บ้านเช่าเสีย ใครจ่าย กฎหมายตอบไว้แล้ว และผู้เช่ามีสิทธิ์ที่เกือบไม่มีใครรู้ว่ามี

บ้านเช่าเสีย ใครจ่าย ตอบสั้นที่สุด

ผู้ให้เช่าต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นระหว่างอายุสัญญา และต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็น ส่วนผู้เช่ารับผิดชอบเฉพาะการบำรุงรักษาตามปกติและการซ่อมแซมเล็กน้อย

นี่เป็นหลักที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์วางไว้ตั้งแต่ต้น ไม่ใช่เรื่องที่แล้วแต่จะตกลงกัน และไม่ใช่เรื่องที่ขึ้นกับว่าใครใจดีกว่ากัน

ปัญหาในทางปฏิบัติจึงไม่ใช่ว่าใครต้องจ่าย แต่คือเส้นแบ่งระหว่างคำว่าจำเป็นกับคำว่าเล็กน้อยอยู่ตรงไหน ซึ่งเป็นสิ่งที่บทความนี้จะแยกให้เห็น

กฎหมายวางไว้ยังไง

เรื่องนี้มีสี่มาตราที่ทำงานร่วมกัน และคุ้มค่าที่จะอ่านทั้งชุดมากกว่าอ่านทีละอัน

มาตรา	ใจความ	ผลในทางปฏิบัติ
546	ผู้ให้เช่าจำต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่านั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว	ของที่เสียอยู่ก่อนเข้าอยู่ ไม่ใช่ภาระของผู้เช่า
547	ค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าเสียไปโดยความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สิน ผู้ให้เช่าจำต้องชดใช้ เว้นแต่ค่าบำรุงรักษาตามปกติและซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย	ผู้เช่าสำรองจ่ายแล้วเรียกคืนได้
550	ผู้ให้เช่าย่อมต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องอันเกิดขึ้นในระหว่างเวลาเช่า และต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างบรรดาซึ่งเป็นการจำเป็นขึ้น	ของที่เสียระหว่างอยู่ ก็ยังเป็นภาระผู้ให้เช่า
553	ผู้เช่าต้องบำรุงรักษาและทำการซ่อมแซมเล็กน้อย	งานจุกจิกเป็นของผู้เช่า

อ่านรวมกันจะเห็นโครงที่ชัด คือกฎหมายให้ผู้ให้เช่ารับผิดชอบการทำให้ทรัพย์ใช้งานได้ ส่วนผู้เช่ารับผิดชอบการดูแลทรัพย์ในระหว่างที่ใช้

เส้นแบ่งซ่อมใหญ่กับซ่อมเล็กน้อยอยู่ตรงไหน

เกณฑ์ที่ใช้ตัดสินคือสิ่งนั้นกระทบต่อการใช้ทรัพย์ตามปกติหรือไม่ ถ้ากระทบ ถือเป็นการซ่อมที่จำเป็นซึ่งเป็นภาระของผู้ให้เช่า ถ้าเป็นเรื่องจุกจิกที่ทำเองได้และไม่ทำให้อยู่ไม่ได้ ถือเป็นการซ่อมเล็กน้อยของผู้เช่า

ผู้ให้เช่ารับผิดชอบ	ผู้เช่ารับผิดชอบ
หลังคารั่ว ฝ้าเพดานรั่วซึม	หลอดไฟขาด
ท่อน้ำแตก น้ำรั่วในผนัง	น็อตหลุด บานพับหลวม
ระบบไฟช็อต เบรกเกอร์ตัดซ้ำ	ท่อระบายอุดจากการใช้งาน
เครื่องปรับอากาศที่ติดมากับห้องเสีย	ล้างแอร์ตามรอบ
สุขภัณฑ์แตกร้าว ชักโครกไม่ทำงาน	เปลี่ยนสายฉีดชำระที่เสื่อมจากการใช้
ประตูหน้าต่างบิดจนปิดไม่ได้	ยาแนวขึ้นราจากการไม่ระบายอากาศ

ข้อยกเว้นที่พลิกทุกช่องในตารางคือความเสียหายที่เกิดจากการใช้ผิดวิธีของผู้เช่าเอง สุขภัณฑ์ที่แตกเพราะทำของหนักหล่นใส่ ไม่ใช่ความชำรุดบกพร่องตามมาตรา 550 แต่เป็นความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิด

เส้นแบ่งนี้จึงตัดสินจากสองคำถามเสมอ คือมันเสียเพราะอะไร และมันทำให้ใช้ทรัพย์ตามปกติไม่ได้หรือไม่

สิ่งที่ผู้เช่าทำได้เมื่อเจ้าของไม่ยอมซ่อม

กฎหมายไม่ได้ทิ้งผู้เช่าไว้กับทางเลือกเดียวคือทนหรือย้ายออก มาตรา 547 เปิดทางให้ผู้เช่าสำรองจ่ายค่าซ่อมที่จำเป็นและสมควรไปก่อน แล้วเรียกคืนจากผู้ให้เช่าได้

