สองทางที่บ้านหลังหนึ่งไปถึงลูกได้
ทางแรกคือยกให้ตอนที่ยังมีชีวิตอยู่ ซึ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์โดยไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมาย ทางที่สองคือปล่อยให้ตกทอดเป็นมรดกและให้ทายาทไปรับโอนที่สำนักงานที่ดินหลังเจ้ามรดกเสียชีวิต
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนของทั้งสองทางเท่ากันที่ร้อยละ 0.5 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ เพราะกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 พ.ศ. 2541 ข้อ 2(7)(ง) กำหนดอัตรานี้ให้กับการจดทะเบียนโอนมรดกหรือให้ เฉพาะระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส เทียบกับอัตราปกติร้อยละ 2
ที่ไม่เท่ากันคือภาษี ขั้นตอน และสิ่งที่เกิดขึ้นตอนที่ลูกจะขายต่อในอนาคต
ข้อควรระวังข้อเดียวที่ใช้กับทั้งสองทางคือคำว่าบุตรชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งไม่รวมบุตรบุญธรรม ทั้งกรมที่ดินและประมวลรัษฎากรใช้คำนี้ตรงกัน
ยกให้ลูกตอนนี้ ภาษีเป็นศูนย์ในกรอบ 20 ล้านบาท
การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายโดยไม่มีค่าตอบแทน ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในฝั่งผู้โอน ตามที่กรมที่ดินระบุไว้ในเรื่องภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ข้อ 1.2
ฝั่งผู้รับ เงินได้จากการโอนดังกล่าวได้รับยกเว้นภาษีในส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อบุตรหนึ่งคนตลอดปีภาษีนั้น ส่วนที่เกิน 20 ล้านบาทเสียภาษีในอัตราร้อยละ 5 ตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร ฉบับที่ 40 พ.ศ. 2558
ภาษีธุรกิจเฉพาะก็ไม่ต้องเสีย เพราะการโอนกรรมสิทธิ์โดยไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายเป็นข้อยกเว้นตามมาตรา 4(6)(ง) แห่งพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 342 พ.ศ. 2541
ส่วนอากรแสตมป์ กรมที่ดินระบุว่าเก็บจากการจดทะเบียนโอนหรือก่อตั้งสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยมีค่าตอบแทน การให้โดยไม่มีค่าตอบแทนจึงไม่มีรายการนี้
สิ่งที่เหลือจริงในกรณีบ้านราคาประเมิน 5 ล้านบาทที่ยกให้ลูกหนึ่งคน จึงเป็นค่าธรรมเนียมจดทะเบียนร้อยละ 0.5 คือ 25,000 บาท กับค่าคำขอและค่าพยานเล็กน้อยที่สำนักงานที่ดินเรียกเก็บ
ให้เป็นมรดก ขั้นตอนยาวกว่าแต่ภาษีเริ่มที่ 100 ล้าน
การรับโอนมรดกทำที่สำนักงานที่ดินตามมาตรา 81 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ผู้รับมรดกยื่นคำขอพร้อมหลักฐานการได้รับมรดก เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนแล้วเชื่อได้ว่าผู้ขอเป็นทายาท ให้ประกาศเป็นหนังสือปิดไว้ในที่เปิดเผยมีกำหนด 30 วัน
ถ้าไม่มีทายาทโต้แย้งภายในกำหนด และหลักฐานเชื่อได้ว่าผู้ขอมีสิทธิ พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนให้ ถ้ามีการโต้แย้ง เจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนและเปรียบเทียบ และฝ่ายที่ไม่พอใจต้องไปฟ้องศาลภายใน 60 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง
