ตรวจรับบ้านใหม่จากโครงการ ตรวจอะไรบ้าง และอย่าโอนถ้ายังมีรายการค้าง

อำนาจต่อรองของคุณสูงสุดก่อนโอน และเกือบเป็นศูนย์หลังโอน

นี่คือประโยคเดียวที่อธิบายว่าทำไมการตรวจรับบ้านถึงสำคัญกว่าที่คนคิด

ก่อนโอน โครงการต้องการให้คุณโอน เพราะนั่นคือวันที่เขาได้เงินก้อนสุดท้ายและปิดยอดขายหลังนั้นได้ ตราบใดที่คุณยังไม่เซ็น สิ่งที่คุณขอมีน้ำหนัก

หลังโอน สถานะเปลี่ยนทันที คุณกลายเป็นเจ้าของบ้านที่กำลังขอให้เขามาแก้ของที่ยังไม่เรียบร้อย และแม้จะยังมีสิทธิ์ตามประกัน แต่ความเร็วในการตอบสนองต่างกันอย่างเห็นได้ชัด

เพราะแบบนี้ กติกาข้อเดียวที่สำคัญที่สุดคือ อย่าโอนโดยยังมีรายการค้างที่ตกลงกันแค่ปากเปล่า ถ้าจะโอนทั้งที่ยังแก้ไม่เสร็จ ต้องมีเอกสารรายการแก้ไขที่ทั้งสองฝ่ายเซ็น ระบุรายการและวันที่แล้วเสร็จ แนบไว้กับสัญญา

ของที่ต้องเอาไปด้วย และไม่มีใครบอก

คนส่วนใหญ่ไปตรวจบ้านมือเปล่า แล้วตรวจได้แค่สิ่งที่ตามองเห็น ทั้งที่ของที่ต้องเตรียมมีไม่กี่ชิ้นและหาได้ในบ้าน

• ไฟฉาย สำหรับส่องใต้ซิงก์ ในตู้ ในฝ้า และมุมมืดที่แสงในบ้านส่องไม่ถึง
• ลูกแก้วหรือขวดน้ำ สำหรับวางบนพื้นดูว่าพื้นเอียงหรือไม่ ทำได้ทุกห้องในเวลาไม่กี่นาที
• ที่ชาร์จโทรศัพท์ สำหรับเสียบทดสอบปลั๊กทุกจุดว่ามีไฟจริง ไม่ใช่แค่มีเต้ารับติดอยู่
• เทปกาวย่นและปากกา สำหรับติดทำเครื่องหมายจุดที่พบปัญหา เพื่อให้ช่างหาเจอและไม่ต้องอธิบายซ้ำ
• ถังหรือขันน้ำ สำหรับราดพื้นห้องน้ำดูทิศทางการไหล และเทลงท่อระบายทุกจุด
• เหรียญหรือด้ามไขควง สำหรับเคาะกระเบื้อง ซึ่งเป็นการทดสอบที่ให้ข้อมูลมากที่สุดต่อเวลาที่ใช้
• โทรศัพท์ที่ถ่ายรูปได้ และถ่ายทุกจุดที่พบ พร้อมถ่ายภาพรวมของห้องเพื่อให้รู้ว่าจุดนั้นอยู่ตรงไหน

และไปตอนกลางวันที่แดดจ้า เพราะแสงธรรมชาติที่ส่องเฉียงตามผนังทำให้เห็นคลื่นของผนังและรอยฉาบที่ไม่เรียบ ซึ่งมองไม่เห็นเลยใต้แสงหลอดไฟ

สามอย่างที่ทดสอบได้ครั้งเดียว คือตอนบ้านยังว่าง

เมื่อขนของเข้าแล้ว การทดสอบสามอย่างนี้ทำได้ยากขึ้นมาก จนหลายบ้านไม่เคยทำเลยตลอดอายุการอยู่อาศัย

