สิทธิเก็บกิน ให้สิทธิอะไร และมีภาระอะไรที่คนไม่รู้

สิทธิเก็บกินคือการแยกความเป็นเจ้าของ ออกจากการได้ใช้และได้กิน

ปกติเราคิดว่าเจ้าของที่ดินคือคนที่ได้ใช้ที่ดินนั้น ซึ่งจริงเกือบตลอด แต่ไม่จำเป็นต้องเป็นแบบนั้นเสมอไป

สิทธิเก็บกินคือเครื่องมือที่ผ่ากรรมสิทธิ์ออกเป็นสองส่วน ชื่อในโฉนดเป็นของคนหนึ่ง ส่วนสิทธิที่จะอยู่ ที่จะใช้ และที่จะเก็บผลประโยชน์จากทรัพย์นั้น เป็นของอีกคนหนึ่ง

ที่ใช้กันมากที่สุดในไทยคือการโอนที่ดินหรือบ้านให้ลูกตั้งแต่ยังมีชีวิต แล้วจดสิทธิเก็บกินไว้ให้พ่อแม่ เพื่อให้พ่อแม่ยังอยู่ในบ้านนั้นได้และยังเก็บค่าเช่าได้จนวันสุดท้าย

ฟังดูเป็นทางออกที่ลงตัวสำหรับทุกฝ่าย และมันเป็นแบบนั้นจริงถ้าทั้งสองฝ่ายเข้าใจว่ากฎหมายให้อะไรกับใคร

ปัญหาเกิดเมื่อคนคิดว่าสิทธิเก็บกินคือ "สิทธิได้อย่างเดียว" ทั้งที่กฎหมายเขียนภาระเอาไว้ด้วย และภาระบางข้อคือค่าใช้จ่ายที่คนไม่คาดคิด

ผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้อะไรบ้าง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 เขียนไว้ว่า อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกิน อันเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธินั้นมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้น และผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอำนาจจัดการทรัพย์สิน

สามคำในนั้นกว้างกว่าที่คนคิด

ครอบครอง คือได้อยู่จริง เจ้าของจะมาไล่ไม่ได้

ใช้ คือใช้ประโยชน์ในตัวทรัพย์ตามปกติของทรัพย์นั้น

ถือเอาซึ่งประโยชน์ คือได้ดอกผล ซึ่งรวมทั้งผลไม้ในสวน พืชผลในนา และที่สำคัญที่สุดคือค่าเช่าถ้านำทรัพย์นั้นออกให้เช่า

ข้อสุดท้ายคือข้อที่ทำให้สิทธิเก็บกินมีค่าจริงในทางการเงิน ผู้ทรงสิทธิปล่อยบ้านให้เช่าแล้วเก็บค่าเช่าเข้ากระเป๋าตัวเองได้ทั้งหมด โดยที่เจ้าของไม่มีสิทธิเรียกร้องส่วนแบ่ง

และคำว่ามีอำนาจจัดการทรัพย์สิน หมายถึงการตัดสินใจในเรื่องการใช้และการดูแลประจำวัน เป็นของผู้ทรงสิทธิ ไม่ใช่ของเจ้าของ

สิ่งที่ผู้ทรงสิทธิทำไม่ได้คือขายทรัพย์นั้น เพราะกรรมสิทธิ์ยังไม่ใช่ของเขา

อยู่ได้นานแค่ไหน และข้อที่สำคัญที่สุดของทั้งเรื่อง

มาตรา 1418 กำหนดว่า สิทธิเก็บกินนั้นจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตแห่งผู้ทรงสิทธิก็ได้

และถ้าไม่ได้กำหนดเวลาไว้ กฎหมายให้สันนิษฐานว่ามีอยู่ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ

แต่ข้อที่ต้องจำให้แม่นที่สุดคือ ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย สิทธินั้นย่อมสิ้นไปเสมอ

คำว่าเสมอมีความหมาย แม้จะจดไว้ว่ามีกำหนดสามสิบปี ถ้าผู้ทรงสิทธิตายในปีที่ห้า สิทธิก็จบลงในปีที่ห้า ไม่ได้เหลือยี่สิบห้าปีตกทอดไปให้ใคร

เพราะสิทธิเก็บกินเป็นสิทธิเฉพาะตัวบุคคล มันไม่ใช่ทรัพย์มรดกที่ลูกหลานจะรับช่วงต่อได้

ผลที่ตามมาในทางปฏิบัติมีสองด้าน

ด้านที่ดีคือ เจ้าของไม่ต้องกังวลว่าภาระนี้จะยาวไปชั่วลูกชั่วหลาน มันมีวันจบที่แน่นอน

