สิทธิอาศัยกับสิทธิเหนือพื้นดิน ต่างกันอย่างไร

สองสิทธินี้ตอบคำถามคนละข้อ ข้อหนึ่งถามว่าใครได้อยู่ อีกข้อถามว่าใครเป็นเจ้าของตึก

คนมักเอาสิทธิอาศัยกับสิทธิเหนือพื้นดินมาปนกัน เพราะทั้งคู่เป็นสิทธิที่ทำให้คนหนึ่งได้ใช้ที่ดินหรือบ้านของอีกคนหนึ่ง

แต่สองอย่างนี้ต่างกันตั้งแต่รากเลย

สิทธิอาศัย ตอบคำถามว่า ใครมีสิทธิอยู่ในบ้านหลังนี้ โดยที่บ้านและที่ดินยังเป็นของเจ้าของเหมือนเดิมทุกประการ

สิทธิเหนือพื้นดิน ตอบคำถามว่า ใครเป็นเจ้าของอาคารที่ตั้งอยู่บนที่ดินผืนนี้ ซึ่งอาจไม่ใช่เจ้าของที่ดินก็ได้

ความต่างนี้ฟังดูเป็นเรื่องวิชาการ จนกระทั่งถึงวันที่คนที่ได้สิทธิเสียชีวิต แล้วครอบครัวเขาถามว่าตกลงเราได้อะไรต่อบ้าง

ตรงจุดนั้นสองสิทธินี้ให้คำตอบที่ตรงข้ามกันอย่างสิ้นเชิง

สิทธิอาศัย คือสิทธิอยู่ในโรงเรือนโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1402 เขียนสั้นและตรง คือ บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือน บุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า

สังเกตคำว่าโรงเรือน สิทธิอาศัยผูกอยู่กับตัวอาคาร ไม่ใช่ที่ดินเปล่า

และสังเกตคำว่าไม่ต้องเสียค่าเช่า ซึ่งเป็นสิ่งที่แยกมันออกจากสัญญาเช่าอย่างชัดเจน

เรื่องระยะเวลาอยู่ในมาตรา 1403 ซึ่งกำหนดว่า สิทธิอาศัยจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตของผู้อาศัยก็ได้

ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาไว้ ผู้ให้อาศัยจะเลิกเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่ผู้อาศัยตามสมควร

ข้อนี้สำคัญมากและคนมักไม่รู้ สิทธิอาศัยที่ไม่ได้ระบุเวลาไว้คือสิทธิที่ถูกยกเลิกได้ ไม่ใช่สิทธิถาวรอย่างที่หลายคนเข้าใจตอนเซ็น

ส่วนถ้าให้โดยมีกำหนดเวลา กฎหมายห้ามเกินสามสิบปี ถ้ากำหนดไว้นานกว่านั้นให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี และจะต่ออายุก็ได้ แต่ต้องกำหนดเวลาไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันทำต่อ

ดังนั้นถ้าต้องการความมั่นคง ให้ระบุว่าตลอดชีวิตของผู้อาศัย หรือระบุจำนวนปีไว้ อย่าปล่อยว่าง

ข้อที่ปิดประตูทุกอย่าง สิทธิอาศัยโอนกันไม่ได้แม้โดยทางมรดก

มาตรา 1404 เขียนไว้ประโยคเดียว คือ สิทธิอาศัยนั้นจะโอนกันไม่ได้แม้โดยทางมรดก

คำว่าแม้โดยทางมรดกคือคำที่ต้องอ่านให้ชัด

แปลว่าเมื่อผู้อาศัยเสียชีวิต สิทธินั้นจบลงตรงนั้น ลูกของเขาไม่ได้รับช่วงต่อ และเจ้าของบ้านมีสิทธิเรียกบ้านคืนได้ทันที

และแปลว่าผู้อาศัยจะขายสิทธินี้ ยกให้ใคร หรือเอาไปค้ำประกันอะไรก็ไม่ได้ เพราะมันไม่ใช่ทรัพย์สินที่โอนกันได้

ในทางปฏิบัติ สิทธิอาศัยจึงเป็นเครื่องมือที่เหมาะกับสถานการณ์แบบเดียว คือคุณอยากให้คนคนหนึ่งได้อยู่ในบ้านหลังนี้ต่อไป โดยไม่ต้องการให้เกิดอะไรกับตัวทรัพย์เลย

