บ้านสองหลังในโฉนดเดียว ทำได้ไหม และจะแบ่งกันตอนไหน

สร้างได้ กฎหมายไม่ได้ห้าม แต่ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ตอนสร้าง

โฉนดหนึ่งใบปลูกบ้านสองหลังได้ ตราบใดที่ผ่านกฎหมายควบคุมอาคาร และแต่ละหลังขอเลขที่บ้านของตัวเองได้

เรื่องที่ทำให้พี่น้องทะเลาะกันในอีกสิบปีข้างหน้า ไม่ใช่ตอนสร้าง แต่คือตอนที่มีคนอยากขายหลังของตัวเอง

เพราะบ้านสองหลังบนโฉนดเดียว ไม่ได้แปลว่ามีสองสิ่ง มันคือทรัพย์ชิ้นเดียวที่มีสิ่งปลูกสร้างสองอัน

ใครขายก็ต้องขายทั้งแปลง หรือขายเฉพาะส่วนของตัวเองซึ่งแทบไม่มีคนซื้อ

เพราะฉะนั้นคำถามที่ควรตัดสินตั้งแต่ก่อนลงเสาเข็มคือ จะแบ่งเมื่อไร ไม่ใช่จะสร้างอย่างไร

ตอนสร้าง ต้องผ่านอะไรบ้าง

อาคารแต่ละหลังคืออาคารหนึ่งหลังในสายตากฎหมาย ไม่ใช่ส่วนต่อขยายของกันและกัน

ที่ว่างยังต้องเหลือ กฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 33 ให้อาคารอยู่อาศัยมีที่ว่างไม่น้อยกว่าสามสิบใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นที่มากที่สุด ซึ่งคิดจากทั้งแปลง ไม่ใช่คิดแยกหลัง

นี่คือเหตุผลที่แปลงเล็กสร้างหลังที่สองไม่ได้ แม้เนื้อที่จะดูเหมือนพอ

ระยะร่นและระยะห่างจากเขตที่ดินยังบังคับ ทั้งจากถนนและจากที่ดินข้างเคียง รายละเอียดอยู่ในระยะร่นจากถนน เว้นน้อยไปหนึ่งเมตร

ขออนุญาตก่อสร้างแยกกัน หลังที่สองคือการก่อสร้างใหม่ ไม่ใช่การดัดแปลงหลังแรก

เลขที่บ้านแยกได้ เมื่อสร้างเสร็จตามที่ขออนุญาตไว้ ยื่นขอเลขที่บ้านให้หลังที่สองได้ตามปกติ และมีทะเบียนบ้านของตัวเอง

ข้อสุดท้ายนี้ทำให้หลายคนเข้าใจว่าแยกขาดจากกันแล้ว ซึ่งไม่ใช่

เลขที่บ้านเป็นเรื่องทะเบียนราษฎร ส่วนกรรมสิทธิ์เป็นอีกเรื่องหนึ่งโดยสิ้นเชิง

บ้านที่ปลูกบนที่ดินคนอื่น เป็นของเจ้าของที่ดิน

ข้อนี้คือหัวใจของเรื่องทั้งหมด และเป็นข้อที่คนจ่ายเงินสร้างมักไม่รู้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วางหลักว่าเจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น และโรงเรือนที่ปลูกลงบนที่ดินย่อมเป็นส่วนควบของที่ดิน

แปลว่าถ้าลูกออกเงินสร้างบ้านบนที่ดินที่ยังเป็นชื่อพ่อ บ้านหลังนั้นเป็นของพ่อตามกฎหมาย ไม่ใช่ของลูก

ใบเสร็จค่าวัสดุ สัญญาจ้างผู้รับเหมา และภาพถ่ายตอนสร้าง เป็นหลักฐานว่าใครจ่าย ไม่ใช่หลักฐานว่าใครเป็นเจ้าของ

ทางออกที่กฎหมายเปิดไว้คือมาตรา 146 ซึ่งยกเว้นให้กับสิ่งปลูกสร้างที่ผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้

สิทธินั้นคือสิ่งที่ต้องจดทะเบียนไว้ก่อนสร้าง เช่น สิทธิเหนือพื้นดิน หรือการเช่า ซึ่งอธิบายไว้ในสิทธิอาศัยกับสิทธิเหนือพื้นดิน

จดหลังสร้างเสร็จก็ยังทำได้ แต่ตอนนั้นบ้านเป็นส่วนควบไปแล้ว จึงต้องแก้ด้วยวิธีอื่นซึ่งยุ่งกว่าและมีภาษีเข้ามาเกี่ยว

