ยื่นกู้บ้านไม่ผ่าน ธนาคารไม่บอกเหตุผล แล้วต้องแก้ตรงไหนก่อนยื่นใหม่

ความเชื่อที่ทำให้คนแก้ผิดจุด คือคิดว่าถูกปฏิเสธเพราะติดแบล็คลิสต์

เกือบทุกคนที่ยื่นกู้บ้านไม่ผ่าน คิดถึงเรื่องนี้เป็นอย่างแรก

แล้วก็ไปตรวจเครดิตบูโร พบว่าไม่มีอะไรผิดปกติ แล้วก็งงต่อ

เพราะประวัติในเครดิตบูโรเป็นเพียงหนึ่งในสี่กลุ่มเหตุผล และไม่ใช่กลุ่มที่พบบ่อยที่สุดด้วย

กลุ่มที่พบบ่อยที่สุดคือความสามารถในการชำระหนี้ ซึ่งเป็นเรื่องของตัวเลขล้วน ๆ และคำนวณเองได้ก่อนยื่น

ธนาคารมักไม่บอกเหตุผลเป็นข้อ ๆ ซึ่งทำให้คนรู้สึกว่าไม่มีทางรู้

แต่ไม่บอกไม่ได้แปลว่าไม่มีเหตุผล และเกือบทุกเหตุผลหาเองได้ด้วยข้อมูลที่คุณมีอยู่แล้ว

กลุ่มที่หนึ่ง ภาระหนี้ต่อรายได้ ซึ่งเป็นเหตุผลอันดับหนึ่ง

ธนาคารไม่ได้ถามว่าคุณมีเงินเดือนเท่าไร แต่ถามว่าหลังหักภาระหนี้ทั้งหมดแล้วเหลือพอผ่อนบ้านหรือไม่

วิธีคำนวณเองทำได้ในสิบนาที

ขั้นที่หนึ่ง รวมยอดผ่อนต่อเดือนของหนี้ทุกก้อนที่มีอยู่ ทั้งรถ บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล และผ่อนสินค้า

สำหรับบัตรเครดิตและสินเชื่อหมุนเวียน ธนาคารมักไม่ได้นับเฉพาะยอดที่คุณจ่ายจริง แต่คิดเป็นสัดส่วนของยอดหนี้คงค้างตามเกณฑ์ของแต่ละแห่ง

ขั้นที่สอง บวกยอดผ่อนบ้านที่กำลังจะขอ เข้าไปในผลรวมนั้น

ขั้นที่สาม หารด้วยรายได้ต่อเดือนที่พิสูจน์ได้ คำสำคัญคือพิสูจน์ได้ ไม่ใช่รายได้ที่มีจริง

ผลลัพธ์คือสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ของคุณ

เพดานที่ธนาคารยอมรับไม่ได้มีตัวเลขเดียวที่ใช้กับทุกคน มันต่างกันตามระดับรายได้ ตามอาชีพ และตามนโยบายของแต่ละธนาคาร

คนรายได้สูงมักถูกยอมให้สูงกว่า เพราะเงินที่เหลือหลังผ่อนยังพอใช้ชีวิต

เพราะฉะนั้นแทนที่จะไล่หาตัวเลขเพดาน ให้ถามธนาคารตรง ๆ ก่อนยื่นว่าด้วยรายได้และภาระหนี้ชุดนี้ วงเงินที่เป็นไปได้อยู่ประมาณเท่าไร

คำถามนี้ถามได้ฟรีและไม่ต้องยื่นใบสมัคร

ทำไมกู้ได้น้อยกว่าที่คิดมาก

คนส่วนใหญ่ประเมินตัวเองสูงเกินไปด้วยเหตุผลสี่ข้อ

นับรายได้ที่พิสูจน์ไม่ได้ เช่น รายได้เสริม เงินสด หรือรายได้จากงานที่ไม่มีเอกสาร

สิ่งที่นับได้คือสิ่งที่มีเอกสารรองรับและเดินผ่านบัญชีธนาคาร

ลืมนับหนี้ที่ไม่รู้สึกว่าเป็นหนี้ เช่น ผ่อนโทรศัพท์ ผ่อนเฟอร์นิเจอร์ หรือวงเงินที่ค้ำให้คนอื่นในฐานะผู้กู้ร่วม

ผู้กู้ร่วมนับเต็มจำนวน ไม่ใช่ครึ่งเดียว ตามที่อธิบายไว้ในผู้กู้ร่วม ถอนตัวกลางทางได้ไหม และใครรับภาระต่อ

