ที่ดินมรดก ตั้งผู้จัดการมรดกและโอน ต้องขึ้นศาลทุกกรณีไหม

ไม่ใช่ทุกกรณีที่ต้องขึ้นศาลตั้งผู้จัดการมรดก

ความเชื่อที่ทำให้หลายครอบครัวเสียเวลาและเสียเงินโดยไม่จำเป็นคือ ที่ดินมรดกต้องมีคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดกก่อนเสมอ ซึ่งไม่จริง

กรมที่ดินรับจดทะเบียนโอนมรดกได้ทั้งกรณีที่มีผู้จัดการมรดกและกรณีที่ไม่มี

กรณีมีผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล ขั้นตอนที่สำนักงานที่ดินใช้เวลาไม่นาน เพราะศาลได้ตัดสินเรื่องตัวบุคคลผู้มีอำนาจไปแล้ว

กรณีไม่มีผู้จัดการมรดก ทายาทยื่นคำขอต่อสำนักงานที่ดินได้โดยตรง แต่ต้องมีการประกาศตามมาตรา 81 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินเป็นเวลา 30 วัน และรวมระยะเวลาดำเนินการทั้งหมดราว 47 วัน

เส้นทางที่สองใช้ได้จริงเมื่อทายาททุกคนตกลงกันได้ ทุกคนมาลงชื่อได้ และไม่มีใครคัดค้าน ซึ่งครอบคลุมครอบครัวจำนวนไม่น้อย และประหยัดทั้งค่าทนาย ค่าธรรมเนียมศาล และเวลาหลายเดือน

เมื่อไหร่ที่ต้องตั้งผู้จัดการมรดกจริง ๆ

ให้ดูจากอุปสรรคที่มีอยู่จริง ไม่ใช่จากความเคยชิน สถานการณ์เหล่านี้คือที่ที่คำสั่งศาลจำเป็น

• ทายาทตกลงกันไม่ได้ หรือมีคนหนึ่งคัดค้าน เพราะสำนักงานที่ดินไม่มีอำนาจตัดสินข้อพิพาทให้
• มีทายาทที่ติดต่อไม่ได้ อยู่ต่างประเทศ หรือเป็นผู้เยาว์ เพราะการลงชื่อครบทุกคนทำไม่ได้
• มีทรัพย์สินหลายประเภทนอกจากที่ดิน เช่นบัญชีธนาคาร หุ้น หรือรถ เพราะแต่ละที่ต้องการเอกสารแสดงอำนาจ และธนาคารเกือบทั้งหมดขอคำสั่งศาล
• มีหนี้สินของผู้ตาย ที่ต้องจัดการก่อนแบ่ง เพราะต้องมีคนรับผิดชอบตามกฎหมายในการชำระหนี้จากกองมรดก
• ที่ดินยังไม่ได้แบ่งและจะขายทั้งแปลง เพราะผู้ซื้อและธนาคารของผู้ซื้อจะต้องการความชัดเจนเรื่องอำนาจในการขาย

ในทางปฏิบัติ ถ้ามรดกมีแค่ที่ดินหนึ่งแปลงและพี่น้องสามคนที่คุยกันรู้เรื่อง ให้เริ่มจากการไปถามสำนักงานที่ดินก่อน อย่าเพิ่งจ้างทนายไปยื่นศาล เพราะคุณอาจไม่ต้องใช้เลย

เส้นตายที่คนมองข้าม และมันเดินอยู่แล้ว

เรื่องมรดกไม่ได้รอคุณ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1754 ห้ามฟ้องคดีมรดกเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปีนับแต่เมื่อเจ้ามรดกตาย หรือนับแต่เมื่อทายาทโดยธรรมได้รู้หรือควรได้รู้ถึงความตายนั้น

และวรรคท้ายของมาตราเดียวกันกำหนดเพดานไว้ว่า มิให้ฟ้องร้องเมื่อพ้นกำหนดสิบปีนับแต่เมื่อเจ้ามรดกตาย

ความหมายในทางปฏิบัติคือ ครอบครัวที่ปล่อยเรื่องไว้เพราะไม่อยากทะเลาะกัน กำลังปล่อยให้สิทธิของตัวเองหมดอายุไปเงียบ ๆ

ที่พบบ่อยคือพี่น้องที่ทุกคนรู้ว่าที่ดินเป็นของพ่อ ทุกคนรู้ว่าใครดูแลอยู่ และไม่มีใครอยากเป็นคนเริ่มเรื่อง จนกระทั่งวันหนึ่งคนที่ดูแลอยู่โอนไปเป็นชื่อตัวเองแล้ว และคนอื่นเพิ่งรู้ตัวว่าเวลาผ่านไปเกินกำหนด

