โอนบ้านให้ลูกแล้วจดสิทธิเก็บกิน หกเรื่องที่ต้องตัดสินใจก่อน

โอนบ้านให้ลูกแล้วจดสิทธิเก็บกินไว้ให้ตัวเอง ทำได้และเป็นทางที่ดี แต่มีหกเรื่องที่ต้องตัดสินใจก่อน ไม่ใช่หลัง

วิธีนี้เป็นทางที่ครอบครัวไทยใช้กันมากขึ้นเรื่อย ๆ และเหตุผลก็สมเหตุสมผลทุกข้อ

ลูกได้ชื่อในโฉนดตั้งแต่ตอนนี้ ไม่ต้องผ่านขั้นตอนจัดการมรดกในวันที่ทุกคนกำลังเศร้า พ่อแม่ยังอยู่ในบ้านหลังเดิมได้จนวันสุดท้าย และยังปล่อยเช่าเก็บค่าเช่าได้ถ้าอยากย้ายไปอยู่ที่อื่น

ในทางกฎหมายมันทำงานได้จริง และในหลายครอบครัวมันคือคำตอบที่ถูกต้อง

แต่สิ่งที่ทำให้ครอบครัวทะเลาะกันไม่ใช่ตัววิธี มันคือรายละเอียดหกข้อที่ไม่มีใครพูดถึงในวันที่ไปสำนักงานที่ดิน แล้วมาโผล่ในอีกห้าปีสิบปี

บทความนี้ไล่ทั้งหกข้อตามลำดับที่มันจะมาถึงจริง พร้อมสิ่งที่ควรตกลงกันก่อนไป ไม่ใช่หลังจากที่เซ็นไปแล้ว

ส่วนตัวกฎหมายของสิทธิเก็บกินเองว่าให้อะไรและมีภาระอะไร อยู่ในสิทธิเก็บกิน ให้สิทธิอะไรและมีภาระอะไร ซึ่งควรอ่านคู่กัน

เรื่องที่หนึ่ง ค่าใช้จ่ายวันโอน ที่ถูกกว่าที่คิดมากถ้าเข้าเงื่อนไข

เรื่องแรกเป็นข่าวดี และเป็นเหตุผลใหญ่ที่หลายครอบครัวเลือกทางนี้

การโอนที่ดินหรือบ้านให้บุตรชอบด้วยกฎหมายโดยไม่มีค่าตอบแทน ได้อัตราค่าธรรมเนียมพิเศษ คือค่าธรรมเนียมการโอน 0.5 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน แทนที่จะเป็น 2 เปอร์เซ็นต์อย่างการโอนทั่วไป

และการโอนลักษณะนี้ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยเสียอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินแทน

ในทางภาษีเงินได้ ยังมีเรื่องภาษีการรับให้ ซึ่งการรับให้อสังหาริมทรัพย์จากบิดามารดา ได้รับยกเว้นในส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปี และส่วนที่เกินจากนั้นเสียในอัตรา 5 เปอร์เซ็นต์

สำหรับบ้านของครอบครัวทั่วไป ตัวเลข 20 ล้านบาทต่อปีนี้แปลว่าไม่มีภาระภาษีการรับให้เลย

แต่คำที่ต้องอ่านให้ชัดคือคำว่า บุตรชอบด้วยกฎหมาย

บุตรชอบด้วยกฎหมายคือบุตรที่เกิดขณะบิดามารดาจดทะเบียนสมรสกัน หรือบุตรที่บิดาได้จดทะเบียนรับรองบุตรแล้ว หรือมีคำพิพากษาของศาล

ครอบครัวที่พ่อแม่ไม่เคยจดทะเบียนสมรสกัน และพ่อไม่เคยจดทะเบียนรับรองบุตร คือครอบครัวที่ลูกยังไม่ใช่บุตรชอบด้วยกฎหมายของพ่อในทางกฎหมาย แม้จะอยู่ด้วยกันมาทั้งชีวิต