ตัวอย่างที่ใช้กันจริงคือ ยกบ้านให้ลูกคนหนึ่ง แต่จดสิทธิอาศัยไว้ให้ญาติผู้ใหญ่ที่อยู่ในบ้านนั้นมานาน ให้เขาอยู่ได้จนวันสุดท้ายโดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า และเมื่อเขาจากไป บ้านก็กลับมาเป็นของลูกโดยสมบูรณ์โดยไม่ต้องทำอะไรเพิ่ม

อีกข้อที่ควรรู้คือ ถ้าไม่ได้จำกัดไว้ชัดแจ้งว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ครอบครัวและคนในครอบครัวของผู้อาศัยก็อยู่ด้วยได้ ซึ่งเป็นเรื่องที่ควรเขียนให้ชัดตั้งแต่ต้นว่าครอบคลุมใครบ้าง

สิทธิเหนือพื้นดิน คือการเป็นเจ้าของตึกบนที่ดินของคนอื่น

มาตรา 1410 เขียนว่า เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น

คำว่ามีสิทธิเป็นเจ้าของคือหัวใจของทั้งเรื่อง

ตามหลักทั่วไป สิ่งที่ปลูกสร้างติดอยู่กับที่ดินย่อมเป็นของเจ้าของที่ดิน ซึ่งเป็นเหตุผลที่คนไม่กล้าสร้างบ้านบนที่ดินของคนอื่น

สิทธิเหนือพื้นดินคือข้อยกเว้นที่ทำให้ตึกกับที่ดินแยกความเป็นเจ้าของออกจากกันได้อย่างถูกกฎหมาย

คำว่าใต้ดินก็อยู่ในมาตรานี้ด้วย ซึ่งครอบคลุมสิ่งที่อยู่ใต้ผิวดิน เช่น ท่อ ถัง หรือโครงสร้างใต้ดิน

เรื่องระยะเวลา สิทธิเหนือพื้นดินจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา ตลอดชีวิตเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิก็ได้ และถ้ากำหนดเวลาไว้ ก็อยู่ภายใต้เพดานสามสิบปีเช่นเดียวกับสิทธิอาศัย

ส่วนกรณีที่ไม่ได้กำหนดเวลา คู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าตามสมควร และถ้ามีค่าเช่าที่ต้องให้กัน ต้องบอกล่วงหน้าหนึ่งปีหรือให้ค่าเช่าหนึ่งปี

ข้อที่ทำให้สิทธิเหนือพื้นดินมีมูลค่าจริง

มาตรา 1411 เขียนว่า ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดิน สิทธินั้นอาจโอนได้และรับมรดกกันได้

เทียบกับมาตรา 1404 ของสิทธิอาศัยแล้วจะเห็นภาพทันที

สิทธิอาศัยตายไปกับคน ส่วนสิทธิเหนือพื้นดินอยู่ต่อและตกทอดถึงลูกหลานได้

นั่นทำให้สิทธิเหนือพื้นดินเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าจริง ขายต่อได้ และในหลายกรณีใช้เป็นหลักประกันได้ ต่างจากสิทธิอาศัยที่มีค่าเฉพาะกับตัวคนที่ได้รับ

คำว่าถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นก็สำคัญ เพราะเจ้าของที่ดินที่ไม่ต้องการให้สิทธินี้ถูกโอนไปหาคนที่ตัวเองไม่รู้จัก สามารถเขียนจำกัดไว้ในนิติกรรมได้ตั้งแต่ต้น

ถ้าคุณเป็นเจ้าของที่ดิน นี่คือข้อที่ต้องตัดสินใจก่อนเซ็น ไม่ใช่หลังจากที่ผู้ทรงสิทธิขายสิทธิให้คนอื่นไปแล้ว

วันที่สิทธิสิ้นสุด บ้านหลังนั้นเป็นของใคร

คำถามนี้คือสิ่งที่คนกลัวที่สุดเวลาจะสร้างอาคารบนที่ดินคนอื่น และกฎหมายตอบไว้แล้ว

มาตรา 1416 เขียนว่า เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป ผู้ทรงสิทธิจะรื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง สิ่งเพาะปลูกของตนไปก็ได้ แต่ต้องทำให้ที่ดินเป็นตามเดิม

แต่ถ้าเจ้าของที่ดินจะไม่ยอมให้รื้อถอนไป และบอกเจตนาจะซื้อตามราคาท้องตลาด ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะไม่ยอมขายไม่ได้ เว้นแต่จะมีเหตุอันสมควร