ทดสอบน้ำ ให้เปิดก๊อกทุกตัวพร้อมกันดูแรงดัน กดชักโครกทุกตัว เปิดฝักบัวทิ้งไว้ แล้วเดินดูใต้ซิงก์และรอบท่อว่ามีหยดน้ำไหม จากนั้นราดน้ำลงพื้นห้องน้ำทั้งห้อง แล้วดูว่ามันไหลลงท่อหมดหรือมีที่ที่น้ำขังค้าง ห้องน้ำที่น้ำขังคือปัญหาที่แก้ทีหลังต้องรื้อกระเบื้อง

ทดสอบไฟ ให้เสียบที่ชาร์จเข้าทุกเต้ารับในบ้านทีละจุด เปิดสวิตช์ทุกดวง แล้วกดปุ่มทดสอบของเครื่องตัดไฟรั่วในตู้ไฟดูว่ามันตัดจริง ปุ่มนั้นมีไว้ให้กด และการกดครั้งแรกในวันตรวจรับคือสิ่งที่ควรทำ เรื่องนี้อยู่ที่ เครื่องตัดไฟรั่วในบ้าน

ทดสอบพื้นและประตู ให้วางลูกแก้วกลางห้องทุกห้องแล้วดูว่ามันวิ่งไหม และเปิดปิดประตูทุกบานช้า ๆ ดูว่ามันปิดสนิทเองหรือแกว่งกลับ ประตูที่ต้องออกแรงดันหรือปิดไม่ลงล็อกคือสัญญาณว่าวงกบไม่ได้ฉาก

เคาะกระเบื้อง การทดสอบที่คุ้มที่สุดในหนึ่งชั่วโมง

ปัญหาที่พบมากที่สุดในบ้านใหม่และมีคนตรวจน้อยที่สุด คือกระเบื้องที่ปูแล้วปูนไม่เต็มแผ่น

วิธีตรวจคือใช้เหรียญหรือด้ามไขควงเคาะเบา ๆ ไล่ไปทีละแผ่น แผ่นที่ปูนเต็มจะให้เสียงทึบและแน่น ส่วนแผ่นที่มีโพรงอากาศจะให้เสียงโปร่งกลวงซึ่งต่างกันชัดจนคนไม่มีประสบการณ์ก็แยกออกในสามนาทีแรก

ที่ต้องแก้เพราะแผ่นที่มีโพรงจะแตกร้าวเมื่อมีของหนักวางหรือมีคนเดินซ้ำ ๆ และเมื่อแตกแล้วการเปลี่ยนเฉพาะแผ่นมักได้สีไม่ตรงกับล็อตเดิม

ให้เคาะทุกห้อง โดยเน้นตรงกลางห้อง ขอบผนัง และบริเวณธรณีประตู ซึ่งเป็นสามจุดที่พบบ่อยที่สุด แล้วติดเทปทำเครื่องหมายทุกแผ่นที่เสียงโปร่ง

งานนี้ใช้เวลาราวหนึ่งชั่วโมงในบ้านทั้งหลัง และมักเป็นรายการที่ยาวที่สุดในใบตรวจรับ ซึ่งก็คือเงินที่คุณไม่ต้องจ่ายเองในอีกสองปีข้างหน้า

ช่องฝ้า จุดที่คนข้ามมากที่สุดและบอกอะไรมากที่สุด

บ้านเกือบทุกหลังมีช่องเปิดฝ้าไว้ที่ใดที่หนึ่ง มักอยู่ในห้องน้ำหรือโถงทางเดิน และคนส่วนใหญ่ไม่เคยเปิดดูเลย

สิ่งที่ควรส่องไฟดูมีสี่อย่าง หนึ่งคือมีฉนวนกันความร้อนปูอยู่หรือไม่ และปูเต็มพื้นที่หรือขาดเป็นช่วง สองคือมีช่องระบายอากาศที่หน้าจั่วหรือไม่ สามคือมีคราบน้ำหรือรอยชื้นบนโครงหลังคาไหม และสี่คือมีเศษวัสดุก่อสร้างกองทิ้งไว้หรือเปล่า