ในกรณีแบบนั้น อัตราพิเศษข้างต้นจะไม่ได้ และค่าใช้จ่ายวันโอนจะต่างกันมาก

ส่วนบุตรบุญธรรมก็เป็นอีกกรณีที่ต้องถามให้ชัด อย่าสันนิษฐานเอาเองว่าได้อัตราเดียวกัน

สิ่งที่ควรทำคือโทรถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนไป โดยบอกความสัมพันธ์ตามจริงและถามว่าต้องใช้เอกสารอะไรพิสูจน์ความเป็นบุตรชอบด้วยกฎหมาย

คำถามที่ควรถามอีกข้อคือ ราคาประเมินของแปลงนี้เท่าไร เพราะค่าธรรมเนียมและอากรคิดจากราคาประเมิน ไม่ใช่จากราคาตลาด และคุณจะรู้ตัวเลขจริงก่อนไป ไม่ใช่ตกใจที่เคาน์เตอร์

เรื่องที่สอง สิทธิเก็บกินไม่ได้แปลว่าคุณยังเป็นเจ้าของ

นี่คือจุดที่ความเข้าใจของสองฝ่ายมักไม่ตรงกันตั้งแต่วันแรก และไม่มีใครรู้เพราะไม่เคยพูดออกมา

พ่อแม่หลายคนเข้าใจว่าการจดสิทธิเก็บกินไว้แปลว่ายังคุมบ้านอยู่เหมือนเดิม เปลี่ยนแค่ชื่อในกระดาษ

ส่วนลูกหลายคนเข้าใจว่าตัวเองเป็นเจ้าของบ้านแล้ว แค่ยังเข้าไปอยู่ไม่ได้

ความจริงอยู่ตรงกลาง และมันชัดเจนกว่าที่ทั้งสองฝ่ายคิด

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้น และมีอำนาจจัดการทรัพย์สิน

แปลว่าพ่อแม่ได้ทุกอย่างในทางการใช้ ทั้งการอยู่ การตัดสินใจเรื่องการดูแลประจำวัน และการปล่อยเช่าเก็บค่าเช่าเข้ากระเป๋าตัวเองทั้งหมด

สิ่งที่พ่อแม่ไม่ได้คือการขาย เพราะกรรมสิทธิ์ไม่ใช่ของตัวเองแล้ว

และสิ่งที่ลูกไม่ได้คือการเข้าอยู่ การเก็บค่าเช่า และในทางปฏิบัติคือการใช้บ้านหลังนั้นเป็นหลักประกันเงินกู้

ข้อสุดท้ายนี้สำคัญกว่าที่คนคิด เพราะธนาคารส่วนใหญ่ไม่รับที่ดินที่ติดสิทธิเก็บกินเป็นหลักประกัน

ลูกที่ได้ชื่อในโฉนดมาอาจวางแผนไว้ว่าจะเอาไปกู้ทำธุรกิจหรือกู้ซื้อบ้านของตัวเอง แล้วมาพบภายหลังว่าทำไม่ได้

เรื่องนี้ต้องคุยกันตั้งแต่ก่อนโอน ไม่ใช่ให้ลูกไปรู้เอาที่ธนาคาร

เรื่องที่สาม ถ้าลูกมีหนี้ หย่า หรือเสียชีวิตก่อน

นี่คือหมวดที่คนไม่อยากคิดถึงที่สุด และเป็นหมวดที่ทำให้การวางแผนนี้คุ้มค่าที่สุด

ถ้าลูกมีหนี้ เมื่อบ้านเป็นทรัพย์สินของลูกแล้ว มันคือทรัพย์ที่เจ้าหนี้ของลูกมองเห็นและบังคับคดีได้

ข่าวดีคือสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนไว้เป็นทรัพยสิทธิ ซึ่งผูกพันบุคคลภายนอก ไม่ใช่แค่ข้อตกลงระหว่างคุณกับลูก