อ่านสองวรรคนี้คู่กันจะเห็นความสมดุล

ผู้ทรงสิทธิไม่ต้องกลัวว่าจะเสียอาคารไปเปล่า ๆ เพราะรื้อเอาไปได้ หรือถ้าเจ้าของที่ดินอยากเก็บไว้ ก็ต้องซื้อตามราคาท้องตลาด ไม่ใช่ได้ฟรี

ส่วนเจ้าของที่ดินก็ไม่ต้องเสี่ยงว่าจะได้ที่ดินคืนพร้อมซากอาคารที่รื้อไม่เสร็จ เพราะกฎหมายกำหนดให้ผู้รื้อต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิม

สิ่งที่ควรทำเพิ่มคือเขียนไว้ในสัญญาให้ชัดว่า ราคาท้องตลาดจะประเมินอย่างไร ใครเป็นผู้ประเมิน และมีกรอบเวลาเท่าไร เพราะคำว่าราคาท้องตลาดคือคำที่ตีความกันได้กว้างมากในวันที่ไม่มีใครอยากคุยกันแล้ว

เลือกอันไหนในสถานการณ์ไหน

• อยากให้ญาติผู้ใหญ่ได้อยู่ในบ้านต่อไปจนวันสุดท้าย โดยไม่ให้เกิดภาระต่อทรัพย์ ใช้สิทธิอาศัย เพราะมันจบลงเมื่อผู้อาศัยจากไป
• จะสร้างอาคารบนที่ดินของญาติหรือของนายจ้าง และต้องการเป็นเจ้าของอาคารนั้นจริง ใช้สิทธิเหนือพื้นดิน
• อยากให้ใครสักคนอยู่และเก็บค่าเช่าได้ด้วย สองสิทธินี้ไม่ตอบโจทย์ ต้องใช้สิทธิเก็บกิน ซึ่งอธิบายไว้ในสิทธิเก็บกิน ให้สิทธิอะไรและมีภาระอะไร
• เป็นความสัมพันธ์เชิงธุรกิจที่มีการจ่ายเงินกันเป็นงวด สัญญาเช่าตรงกว่า เพราะกำหนดเงื่อนไขได้ละเอียดกว่า เรื่องการจดทะเบียนเช่าระยะยาวอยู่ในการจดทะเบียนการเช่าระยะยาวและอากรแสตมป์

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือ ใช้สิทธิอาศัยในสถานการณ์ที่ควรใช้สิทธิเหนือพื้นดิน

คนสร้างบ้านด้วยเงินตัวเองบนที่ดินของพ่อแม่ แล้วจดแค่สิทธิอาศัยไว้ วันที่เขาเสียชีวิต ลูกของเขาไม่ได้อะไรเลยจากบ้านหลังที่พ่อสร้างเอง เพราะสิทธิอาศัยโอนกันไม่ได้แม้โดยทางมรดก

ถ้าเป็นสิทธิเหนือพื้นดิน ผลจะตรงกันข้าม เพราะทั้งสิทธิและอาคารตกทอดไปได้

เรื่องนี้เกี่ยวโยงโดยตรงกับการวางแผนส่งต่อทรัพย์สินให้ลูก ซึ่งเปรียบเทียบไว้ในโอนบ้านให้ลูก ให้ตอนนี้หรือปล่อยเป็นมรดก

ขั้นตอนและสิ่งที่ต้องเขียนให้ชัด

ทั้งสองสิทธิเป็นทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินซึ่งทรัพย์นั้นตั้งอยู่ โดยไปพร้อมกันทั้งสองฝ่าย

เอกสารที่ต้องเตรียมคือโฉนดตัวจริง บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย และหนังสือยินยอมคู่สมรสถ้าเป็นสินสมรส

สิ่งที่ควรเขียนให้ชัดในทั้งสองกรณี

• กำหนดเวลา ว่าเป็นตลอดชีวิตหรือกี่ปี อย่าปล่อยว่างโดยเฉพาะสิทธิอาศัย
• ขอบเขตของพื้นที่ ว่าครอบคลุมทั้งหลังหรือเฉพาะบางส่วน และรวมพื้นที่รอบบ้านด้วยหรือไม่
• ใครอยู่ได้บ้าง นอกจากผู้ทรงสิทธิ
• ใครจ่ายค่าอะไร ทั้งค่าน้ำค่าไฟ ค่าซ่อมเล็ก ค่าซ่อมใหญ่ และภาษี
• เงื่อนไขการเลิกก่อนกำหนด และวิธีบอกกล่าว
• สำหรับสิทธิเหนือพื้นดิน ให้ระบุว่าโอนได้หรือไม่ และวิธีตีราคาท้องตลาดในวันที่สิทธิสิ้นสุด