แต่การใช้สิทธิ์นี้ต้องทำให้ถูกลำดับ ไม่ใช่ตามช่างมาซ่อมแล้วยื่นบิลทีหลัง

1. แจ้งเป็นหนังสือก่อนเสมอ ระบุอาการ วันที่พบ และขอให้ซ่อมภายในกำหนดเวลาที่สมเหตุสมผล มาตรา 551 กำหนดให้ผู้เช่าต้องบอกกล่าวให้ผู้ให้เช่าจัดการก่อนในกรณีที่ความชำรุดยังไม่ถึงกับทำให้ใช้ทรัพย์ไม่ได้
2. เก็บหลักฐานอาการ ถ่ายรูปและวิดีโอ ลงวันที่ให้ชัด
3. ถ้าไม่มีการตอบสนองภายในกำหนด ให้แจ้งอีกครั้งว่าจะดำเนินการซ่อมเองและเรียกค่าใช้จ่ายคืน
4. เลือกช่างที่ออกใบเสร็จหรือใบกำกับภาษีได้ และให้ราคาอยู่ในระดับที่สมควร ไม่ใช่เลือกของที่ดีกว่าเดิม
5. ส่งบิลพร้อมหลักฐานทั้งชุดให้ผู้ให้เช่า และระบุว่าจะหักจากค่าเช่างวดถัดไปหรือขอรับคืนเป็นเงิน

คำว่าจำเป็นและสมควรเป็นคำที่ใช้ตัดสินทั้งสองด้าน ค่าซ่อมที่เกินความจำเป็นหรือเป็นการอัปเกรดของ อาจเรียกคืนไม่ได้เต็มจำนวน

การหักค่าซ่อมจากค่าเช่าเองโดยไม่แจ้งล่วงหน้าเป็นสิ่งที่ควรเลี่ยง เพราะเปิดช่องให้ผู้ให้เช่าอ้างว่าผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า

สัญญาที่เขียนว่าผู้เช่าซ่อมทุกอย่าง ใช้ได้ไหม

คำตอบต่างกันตามขนาดของผู้ให้เช่า

ถ้าผู้ให้เช่าปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ถือเป็นผู้ประกอบธุรกิจภายใต้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาฉบับ พ.ศ. 2568 ซึ่งกำหนดว่าข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศไม่มีผลทางกฎหมาย แม้ผู้เช่าจะลงลายมือชื่อไปแล้ว รายละเอียดอ่านได้ที่ กฎหมายควบคุมสัญญาเช่า พ.ศ. 2568

ถ้าผู้ให้เช่ามีไม่ถึง 3 หน่วย ใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และข้อตกลงในสัญญาเป็นหลัก ซึ่งเปิดช่องให้ตกลงกันต่างจากที่กฎหมายวางไว้ได้มากกว่า

ในกรณีหลัง สิ่งที่ผู้เช่าควรทำคืออ่านข้อนี้ในสัญญาให้ละเอียดก่อนเซ็น และต่อรองให้เขียนแยกชัดว่าอะไรเป็นของใคร แทนที่จะปล่อยให้เป็นประโยคกวาดว่าผู้เช่ารับผิดชอบการซ่อมแซมทั้งหมด

ข้อความที่ใช้ได้จริงคือระบุวงเงิน เช่น การซ่อมที่มีค่าใช้จ่ายไม่เกินจำนวนหนึ่งเป็นของผู้เช่า ส่วนที่เกินกว่านั้นเป็นของผู้ให้เช่า วิธีนี้ตัดข้อโต้แย้งเรื่องเล็กน้อยหรือไม่เล็กน้อยออกไปได้ทั้งหมด

วิธีแจ้งซ่อมให้ได้ผล

ความต่างระหว่างการแจ้งที่ได้ผลกับการแจ้งที่เงียบหาย มักไม่ได้อยู่ที่ความสุภาพ แต่อยู่ที่ความชัดเจน

• ระบุอาการด้วยข้อเท็จจริง ไม่ใช่ความรู้สึก เช่น น้ำหยดจากฝ้าห้องนอนตั้งแต่วันที่เท่าไหร่ ปริมาณเท่าไหร่ต่อวัน
• แนบภาพและวิดีโอสั้นที่เห็นวันที่
• ระบุผลกระทบต่อการใช้ทรัพย์ เพราะนั่นคือคำที่กฎหมายใช้ ไม่ใช่คำว่าน่ารำคาญ
• ขอกำหนดเวลาที่ชัดเจน เช่น ขอให้เข้ามาตรวจภายในเจ็ดวัน
• ส่งทั้งทางแชทและเป็นหนังสือ แชทเร็วกว่า แต่หนังสือเป็นสิ่งที่ใช้ได้เมื่อเรื่องยืดเยื้อ
• เก็บทุกอย่างไว้ในชุดเดียวกัน เรียงตามวันที่

ของที่พังตอนย้ายออก กับเงินประกัน

เรื่องซ่อมระหว่างอยู่กับเรื่องหักเงินประกันตอนย้ายออกใช้เกณฑ์คนละชุด และมักถูกนำมาปนกัน