มันจึงเป็นเกราะที่แข็งกว่าคำสัญญาปากเปล่ามาก แต่รายละเอียดในชั้นบังคับคดีเป็นเรื่องที่ควรปรึกษาทนายในกรณีของคุณเอง ไม่ใช่ตัดสินจากบทความ

ประเด็นที่ต้องคิดคือ ถ้าลูกมีความเสี่ยงทางธุรกิจสูง การโอนบ้านไปให้เขาอาจเป็นการย้ายทรัพย์ไปวางไว้ในที่ที่มีความเสี่ยงมากกว่าเดิม

ถ้าลูกหย่า ข่าวดีอยู่ในกฎหมาย

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1471 กำหนดว่าสินส่วนตัวได้แก่ทรัพย์สินที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้มาระหว่างสมรสโดยการรับมรดกหรือโดยการให้โดยเสน่หา

บ้านที่พ่อแม่ยกให้ลูกโดยเสน่หา จึงเป็นสินส่วนตัวของลูก ไม่ใช่สินสมรส และไม่ต้องนำมาแบ่งกับคู่สมรสเมื่อหย่า

ข้อควรระวังคือ ให้เขียนในเอกสารให้ชัดว่าเป็นการให้โดยเสน่หา และเก็บหลักฐานไว้ เพราะในวันที่มีข้อพิพาท สิ่งที่พิสูจน์ได้คือเอกสาร ไม่ใช่ความทรงจำ

อีกข้อคือ ถ้าลูกเอาเงินของครอบครัวไปต่อเติมหรือปรับปรุงบ้านหลังนั้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่วนที่เพิ่มขึ้นอาจมีข้อโต้แย้งได้ ซึ่งเป็นอีกเหตุผลที่ควรเก็บบันทึกว่าใครจ่ายอะไร

ถ้าลูกเสียชีวิตก่อนคุณ นี่คือกรณีที่คนวางแผนน้อยที่สุดและกระทบมากที่สุด

สิทธิเก็บกินของคุณไม่ได้หายไป เพราะมันสิ้นสุดเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต ซึ่งคือคุณ ไม่ใช่เมื่อเจ้าของเสียชีวิต

คุณจึงยังอยู่ในบ้านหลังนั้นต่อไปได้ตามปกติ

แต่กรรมสิทธิ์ในบ้านกลายเป็นมรดกของลูก และตกไปตามลำดับทายาทของเขา ซึ่งรวมถึงคู่สมรสและบุตรของเขา ไม่ได้กลับมาเป็นของคุณทั้งหมดโดยอัตโนมัติ

ผลคือวันหนึ่งที่สิทธิเก็บกินของคุณสิ้นสุดลง บ้านหลังนั้นอาจเป็นของลูกสะใภ้หรือลูกเขยกับหลาน ๆ ซึ่งเป็นผลที่หลายครอบครัวไม่ได้ตั้งใจ

คุณอยู่ในลำดับทายาทของลูกด้วยและมีส่วนแบ่ง แต่ส่วนแบ่งนั้นเป็นเรื่องที่ต้องดูเป็นรายกรณี ให้ปรึกษาทนายว่าในครอบครัวของคุณผลจะออกมาอย่างไร

ทางป้องกันที่ใช้กันคือให้ลูกทำพินัยกรรมของตัวเองไว้ด้วยตั้งแต่วันที่รับโอน ซึ่งฟังดูแปลกที่คนอายุสามสิบต้องทำพินัยกรรม แต่มันคือสิ่งเดียวที่ควบคุมผลข้อนี้ได้

เรื่องที่สี่ พี่น้องคนอื่น และการแบ่งที่ไม่เท่ากัน

เรื่องนี้ไม่ใช่กฎหมาย แต่เป็นเรื่องที่ทำลายครอบครัวมากที่สุดในบรรดาทั้งหมด

บ้านหลังหนึ่งแบ่งเป็นสี่ส่วนให้ลูกสี่คนไม่ได้ในทางกายภาพ ครอบครัวจึงมักโอนให้คนที่ดูแลพ่อแม่อยู่ หรือคนที่อยู่ในบ้านหลังนั้น