ถ้ายังไม่พร้อมจะจัดการทั้งหมด อย่างน้อยให้เริ่มจากการคุยกันและทำบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษรว่าตกลงอะไรกันไว้ พร้อมลงชื่อทุกคนและลงวันที่ เพราะเอกสารฉบับเดียวนั้นเปลี่ยนการนิ่งเฉยให้กลายเป็นการตกลงกันไว้แล้ว

ใครมีสิทธิบ้าง และครึ่งหนึ่งที่ไม่ใช่มรดก

ก่อนแบ่งอะไร ต้องแยกให้ออกก่อนว่าอะไรคือมรดกและอะไรไม่ใช่ เพราะนี่คือจุดที่ครอบครัวทะเลาะกันมากที่สุด

ถ้าผู้ตายมีคู่สมรสที่จดทะเบียน ทรัพย์สินที่เป็นสินสมรสต้องแบ่งครึ่งหนึ่งให้คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่ก่อน ครึ่งนั้นเป็นของเขาอยู่แล้วโดยไม่ต้องรอมรดก แล้วอีกครึ่งหนึ่งจึงกลายเป็นกองมรดกที่ตกทอดแก่ทายาท

ลูกที่คิดว่าที่ดินทั้งแปลงเป็นมรดกที่ต้องแบ่งกันในหมู่พี่น้อง มักลืมข้อนี้ และเป็นเหตุที่ทำให้แม่หรือพ่อที่ยังอยู่ถูกมองว่าได้ส่วนเกิน ทั้งที่ครึ่งหนึ่งนั้นเป็นของท่านมาตั้งแต่ต้น

ส่วนทายาทโดยธรรมมีหกลำดับตามมาตรา 1629 คือผู้สืบสันดาน บิดามารดา พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน พี่น้องร่วมบิดาหรือร่วมมารดาเดียวกัน ปู่ย่าตายาย และลุงป้าน้าอา

และคู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่ก็เป็นทายาทโดยธรรมด้วย โดยส่วนแบ่งของเขาขึ้นอยู่กับว่ารับมรดกร่วมกับทายาทลำดับใด ซึ่งเป็นเรื่องที่ควรให้ทนายคำนวณให้เมื่อครอบครัวมีโครงสร้างซับซ้อน

ค่าใช้จ่ายจริง และภาษีที่คนกลัวเกินจริง

ความกลัวที่พบบ่อยคือรับมรดกที่ดินแล้วจะเจอภาษีก้อนใหญ่ ซึ่งสำหรับครอบครัวส่วนใหญ่ไม่เป็นความจริง

ค่าธรรมเนียมโอนมรดกที่สำนักงานที่ดิน คิดจากราคาประเมินของทางราชการ ไม่ใช่ราคาตลาด โดยการโอนให้บุตร ผู้สืบสันดาน หรือคู่สมรส อยู่ที่ร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน ส่วนการโอนให้บุคคลอื่นอยู่ที่ร้อยละ 2

ตรงนี้คือเหตุผลที่ควรตรวจให้ชัดว่าใครอยู่ในกลุ่มไหน เพราะพี่น้อง ลุงป้าน้าอา และผู้รับตามพินัยกรรมที่ไม่ใช่ผู้สืบสันดานหรือคู่สมรส เสียในอัตราที่ต่างกันสี่เท่า

ภาษีการรับมรดก ตามพระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 เก็บจากผู้รับมรดกเฉพาะส่วนที่มูลค่าจากเจ้ามรดกรายหนึ่งเกินหนึ่งร้อยล้านบาท ในอัตราร้อยละ 5 ถ้าผู้รับเป็นบุพการีหรือผู้สืบสันดาน และร้อยละ 10 ถ้าเป็นบุคคลอื่น ส่วนคู่สมรสของเจ้ามรดกได้รับยกเว้น

แปลว่าครอบครัวที่รับที่ดินหนึ่งแปลงและบ้านหนึ่งหลัง แทบไม่มีทางเข้าข่ายภาษีนี้เลย และไม่ควรให้ความกลัวเรื่องนี้เป็นเหตุผลที่ทำให้เลื่อนการจัดการมรดกออกไป

สิ่งที่ควรระวังมากกว่าคือ ที่ดินที่ยังไม่โอนแต่มีภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเดินอยู่ทุกปี และที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์มีอัตราของตัวเอง ซึ่งอ่านได้ที่ ภาษีที่ดินเปล่า

