เจ้าของบ้านไม่คืนเงินประกัน ทวงยังไงให้ได้คืน และฟ้องได้โดยไม่ต้องเสียค่าขึ้นศาล

เจ้าของไม่คืนเงินประกัน ทำอะไรได้บ้าง

ทำได้สามขั้นตามลำดับ คือทวงเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมกำหนดวัน ร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค และฟ้องเป็นคดีผู้บริโภคต่อศาล ซึ่งขั้นสุดท้ายนี้ผู้บริโภคได้รับยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมทั้งปวงตอนยื่นฟ้อง

ข้อสุดท้ายคือข้อที่คนไม่รู้กันมากที่สุด และเป็นเหตุผลที่หลายคนยอมทิ้งเงินประกันไปเปล่า ๆ เพราะคิดว่าฟ้องแล้วไม่คุ้มค่าทนาย

เงินประกันเป็นเงินของใคร

เป็นเงินของผู้เช่า เจ้าของถือไว้เป็นหลักประกันความเสียหายเท่านั้น ไม่ใช่รายได้ของเจ้าของและไม่ใช่ค่าเช่าล่วงหน้า

ความเข้าใจผิดที่พบบ่อยที่สุดคือคิดว่าเงินประกันเท่ากับค่าปรับที่เจ้าของริบได้ถ้าผู้เช่าทำอะไรไม่ถูกใจ ความจริงคือเจ้าของหักได้เฉพาะความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงและเกินกว่าการใช้งานตามปกติ พร้อมต้องแจ้งรายการหักให้ผู้เช่าทราบ ส่วนที่เหลือต้องคืน

รอยจากการใช้งานตามปกติ เช่น สีซีดตามอายุ รอยเก้าอี้บนพื้น หรือรูตะปูจากการแขวนรูป ไม่ใช่ความเสียหายที่หักได้ตามหลักทั่วไป ส่วนกระจกแตก ผนังทะลุ หรือของหายไปจากห้อง เป็นคนละเรื่อง

กติกาเรื่องระยะเวลาคืนและสิ่งที่หักได้สำหรับผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายธุรกิจควบคุมสัญญา อยู่ใน กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับ 2568 ซึ่งกำหนดให้คืนภายใน 7 วันทำการนับจากวันสิ้นสุดสัญญาและส่งมอบห้องคืนแล้ว

ขั้นที่หนึ่ง ทวงเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ใช่โทรตาม

การโทรทวงสิบครั้งมีค่าเท่ากับศูนย์ตอนขึ้นศาล เพราะพิสูจน์ไม่ได้ว่าคุยอะไรกัน สิ่งที่ต้องทำคือส่งหนังสือทวงถามที่มีหลักฐานการส่ง

ในหนังสือให้ระบุ

• วันที่สัญญาสิ้นสุดและวันที่ส่งมอบห้องคืนจริง
• จำนวนเงินประกันที่วางไว้ พร้อมอ้างหลักฐานการชำระ
• ข้อความว่าขอให้คืนภายในวันที่เท่าไหร่ ระบุเป็นวันที่ชัดเจน
• ถ้าเจ้าของอ้างว่าหักค่าเสียหาย ให้ขอรายการหักเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมหลักฐาน
• ข้อความว่าถ้าไม่ได้รับภายในกำหนด จะดำเนินการตามกฎหมายต่อไป

ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ เก็บใบตอบรับไว้ ถ้าจะส่งทางแชทหรืออีเมลด้วยก็ได้ แต่ให้เป็นตัวเสริม ไม่ใช่ตัวหลัก

ขั้นนี้แก้ปัญหาได้จำนวนมากโดยไม่ต้องไปต่อ เพราะหนังสือที่เขียนถูกรูปแบบบอกเจ้าของว่าอีกฝ่ายรู้ขั้นตอนและกำลังเดินตามขั้นตอนนั้นอยู่

ขั้นที่สอง ร้องเรียนหน่วยงานคุ้มครองผู้บริโภค

ถ้าพ้นกำหนดในหนังสือแล้วยังเงียบ ร้องเรียนได้สองช่องทางหลัก

• สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ผ่านสายด่วน 1166 หรือแอปพลิเคชัน OCPB Connect
• สภาองค์กรของผู้บริโภค ซึ่งรับเรื่องร้องเรียนและสามารถดำเนินคดีแทนผู้บริโภคได้

ประโยชน์ของขั้นนี้มีสองชั้น ชั้นแรกคือหลายกรณีจบตรงนี้เพราะเจ้าของยอมคืนเมื่อมีหน่วยงานติดต่อไป ชั้นที่สองคือถ้าต้องไปถึงศาลจริง การที่คุณร้องเรียนมาก่อนแสดงว่าคุณพยายามระงับข้อพิพาทโดยสุจริตแล้ว ซึ่งเป็นผลดีกับรูปคดี