ซึ่งเป็นการตัดสินใจที่มีเหตุผล และเป็นการตัดสินใจที่พี่น้องคนอื่นอาจไม่เห็นด้วยในอีกสิบปี โดยเฉพาะในวันที่พ่อแม่ไม่อยู่แล้วและไม่มีใครยืนยันได้ว่าตั้งใจอย่างไร

สิ่งที่ควรทำมีสามอย่าง และไม่มีข้อไหนเป็นเรื่องกฎหมาย

บอกทุกคนก่อนไปโอน ไม่ใช่บอกหลัง การรู้ทีหลังคือสิ่งที่ทำให้คนรู้สึกว่าถูกกันออก มากกว่าตัวการตัดสินใจเอง

เขียนเหตุผลไว้ เป็นจดหมายในลายมือของตัวเองก็ได้ ว่าทำไมถึงเลือกแบบนี้ และมีการชดเชยอะไรให้คนอื่นหรือไม่ เช่น เงินสด ที่ดินแปลงอื่น หรือกรมธรรม์ประกันชีวิต

ทำพินัยกรรมประกอบ เพื่อจัดการทรัพย์สินส่วนที่เหลือให้สอดคล้องกัน ไม่ใช่ปล่อยให้ทรัพย์ก้อนใหญ่ที่สุดออกไปทางหนึ่ง แล้วที่เหลือไปตามกฎหมายอีกทางหนึ่ง

ครอบครัวที่ทะเลาะกันเรื่องบ้านเกือบทั้งหมด ไม่ได้ทะเลาะเพราะการแบ่งไม่เท่ากัน แต่ทะเลาะเพราะไม่มีใครเคยอธิบายว่าทำไม

เรื่องที่ห้า ภาษีและดอกเบี้ยที่ยังเป็นภาระของคุณ

นี่คือข้อที่คนเซ็นไปแล้วมักไม่เคยอ่าน และเป็นข้อที่มีตัวเลขจริงตามมาทุกปี

มาตรา 1426 กำหนดว่า ในระหว่างที่สิทธิเก็บกินยังมีอยู่ ผู้ทรงสิทธิต้องออกค่าใช้จ่ายในการจัดการทรัพย์สิน ตลอดจนเสียภาษีอากร กับทั้งต้องใช้ดอกเบี้ยหนี้สินซึ่งติดพันทรัพย์สินนั้น

แปลว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของบ้านหลังนั้น เป็นภาระของคุณ ไม่ใช่ของลูกที่มีชื่อในโฉนด

และถ้าบ้านยังผ่อนไม่หมด ดอกเบี้ยก็เป็นภาระของคุณด้วย

ข้อหลังนี้ต้องคิดให้หนักก่อนโอนบ้านที่ยังติดจำนอง เพราะโครงสร้างที่ได้คือ ชื่อเป็นของลูก หนี้ยังอยู่ที่เดิม และดอกเบี้ยยังเป็นของคุณ

ในทางปฏิบัติ ธนาคารจะไม่ยอมให้โอนบ้านที่ติดจำนองไปโดยไม่ผ่านความยินยอมของเขาอยู่แล้ว ดังนั้นถ้าบ้านยังผ่อนอยู่ ให้คุยกับธนาคารเป็นเรื่องแรก ก่อนคุยเรื่องอื่นทั้งหมด

ส่วนหน้าที่ดูแลรักษา มาตรา 1424 ให้ผู้ทรงสิทธิสงวนภาวะแห่งทรัพย์สินมิให้เปลี่ยนไปในสาระสำคัญ และต้องบำรุงรักษาปกติกับซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย

งานเล็กอย่างทาสี เปลี่ยนหลอดไฟ ซ่อมก๊อก จึงเป็นของคุณ

ส่วนงานใหญ่อย่างเปลี่ยนหลังคาทั้งผืนหรือซ่อมโครงสร้าง เป็นคนละหมวด และเป็นเรื่องที่ควรตกลงกันไว้เป็นลายลักษณ์อักษรว่าใครออก