ปัญหาที่แท้จริงมักไม่ใช่กฎหมาย แต่คือการถือรวมกัน

ครอบครัวจำนวนมากจบขั้นตอนโอนมรดกด้วยการใส่ชื่อพี่น้องทุกคนไว้ในโฉนดใบเดียวกัน เพราะดูยุติธรรมที่สุดและไม่ต้องตัดสินใจอะไร

ผลที่ตามมาคือทุกการตัดสินใจตั้งแต่นั้นต้องใช้ลายเซ็นของทุกคน จะขาย จะจำนอง จะให้เช่า จะแบ่งแปลง หรือแม้แต่จะให้ใครเข้าไปปลูกอะไร ล้วนต้องครบทุกชื่อ

และเมื่อเวลาผ่านไป ทายาทรุ่นแรกเสียชีวิต ส่วนของแต่ละคนก็ตกทอดไปยังลูกของตัวเองอีกทอด จากพี่น้องสามคนกลายเป็นเจ้าของร่วมสิบสองคนที่บางคนไม่เคยเห็นหน้ากัน และที่ดินแปลงนั้นก็กลายเป็นทรัพย์ที่ขายไม่ได้จริงตลอดไป

ทางเลือกที่ดีกว่าคือแบ่งแยกโฉนดให้แต่ละคนถือแปลงของตัวเองตั้งแต่รุ่นนี้ ถ้าลักษณะที่ดินแบ่งได้ หรือถ้าแบ่งไม่ได้ ให้ตกลงกันว่าคนหนึ่งรับไปทั้งแปลงแล้วชดเชยเป็นเงินให้คนอื่น ซึ่งเจ็บครั้งเดียวแต่จบ

ขั้นตอนและกับดักของการแบ่งแยกโฉนด รวมถึงเรื่องทางเข้าออกที่ต้องวางแผนตั้งแต่ต้น อยู่ที่ แบ่งแยกโฉนดกับรวมโฉนด

เอกสารที่ต้องเตรียม และของที่มักหาไม่เจอ

สิ่งที่ทำให้เรื่องช้าที่สุดไม่ใช่กฎหมาย แต่คือเอกสารที่หายไปตั้งแต่ยี่สิบปีก่อน

ที่ต้องมีคือโฉนดที่ดินฉบับจริง ใบมรณบัตรของเจ้ามรดก ทะเบียนบ้านและบัตรประชาชนของทายาททุกคน เอกสารที่แสดงความสัมพันธ์กับเจ้ามรดกเช่นสูติบัตรหรือทะเบียนสมรส และพินัยกรรมถ้ามี

สามอย่างที่มักหาไม่เจอคือโฉนดฉบับจริง ทะเบียนสมรสของรุ่นพ่อแม่ และเอกสารการเปลี่ยนชื่อสกุลของคนที่เปลี่ยนชื่อไปแล้ว โดยเฉพาะลูกสาวที่แต่งงานแล้วเปลี่ยนนามสกุล ซึ่งทำให้ชื่อในสูติบัตรไม่ตรงกับบัตรประชาชนปัจจุบัน

ถ้าโฉนดฉบับจริงหาย ต้องขอใบแทนที่สำนักงานที่ดินก่อน ซึ่งเป็นอีกกระบวนการที่มีประกาศและใช้เวลาของตัวเอง ให้เริ่มเรื่องนี้ก่อนเรื่องอื่นถ้ารู้ว่าหาไม่เจอ

และถ้าที่ดินอยู่คนละจังหวัดกับที่ครอบครัวอยู่ ให้ตรวจก่อนว่ายื่นได้ที่ไหน เพราะการโอนมรดกยื่นที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ ไม่ใช่ที่ที่คุณสะดวก

สิ่งที่ควรทำถ้าเป็นคนที่ครอบครัวมอบให้จัดการ

ถ้าคุณคือคนที่พี่น้องบอกให้ไปดำเนินการ ให้ทำสามอย่างนี้เพื่อป้องกันไม่ให้กลายเป็นคนผิดในภายหลัง

ทำบันทึกข้อตกลงก่อนเริ่ม ระบุว่าที่ดินจะแบ่งอย่างไร ใครได้ส่วนไหน ใครออกค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ และให้ทุกคนลงชื่อ ก่อนที่จะมีชื่อใครขึ้นไปอยู่บนโฉนด