ภาษีการรับมรดกเกิดขึ้นเฉพาะเมื่อผู้รับมรดกแต่ละรายได้รับมรดกสุทธิรวมกันเกิน 100 ล้านบาท โดยเสียภาษีร้อยละ 10 ของมูลค่าส่วนที่ต้องเสียภาษี แต่ถ้าผู้รับเป็นบุพการีหรือผู้สืบสันดานเสียร้อยละ 5 ตามที่กรมสรรพากรอธิบายไว้ตามพระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558
วิธีคิดคือเอามูลค่ามรดกที่ได้รับทั้งสิ้น หักภาระหนี้สินที่ตกทอดมา แล้วหักมูลค่ามรดกที่ไม่ต้องเสียภาษี 100 ล้านบาท เหลือเท่าใดคือฐานภาษี
สำหรับบ้านหนึ่งหลังของครอบครัวทั่วไป ตัวเลขนี้แปลว่าไม่มีภาษีการรับมรดก และค่าธรรมเนียมโอนก็อยู่ที่ร้อยละ 0.5 เท่ากับการยกให้ตอนมีชีวิต
ความต่างที่โผล่ทีหลัง ตอนลูกขายบ้าน
นี่คือข้อที่คนวางแผนมักไม่คิดถึง เพราะมันเกิดขึ้นอีกหลายปีต่อมา
บ้านที่ลูกได้มาโดยการให้โดยเสน่หา ถ้าลูกขายภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 เว้นแต่ลูกมีชื่อในทะเบียนบ้านนั้นไม่น้อยกว่า 1 ปี
บ้านที่ลูกได้มาโดยทางมรดก การขายได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะโดยตรงตามมาตรา 4(6)(ข) แห่งพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 342 ไม่ต้องอาศัยเงื่อนไขทะเบียนบ้านเลย
ทั้งสองกรณีการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายตอนขายใช้สูตรเดียวกัน คือหักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้ แล้วหารจำนวนปีที่ถือครอง คำนวณตามอัตราภาษี แล้วคูณจำนวนปีกลับ ซึ่งต่างจากบ้านที่ซื้อมาเองที่ใช้อัตราเหมาตามจำนวนปี รายละเอียดของสูตรและตัวอย่างอยู่ในบทความภาษีตอนขายบ้าน
แปลว่าถ้าเป้าหมายคือให้ลูกขายต่อได้คล่องที่สุด มรดกมีข้อดีที่ชัดข้อหนึ่ง แต่ถ้าเป้าหมายคือให้ลูกได้ใช้ทรัพย์ตั้งแต่วันนี้และปิดความเสี่ยงเรื่องข้อพิพาทระหว่างทายาท การยกให้ตอนมีชีวิตชนะ
ยกให้แล้วยังอยู่บ้านหลังนั้นได้ไหม
ได้ ถ้าจดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้ในชื่อผู้ให้ สิทธิเก็บกินเป็นทรัพย์สิทธิที่จดทะเบียนได้ที่สำนักงานที่ดิน และทำให้ผู้ให้ยังมีสิทธิใช้สอยและถือเอาประโยชน์จากทรัพย์ต่อไปได้แม้กรรมสิทธิ์เป็นของลูกแล้ว
ข้อนี้สำคัญกับพ่อแม่ที่ยกบ้านให้ลูกเพราะเหตุผลด้านการวางแผนทรัพย์สิน แต่ยังต้องอยู่บ้านหลังนั้นไปตลอด การยกให้เปล่า ๆ โดยไม่มีเอกสารรองรับทำให้สถานะของผู้ให้ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ในครอบครัวเพียงอย่างเดียว
อีกเรื่องที่ต้องตัดสินใจตั้งแต่ต้นคือหนี้จำนอง บ้านที่ยังติดจำนองโอนให้ลูกไม่ได้โดยลำพัง ต้องคุยกับธนาคารเจ้าหนี้ก่อนเสมอ
และถ้าปลายทางคือการขายเพื่อแบ่งเงินกันระหว่างทายาทหลายคน การขายในชื่อเจ้าของเดิมก่อนแล้วแบ่งเงิน มักจบง่ายกว่าการโอนรวมชื่อหลายคนแล้วมาตกลงกันทีหลัง ดูแนวทางการขายบ้านทั้งหลังได้ที่บริการฝากขายบ้าน
คำถามที่พบบ่อย
โอนบ้านให้ลูกเสียค่าธรรมเนียมเท่าไร
