ความเชื่อที่แพงที่สุดในวงการที่ดินไทย คือ เอาโฉนดไปวางไว้เฉย ๆ
ประโยคนี้ถูกพูดกันจนติดปาก และมันผิดตั้งแต่คำแรก
เพราะสิ่งที่คนส่วนใหญ่เรียกว่าเอาโฉนดไปวาง ในทางกฎหมายส่วนมากคือการ ขายฝาก และคำว่าขายฝากมีคำว่าขายอยู่ในนั้นด้วยเหตุผล
วันที่คุณจดทะเบียนขายฝากที่สำนักงานที่ดิน กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนไปเป็นของอีกฝ่ายทันที ไม่ใช่เมื่อคุณผิดนัด ไม่ใช่เมื่อครบกำหนด แต่วันนั้นเลย
สิ่งที่คุณเหลือไว้กับตัวคือสิทธิไถ่คืนภายในเวลาที่ตกลงกัน ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับความเป็นเจ้าของโดยสิ้นเชิง
คนที่เข้าใจว่าตัวเองยังเป็นเจ้าของอยู่ จะไม่รีบ จะคิดว่าเลยกำหนดไปนิดหน่อยคงคุยกันได้ แล้ววันหนึ่งก็พบว่าที่ดินถูกขายต่อไปแล้วอย่างถูกกฎหมายทุกประการ
บทความนี้ไม่ได้เขียนเพื่อบอกว่าห้ามทำ เพราะคนที่ต้องใช้เงินเร่งด่วนและไม่ผ่านเกณฑ์ธนาคารมีอยู่จริง
แต่เขียนเพื่อให้คุณรู้ว่ากำลังเซ็นอะไร กฎหมายให้เกราะอะไรไว้บ้าง และรูปแบบการหลอกที่เจอซ้ำ ๆ หน้าตาเป็นอย่างไร
ขายฝากคือการขาย จำนองคือการวางประกัน สองอย่างนี้คนละโลก
ถ้าจำได้อย่างเดียวจากบทความนี้ ขอให้จำข้อนี้
จำนอง คือเอาที่ดินเป็นประกันหนี้ ที่ดินยังเป็นชื่อคุณ โฉนดยังเป็นชื่อคุณ เจ้าหนี้ได้แค่สิทธิเหนือทรัพย์ ถ้าคุณไม่ชำระ เจ้าหนี้ต้องฟ้องศาลและบังคับคดีขายทอดตลาด จะยึดเอาไปเองเฉย ๆ ไม่ได้
ขายฝาก คือการขายจริง กรรมสิทธิ์โอนทันทีในวันจดทะเบียน โดยมีข้อตกลงว่าผู้ขายมีสิทธิไถ่คืนภายในเวลาที่กำหนด ถ้าไม่ไถ่ในเวลา ที่ดินเป็นของผู้ซื้อฝากเด็ดขาด โดยไม่ต้องฟ้อง ไม่ต้องขายทอดตลาด ไม่ต้องมีคำสั่งศาลใด ๆ
ความต่างข้อสุดท้ายนั่นแหละ คือเหตุผลทั้งหมดที่นายทุนนอกระบบชอบขายฝากมากกว่าจำนอง
เพราะจำนองแปลว่าถ้าลูกหนี้ไม่จ่าย เจ้าหนี้ต้องเข้าสู่กระบวนการศาล ใช้เวลาเป็นปี มีค่าใช้จ่าย และได้เงินคืนตามหนี้จริงเท่านั้น ส่วนที่เหลือจากการขายทอดตลาดต้องคืนลูกหนี้
ส่วนขายฝากแปลว่าถ้าเลยกำหนดหนึ่งวัน ที่ดินทั้งแปลงเป็นของเขา ไม่ว่าที่ดินจะมีมูลค่าเท่าไร และไม่ว่าเขาให้เงินคุณไปแค่ไหน
ที่ดินราคาห้าล้าน ขายฝากไว้แปดแสน แล้วไถ่ไม่ทัน ผลคือที่ดินห้าล้านเป็นของเขาทั้งแปลง ส่วนต่างสี่ล้านกว่านั้นไม่มีใครต้องคืนใคร
นี่คือกลไกที่ทำให้ที่ดินเปลี่ยนมือมาแล้วนับไม่ถ้วน และเป็นเหตุผลที่กฎหมายฉบับใหม่เกิดขึ้น
พ.ร.บ. ขายฝาก พ.ศ. 2562 ให้เกราะอะไรมาบ้าง
ปี 2562 มีพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยออกมา
ชื่อยาว แต่ขอบเขตชัดมาก มันคุ้มครองเฉพาะ ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม กับ ที่อยู่อาศัย และเฉพาะกรณีที่ ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา
ที่ดินเปล่าเก็งกำไร ที่ดินเชิงพาณิชย์ หรือกรณีที่ผู้ขายฝากเป็นบริษัท ไม่ได้อยู่ใต้เกราะชุดนี้