ด้านที่ต้องระวังคือ ถ้าจดสิทธิเก็บกินให้พ่อกับแม่ ต้องจดชื่อทั้งสองคน ไม่ใช่จดชื่อคนเดียวแล้วคิดว่าอีกคนจะได้ใช้ต่อ เพราะเมื่อผู้ทรงสิทธิที่มีชื่อคนนั้นเสียชีวิต สิทธิสิ้นไปทันที และคู่สมรสที่ไม่ได้มีชื่ออยู่ในสถานะไม่มีสิทธิอะไรเลย

อีกข้อคือ สิทธิเก็บกินโอนให้คนอื่นไม่ได้ แต่ผู้ทรงสิทธิให้คนอื่นใช้แทนตนได้ ซึ่งเป็นคนละเรื่องกัน

ให้คนอื่นเช่าอยู่ได้ ให้ญาติมาอยู่ด้วยได้ แต่จะยกสิทธิเก็บกินให้เป็นของคนอื่นไม่ได้ และสัญญาเช่าที่ผู้ทรงสิทธิทำไว้ก็ย่อมสะดุดลงเมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นไป ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้เช่าควรรู้ก่อนเซ็นสัญญายาว

ค่าใช้จ่ายที่คนไม่คาดคิด

นี่คือหัวข้อที่คนเซ็นเอกสารไปแล้วมักไม่เคยอ่าน

มาตรา 1426 เขียนว่า ในระหว่างที่สิทธิเก็บกินยังมีอยู่ ผู้ทรงสิทธิต้องออกค่าใช้จ่ายในการจัดการทรัพย์สิน ตลอดจนเสียภาษีอากร กับทั้งต้องใช้ดอกเบี้ยหนี้สินซึ่งติดพันทรัพย์สินนั้น

อ่านช้า ๆ จะเห็นสามก้อน

ค่าใช้จ่ายในการจัดการทรัพย์สิน คือค่าดูแลตามปกติทั้งหมด

ภาษีอากร ซึ่งในทางปฏิบัติหมายถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของทรัพย์นั้น ตกเป็นภาระของผู้ทรงสิทธิ ไม่ใช่ของเจ้าของที่มีชื่อในโฉนด

ดอกเบี้ยหนี้ที่ติดพันทรัพย์ คือถ้าที่ดินนั้นติดจำนองอยู่ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นคนจ่ายดอกเบี้ย

ข้อสุดท้ายคือข้อที่ต้องระวังที่สุดเวลาโอนบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดให้ลูกแล้วจดสิทธิเก็บกินไว้ให้ตัวเอง เพราะโครงสร้างแบบนั้นทำให้พ่อแม่ยังต้องแบกดอกเบี้ยต่อ ทั้งที่ชื่อในโฉนดเป็นของลูกแล้ว

ส่วนหน้าที่ดูแลรักษาอยู่ในมาตรา 1424 ซึ่งเขียนว่า ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจำต้องสงวนภาวะแห่งทรัพย์สินมิให้เปลี่ยนไปในสาระสำคัญ กับต้องบำรุงรักษาปกติและซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย

แปลว่างานเล็ก เช่น ทาสี เปลี่ยนหลอดไฟ ซ่อมก๊อก เป็นของผู้ทรงสิทธิ

ส่วนงานใหญ่ เช่น เปลี่ยนหลังคาทั้งผืนหรือซ่อมโครงสร้าง เป็นคนละหมวด และควรตกลงกันไว้เป็นลายลักษณ์อักษรตั้งแต่ต้นว่าใครออก เพราะเป็นเรื่องที่ทะเลาะกันบ่อยที่สุด

คำว่าสงวนภาวะแห่งทรัพย์สินมิให้เปลี่ยนไปในสาระสำคัญก็มีความหมาย ผู้ทรงสิทธิจะทุบบ้านทิ้งแล้วสร้างใหม่ตามใจ หรือเปลี่ยนสวนผลไม้เป็นลานคอนกรีตทั้งแปลง ไม่ได้

แล้วเจ้าของยังเหลืออะไร

เจ้าของยังมีกรรมสิทธิ์ ชื่อยังอยู่ในโฉนด และเมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นลง ทรัพย์นั้นกลับมาอยู่ในมือเต็ม ๆ โดยไม่ต้องทำอะไรเพิ่ม

เจ้าของยังขายที่ดินได้ด้วย แต่ต้องเข้าใจว่าขายไปพร้อมภาระ

ผู้ซื้อจะได้ชื่อในโฉนด แต่ยังเข้าไปอยู่ไม่ได้และเก็บค่าเช่าไม่ได้ตราบที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินยังมีชีวิตอยู่

ในทางปฏิบัติจึงแทบขายไม่ออก หรือขายได้ในราคาที่ต่ำกว่ามาก และธนาคารส่วนใหญ่ก็ไม่รับที่ดินที่ติดสิทธิเก็บกินเป็นหลักประกัน

นี่คือเรื่องที่ต้องคุยกันให้ชัดตั้งแต่ต้น โดยเฉพาะเมื่อโอนให้ลูก เพราะลูกที่ได้ชื่อในโฉนดมาอาจเข้าใจว่าตัวเองมีทรัพย์สินก้อนหนึ่งไว้ใช้กู้ ทั้งที่ในสายตาธนาคารมันแทบไม่มีค่าจนกว่าภาระจะหมด

ทางออกที่ใช้กันคือเขียนข้อตกลงเพิ่มไว้ต่างหากว่า ในกรณีใดบ้างที่ผู้ทรงสิทธิยินดีจะไปจดเลิกสิทธิเก็บกินให้ เช่น เมื่อย้ายไปอยู่ที่อื่นถาวรแล้ว หรือเมื่อมีเงื่อนไขบางอย่างเกิดขึ้น

เพราะสิทธิเก็บกินเลิกก่อนกำหนดได้ ถ้าผู้ทรงสิทธิยินยอมและไปจดทะเบียนเลิกที่สำนักงานที่ดินด้วยกัน

เทียบกับทางเลือกอื่น

สิทธิอาศัย ให้สิทธิอยู่อาศัยในโรงเรือน ซึ่งแคบกว่าสิทธิเก็บกิน เพราะไม่ได้ให้อำนาจจัดการทรัพย์สินและไม่ได้ให้สิทธิเก็บดอกผล ถ้าเป้าหมายคือให้พ่อแม่แค่ได้อยู่ ไม่ได้ต้องการให้ปล่อยเช่าเก็บเงิน สิทธิอาศัยอาจตรงกว่า

สัญญาเช่า ทำได้ไม่เกินสามสิบปีและต้องจดทะเบียนถ้าเกินสามปี ข้อดีคือกำหนดเงื่อนไขได้ละเอียด ข้อเสียคือมันเป็นความสัมพันธ์แบบผู้ให้เช่ากับผู้เช่า ซึ่งไม่เหมาะกับความสัมพันธ์ในครอบครัวเท่าไร

ไม่โอนเลย รอเป็นมรดก คือทางที่ง่ายที่สุดตอนนี้และยุ่งที่สุดตอนหลัง เพราะต้องผ่านขั้นตอนจัดการมรดกทั้งหมด ซึ่งอธิบายไว้ในที่ดินมรดกกับการตั้งผู้จัดการมรดกและการโอน

การเปรียบเทียบระหว่างการยกให้ตอนมีชีวิตกับการปล่อยเป็นมรดก รวมถึงเรื่องภาษีของทั้งสองทาง อยู่ในโอนบ้านให้ลูก ให้ตอนนี้หรือปล่อยเป็นมรดก

สำหรับคนต่างชาติ สิทธิเก็บกินเป็นสิทธิที่จดทะเบียนให้คนต่างชาติได้ และมีการใช้กันจริง แต่ถ้าโครงสร้างที่ทำขึ้นมีเจตนาเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดเรื่องการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว นั่นเป็นความเสี่ยงทางกฎหมายอีกเรื่องหนึ่งที่ต้องปรึกษาทนายก่อน ไม่ใช่เรื่องที่ตัดสินจากบทความ

จดทะเบียนอย่างไร และต้องเขียนอะไรให้ชัด

สิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่ ไปพร้อมกันทั้งสองฝ่ายพร้อมโฉนดตัวจริง บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน

ถ้าทรัพย์เป็นสินสมรส ต้องมีหนังสือยินยอมของคู่สมรสด้วย

สิ่งที่ควรตกลงและเขียนไว้ให้ชัด แม้กฎหมายจะไม่บังคับ

• มีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิต และถ้ามีสองคนให้ระบุทั้งสองชื่อ
• ใครจ่ายค่าซ่อมใหญ่ เช่น หลังคา โครงสร้าง และระบบไฟฟ้าประปาทั้งระบบ
• ปล่อยเช่าได้หรือไม่ และถ้าได้ ทำสัญญาเช่ายาวสุดกี่ปี
• ต่อเติมหรือดัดแปลงได้แค่ไหน โดยอิงคำว่าไม่เปลี่ยนภาวะแห่งทรัพย์สินในสาระสำคัญ
• เงื่อนไขที่จะยอมไปจดเลิกก่อนกำหนด ซึ่งเป็นทางออกให้ทั้งสองฝ่ายในวันที่สถานการณ์เปลี่ยน
• ใครทำประกันอัคคีภัยและใครเป็นผู้รับประโยชน์