คิดยอดผ่อนจากอัตราดอกเบี้ยโปรโมชัน ทั้งที่ธนาคารคำนวณความสามารถชำระหนี้จากอัตราที่สูงกว่านั้น เพื่อเผื่อว่าดอกเบี้ยขึ้นในอนาคต

ลืมว่าบัตรเครดิตที่ไม่ได้ใช้ก็ยังนับ เพราะเป็นวงเงินที่เข้าถึงได้

สี่ข้อนี้รวมกันทำให้ตัวเลขที่คิดไว้ในใจกับตัวเลขที่ธนาคารเห็น ต่างกันได้เป็นล้าน

กลุ่มที่สอง ประวัติในเครดิตบูโร

กลุ่มนี้พบน้อยกว่าที่คนกลัว แต่เมื่อเจอแล้วแก้ช้าที่สุด เพราะต้องรอเวลา

สิ่งที่ควรดูไม่ใช่ว่าเคยมีประวัติค้างหรือไม่ แต่คือรูปแบบและความสด

ค้างหนึ่งครั้งเมื่อสองปีก่อนแล้วจ่ายตรงมาตลอด อ่านได้ต่างจากค้างสลับจ่ายอยู่ตลอดปีที่ผ่านมา

วิธีขอดูรายงานของตัวเองและจุดที่ควรอ่านก่อน อยู่ในเครดิตบูโร ขอดูรายงานตัวเองอย่างไร และอ่านตรงไหนก่อน

ข้อที่ควรจำคือข้อมูลของบุคคลธรรมดาอยู่ในระบบสามสิบหกเดือน ซึ่งแปลว่าเวลาทำงานให้คุณอยู่ทุกเดือนที่ผ่านไป

กลุ่มที่สาม ตัวหลักประกันเอง

กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่คนคาดไม่ถึงที่สุด เพราะปัญหาไม่ได้อยู่ที่ตัวผู้กู้เลย

ธนาคารประเมินราคาต่ำกว่าราคาซื้อขาย ซึ่งทำให้วงเงินที่อนุมัติต่ำกว่าที่ต้องใช้ และผู้ซื้อต้องหาเงินสดมาเติมส่วนต่าง

เหตุผลของช่องว่างนี้อธิบายไว้ในราคาประเมินกับราคาตลาด ทำไมต่างกันเป็นเท่าตัวได้

บ้านที่สร้างผิดแบบหรือไม่มีใบอนุญาต ซึ่งทำให้หลักประกันมีความเสี่ยงถูกสั่งแก้ไขหรือรื้อถอน

ที่ดินไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ หรือมีทางเข้าออกที่ไม่ได้จดภาระจำยอมไว้

บ้านเก่ามากจนอายุที่เหลือน้อยกว่าระยะเวลาผ่อน ซึ่งเป็นเหตุผลที่บ้านไม้เก่ามักได้วงเงินต่ำ

ทรัพย์ในทำเลที่ธนาคารนั้นไม่ปล่อย เพราะบางธนาคารมีนโยบายจำกัดพื้นที่ ซึ่งไม่เกี่ยวกับคุณเลย

ข้อสุดท้ายนี้อธิบายว่าทำไมคนเดียวกันยื่นอีกธนาคารหนึ่งแล้วผ่าน ทั้งที่ไม่ได้แก้อะไรเลย

กลุ่มที่สี่ ความมั่นคงของรายได้และเอกสาร

เพิ่งเปลี่ยนงาน ธนาคารมักต้องการอายุงานระดับหนึ่งเพื่อดูความต่อเนื่อง

อาชีพอิสระที่รายได้ไม่ผ่านบัญชี ซึ่งเป็นปัญหาที่แก้ได้แต่ใช้เวลา เพราะต้องเดินบัญชีให้เห็นรายรับสม่ำเสมอ

รายได้ที่แกว่งมาก เช่น ค่าคอมมิชชันหรือรายได้ตามฤดูกาล ซึ่งธนาคารมักคิดเฉลี่ยย้อนหลังแทนที่จะใช้เดือนที่ดีที่สุด

เอกสารไม่ครบหรือไม่สอดคล้องกัน เช่น ชื่อในเอกสารสะกดไม่ตรงกัน หรือที่อยู่คนละที่

ข้อสุดท้ายฟังดูเล็ก แต่ทำให้เรื่องช้าและบางครั้งทำให้ตกไปเลย

เรื่องเกณฑ์ LTV ที่เปลี่ยนตามมาตรการ

อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็นเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด และปรับเปลี่ยนได้ตามภาวะเศรษฐกิจ