สิ่งที่กฎหมายฉบับนี้ให้มา
หนึ่ง กำหนดเวลาไถ่ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี
ก่อนหน้านี้มีสัญญาขายฝากสามเดือน หกเดือนกันเป็นเรื่องปกติ ซึ่งสั้นเกินกว่าที่คนจะหาเงินก้อนมาไถ่ได้จริง และนั่นคือจุดประสงค์ของมันตั้งแต่แรก
ตอนนี้ต่ำกว่าหนึ่งปีไม่ได้ ส่วนผู้ขายฝากจะไถ่ก่อนครบกำหนดเมื่อไรก็ได้
สอง สินไถ่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี
สินไถ่คือจำนวนเงินที่คุณต้องจ่ายเพื่อเอาที่ดินคืน ถ้าไม่มีเพดาน ผู้ซื้อฝากก็แค่ตั้งสินไถ่ให้สูงจนไถ่ไม่ไหว แล้วรอเก็บที่ดิน
เพดานนี้จึงเป็นหัวใจของกฎหมายทั้งฉบับ นับตั้งแต่วันขายฝากจนถึงวันครบกำหนดไถ่
สาม ผู้ขายฝากยังมีสิทธิครอบครองและใช้สอยทรัพย์ และดอกผลตกเป็นของผู้ขายฝาก
แปลว่าคุณยังอยู่บ้านหลังนั้นได้ ยังทำนาในที่แปลงนั้นได้ และข้าวที่ได้เป็นของคุณ ไม่ใช่ของเจ้าหนี้
ข้อนี้สำคัญมาก เพราะก่อนหน้านี้มีการไล่คนออกจากบ้านทันทีที่จดทะเบียนเสร็จ ทั้งที่ยังอยู่ในกำหนดไถ่
สี่ ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือก่อนครบกำหนดไถ่ ไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน
เพื่อกันไม่ให้เจ้าหนี้เงียบหายไปแล้วโผล่มาวันที่ 366 พร้อมบอกว่าหมดสิทธิแล้ว
ห้า ถ้าผู้ซื้อฝากไม่แจ้ง ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้ภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด
นี่คือเกราะที่คนไม่รู้ว่ามีมากที่สุด และเป็นเกราะที่ช่วยคนไว้ได้จริงหลายราย
ถ้าคุณเลยกำหนดไถ่มาแล้วและกำลังคิดว่าจบแล้ว ให้กลับไปดูก่อนว่าเคยได้รับหนังสือแจ้งจากผู้ซื้อฝากหรือไม่ ถ้าไม่เคยได้รับ คุณอาจยังมีเวลาอีกครึ่งปี
หก ข้อตกลงใดที่ขัดกับกฎหมายฉบับนี้ ตกเป็นโมฆะ
ข้อนี้ปิดช่องที่ใหญ่ที่สุด เพราะไม่อย่างนั้นเจ้าหนี้ก็แค่ใส่ข้อความในสัญญาว่าผู้ขายฝากสละสิทธิทุกอย่าง แล้วให้เซ็น
สละไม่ได้ครับ กฎหมายเขียนไว้ว่าตกลงกันขัดกับกฎหมายนี้ไม่ได้
วางทรัพย์ เมื่อถึงวันไถ่แล้วเจ้าหนี้หายตัว
นี่คือกลโกงคลาสสิกที่ยังใช้กันอยู่
ลูกหนี้หาเงินมาได้ทันกำหนด โทรไปหาเจ้าหนี้ ไม่รับสาย ไปที่บ้านตามที่อยู่ในสัญญา ไม่มีคน นัดแล้วเลื่อน เลื่อนแล้วเงียบ จนเลยวันครบกำหนด
แล้วเจ้าหนี้ก็ปรากฏตัวขึ้นมาบอกว่าคุณไม่ได้ไถ่ในกำหนด ที่ดินเป็นของผมแล้ว
กฎหมายเตรียมทางออกไว้ให้ คือผู้ขายฝากสามารถ วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดิน ได้ โดยไม่ต้องจ่ายให้เจ้าหนี้โดยตรง
และเมื่อชำระสินไถ่แล้ว ทรัพย์สินกลับเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ชำระ
สิ่งที่ต้องทำในทางปฏิบัติคือ อย่ารอถึงวันสุดท้าย
ถ้าคุณเริ่มติดต่อเจ้าหนี้ไม่ได้ตั้งแต่เดือนก่อนครบกำหนด ให้ไปที่สำนักงานที่ดินตั้งแต่ตอนนั้น พร้อมเงินและพร้อมหลักฐานว่าพยายามติดต่อแล้ว อย่าหวังว่าจะจัดการทันในวันสุดท้าย เพราะวันสุดท้ายคือวันที่ทุกอย่างมักจะไม่เป็นไปตามแผน