ขั้นที่สาม ฟ้องคดีผู้บริโภค และเรื่องที่คนไม่รู้

ข้อพิพาทระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจ เข้าข่ายคดีผู้บริโภค ซึ่งใช้กระบวนพิจารณาตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 และกระบวนการนี้ออกแบบมาให้คนธรรมดาฟ้องเองได้

มาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติฉบับนี้บัญญัติว่า

การยื่นคำฟ้องตลอดจนการดำเนินกระบวนพิจารณาใด ๆ ในคดีผู้บริโภคซึ่งดำเนินการโดยผู้บริโภคหรือผู้มีอำนาจฟ้องคดีแทนผู้บริโภค ให้ได้รับยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมทั้งปวง แต่ไม่รวมถึงความรับผิดในค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นที่สุด

แปลเป็นภาษาคนคือ ตอนยื่นฟ้องคุณไม่ต้องจ่ายค่าขึ้นศาล เงินประกันสองหมื่นบาทจึงฟ้องได้โดยไม่ต้องควักค่าธรรมเนียมก่อน

แต่ต้องอ่านครึ่งหลังของมาตรานี้ด้วย คำว่า "ไม่รวมถึงความรับผิดในค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นที่สุด" หมายความว่าถ้าคดีจบแล้วคุณเป็นฝ่ายแพ้ ศาลยังสั่งให้คุณรับผิดในค่าฤชาธรรมเนียมได้ การยกเว้นเป็นการยกเว้นตอนยื่น ไม่ใช่การรับประกันว่าจะไม่มีค่าใช้จ่ายเลยไม่ว่าผลจะออกมาอย่างไร

อีกข้อที่ช่วยได้มากคือคดีผู้บริโภคยื่นฟ้องด้วยวาจาได้ โดยมีเจ้าพนักงานคดีของศาลช่วยบันทึกคำฟ้องให้ คุณจึงไม่จำเป็นต้องเขียนคำฟ้องเองหรือจ้างทนายเพื่อยื่น

ยื่นที่ศาลที่มีเขตอำนาจ ซึ่งโดยทั่วไปคือศาลในพื้นที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่หรือที่จำเลยมีภูมิลำเนา ให้โทรถามศาลในพื้นที่ก่อนไปเพื่อยืนยันว่าต้องเตรียมอะไรบ้าง

หลักฐานที่ตัดสินว่าคุณจะได้คืนหรือไม่

คดีเงินประกันแทบทั้งหมดตัดสินกันที่หลักฐาน ไม่ใช่ที่ข้อกฎหมาย เพราะข้อกฎหมายชัดอยู่แล้ว ปัญหาคือใครพิสูจน์ได้ว่าห้องอยู่ในสภาพไหน

• รูปถ่ายวันเข้าอยู่ ถ่ายทุกห้องทุกมุมพร้อมวันที่ ข้อนี้สำคัญที่สุดและเป็นข้อที่คนลืมมากที่สุด
• รูปถ่ายวันย้ายออก ถ่ายชุดเดียวกันในมุมเดียวกัน เพื่อให้เทียบกันได้ตรง ๆ
• สัญญาเช่า ฉบับที่ลงนามครบ พร้อมเอกสารแนบถ้ามี
• หลักฐานการชำระเงินประกัน สลิปโอนหรือใบเสร็จ
• บันทึกการส่งมอบห้องคืน ถ้าทำร่วมกับเจ้าของและมีลายเซ็นทั้งสองฝ่ายยิ่งดี
• ประวัติการติดต่อ แชท อีเมล และใบตอบรับไปรษณีย์

สิ่งที่ทำให้แพ้ตั้งแต่ยังไม่เริ่ม

สามข้อนี้เกิดขึ้นซ้ำ ๆ และเกิดก่อนที่ข้อพิพาทจะเริ่มด้วยซ้ำ

• ไม่มีรูปวันเข้าอยู่ ทำให้เถียงไม่ได้ว่ารอยนั้นมีอยู่ก่อนแล้ว
• ย้ายออกโดยไม่มีการตรวจรับห้องร่วมกัน แล้วส่งกุญแจทิ้งไว้ ทำให้ไม่มีวันที่แน่นอนว่าห้องกลับไปอยู่ในมือเจ้าของเมื่อไหร่
• ตกลงกันด้วยวาจาตลอดการเช่า ทำให้ไม่มีอะไรเป็นลายลักษณ์อักษรเลยตอนต้องใช้

ถ้ากำลังจะเช่าที่ใหม่ ให้เริ่มจากจุดนี้ เพราะสิบนาทีที่ใช้ถ่ายรูปวันเข้าอยู่มีค่ามากกว่าทุกอย่างที่ทำได้หลังเกิดเรื่อง