ในช่วงที่ผ่านมามีมาตรการผ่อนคลายชั่วคราว ซึ่งเปิดให้กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569

คำที่ต้องอ่านคือชั่วคราว

เมื่อมาตรการสิ้นสุดลง เกณฑ์จะกลับไปตามหลักปกติ ซึ่งกำหนดเพดานต่างกันตามราคาที่อยู่อาศัยและตามว่าเป็นสัญญาที่เท่าไร

ปัญหาที่เกิดจริงคือคนที่วางแผนไว้ตอนมาตรการยังใช้อยู่ แล้วมายื่นจริงหลังจากนั้น

เขาจะพบว่าต้องมีเงินดาวน์ที่ไม่ได้เตรียมไว้ และดีลก็ไปต่อไม่ได้ทั้งที่ตัวเองไม่ได้เปลี่ยนอะไรเลย

เพราะฉะนั้นสิ่งที่ควรถามคือ ในวันที่จะยื่นจริง เกณฑ์ที่ใช้อยู่คืออะไร และสัญญาของคุณนับเป็นสัญญาที่เท่าไร

คนที่มีบ้านอยู่แล้วหนึ่งหลังและยังผ่อนอยู่ ควรถามข้อนี้เป็นพิเศษ

สี่อย่างที่ไม่ควรทำหลังถูกปฏิเสธ

อย่ายิงใบสมัครไปหลายธนาคารพร้อมกันทันที เพราะการขอสินเชื่อถี่ ๆ ในช่วงสั้นเป็นสัญญาณที่ผู้ให้กู้อ่านออก

ให้หาสาเหตุก่อน แล้วค่อยเลือกยื่นที่เดียวที่เหมาะที่สุด

อย่าไปหาสินเชื่อนอกระบบเพื่อเอามาทำเงินดาวน์ เพราะมันเพิ่มภาระหนี้ต่อรายได้ทันที และทำให้โอกาสผ่านแย่ลงกว่าเดิม

เรื่องความเสี่ยงของการกู้นอกระบบอยู่ในเอาโฉนดไปวางกู้นอกระบบ เสี่ยงตรงไหน

อย่าเพิ่งซื้อรถหรือผ่อนของชิ้นใหญ่ ในช่วงระหว่างที่ยังตั้งใจจะกู้บ้าน

อย่าปิดบัญชีเงินฝากที่ใช้เดินบัญชีอยู่ เพราะประวัติการเดินบัญชีคือหลักฐานรายได้ที่ธนาคารดู

แผนหกเดือนที่ใช้ได้จริง

ถ้าถูกปฏิเสธและตั้งใจจะยื่นใหม่ ให้ทำตามลำดับนี้

เดือนที่หนึ่ง หาสาเหตุ ขอดูรายงานเครดิตของตัวเอง คำนวณภาระหนี้ต่อรายได้ และถามธนาคารว่าประเมินหลักประกันได้เท่าไร

สามอย่างนี้ตอบได้เกือบหมดว่าปัญหาอยู่กลุ่มไหน

เดือนที่หนึ่งถึงสอง ปิดหนี้ก้อนเล็กให้หมด โดยเริ่มจากก้อนที่ยอดผ่อนต่อเดือนสูงเทียบกับยอดหนี้ที่เหลือ

การปิดหนี้ก้อนเล็กสามก้อน ลดภาระหนี้ต่อรายได้ได้มากกว่าที่คิด

เดือนที่สอง ปิดวงเงินที่ไม่ได้ใช้ และขอหนังสือยืนยันการปิดจากสถาบันการเงิน

เดือนที่สองถึงห้า เดินบัญชีให้สม่ำเสมอ โดยให้รายได้เข้าบัญชีเดียวกันทุกเดือน

ผู้มีอาชีพอิสระได้ประโยชน์จากข้อนี้มากที่สุด และเป็นข้อที่ต้องใช้เวลา จึงควรเริ่มเร็วที่สุด

เดือนที่ห้า ตรวจเครดิตซ้ำ เพื่อยืนยันว่าการปิดหนี้และปิดวงเงินขึ้นระบบแล้วจริง

เดือนที่หก ยื่นใหม่ โดยเลือกธนาคารที่เหมาะกับอาชีพและทำเลของทรัพย์ ไม่ใช่ธนาคารที่ดอกเบี้ยโฆษณาต่ำที่สุด