ครอบครัวที่ไม่ได้ตกลงข้อนี้ไว้ มักจบลงที่ไม่มีใครซ่อมอะไรเลย เพราะแต่ละฝ่ายคิดว่าเป็นหน้าที่ของอีกฝ่าย และบ้านก็ทรุดโทรมลงทั้งที่ทุกคนยังรักกันดี

เรื่องที่หก ทางเลือกอื่นที่ควรเทียบก่อนตัดสินใจ

การโอนพร้อมจดสิทธิเก็บกินเป็นทางที่ดี แต่ไม่ใช่ทางเดียว และไม่ใช่ทางที่ดีที่สุดสำหรับทุกครอบครัว

ไม่โอนเลย ทำพินัยกรรมไว้แทน ข้อดีคือคุณยังเป็นเจ้าของเต็มตัว ขายได้ กู้ได้ เปลี่ยนใจได้ทุกเมื่อ ข้อเสียคือลูกต้องผ่านขั้นตอนจัดการมรดกทั้งหมด ซึ่งใช้เวลาและมีค่าใช้จ่าย อธิบายไว้ในที่ดินมรดกกับการตั้งผู้จัดการมรดกและการโอน

โอนแล้วจดสิทธิอาศัยแทนสิทธิเก็บกิน เหมาะเมื่อคุณแค่ต้องการอยู่ ไม่ได้ต้องการปล่อยเช่าเก็บเงิน สิทธิอาศัยแคบกว่าและภาระน้อยกว่า ความต่างของสองสิทธิอยู่ในสิทธิอาศัยกับสิทธิเหนือพื้นดิน

ขายให้ลูกในราคาที่เหมาะสม ฟังดูแปลกในครอบครัวไทย แต่ในบางกรณีมันชัดเจนกว่า เพราะทำให้เป็นการซื้อขายจริงที่มีเอกสารครบ และลดข้อโต้แย้งเรื่องความเป็นธรรมระหว่างพี่น้อง ข้อควรระวังคืออัตราค่าธรรมเนียมและภาษีจะไม่เหมือนการให้โดยเสน่หา

โอนให้ลูกหลายคนถือกรรมสิทธิ์รวม ฟังดูยุติธรรมที่สุดและมักเป็นทางที่มีปัญหามากที่สุด เพราะเจ้าของรวมคนหนึ่งขายส่วนของตนได้โดยไม่ต้องขออนุญาต แต่จะขายทั้งหลังต้องยินยอมทุกคน รายละเอียดอยู่ในซื้อบ้านร่วมกับพี่น้องหรือเพื่อน

การเปรียบเทียบระหว่างการให้ตอนมีชีวิตกับการปล่อยเป็นมรดก รวมถึงภาษีของทั้งสองทาง อยู่ในโอนบ้านให้ลูก ให้ตอนนี้หรือปล่อยเป็นมรดก

วันที่ไปสำนักงานที่ดิน

การโอนกับการจดสิทธิเก็บกินเป็นสองรายการที่ทำในวันเดียวกันได้ และควรทำในวันเดียวกัน

เหตุผลคือ ถ้าโอนไปก่อนแล้วค่อยกลับมาจดสิทธิเก็บกินทีหลัง ในช่วงระหว่างนั้นบ้านเป็นของลูกโดยไม่มีภาระอะไรเลย ซึ่งเป็นช่องว่างที่ไม่ควรมี

เอกสารที่ต้องเตรียม

• โฉนดที่ดินตัวจริง หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านตัวจริง ของทั้งผู้โอนและผู้รับโอน
• ทะเบียนสมรสของพ่อแม่ ซึ่งเป็นเอกสารที่ใช้พิสูจน์ความเป็นบุตรชอบด้วยกฎหมาย
• หนังสือยินยอมของคู่สมรส ถ้าทรัพย์เป็นสินสมรส
• ใบเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล ถ้าชื่อในโฉนดไม่ตรงกับบัตรปัจจุบัน
• สูติบัตรของบุตร ในกรณีที่เจ้าหน้าที่ขอเพิ่ม