ตอนแบ่ง ทำได้สองทาง

ทางที่หนึ่ง แบ่งแยกโฉนดออกเป็นสองแปลง ยื่นที่สำนักงานที่ดิน มีการรังวัดและระวังแนวเขตกับเจ้าของที่ดินข้างเคียง

เงื่อนไขที่ทำให้แบ่งไม่ผ่านบ่อยที่สุดคือ แปลงที่แบ่งออกมาต้องมีทางออกสู่ทางสาธารณะ

แปลงหลังที่ถูกล้อมด้วยแปลงหน้า จะแบ่งได้ก็ต่อเมื่อจดภาระจำยอมเป็นทางผ่านให้เรียบร้อย

เรื่องภาระจำยอมอธิบายไว้ในภาระจำยอม เกิดขึ้นกับที่ดินคุณได้อย่างไร

อีกข้อที่ควรรู้ไว้คือ ถ้าแบ่งแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปเพื่อจำหน่าย จะเข้านิยามการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ซึ่งมีขั้นตอนขออนุญาตอีกชุดหนึ่ง

บ้านสองหลังไม่ถึงเกณฑ์นั้น แต่คนที่คิดจะแบ่งขายหลายแปลงในอนาคตควรรู้ว่าเส้นอยู่ตรงไหน

ทางที่สอง ไม่แบ่งแปลง แต่ถือกรรมสิทธิ์รวม ใส่ชื่อสองคนในโฉนดเดียว

วิธีนี้ง่ายกว่าตอนทำ และยากกว่าตอนเลิก

เพราะเจ้าของรวมแต่ละคนถือส่วนที่เป็นตัวเลข ไม่ได้ถือพื้นที่ที่ระบุว่าตรงไหน

คนหนึ่งอยู่หลังหน้า อีกคนอยู่หลังหลัง แต่ในทางกฎหมายทั้งคู่เป็นเจ้าของทั้งแปลงร่วมกันตามส่วน

สิทธิเรียกให้แบ่ง ที่ตัดไม่ได้ตลอดไป

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1363 ให้เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้ เว้นแต่จะมีนิติกรรมขัดอยู่ หรือวัตถุประสงค์ที่เป็นเจ้าของรวมกันนั้นมีลักษณะเป็นการถาวร

และมาตราเดียวกันบอกต่อว่า สิทธิเรียกให้แบ่งนั้นจะตัดโดยนิติกรรมเกินคราวละสิบปีไม่ได้

ประโยคนี้สำคัญกว่าที่เห็น เพราะข้อตกลงในครอบครัวที่ว่าจะไม่แบ่งกันเลยตลอดชีวิต ผูกมัดได้ไม่เกินคราวละสิบปี

มาตรา 1364 บอกว่าการแบ่งพึงทำโดยแบ่งตัวทรัพย์กันเอง หรือขายทรัพย์แล้วเอาเงินมาแบ่ง

และถ้าตกลงกันไม่ได้ ก็ไปจบที่ศาล ซึ่งสั่งให้แบ่งตัวทรัพย์ได้ หรือถ้าแบ่งไม่ได้หรือจะเสียหายมาก ก็สั่งขายแล้วเอาเงินมาแบ่งได้

ขายในที่นี้อาจหมายถึงขายทอดตลาด ซึ่งราคาที่ได้มักต่ำกว่าการขายเองในตลาดปกติ

นี่คือปลายทางที่ไม่มีใครอยากไปถึง และเป็นเหตุผลที่ควรตัดสินใจเรื่องแบ่งตั้งแต่ยังคุยกันดี ๆ ได้

สามอย่างที่ควรทำตั้งแต่วันแรก

หนึ่ง ตัดสินใจก่อนสร้างว่าจะแบ่งหรือไม่แบ่ง ถ้าตั้งใจจะแบ่งในอนาคต ให้วางตำแหน่งบ้านและทางเข้าออกให้แบ่งได้จริงตั้งแต่ตอนออกแบบ

บ้านที่วางไว้กลางแปลงพอดี คือบ้านที่แบ่งไม่ได้โดยไม่รื้ออะไรสักอย่าง

สอง ถ้าคนสร้างกับคนถือโฉนดเป็นคนละคน ให้จดสิทธิไว้ก่อนสร้าง ไม่ใช่หลังสร้าง

ค่าธรรมเนียมตอนนี้ถูกกว่าค่าทนายในอนาคตมาก

สาม เขียนข้อตกลงเป็นหนังสือ แม้จะเป็นพี่น้องกัน ใครจ่ายอะไร ใครอยู่หลังไหน ค่าส่วนกลางแบ่งอย่างไร และถ้าคนหนึ่งอยากออกจะทำอย่างไร

