสนอราคาเบี้ยก่อนวางมัดจำ
• บ้านที่เคยท่วมไม่ได้แปลว่าห้ามซื้อ แต่ต้องแปลงความเสี่ยงเป็นตัวเลขแล้วเอาไปต่อรองราคา