คนไทยไม่ซื้อบ้านแล้วจริงไหม
ไม่ใช่ไม่อยากซื้อ แต่ซื้อไม่ได้ ธนาคารเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น และรายได้โตไม่ทันราคาที่อยู่อาศัย กลุ่มที่เคยวางแผนจะซื้อจึงย้ายมาเช่าแทน โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาทต่อเดือน
ความต่างระหว่าง "ไม่อยากซื้อ" กับ "ซื้อไม่ได้" สำคัญมากสำหรับเจ้าของทรัพย์ เพราะมันเปลี่ยนหน้าตาของผู้เช่าที่กำลังเข้ามาในตลาด
ตัวเลขที่บอกว่าตลาดเช่ากำลังโต
| ตัวชี้วัด | ตัวเลข |
|---|---|
| ความต้องการเช่าทั่วประเทศ | เพิ่มขึ้นร้อยละ 4 |
| ความต้องการเช่าในกรุงเทพมหานคร | เพิ่มขึ้นร้อยละ 9 |
| สัดส่วนผู้สนใจเช่าต่อผู้เข้าชม | ร้อยละ 15.6 เพิ่มจากร้อยละ 8.7 ในครึ่งแรกปี 2568 |
บรรทัดสุดท้ายคือตัวเลขที่หนักที่สุด สัดส่วนคนที่เข้ามาดูแล้วลงทะเบียนสนใจเช่า เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวภายในหนึ่งปี นั่นไม่ใช่ความผันผวนตามฤดูกาล แต่คือพฤติกรรมที่เปลี่ยนไป
สาเหตุที่แท้จริง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ยังไม่ฟื้นตัว กำลังซื้ออ่อนแรง และรายได้ประชาชนโตไม่ทันราคาที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกันธนาคารพาณิชย์ก็เข้มงวดมาตรฐานการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น
สองแรงนี้ทำงานพร้อมกัน คนที่เคยผ่านเกณฑ์เมื่อสามปีก่อนอาจไม่ผ่านในวันนี้ ทั้งที่รายได้เท่าเดิมหรือมากกว่าเดิม เพราะเกณฑ์เปลี่ยนและราคาที่อยู่อาศัยขยับขึ้นไปแล้ว
ภาพฝั่งซื้อขายที่ตัวเลขโอนกลับมาเป็นบวกเพราะมาตรการรัฐ แต่ตลาดยังไม่ฟื้นจริง อยู่ใน ตลาดบ้านไทยปี 2569 ฟื้นหรือยัง
ผู้เช่ากลุ่มใหม่หน้าตาไม่เหมือนเดิม
นี่คือส่วนที่เจ้าของทรัพย์ต้องอ่านให้ขาด เพราะการปรับตัวผิดกลุ่มคือการเสียโอกาสทั้งที่ตลาดกำลังดี
| ผู้เช่าแบบเดิม | ผู้เช่ากลุ่มที่กำลังเพิ่ม | |
|---|---|---|
| เหตุผลที่เช่า | ชั่วคราว ระหว่างเรียนหรือย้ายงาน | อยากซื้อแต่กู้ไม่ผ่าน หรือยังไม่พร้อมกู้ |
| ระยะเวลาที่ตั้งใจอยู่ | หนึ่งถึงสองปี | ยาวกว่านั้น เพราะยังไม่มีทางออกอื่น |
| สิ่งที่มองหา | ราคาถูก ทำเลใกล้ที่ทำงาน | พื้นที่ที่ใช้ชีวิตครอบครัวได้จริง และเจ้าของที่ไม่จู้จี้ |
| ประเภททรัพย์ | สตูดิโอและหนึ่งห้องนอน | บ้าน ทาวน์โฮม และห้องสองห้องนอน |