ข้อสุดท้ายที่อยากฝากไว้คือ สิทธิเก็บกินเป็นเครื่องมือที่ดีมากเมื่อทุกฝ่ายเข้าใจตรงกัน และเป็นต้นเหตุของความบาดหมางเมื่อฝ่ายหนึ่งคิดว่าตัวเองได้บ้าน อีกฝ่ายคิดว่าตัวเองยังเป็นเจ้าของบ้าน

ครึ่งชั่วโมงที่ใช้คุยกันให้จบก่อนไปสำนักงานที่ดิน มีค่ากว่าการไปจดแล้วค่อยมาตีความกันทีหลังมาก

คำถามที่พบบ่อย

สิทธิเก็บกินคืออะไร

ตามมาตรา 1417 คือสิทธิที่ทำให้ผู้ทรงสิทธิได้ครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งอสังหาริมทรัพย์นั้น พร้อมอำนาจจัดการทรัพย์สิน โดยที่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของ

ผู้ทรงสิทธิเก็บกินปล่อยเช่าแล้วเก็บค่าเช่าเองได้ไหม

ได้ เพราะค่าเช่าคือประโยชน์จากทรัพย์สินซึ่งมาตรา 1417 ให้สิทธิไว้ เจ้าของไม่มีสิทธิเรียกส่วนแบ่ง แต่สัญญาเช่านั้นจะสะดุดลงเมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นไป

สิทธิเก็บกินตกทอดให้ลูกหลานได้ไหม

ไม่ได้ มาตรา 1418 กำหนดว่าถ้าผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตาย สิทธินั้นย่อมสิ้นไปเสมอ แม้จะจดไว้มีกำหนดเวลาก็ตาม

ใครจ่ายภาษีที่ดินเมื่อมีสิทธิเก็บกิน

มาตรา 1426 ให้ผู้ทรงสิทธิเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการจัดการทรัพย์สิน เสียภาษีอากร และใช้ดอกเบี้ยหนี้ที่ติดพันทรัพย์สินนั้น ไม่ใช่เจ้าของที่มีชื่อในโฉนด

เจ้าของขายที่ดินที่ติดสิทธิเก็บกินได้ไหม

ขายได้ แต่ขายไปพร้อมภาระ ผู้ซื้อยังเข้าอยู่และเก็บค่าเช่าไม่ได้จนกว่าสิทธิจะสิ้นลง ในทางปฏิบัติจึงขายยากและธนาคารมักไม่รับเป็นหลักประกัน

เลิกสิทธิเก็บกินก่อนกำหนดได้ไหม

ได้ ถ้าผู้ทรงสิทธิยินยอม โดยไปจดทะเบียนเลิกที่สำนักงานที่ดินด้วยกันทั้งสองฝ่าย

จดให้พ่อกับแม่ ต้องใส่ชื่อทั้งสองคนไหม

ควรใส่ทั้งสองชื่อ เพราะสิทธิสิ้นไปเมื่อผู้ทรงสิทธิที่มีชื่อเสียชีวิต และคู่สมรสที่ไม่ได้มีชื่อจะไม่เหลือสิทธิอะไรเลย

สรุป

• สิทธิเก็บกินแยกชื่อในโฉนดออกจากสิทธิที่จะอยู่ ใช้ และเก็บดอกผล ตามมาตรา 1417
• ผู้ทรงสิทธิปล่อยเช่าและเก็บค่าเช่าเองได้เต็มจำนวน
• สิทธิสิ้นไปเสมอเมื่อผู้ทรงสิทธิตาย จึงต้องใส่ชื่อทั้งพ่อและแม่ถ้าต้องการให้ครอบคลุมทั้งคู่
• ผู้ทรงสิทธิเป็นคนจ่ายภาษี ค่าจัดการ และดอกเบี้ยหนี้ที่ติดพันทรัพย์ ตามมาตรา 1426
• งานบำรุงรักษาปกติและซ่อมเล็กเป็นของผู้ทรงสิทธิ ตามมาตรา 1424 ส่วนงานใหญ่ให้ตกลงกันไว้
• ที่ดินที่ติดสิทธิเก็บกินขายยากและมักใช้เป็นหลักประกันไม่ได้
• เลิกก่อนกำหนดได้ถ้าผู้ทรงสิทธิยินยอมและไปจดทะเบียนเลิกด้วยกัน