เรื่องใครรับผิดชอบการซ่อมระหว่างเช่า ซึ่งเป็นต้นเหตุของข้อพิพาทเงินประกันจำนวนมาก อยู่ใน บ้านเช่าเสีย ใครจ่าย และถ้ากำลังหาที่อยู่ใหม่ ดู ทรัพย์ให้เช่าที่ประกาศอยู่ ได้

คำถามที่พบบ่อย

เจ้าของไม่คืนเงินประกัน ฟ้องต้องเสียค่าขึ้นศาลไหม

ตอนยื่นฟ้องไม่ต้อง มาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 ยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมทั้งปวงให้ผู้บริโภค แต่ไม่รวมถึงความรับผิดในค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นที่สุด ซึ่งหมายความว่าถ้าแพ้คดี ศาลยังสั่งให้รับผิดได้

ต้องจ้างทนายไหม

ไม่จำเป็นสำหรับการยื่น คดีผู้บริโภคยื่นฟ้องด้วยวาจาได้ โดยมีเจ้าพนักงานคดีของศาลช่วยบันทึกคำฟ้องให้ ถ้าคดีซับซ้อนหรือมีทุนทรัพย์สูงจึงค่อยพิจารณาจ้าง

ร้องเรียนที่ไหนได้บ้าง

สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคผ่านสายด่วน 1166 หรือแอปพลิเคชัน OCPB Connect และสภาองค์กรของผู้บริโภคซึ่งรับเรื่องและดำเนินคดีแทนผู้บริโภคได้

เจ้าของหักค่าทำความสะอาดจากเงินประกันได้ไหม

ได้ถ้าสัญญาระบุไว้และเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง แต่หักไม่ได้ถ้าเป็นเพียงการทำความสะอาดตามปกติเมื่อผู้เช่าย้ายออกและสัญญาไม่ได้กำหนดไว้ ทุกกรณีเจ้าของต้องแจ้งรายการหักเป็นลายลักษณ์อักษร

รอยเก้าอี้บนพื้นกับสีซีด หักได้ไหม

โดยหลักไม่ได้ เพราะเป็นการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ ไม่ใช่ความเสียหาย ส่วนกระจกแตก ผนังทะลุ หรืออุปกรณ์หายเป็นความเสียหายที่หักได้

ไม่มีรูปถ่ายวันเข้าอยู่เลย ยังสู้ได้ไหม

ยังสู้ได้แต่ยากขึ้นมาก เพราะภาระพิสูจน์สภาพห้องก่อนเข้าอยู่จะหนักขึ้น ให้รวบรวมหลักฐานอื่นให้มากที่สุด เช่น บันทึกการส่งมอบ ประวัติแชท และพยานที่เห็นสภาพห้องตอนเข้าอยู่

อายุความเรียกคืนเงินประกันกี่ปี

กรณีที่ไม่มีกฎหมายกำหนดอายุความไว้เป็นการเฉพาะ ใช้อายุความทั่วไปสิบปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30 แต่ไม่ควรรอ เพราะหลักฐานและพยานเสื่อมไปตามเวลา และเจ้าของอาจย้ายที่อยู่จนตามตัวยาก

ส่งหนังสือทวงถามทางไลน์ได้ไหม

ใช้เสริมได้แต่ไม่ควรใช้เป็นช่องทางหลัก เพราะพิสูจน์การได้รับได้ยากกว่า ไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับให้ใบตอบรับซึ่งเป็นหลักฐานวันที่ได้รับที่ชัดเจนกว่ามาก

สรุป

• เงินประกันเป็นเงินของผู้เช่า เจ้าของหักได้เฉพาะความเสียหายจริงที่เกินการใช้งานตามปกติ และต้องแจ้งรายการหัก
• ขั้นแรกคือหนังสือทวงถามที่ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ไม่ใช่การโทรตาม เพราะการโทรพิสูจน์ไม่ได้
• ร้องเรียนได้ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคสายด่วน 1166 หรือแอป OCPB Connect และที่สภาองค์กรของผู้บริโภค
• คดีผู้บริโภคได้รับยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมทั้งปวงตอนยื่นฟ้อง ตามมาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551
• แต่การยกเว้นไม่รวมความรับผิดในค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นที่สุด ถ้าแพ้คดีศาลยังสั่งให้รับผิดได้
• คดีผู้บริโภคยื่นฟ้องด้วยวาจาได้ โดยมีเจ้าพนักงานคดีช่วยบันทึกคำฟ้อง จึงไม่จำเป็นต้องจ้างทนายเพื่อยื่น
• คดีเงินประกันตัดสินกันที่หลักฐาน รูปถ่ายวันเข้าอยู่คือสิ่งที่มีค่าที่สุดและเป็นสิ่งที่คนลืมมากที่สุด