ให้โทรถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนหนึ่งวัน เพราะรายการเอกสารมีความต่างกันเล็กน้อยในแต่ละแห่ง และการเดินทางไปสองรอบเสียเวลากว่าโทรถามหนึ่งสาย

เรื่องที่ต้องระบุตอนจดสิทธิเก็บกิน

• ชื่อผู้ทรงสิทธิให้ครบ ถ้าต้องการให้ครอบคลุมทั้งพ่อและแม่ ต้องใส่ทั้งสองชื่อ เพราะสิทธิสิ้นไปเมื่อผู้ทรงสิทธิที่มีชื่อเสียชีวิต
• ระบุว่าตลอดชีวิตหรือมีกำหนดเวลา โดยตลอดชีวิตคือสิ่งที่ครอบครัวส่วนใหญ่ต้องการ
• ขอบเขต ว่าครอบคลุมทั้งแปลงและทั้งหลัง หรือเฉพาะบางส่วน

ข้อตกลงในครอบครัวที่ควรเขียน แม้กฎหมายไม่บังคับ

เอกสารนี้ไม่มีผลทางทะเบียน แต่มีผลมากในวันที่ความจำของแต่ละคนไม่ตรงกัน

• ใครจ่ายค่าซ่อมใหญ่ หลังคา โครงสร้าง ระบบไฟฟ้าและประปาทั้งระบบ และวงเงินที่เกินกว่านั้นต้องปรึกษากันก่อน
• ปล่อยเช่าได้หรือไม่ และถ้าปล่อย จะแจ้งให้ลูกทราบล่วงหน้าหรือไม่
• ถ้าคุณย้ายไปอยู่ที่อื่นถาวร จะยอมไปจดเลิกสิทธิเก็บกินให้หรือไม่ และภายใต้เงื่อนไขอะไร
• ถ้าลูกจำเป็นต้องใช้บ้านเป็นหลักประกัน จะพิจารณาอย่างไร
• ใครทำประกันอัคคีภัยและใครเป็นผู้รับประโยชน์ เรื่องเงื่อนไขของกรมธรรม์อยู่ในประกันอัคคีภัยบ้าน คุ้มครองอะไรจริง
• สิ่งที่จะชดเชยให้พี่น้องคนอื่น ถ้ามี

ให้เขียน ลงชื่อทุกคนที่เกี่ยวข้อง และเก็บไว้คนละฉบับพร้อมสำเนาโฉนด

ครึ่งชั่วโมงที่ใช้คุยกันให้จบก่อนไปสำนักงานที่ดิน มีค่ากว่าการไปจดแล้วค่อยมาตีความกันในอีกสิบปีมาก

คำถามที่พบบ่อย

โอนบ้านให้ลูกแล้วจดสิทธิเก็บกินไว้ ทำได้ไหม

ทำได้ และเป็นวิธีที่ครอบครัวไทยใช้กันมาก โดยลูกได้กรรมสิทธิ์ ส่วนพ่อแม่ได้สิทธิอยู่ ใช้ และเก็บค่าเช่าตามมาตรา 1417 ควรทำการโอนกับการจดสิทธิในวันเดียวกัน

ค่าใช้จ่ายวันโอนให้ลูกเท่าไร

การโอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมายโดยไม่มีค่าตอบแทน เสียค่าธรรมเนียม 0.5 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และเสียอากรแสตมป์ 0.5 เปอร์เซ็นต์ ให้ยืนยันตัวเลขกับสำนักงานที่ดินก่อนไป