ร้อยละ 0.5 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ เพราะกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 พ.ศ. 2541 ข้อ 2(7)(ง) กำหนดอัตรานี้สำหรับการจดทะเบียนโอนมรดกหรือให้ เฉพาะระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส
ยกบ้านให้ลูกต้องเสียภาษีเงินได้ไหม
ฝั่งผู้โอนไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีเงินได้ ส่วนฝั่งลูกได้รับยกเว้นในส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อบุตรหนึ่งคนตลอดปีภาษี ส่วนที่เกินเสียร้อยละ 5
ยกให้ลูกบุญธรรมได้สิทธิเดียวกันไหม
ไม่ได้ ทั้งข้อยกเว้นภาษีเงินได้และข้อยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะใช้คำว่าบุตรชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งไม่รวมบุตรบุญธรรม
ภาษีการรับมรดกเริ่มเก็บเมื่อไร
เมื่อผู้รับมรดกแต่ละรายได้รับมรดกสุทธิรวมกันเกิน 100 ล้านบาท อัตราร้อยละ 10 ของส่วนที่ต้องเสียภาษี หรือร้อยละ 5 ถ้าผู้รับเป็นบุพการีหรือผู้สืบสันดาน
รับโอนมรดกที่สำนักงานที่ดินใช้เวลานานไหม
มีขั้นประกาศ 30 วันตามมาตรา 81 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และถ้ามีทายาทโต้แย้ง เจ้าหน้าที่จะสอบสวนและเปรียบเทียบ โดยฝ่ายที่ไม่พอใจต้องฟ้องศาลภายใน 60 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง
ลูกที่ได้บ้านมาจะขายต่อ เสียภาษีต่างกันไหมระหว่างรับให้กับรับมรดก
ต่างกัน บ้านที่ได้มาทางมรดกขายได้โดยยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ส่วนบ้านที่ได้มาจากการให้ ถ้าขายภายใน 5 ปีต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 เว้นแต่มีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี
ยกบ้านให้ลูกแล้วพ่อแม่ยังอยู่ได้ไหม
อยู่ได้ และควรจดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้ในชื่อผู้ให้ที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้สิทธิอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ไม่ขึ้นกับความสัมพันธ์ในครอบครัวเพียงอย่างเดียว
บ้านติดจำนองโอนให้ลูกได้ไหม
ไม่ได้โดยลำพัง เพราะมีภาระจำนองผูกอยู่กับทรัพย์ ต้องตกลงกับธนาคารเจ้าหนี้ก่อน ซึ่งอาจต้องไถ่ถอนหรือให้ผู้รับโอนเข้าเป็นลูกหนี้แทน
สรุป
- ทั้งการยกให้ลูกและการรับมรดกเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน เทียบกับอัตราปกติร้อยละ 2
- ยกให้บุตรชอบด้วยกฎหมายโดยไม่มีค่าตอบแทน ไม่มีภาษีเงินได้ฝั่งผู้โอน ไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ และไม่มีอากรแสตมป์
- ฝั่งลูกได้รับยกเว้นภาษีในส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อคนต่อปีภาษี ส่วนที่เกินเสียร้อยละ 5
- ภาษีการรับมรดกเริ่มเมื่อมรดกสุทธิที่แต่ละคนได้รับเกิน 100 ล้านบาท อัตราร้อยละ 5 สำหรับผู้สืบสันดาน
- การรับโอนมรดกมีขั้นประกาศ 30 วันตามมาตรา 81 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และมีทางโต้แย้งของทายาท
- บ้านที่ได้มาทางมรดกขายต่อได้โดยยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ส่วนบ้านที่ได้จากการให้ต้องดูเงื่อนไข 5 ปีและทะเบียนบ้าน