และก่อนยื่น ให้ถามอีกครั้งว่าเกณฑ์ LTV ที่ใช้อยู่ในวันนั้นคืออะไร

คำถามที่พบบ่อย

ธนาคารไม่บอกเหตุผล จะรู้ได้อย่างไร

หาเองได้เกือบทั้งหมดจากสามอย่าง คือรายงานเครดิตของตัวเอง การคำนวณภาระหนี้ต่อรายได้ และราคาที่ธนาคารประเมินหลักประกัน ซึ่งครอบคลุมเหตุผลส่วนใหญ่ที่เกิดจริง

ถูกปฏิเสธแล้วยื่นธนาคารอื่นได้เลยไหม

ได้ แต่ไม่ควรยื่นหลายที่พร้อมกันทันที เพราะการขอสินเชื่อถี่ในช่วงสั้นเป็นสัญญาณที่ผู้ให้กู้อ่านออก ควรหาสาเหตุก่อนแล้วเลือกยื่นที่เดียวที่เหมาะที่สุด

ทำไมคนอื่นเงินเดือนเท่ากันแต่กู้ได้มากกว่า

เพราะธนาคารดูรายได้หลังหักภาระหนี้ ไม่ใช่รายได้อย่างเดียว ภาระหนี้เดิม วงเงินบัตรที่เปิดอยู่ และการเป็นผู้กู้ร่วมให้คนอื่น ล้วนกินความสามารถชำระหนี้ไปก่อนแล้ว

ราคาประเมินของธนาคารต่ำกว่าราคาซื้อ ทำอย่างไร

มีสามทาง คือหาเงินสดมาเติมส่วนต่าง ต่อรองราคากับผู้ขายใหม่ หรือยื่นกับธนาคารอื่นที่อาจประเมินต่างออกไป ควรถามเรื่องนี้ก่อนวางมัดจำก้อนใหญ่

อาชีพอิสระกู้บ้านยากไหม

ยากกว่าถ้ารายได้ไม่ผ่านบัญชี เพราะสิ่งที่นับได้คือสิ่งที่พิสูจน์ได้ ทางแก้คือเดินบัญชีให้สม่ำเสมออย่างน้อยหลายเดือนก่อนยื่น ซึ่งเป็นเหตุผลที่ควรเริ่มเตรียมแต่เนิ่น ๆ

เกณฑ์ LTV เปลี่ยนได้จริงหรือ

ได้ เพราะเป็นเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดและปรับตามภาวะเศรษฐกิจ มาตรการผ่อนคลายชั่วคราวรอบล่าสุดมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 จึงควรถามว่าในวันที่ยื่นจริงใช้เกณฑ์ใด

ปิดบัตรเครดิตช่วยจริงไหม

ช่วย เพราะธนาคารมองวงเงินที่เข้าถึงได้ ไม่ใช่แค่ยอดที่ใช้ แต่ต้องปิดล่วงหน้าให้พอ เพราะข้อมูลใช้เวลาเดินทางจากสถาบันการเงินเข้าสู่ระบบ

สรุป

• เหตุผลที่ถูกปฏิเสธมีสี่กลุ่ม และแบล็คลิสต์ไม่ใช่หนึ่งในนั้น
• กลุ่มที่พบบ่อยที่สุดคือภาระหนี้ต่อรายได้ ซึ่งคำนวณเองได้ก่อนยื่น
• รายได้ที่นับได้คือรายได้ที่พิสูจน์ได้และเดินผ่านบัญชี
• ปัญหาอาจอยู่ที่ตัวหลักประกัน ไม่ใช่ที่ตัวคุณ
• บางธนาคารไม่ปล่อยในบางทำเล ซึ่งอธิบายว่าทำไมยื่นอีกที่แล้วผ่าน
• เกณฑ์ LTV ปรับเปลี่ยนได้ และมาตรการผ่อนคลายรอบล่าสุดมีผลถึง 30 มิถุนายน 2569
• อย่ายิงใบสมัครหลายธนาคารพร้อมกัน และอย่ากู้นอกระบบมาทำเงินดาวน์
• แผนหกเดือนคือหาสาเหตุ ปิดหนี้เล็ก ปิดวงเงินที่ไม่ใช้ เดินบัญชี แล้วค่อยยื่นใหม่
• ถามธนาคารเรื่องวงเงินที่เป็นไปได้ก่อนยื่น เพราะคำถามนั้นฟรี