ผู้เช่ากลุ่มนี้ไม่ได้มองการเช่าเป็นที่พักชั่วคราว แต่มองเป็นที่อยู่อาศัยระยะยาว ซึ่งเป็นข่าวดีสำหรับเจ้าของที่กลัวห้องว่าง และเป็นข่าวร้ายสำหรับเจ้าของที่ยังคิดว่าผู้เช่าคือคนที่จะย้ายออกทุกปีอยู่ดี
เจ้าของทรัพย์ควรปรับตัวอย่างไร
- เสนอสัญญายาวขึ้น แลกกับค่าเช่าที่นิ่ง ผู้เช่ากลุ่มนี้ต้องการความมั่นคง สัญญาสองปีที่ค่าเช่าคงที่มีค่ากับเขามากกว่าส่วนลดเดือนแรก และมีค่ากับคุณมากกว่าการขึ้นค่าเช่าปีละสามเปอร์เซ็นต์แล้วเสียเดือนว่าง
- เปลี่ยนวิธีคัดกรอง คนที่กู้ไม่ผ่านไม่ได้แปลว่าจ่ายค่าเช่าไม่ได้ หลายรายกู้ไม่ผ่านเพราะภาระหนี้รวมสูง ไม่ใช่เพราะรายได้ไม่พอ ให้ดูความสม่ำเสมอของรายได้และประวัติการเช่าเดิม แทนที่จะดูแค่สลิปเงินเดือน
- จัดของให้ตรงกับการอยู่จริง ครัวที่ใช้ทำอาหารได้ ที่เก็บของที่พอ และเครื่องซักผ้า มีน้ำหนักกับผู้เช่าระยะยาวมากกว่าเฟอร์นิเจอร์สวย
- อย่าให้ห้องว่าง ห้องว่างหนึ่งเดือนคือรายได้ทั้งปีหายไปราวแปดเปอร์เซ็นต์ ซึ่งมากกว่าส่วนต่างที่ได้จากการยืนราคา รายละเอียดการคิดเลขอยู่ใน ผลตอบแทนขั้นต้นกับสุทธิต่างกันแค่ไหน
- ทำสัญญาให้ถูกกฎหมาย เจ้าของที่ปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไปเข้าข่ายธุรกิจควบคุมสัญญา รายละเอียดอยู่ใน กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับ 2568
สิ่งที่เข้าใจผิดกันบ่อย ตลาดเช่าโตไม่ได้แปลว่าขึ้นค่าเช่าได้
ความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นมาจากคนที่มีเงินไม่พอจะซื้อ ไม่ใช่จากคนที่มีเงินเหลือ กลุ่มนี้อ่อนไหวกับราคามาก และการขึ้นค่าเช่าจะผลักเขาไปหาห้องที่ถูกกว่าในย่านเดียวกันทันที
สิ่งที่ได้จากตลาดที่ดีขึ้นจึงไม่ใช่ค่าเช่าที่สูงขึ้น แต่คือระยะเวลาที่ห้องว่างสั้นลงและผู้เช่าอยู่นานขึ้น ซึ่งเป็นเงินที่มากกว่าและเสี่ยงน้อยกว่า
เจ้าของที่อ่านข่าวว่าตลาดเช่าบูมแล้วขึ้นค่าเช่าทันที มักจบลงด้วยห้องว่างสองเดือนเพื่อแลกกับค่าเช่าที่เพิ่มเดือนละห้าร้อยบาท ซึ่งใช้เวลาคืนทุนเกือบสองปี
คำถามที่พบบ่อย
คนไทยเลิกซื้อบ้านแล้วจริงไหม
ไม่ใช่เลิกอยากซื้อ แต่ซื้อไม่ได้ เพราะธนาคารเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้นและรายได้โตไม่ทันราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาทต่อเดือน
ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นเท่าไหร่
เพิ่มขึ้นร้อยละ 4 ทั่วประเทศและร้อยละ 9 ในกรุงเทพมหานคร ส่วนสัดส่วนผู้เข้าชมที่ลงทะเบียนสนใจเช่าอยู่ที่ร้อยละ 15.6 เพิ่มจากร้อยละ 8.7 ในครึ่งแรกปี 2568
ผู้เช่ากลุ่มใหม่ต่างจากเดิมอย่างไร
เดิมเช่าเพราะชั่วคราว กลุ่มใหม่เช่าเพราะกู้ไม่ผ่านหรือยังไม่พร้อมกู้ จึงตั้งใจอยู่ยาวกว่า มองหาพื้นที่ที่ใช้ชีวิตครอบครัวได้จริง และสนใจบ้านกับทาวน์โฮมมากกว่าสตูดิโอ
เจ้าของควรขึ้นค่าเช่าเพราะตลาดเช่าโตไหม
ไม่ควร เพราะความต้องการที่เพิ่มมาจากคนที่เงินไม่พอจะซื้อ ซึ่งอ่อนไหวกับราคามาก สิ่งที่ได้จากตลาดที่ดีขึ้นคือห้องว่างสั้นลงและผู้เช่าอยู่นานขึ้น ไม่ใช่ค่าเช่าที่สูงขึ้น
ควรคัดกรองผู้เช่ากลุ่มนี้อย่างไร
ดูความสม่ำเสมอของรายได้และประวัติการเช่าเดิม แทนที่จะดูแค่สลิปเงินเดือน เพราะหลายรายกู้ไม่ผ่านเพราะภาระหนี้รวมสูง ไม่ใช่เพราะรายได้ไม่พอจ่ายค่าเช่า
สัญญาควรทำกี่ปี
ยาวขึ้นแลกกับค่าเช่าที่นิ่ง เพราะผู้เช่ากลุ่มนี้ต้องการความมั่นคง และการรักษาผู้เช่าเดิมคุ้มกว่าการขึ้นค่าเช่าแล้วเสียเดือนว่าง
ห้องว่างหนึ่งเดือนเสียหายแค่ไหน
ราวร้อยละแปดของรายได้ทั้งปี ซึ่งมากกว่าส่วนต่างที่ได้จากการยืนราคาในกรณีส่วนใหญ่
ปล่อยเช่ากี่หน่วยถึงเข้าข่ายธุรกิจควบคุมสัญญา
ตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไปตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 ซึ่งกำหนดเงื่อนไขเรื่องเงินประกัน ค่าน้ำค่าไฟ และการบอกเลิกสัญญาไว้ด้วย
สรุป
- คนไทยไม่ได้เลิกอยากซื้อบ้าน แต่กู้ไม่ผ่านมากขึ้นเพราะธนาคารเข้มงวดและรายได้โตไม่ทันราคา
- ความต้องการเช่าเพิ่มร้อยละ 4 ทั่วประเทศ และร้อยละ 9 ในกรุงเทพมหานคร
- สัดส่วนผู้สนใจเช่าต่อผู้เข้าชมอยู่ที่ร้อยละ 15.6 เพิ่มจากร้อยละ 8.7 ในครึ่งแรกปี 2568 ซึ่งเกือบเท่าตัวในหนึ่งปี
- ผู้เช่ากลุ่มใหม่ตั้งใจอยู่ยาว มองหาบ้านและทาวน์โฮมมากกว่าสตูดิโอ และต้องการความมั่นคงมากกว่าส่วนลด
- เจ้าของควรเสนอสัญญายาวขึ้นแลกค่าเช่าที่นิ่ง และเปลี่ยนวิธีคัดกรองมาดูความสม่ำเสมอของรายได้
- ตลาดเช่าที่โตไม่ได้แปลว่าขึ้นค่าเช่าได้ เพราะผู้เช่ากลุ่มนี้อ่อนไหวกับราคามาก
- สิ่งที่ได้จากตลาดที่ดีขึ้นคือห้องว่างสั้นลงและผู้เช่าอยู่นานขึ้น ซึ่งเป็นเงินที่มากกว่าและเสี่ยงน้อยกว่า