ค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรค้างหกเดือน โอนบ้านไม่ได้ และเป็นหนี้บุริมสิทธิเหนือที่ดิน

ค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร ใครมีอำนาจเก็บ

ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรทุกแปลง และอาจกำหนดอัตราต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ ตามมาตรา 49 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

ผู้มีอำนาจจัดเก็บคือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จัดตั้งขึ้นตามมาตรา 44(1) หรือผู้ที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการบำรุงรักษาตามมาตรา 44(2) และเริ่มเก็บได้เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหรือได้รับอนุมัติแล้ว

ข้อที่เจ้าของบ้านมักไม่รู้คือผู้จัดสรรที่ดินต้องออกค่าใช้จ่ายสำหรับแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อด้วย ตามมาตรา 49 วรรคสอง โครงการที่ขายไม่หมดจึงไม่มีสิทธิผลักภาระทั้งหมดไปให้ลูกบ้านที่โอนแล้ว

การกำหนดและการแก้ไขอัตราค่าใช้จ่ายต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก หรือจากคณะกรรมการ แล้วแต่ว่าโครงการนั้นอยู่ในรูปแบบใดตามมาตรา 44

ค้างจ่ายสามเดือน ถูกตัดสิทธิใช้ส่วนกลาง

ผู้ที่ค้างชำระค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่สามเดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค ตามมาตรา 50 วรรคสอง ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ฉบับที่ 2 พ.ศ. 2558

ก่อนถึงขั้นนั้น การชำระล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนดต้องจ่ายค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนดอยู่แล้ว ตามมาตรา 50 วรรคหนึ่ง

สาธารณูปโภคที่พูดถึงคือถนน สวน สนามเด็กเล่น และสิ่งอำนวยประโยชน์อื่นที่ผู้จัดสรรจัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต ซึ่งมาตรา 43 กำหนดให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร

ค้างหกเดือน โอนบ้านไม่ได้ และเป็นหนี้บุริมสิทธิ

กรณีค้างชำระตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน ตามมาตรา 50 วรรคสอง

แปลว่าค่าส่วนกลางค้างหกเดือนหยุดการขาย การโอน การจำนอง และการให้ได้ทั้งหมด เพราะทั้งสี่อย่างเป็นการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน

และกฎหมายไปไกลกว่านั้นอีกขั้น ให้ถือว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ

บุริมสิทธิหมายความว่าหนี้ก้อนนี้มีลำดับได้รับชำระก่อนเจ้าหนี้สามัญจากตัวที่ดินแปลงนั้น ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อบ้านมือสองในโครงการจัดสรรต้องตรวจก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่ก่อนวันโอน

วิธีตรวจคือขอหนังสือรับรองยอดค้างชำระจากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ณ วันที่สอบถาม แล้วเขียนในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดว่าผู้ขายต้องเคลียร์ก่อนวันโอน ลำดับขั้นของวันโอนอยู่ในคู่มือโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

ผู้จัดสรรพ้นหน้าที่ดูแลเมื่อไหร่

ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นต่อไป ตามมาตรา 43 และจะพ้นหน้าที่ได้เมื่อครบกำหนดระยะเวลาที่รับผิดชอบตามที่ระบุไว้ในโครงการแล้ว และได้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดตามมาตรา 44

ทางแรกคือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับโอนสาธารณูปโภคไปดูแล ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 180 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง

ทางที่สองคือผู้จัดสรรได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างอื่นเพื่อการบำรุงรักษา หรือจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์

การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องมีมติของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการ ตามมาตรา 45 และเมื่อจดทะเบียนแล้ว สาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

มาตรา 51 ยังยกเว้นค่าธรรมเนียมและภาษีอากรให้กับการจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคไปให้นิติบุคคล และยกเว้นภาษีอากรสำหรับเงินที่นิติบุคคลได้รับมาใช้จ่ายในการบำรุงรักษา