ข้อสุดท้ายอยากย้ำอีกครั้ง สองสิทธินี้ไม่ได้ต่างกันแค่ชื่อ มันต่างกันที่คำถามว่าเมื่อคนที่ได้สิทธิจากไปแล้ว ครอบครัวของเขาเหลืออะไร

ตอบคำถามนั้นก่อน แล้วจะรู้เองว่าควรจดอะไร

คำถามที่พบบ่อย

สิทธิอาศัยกับสิทธิเหนือพื้นดินต่างกันอย่างไร

สิทธิอาศัยคือสิทธิอยู่ในโรงเรือนโดยไม่เสียค่าเช่าตามมาตรา 1402 ส่วนสิทธิเหนือพื้นดินคือสิทธิเป็นเจ้าของอาคารหรือสิ่งเพาะปลูกบนที่ดินของคนอื่นตามมาตรา 1410

สิทธิอาศัยตกทอดถึงลูกได้ไหม

ไม่ได้ มาตรา 1404 ระบุว่าสิทธิอาศัยนั้นจะโอนกันไม่ได้แม้โดยทางมรดก จึงสิ้นสุดลงเมื่อผู้อาศัยเสียชีวิต

สิทธิเหนือพื้นดินโอนหรือขายต่อได้ไหม

ได้ตามมาตรา 1411 ถ้าไม่ได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรม สิทธินั้นโอนได้และรับมรดกกันได้ เจ้าของที่ดินที่ไม่ต้องการเช่นนั้นต้องเขียนจำกัดไว้ตั้งแต่ต้น

สิทธิอาศัยกำหนดได้นานสุดกี่ปี

ถ้ากำหนดเป็นจำนวนปี มาตรา 1403 ห้ามเกินสามสิบปี ถ้ากำหนดนานกว่านั้นให้ลดลงเหลือสามสิบปี แต่จะกำหนดเป็นตลอดชีวิตของผู้อาศัยก็ได้

ถ้าไม่ได้ระบุเวลาไว้ เจ้าของยกเลิกสิทธิอาศัยได้ไหม

ได้ มาตรา 1403 ให้เลิกเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่ผู้อาศัยตามสมควร จึงควรระบุเวลาไว้เสมอถ้าต้องการความมั่นคง

สิทธิเหนือพื้นดินสิ้นสุดแล้ว อาคารเป็นของใคร

มาตรา 1416 ให้ผู้ทรงสิทธิรื้อถอนไปได้แต่ต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิม และถ้าเจ้าของที่ดินบอกเจตนาจะซื้อตามราคาท้องตลาด ผู้ทรงสิทธิจะไม่ยอมขายไม่ได้ เว้นแต่มีเหตุอันสมควร

สร้างบ้านบนที่ดินพ่อแม่ ควรจดอะไร

ถ้าต้องการให้บ้านนั้นเป็นของคุณจริงและตกทอดถึงลูกได้ ควรเป็นสิทธิเหนือพื้นดิน ไม่ใช่สิทธิอาศัย เพราะสิทธิอาศัยจบลงเมื่อคุณเสียชีวิต

สรุป

• สิทธิอาศัยคือสิทธิอยู่ในโรงเรือนโดยไม่เสียค่าเช่า ตามมาตรา 1402
• สิทธิเหนือพื้นดินคือสิทธิเป็นเจ้าของอาคารหรือสิ่งเพาะปลูกบนที่ดินคนอื่น ตามมาตรา 1410
• สิทธิอาศัยโอนกันไม่ได้แม้โดยทางมรดก ตามมาตรา 1404
• สิทธิเหนือพื้นดินโอนได้และรับมรดกได้ ถ้าไม่ได้กำหนดเป็นอย่างอื่น ตามมาตรา 1411
• สิทธิอาศัยที่ไม่ระบุเวลา เจ้าของบอกเลิกได้โดยบอกล่วงหน้าตามสมควร
• เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป รื้อไปได้ หรือเจ้าของที่ดินซื้อตามราคาท้องตลาด ตามมาตรา 1416
• คนสร้างบ้านเองบนที่ดินคนอื่นแล้วจดแค่สิทธิอาศัย คือความผิดพลาดที่ทำให้ลูกไม่ได้อะไรเลย