สิ่งที่หักจากเงินประกันได้คือความเสียหายที่เกินการใช้งานตามปกติ ส่วนความชำรุดบกพร่องที่เกิดเองระหว่างอายุสัญญาเป็นภาระของผู้ให้เช่าตามมาตรา 550 ตั้งแต่แรก และไม่ควรกลายมาเป็นรายการหักตอนคืนห้อง

วิธีป้องกันที่ได้ผลที่สุดคือถ่ายรูปสภาพห้องร่วมกันทั้งวันรับกุญแจและวันส่งมอบ และเก็บชุดการแจ้งซ่อมทั้งหมดไว้ เพราะรายการที่เคยแจ้งแล้วเจ้าของไม่ซ่อม ไม่ควรกลายเป็นรายการที่ผู้เช่าถูกหักเงิน

คำถามที่พบบ่อย

บ้านเช่าแอร์เสีย ใครจ่ายค่าซ่อม

ผู้ให้เช่า หากเป็นเครื่องปรับอากาศที่ติดมากับห้องและเสียเองตามสภาพ เพราะเข้าข่ายความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นระหว่างเวลาเช่าตามมาตรา 550 ส่วนการล้างแอร์ตามรอบเป็นการบำรุงรักษาตามปกติซึ่งเป็นของผู้เช่าตามมาตรา 553

ซ่อมเล็กน้อยหมายถึงอะไร

งานที่ไม่ทำให้ใช้ทรัพย์ตามปกติไม่ได้และทำได้เองโดยง่าย เช่น หลอดไฟขาด น็อตหลุด บานพับหลวม ตามมาตรา 553 ที่กำหนดให้ผู้เช่าบำรุงรักษาและทำการซ่อมแซมเล็กน้อย

เจ้าของไม่ยอมซ่อม ผู้เช่าทำอะไรได้

แจ้งเป็นหนังสือให้จัดการก่อนตามมาตรา 551 หากยังไม่ดำเนินการ ผู้เช่าสำรองจ่ายค่าซ่อมที่จำเป็นและสมควรแล้วเรียกคืนจากผู้ให้เช่าได้ตามมาตรา 547 โดยต้องมีใบเสร็จและหลักฐานการแจ้งครบชุด

หักค่าซ่อมจากค่าเช่าเองได้ไหม

ควรแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าว่าจะหัก ไม่ควรหักเองโดยไม่บอก เพราะเปิดช่องให้ผู้ให้เช่าอ้างว่าผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า

สัญญาเขียนว่าผู้เช่าซ่อมทุกอย่าง มีผลไหม

ถ้าผู้ให้เช่าปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาฉบับ พ.ศ. 2568 ไม่มีผลทางกฎหมาย ส่วนผู้ให้เช่าที่มีไม่ถึง 3 หน่วยใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และข้อตกลงในสัญญา จึงควรต่อรองให้เขียนแยกให้ชัดตั้งแต่ก่อนเซ็น

ของที่เสียอยู่ก่อนเข้าอยู่ ใครรับผิดชอบ

ผู้ให้เช่า เพราะมาตรา 546 กำหนดว่าผู้ให้เช่าจำต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่านั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว จึงควรถ่ายรูปสภาพห้องในวันรับกุญแจไว้เป็นหลักฐาน

ท่อตันจากการใช้งาน ใครจ่าย

โดยทั่วไปเป็นของผู้เช่า เพราะเป็นผลจากการใช้งานและอยู่ในขอบเขตการบำรุงรักษาตามปกติ เว้นแต่พิสูจน์ได้ว่าเกิดจากความบกพร่องของระบบท่อเอง ซึ่งกลับไปเป็นความรับผิดของผู้ให้เช่า

สรุป

กฎหมายวางไว้ชัดว่าผู้ให้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์ในสภาพซ่อมแซมดีแล้ว รับผิดในความชำรุดบกพร่องที่เกิดระหว่างเช่า และซ่อมทุกอย่างที่จำเป็น ส่วนผู้เช่าดูแลและซ่อมเล็กน้อย

เครื่องมือที่ผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่รู้ว่ามีคือมาตรา 547 ซึ่งให้สำรองจ่ายค่าซ่อมที่จำเป็นแล้วเรียกคืนได้ แต่ต้องแจ้งเป็นหนังสือก่อนตามมาตรา 551 ไม่ใช่ซ่อมแล้วค่อยยื่นบิล

สิ่งที่ควรทำตั้งแต่วันแรกคือถ่ายรูปสภาพห้องให้ครบ และแจ้งซ่อมเป็นหนังสือทุกครั้ง เพราะข้อพิพาทเรื่องซ่อมเกือบทั้งหมดจบลงที่ว่าใครมีเอกสาร ไม่ใช่ใครถูก

ดูทรัพย์ที่เปิดให้เช่าได้ที่ บ้านและคอนโดให้เช่า อ่านต่อเรื่องค่านายหน้าได้ที่ ค่านายหน้าเช่าบ้านใครจ่าย และเจ้าของที่ต้องการปล่อยเช่าโดยไม่ต้องรับสายเรื่องซ่อมเอง ดูขั้นตอนได้ที่ บริการฝากเช่าบ้านและคอนโด