ข้อแรกกับข้อสองคือสิ่งที่จะกำหนดว่าบ้านนี้ร้อนแค่ไหนตลอดอายุการอยู่ และเป็นสิ่งที่แก้ทีหลังแพงกว่าตอนนี้หลายเท่า อธิบายไว้ที่ บ้านร้อนแก้ตรงไหนคุ้มที่สุด

ข้อที่สามสำคัญที่สุด เพราะคราบน้ำในโถงหลังคาของบ้านที่เพิ่งสร้างเสร็จ แปลว่ามีจุดรั่วอยู่แล้วตั้งแต่ยังไม่มีใครอยู่ ถ้าเจอ ให้ถ่ายรูปและใส่ในใบตรวจรับทันที ห้ามรับปากว่าจะดูอีกที

รอยร้าวแบบไหนที่ต้องทักท้วง

บ้านใหม่มีรอยร้าวได้ และไม่ใช่ทุกรอยที่เป็นปัญหา สิ่งที่ต้องแยกให้ออกคือรอยที่อยู่บนผิวฉาบกับรอยที่บอกอะไรเกี่ยวกับโครงสร้าง

รอยเส้นผมกระจายเป็นร่างแหบนผนังฉาบเป็นเรื่องปกติของการหดตัวของปูน แก้ด้วยการโป๊วและทาสีทับ ควรใส่ในใบตรวจรับเพื่อให้เขาแก้ แต่ไม่ใช่เรื่องน่ากังวล

รอยที่ต้องทักท้วงจริงจังคือรอยที่พุ่งเฉียงออกจากมุมของช่องประตูหรือหน้าต่าง รอยที่ลากยาวต่อเนื่องข้ามรอยต่อของวัสดุ รอยที่กว้างพอสอดขอบบัตรได้ และรอยที่มีบนผนังทั้งสองด้านตรงตำแหน่งเดียวกัน

สี่แบบหลังนี้ต้องให้โครงการชี้แจงเป็นเรื่อง ๆ ไม่ใช่แค่โป๊วทับ เพราะการโป๊วทับรอยที่ยังเคลื่อนอยู่ทำให้มันกลับมาในอีกไม่กี่เดือน วิธีแยกรอยร้าวด้วยตัวเองอย่างละเอียดอยู่ที่ รอยร้าวแบบไหนอันตราย

สิ่งที่ต้องเทียบกับเอกสาร ไม่ใช่แค่ดูว่าสวยไหม

การตรวจรับไม่ได้มีแค่หาข้อบกพร่อง อีกครึ่งหนึ่งคือตรวจว่าสิ่งที่ได้ตรงกับสิ่งที่ซื้อ

แนวรั้วและเนื้อที่ ให้เดินรอบบ้านเทียบกับผังในสัญญา โดยเฉพาะบ้านมุมและบ้านที่ติดพื้นที่ส่วนกลาง เพราะรั้วที่ตั้งผิดแนวเป็นเรื่องที่แก้ยากขึ้นทุกวันหลังโอน

ขนาดมิเตอร์ไฟและมิเตอร์น้ำ ให้ตรงกับที่ระบุไว้ เพราะการขอเพิ่มขนาดมิเตอร์ทีหลังเป็นค่าใช้จ่ายของคุณเอง และบ้านที่ติดแอร์หลายตัวกับมิเตอร์เล็กเกินไปจะมีปัญหาตั้งแต่ปีแรก

วัสดุและอุปกรณ์ ให้เทียบยี่ห้อและรุ่นของสุขภัณฑ์ ก๊อก กระเบื้อง และบานประตู กับที่ระบุในเอกสารขาย ถ้าเปลี่ยนรุ่นให้ถามเหตุผลและขอส่วนต่างหรือให้เปลี่ยนกลับ