เก็บใบเสร็จทุกใบ ทั้งค่าธรรมเนียม ค่าทนาย ค่ารังวัด และค่าเดินทาง แล้วส่งให้ทุกคนดูเป็นระยะ เพราะข้อครหาเรื่องเงินคือสิ่งที่ทำลายครอบครัวมากกว่าตัวที่ดินเอง

อย่าโอนเข้าชื่อตัวเองคนเดียวเพื่อความสะดวก แม้ทุกคนจะบอกว่าไว้ใจ เพราะเมื่อชื่อขึ้นแล้ว สถานะทางกฎหมายเปลี่ยนไปจริง และความไว้ใจในวันนี้ไม่ได้ผูกพันลูกหลานของทุกคนในอีกยี่สิบปี ถ้าจำเป็นต้องทำจริง ให้ทำเป็นการถือแทนพร้อมเอกสารที่ระบุชัดและลงชื่อทุกฝ่าย

คำถามที่พบบ่อย

ต้องตั้งผู้จัดการมรดกทุกกรณีไหม

ไม่ต้อง กรมที่ดินรับจดทะเบียนโอนมรดกได้ทั้งกรณีมีและไม่มีผู้จัดการมรดก กรณีไม่มีต้องประกาศตามมาตรา 81 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินเป็นเวลา 30 วัน และใช้เวลารวมราว 47 วัน

ปล่อยไว้ก่อนได้ไหม ยังไม่อยากทะเลาะกัน

เสี่ยง เพราะมาตรา 1754 ห้ามฟ้องคดีมรดกเมื่อพ้นหนึ่งปีนับแต่เจ้ามรดกตายหรือแต่ที่ทายาทรู้ถึงความตาย และห้ามฟ้องเมื่อพ้นสิบปีนับแต่เจ้ามรดกตาย อย่างน้อยควรทำบันทึกข้อตกลงลงชื่อทุกคนไว้ก่อน

ค่าธรรมเนียมโอนมรดกเท่าไหร่

คิดจากราคาประเมินของทางราชการ โดยโอนให้บุตร ผู้สืบสันดาน หรือคู่สมรส อยู่ที่ร้อยละ 0.5 และโอนให้บุคคลอื่นอยู่ที่ร้อยละ 2

รับมรดกที่ดินต้องเสียภาษีมรดกไหม

เฉพาะส่วนที่มูลค่าจากเจ้ามรดกรายหนึ่งเกินหนึ่งร้อยล้านบาท ในอัตราร้อยละ 5 สำหรับบุพการีหรือผู้สืบสันดาน และร้อยละ 10 สำหรับบุคคลอื่น โดยคู่สมรสของเจ้ามรดกได้รับยกเว้น

แม่ยังอยู่ ที่ดินทั้งแปลงเป็นมรดกที่ต้องแบ่งเลยไหม

ไม่ ถ้าเป็นสินสมรส ต้องแบ่งครึ่งหนึ่งให้คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่ก่อน ครึ่งนั้นเป็นของท่านอยู่แล้ว แล้วอีกครึ่งจึงเป็นกองมรดกที่ตกทอดแก่ทายาท

ใส่ชื่อพี่น้องทุกคนในโฉนดใบเดียวดีไหม

ดูยุติธรรมแต่สร้างปัญหาระยะยาว เพราะทุกการตัดสินใจต้องครบทุกลายเซ็น และเมื่อรุ่นแรกเสียชีวิต ส่วนของแต่ละคนจะตกทอดต่อจนมีเจ้าของร่วมมากเกินกว่าจะตกลงกันได้

สรุป

• ไม่ใช่ทุกกรณีที่ต้องมีคำสั่งศาล กรณีทายาทตกลงกันได้ยื่นที่สำนักงานที่ดินได้เลย โดยมีประกาศ 30 วัน
• ต้องตั้งผู้จัดการมรดกเมื่อทายาทไม่ตกลงกัน มีผู้เยาว์ มีหนี้ หรือมีทรัพย์สินหลายประเภท
• อายุความมรดกหนึ่งปีเดินอยู่แล้ว และเพดานคือสิบปีนับแต่เจ้ามรดกตาย
• สินสมรสครึ่งหนึ่งเป็นของคู่สมรสที่ยังอยู่ ไม่ใช่มรดก
• ค่าธรรมเนียมโอนคิดจากราคาประเมิน ร้อยละ 0.5 สำหรับผู้สืบสันดานและคู่สมรส ร้อยละ 2 สำหรับคนอื่น
• การใส่ชื่อทุกคนในโฉนดใบเดียวคือทางที่ทำให้ที่ดินขายไม่ได้ในรุ่นถัดไป