ต้องเสียภาษีการรับให้ไหม

การรับให้อสังหาริมทรัพย์จากบิดามารดาได้รับยกเว้นในส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปี ส่วนที่เกินเสียในอัตรา 5 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งสำหรับบ้านของครอบครัวทั่วไปแปลว่าไม่มีภาระ

บุตรชอบด้วยกฎหมายคือใคร

บุตรที่เกิดขณะบิดามารดาจดทะเบียนสมรส หรือบุตรที่บิดาจดทะเบียนรับรองบุตรแล้ว หรือมีคำพิพากษาของศาล ถ้าไม่เข้าเงื่อนไขนี้ จะไม่ได้อัตราพิเศษ

ลูกเอาบ้านไปกู้ธนาคารได้ไหม

ในทางปฏิบัติทำได้ยาก เพราะธนาคารส่วนใหญ่ไม่รับที่ดินที่ติดสิทธิเก็บกินเป็นหลักประกัน เรื่องนี้ควรคุยกันก่อนโอน ไม่ใช่ให้ลูกไปรู้ที่ธนาคาร

ถ้าลูกหย่า คู่สมรสของลูกมีสิทธิในบ้านไหม

ไม่มี เพราะมาตรา 1471 กำหนดว่าทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรสโดยการให้โดยเสน่หาเป็นสินส่วนตัว ให้เขียนในเอกสารว่าเป็นการให้โดยเสน่หาและเก็บหลักฐานไว้

ถ้าลูกเสียชีวิตก่อนพ่อแม่จะเกิดอะไรขึ้น

สิทธิเก็บกินของคุณยังอยู่เพราะมันสิ้นเมื่อผู้ทรงสิทธิตาย แต่กรรมสิทธิ์กลายเป็นมรดกของลูกและตกไปตามลำดับทายาทของเขา ซึ่งรวมคู่สมรสและบุตรของเขา ทางป้องกันคือให้ลูกทำพินัยกรรมไว้ด้วย

ใครจ่ายภาษีที่ดินหลังโอน

มาตรา 1426 ให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นผู้ออกค่าจัดการทรัพย์สิน ภาษีอากร และดอกเบี้ยหนี้ที่ติดพันทรัพย์สินนั้น ซึ่งคือพ่อแม่ ไม่ใช่ลูกที่มีชื่อในโฉนด

บ้านที่ยังผ่อนอยู่โอนได้ไหม

ต้องผ่านความยินยอมของธนาคารซึ่งเป็นผู้รับจำนอง ให้คุยกับธนาคารเป็นเรื่องแรกก่อนวางแผนอย่างอื่น และให้จำไว้ว่าดอกเบี้ยจะยังเป็นภาระของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน

สรุป

• โอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมายได้ค่าธรรมเนียม 0.5 เปอร์เซ็นต์ ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ 0.5 เปอร์เซ็นต์
• ภาษีการรับให้จากบิดามารดายกเว้นส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปี
• คำว่าบุตรชอบด้วยกฎหมายมีความหมายเฉพาะ ให้ตรวจสอบก่อนไปสำนักงานที่ดิน
• ลูกได้กรรมสิทธิ์แต่เข้าอยู่ไม่ได้ เก็บค่าเช่าไม่ได้ และมักใช้เป็นหลักประกันไม่ได้
• บ้านที่ยกให้โดยเสน่หาเป็นสินส่วนตัวของลูกตามมาตรา 1471 จึงไม่ต้องแบ่งเมื่อหย่า
• ถ้าลูกเสียชีวิตก่อน กรรมสิทธิ์ไปตามทายาทของลูก ให้ลูกทำพินัยกรรมไว้ด้วย
• ภาษีที่ดินและดอกเบี้ยยังเป็นภาระของผู้ทรงสิทธิเก็บกินตามมาตรา 1426
• บอกพี่น้องทุกคนก่อนไปโอน และเขียนเหตุผลไว้เป็นลายลักษณ์อักษร
• ทำการโอนกับการจดสิทธิเก็บกินในวันเดียวกัน และใส่ชื่อทั้งพ่อและแม่