ที่จอดรถและสิ่งที่โครงการสัญญาไว้ ให้เดินดูของจริง ทั้งขนาดที่จอด ทางเข้าออก และสาธารณูปโภคส่วนกลางที่โฆษณาไว้ว่าจะมี

ให้ทำสองรอบเสมอ รอบแรกตรวจข้อบกพร่อง รอบสองถือเอกสารเดินเทียบ เพราะสองอย่างนี้ใช้สายตาคนละแบบและทำพร้อมกันแล้วมักตกหล่น

เมื่อโครงการเร่งให้โอน

สถานการณ์ที่เจอบ่อยคือ ตรวจแล้วมีรายการค้างสามสิบข้อ โครงการบอกว่าโอนไปก่อนแล้วจะตามมาแก้ให้ครบ พร้อมเหตุผลว่าถ้าเลยกำหนดโอนคุณอาจต้องเสียอะไรบางอย่าง

สิ่งที่ควรทำคือไม่ปฏิเสธและไม่ยอมทั้งดุ้น แต่เปลี่ยนคำพูดให้เป็นเอกสาร ขอให้ทำใบรายการแก้ไขที่ระบุทุกข้อ พร้อมวันที่แล้วเสร็จของแต่ละข้อ ให้ทั้งสองฝ่ายเซ็น และแนบเป็นเอกสารท้ายสัญญา

ถ้าเขายินดีแก้จริง การเซ็นเอกสารนี้ไม่ใช่เรื่องยากสำหรับเขา และถ้าเขาไม่ยอมเซ็น นั่นคือคำตอบว่าเจตนาเป็นอย่างไร

อีกอย่างที่ควรทำคือถ่ายรูปทุกจุดในวันตรวจ พร้อมวันที่ในไฟล์ภาพ เพราะข้อโต้แย้งที่พบบ่อยหลังโอนคือความเสียหายนั้นมีอยู่ก่อนหรือเกิดตอนขนของเข้า ซึ่งรูปที่มีวันที่ตอบคำถามนี้ได้ในสามวินาที

และให้จำไว้ว่าการโอนไม่ได้ตัดสิทธิ์ตามประกัน บ้านยังมีประกันโครงสร้างและประกันส่วนควบตามที่กฎหมายกำหนด รายละเอียดว่าอะไรอยู่ในประกันไหนและนับจากวันไหนอยู่ที่ ประกันบ้านใหม่ โครงสร้างกับส่วนควบ

ถ้าไม่มีเวลา ให้จ้างคนตรวจ

บริการตรวจรับบ้านมีอยู่จริงและมีทั้งที่ดีและไม่ดี สิ่งที่ควรถามก่อนจ้างมีสี่ข้อ

ข้อแรกคือเขาใช้เครื่องมืออะไรบ้าง คำตอบที่ดีจะมีมากกว่าตาเปล่า เช่นเครื่องวัดความชื้น กล้องถ่ายภาพความร้อน และเครื่องมือวัดระดับ

ข้อสองคือรายงานออกมาหน้าตาอย่างไร ขอดูตัวอย่างของบ้านหลังอื่นก่อน รายงานที่ใช้ได้ต้องมีรูปทุกจุด ตำแหน่งที่ชัด และข้อเสนอแนะว่าควรแก้อย่างไร

ข้อสามคือเขาไปตรวจซ้ำหลังโครงการแก้ให้หรือไม่ และรวมอยู่ในราคาหรือคิดเพิ่ม เพราะการตรวจซ้ำคือส่วนที่ทำให้รายการถูกแก้จริง

ข้อสี่คือเขาเป็นอิสระจากโครงการหรือไม่ ผู้ตรวจที่โครงการแนะนำมาให้อาจดีจริง แต่คุณควรรู้ความสัมพันธ์นั้นก่อน