ข้อตกลงที่เขียนไว้ตอนทุกคนยังพอใจ คือเอกสารที่มีค่าที่สุดในวันที่ไม่มีใครพอใจแล้ว

คำถามที่พบบ่อย

ปลูกบ้านสองหลังในโฉนดเดียวผิดกฎหมายไหม

ไม่ผิด ถ้าแต่ละหลังขออนุญาตก่อสร้างถูกต้องและเป็นไปตามกฎหมายควบคุมอาคาร ทั้งเรื่องที่ว่าง ระยะร่น และระยะห่างจากเขตที่ดิน

หลังที่สองขอเลขที่บ้านแยกได้ไหม

ได้ เมื่อสร้างเสร็จตามที่ขออนุญาตไว้ และมีทะเบียนบ้านของตัวเอง แต่เลขที่บ้านเป็นเรื่องทะเบียนราษฎร ไม่ได้ทำให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแยกออกจากกัน

ลูกออกเงินสร้าง บ้านเป็นของลูกไหม

ไม่ใช่โดยอัตโนมัติ เพราะโรงเรือนที่ปลูกบนที่ดินเป็นส่วนควบของที่ดิน และเจ้าของที่ดินมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบนั้น เว้นแต่ปลูกโดยอาศัยสิทธิที่จดทะเบียนไว้ เช่น สิทธิเหนือพื้นดินหรือการเช่า

แบ่งแยกโฉนดยากไหม

ขั้นตอนเองไม่ยาก แต่ติดบ่อยที่เงื่อนไขว่าแปลงที่แบ่งออกมาต้องมีทางออกสู่ทางสาธารณะ แปลงด้านในจึงมักต้องจดภาระจำยอมผ่านแปลงด้านหน้าก่อน

ถ้าไม่แบ่ง ใส่ชื่อสองคนในโฉนดเดียวได้ไหม

ได้ เรียกว่ากรรมสิทธิ์รวม แต่แต่ละคนถือเป็นสัดส่วนตัวเลข ไม่ได้ถือพื้นที่ที่ระบุว่าตรงไหน แม้ในทางปฏิบัติจะแยกกันอยู่คนละหลัง

ตกลงกันว่าจะไม่แบ่งตลอดไปได้ไหม

ไม่ได้ตลอดไป มาตรา 1363 ระบุว่าสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินจะตัดโดยนิติกรรมเกินคราวละสิบปีไม่ได้

ถ้าอีกคนอยากขายแต่เราไม่อยากขาย จะเกิดอะไรขึ้น

เขาเรียกให้แบ่งได้ และถ้าตกลงกันไม่ได้ก็ฟ้องต่อศาล ซึ่งสั่งให้แบ่งตัวทรัพย์ได้ หรือถ้าแบ่งไม่ได้หรือจะเสียหายมาก ก็สั่งขายแล้วเอาเงินมาแบ่งได้ ซึ่งราคาที่ได้มักต่ำกว่าการขายเอง

แบ่งที่ดินหลายแปลงเพื่อขาย เข้าข่ายจัดสรรเมื่อไร

เมื่อแบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปเพื่อจำหน่าย ตามนิยามในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 ซึ่งมีขั้นตอนขออนุญาตแยกอีกชุดหนึ่ง

สรุป

• บ้านสองหลังในโฉนดเดียวทำได้ ถ้าผ่านที่ว่าง ระยะร่น และการขออนุญาตแยกหลัง
• เลขที่บ้านแยกได้ แต่ไม่ได้ทำให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแยกตาม
• บ้านที่ปลูกบนที่ดินเป็นส่วนควบของที่ดิน คนจ่ายเงินสร้างจึงไม่ใช่เจ้าของโดยอัตโนมัติ
• ถ้าคนสร้างกับคนถือโฉนดคนละคน ให้จดสิทธิไว้ก่อนสร้าง
• แบ่งแยกโฉนดติดบ่อยที่สุดตรงเงื่อนไขว่าทุกแปลงต้องมีทางออกสู่ทางสาธารณะ
• ถือกรรมสิทธิ์รวมง่ายตอนทำ ยากตอนเลิก เพราะถือเป็นสัดส่วน ไม่ใช่ถือพื้นที่
• สิทธิเรียกให้แบ่งตัดโดยนิติกรรมได้ไม่เกินคราวละสิบปี
• ปลายทางที่แย่ที่สุดคือศาลสั่งขายแล้วแบ่งเงิน ซึ่งได้ราคาต่ำกว่าขายเอง