ที่ 180 วันนั้นคือช่วงที่ลูกบ้านต้องตัดสินใจ

ช่วงเวลาที่ตัดสินคุณภาพของหมู่บ้านในสิบปีข้างหน้าคือ 180 วันหลังได้รับแจ้งจากผู้จัดสรร เพราะถ้าลูกบ้านรวมตัวกันไม่ทัน ผู้จัดสรรมีสิทธิเดินไปตามทางที่สองแทน

ทางที่สองไม่ได้แย่โดยตัวมันเอง แต่ทำให้อำนาจการกำหนดอัตราและการเลือกผู้รับจ้างดูแลไม่ได้อยู่ในมือลูกบ้าน ต่างจากกรณีที่มีนิติบุคคลของตัวเอง

สิ่งที่ควรถามก่อนซื้อบ้านในโครงการที่ยังขายอยู่คือสองข้อ คือระยะเวลาที่ผู้จัดสรรรับผิดชอบการบำรุงรักษาตามโครงการสิ้นสุดเมื่อไร และตอนนี้โครงการมีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วหรือยัง

ถ้าผู้จัดสรรทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมตามมาตรา 43 ลดลงหรือเสื่อมความสะดวก หรือทำผิดไปจากแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต คณะกรรมการมีอำนาจสั่งให้ระงับการกระทำนั้นและบำรุงรักษาให้กลับคืนตามมาตรา 52

คำถามที่พบบ่อย

ค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรเก็บตามอะไร

เก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยทุกแปลงในโครงการ และอาจกำหนดอัตราต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ ตามมาตรา 49 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

ค้างค่าส่วนกลางหมู่บ้านกี่เดือนถึงถูกตัดสิทธิ

ตั้งแต่สามเดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค ตามมาตรา 50 วรรคสอง

ค้างค่าส่วนกลางแล้วขายบ้านได้ไหม

ถ้าค้างตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินแปลงนั้นจนกว่าจะชำระครบ ซึ่งหมายถึงโอน ขาย จำนอง หรือให้ ไม่ได้เลย

หนี้ค่าส่วนกลางติดไปกับที่ดินหรือไม่

กฎหมายให้ถือว่าเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ จึงมีผลต่อที่ดินแปลงนั้นและควรตรวจยอดค้างก่อนวางมัดจำ

เจ้าของโครงการต้องจ่ายค่าส่วนกลางของบ้านที่ขายไม่ออกไหม

ต้องจ่าย มาตรา 49 วรรคสองกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อ

ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องใช้เสียงเท่าไร

ต้องมีมติของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการ แล้วแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขา ตามมาตรา 45

ผู้จัดสรรพ้นหน้าที่ดูแลถนนและสวนเมื่อไร

เมื่อครบกำหนดระยะเวลาที่รับผิดชอบตามโครงการ และได้ดำเนินการตามมาตรา 44 คือให้ลูกบ้านตั้งนิติบุคคลรับโอนไปดูแลภายในเวลาไม่น้อยกว่า 180 วันนับแต่วันที่แจ้ง หรือได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ทำอย่างอื่นหรือโอนเป็นสาธารณประโยชน์

โอนสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลเสียค่าธรรมเนียมไหม

ไม่เสีย มาตรา 51 ยกเว้นค่าธรรมเนียมและภาษีอากรสำหรับการจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้แก่นิติบุคคลตามมาตรา 44(1)

สรุป

• ค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรเก็บรายเดือนจากทุกแปลงย่อยตามมาตรา 49 และผู้จัดสรรต้องจ่ายสำหรับแปลงที่ยังไม่มีผู้ซื้อ
• ค้างชำระตั้งแต่สามเดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการใช้สาธารณูปโภคของโครงการ
• ค้างตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ จึงโอนหรือจำนองไม่ได้
• หนี้ค่าบำรุงรักษาเป็นหนี้บุริมสิทธิเหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ
• ถนน สวน และสนามเด็กเล่นตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามมาตรา 43
• ผู้จัดสรรพ้นหน้าที่บำรุงรักษาได้เมื่อครบกำหนดและลูกบ้านตั้งนิติบุคคลรับโอนภายในไม่น้อยกว่า 180 วัน หรือคณะกรรมการอนุมัติทางอื่น