และไม่ว่าจ้างหรือไม่จ้าง คุณควรไปด้วยเสมอ เพราะคนที่จะอยู่บ้านหลังนี้คือคนที่สังเกตเห็นสิ่งที่ผู้ตรวจไม่ได้มองหา เช่นแสงที่เข้าห้องนอนตอนบ่าย หรือเสียงจากถนนที่ดังเข้ามาตอนเย็น

คำถามที่พบบ่อย

ตรวจรับบ้านควรใช้เวลานานแค่ไหน

บ้านเดี่ยวขนาดทั่วไปใช้เวลาสองถึงสามชั่วโมงถ้าตรวจจริง โดยเฉพาะการเคาะกระเบื้องทั้งหลังซึ่งกินเวลาราวหนึ่งชั่วโมง ถ้าโครงการให้เวลาแค่สามสิบนาที ให้ขอนัดใหม่

โอนก่อนแล้วให้เขามาแก้ทีหลังได้ไหม

ได้ ถ้ามีใบรายการแก้ไขที่ระบุทุกข้อพร้อมวันที่แล้วเสร็จ เซ็นทั้งสองฝ่าย และแนบท้ายสัญญา การตกลงด้วยวาจาหรือทางแชตคือสิ่งที่ทำให้เรื่องยืดออกไปเรื่อย ๆ

รอยร้าวในบ้านใหม่ผิดปกติไหม

รอยเส้นผมกระจายบนผนังฉาบเป็นการหดตัวปกติ แต่รอยที่พุ่งเฉียงจากมุมประตูหน้าต่าง รอยที่กว้างพอสอดขอบบัตร และรอยที่ตรงกันทั้งสองด้านของผนัง ต้องให้โครงการชี้แจง

เคาะกระเบื้องแล้วเสียงโปร่ง ต้องเปลี่ยนทุกแผ่นไหม

ควรให้แก้ทุกแผ่นที่เสียงโปร่ง เพราะแผ่นที่มีโพรงจะแตกเมื่อมีน้ำหนักกด และการเปลี่ยนทีหลังมักได้สีไม่ตรงล็อตเดิม

ตรวจรับบ้านต่างจากตรวจรับคอนโดยังไง

บ้านมีของที่คอนโดไม่มีให้ตรวจ คือโถงหลังคา รั้วและแนวเขต ระบบระบายน้ำรอบตัวบ้าน และหลังคา ส่วนคอนโดเน้นที่งานภายในและจุดเชื่อมกับส่วนกลาง รายการของคอนโดอยู่ที่ เช็คลิสต์ตรวจรับคอนโด

ควรไปตรวจตอนไหนของวัน

กลางวันที่แดดจ้า เพราะแสงเฉียงตามผนังทำให้เห็นผิวฉาบที่ไม่เรียบซึ่งมองไม่เห็นใต้แสงหลอดไฟ และถ้าเป็นไปได้ให้แวะดูอีกรอบในวันที่ฝนตก

สรุป

• อำนาจต่อรองสูงสุดอยู่ก่อนวันโอน อย่าโอนโดยมีรายการค้างที่ตกลงกันปากเปล่า
• พกไฟฉาย ลูกแก้ว ที่ชาร์จ เทปกาว ขันน้ำ และเหรียญสำหรับเคาะกระเบื้อง
• ทดสอบน้ำ ไฟ และระดับพื้น ตอนบ้านยังว่าง เพราะหลังขนของเข้าทำได้ยากมาก
• เคาะกระเบื้องทั้งหลัง เป็นหนึ่งชั่วโมงที่ให้ผลตอบแทนสูงที่สุด
• เปิดช่องฝ้าดูฉนวน ช่องระบายอากาศ และคราบน้ำบนโครงหลังคา
• ตรวจสองรอบ รอบหนึ่งหาข้อบกพร่อง อีกรอบถือเอกสารเดินเทียบว่าได้ตรงกับที่ซื้อ