และเก็บหลักฐานการติดต่อทุกครั้งไว้ ทั้งข้อความ บันทึกการโทร และจดหมายที่ส่งไป เพราะถ้าเรื่องไปถึงศาล สิ่งเหล่านี้คือสิ่งที่พิสูจน์ว่าคุณพยายามจริง
รูปแบบที่เจอซ้ำ ๆ และควรถอยทันทีที่เห็น
ให้เซ็นสัญญาที่ยังไม่กรอกตัวเลข ไม่ว่าจะอ้างว่าเดี๋ยวกรอกให้ทีหลัง หรือว่ารีบ นี่คือจุดจบของการต่อรองทั้งหมด เพราะสิ่งที่จะถูกกรอกลงไปคือสิ่งที่เขาต้องการ ไม่ใช่สิ่งที่ตกลงกันไว้
ให้เซ็นใบมอบอำนาจเปล่า อันนี้ร้ายแรงที่สุดในบรรดาทั้งหมด และจะขยายในหัวข้อถัดไป
บอกให้ทำเป็นขายขาด แล้วสัญญาปากเปล่าว่าเดี๋ยวขายคืนให้ ถ้าเป็นการขายขาด คุณไม่มีสิทธิไถ่ตามกฎหมายเลยแม้แต่นิดเดียว คำพูดว่าเดี๋ยวขายคืนให้ไม่มีน้ำหนักอะไรทั้งสิ้นเมื่อโฉนดเป็นชื่อเขาแล้ว
ทำสัญญากันนอกสำนักงานที่ดิน การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าเขานัดคุณไปเซ็นที่ร้านกาแฟหรือที่บ้าน แล้วบอกว่าเดี๋ยวไปจดทีหลัง สิ่งที่คุณเซ็นนั้นคืออะไรก็ได้
หักค่าดำเนินการออกจากเงินต้นก้อนหน้า ตกลงกันแสนหนึ่ง ได้จริงแปดหมื่นห้า แต่สินไถ่คิดจากแสนหนึ่ง ตัวเลขนี้ทำให้ดอกเบี้ยจริงสูงกว่าที่เขียนในสัญญามาก และเป็นวิธีเลี่ยงเพดานที่พบบ่อยที่สุด
ไม่ให้สำเนาสัญญากลับบ้าน คู่สัญญาทุกฝ่ายมีสิทธิถือสำเนา คนที่ไม่ให้คุณถือ คือคนที่ไม่อยากให้คุณเอาไปให้ใครอ่าน
เร่งให้เซ็นวันนี้ ทุกข้อเสนอที่ดีจริงรอได้อีกสองวัน ความเร่งรีบมีไว้เพื่อไม่ให้คุณมีเวลาไปถามใคร
ข้อสังเกตที่ใช้ได้กับทุกกรณีคือ ถ้าอีกฝ่ายไม่ยอมให้คุณเอาสัญญาไปให้คนอื่นอ่านก่อน นั่นคือคำตอบแล้ว
ใบมอบอำนาจเปล่า ทำไมถึงเป็นเรื่องที่ใหญ่ที่สุด
ในบรรดาสิ่งที่คนเซ็นไปโดยไม่รู้ตัว ใบมอบอำนาจที่ยังไม่กรอกข้อความคือสิ่งที่สร้างความเสียหายมากที่สุด
เพราะมันไม่ใช่แค่เอกสารประกอบ มันคือการยกอำนาจในการไปทำนิติกรรมแทนคุณให้คนอื่น
ใบมอบอำนาจเปล่าที่มีลายเซ็นคุณอยู่ สามารถถูกกรอกให้กลายเป็นการมอบอำนาจไปขาย ไปจำนอง หรือไปโอนที่ดินให้ใครก็ได้
และเมื่อไปถึงสำนักงานที่ดินพร้อมโฉนดและบัตรประชาชนของคุณ เจ้าหน้าที่ก็ทำตามเอกสารที่เห็นอยู่ตรงหน้า
สิ่งที่ควรทำถ้าจำเป็นต้องมอบอำนาจจริง ๆ
- กรอกข้อความให้ครบทุกช่องก่อนเซ็น ไม่เว้นช่องว่างไว้แม้แต่ช่องเดียว
- ระบุให้แคบที่สุดว่ามอบอำนาจให้ทำอะไร แปลงไหน กับใคร ไม่ใช่เขียนว่าดำเนินการเกี่ยวกับที่ดิน
- ขีดฆ่าช่องที่ไม่ใช้ทุกช่อง
- ถ่ายสำเนาเก็บไว้ทุกใบก่อนส่งมอบ
- ไม่มอบอำนาจให้คนที่เป็นคู่สัญญาอีกฝ่ายไปดำเนินการแทนคุณเอง ซึ่งเป็นเรื่องที่ควรปฏิเสธเสมอ
และถ้าเป็นไปได้ ให้ไปเองที่สำนักงานที่ดิน การเสียเวลาครึ่งวันถูกกว่าการเสียที่ดินทั้งแปลงมาก
ดอกเบี้ยที่เกินเพดาน และสิ่งที่กฎหมายบอกว่าเกิดอะไรขึ้น
เรื่องนี้คนเข้าใจผิดกันเยอะ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 654 ห้ามคิดดอกเบี้ยเกินร้อยละ 15 ต่อปี
และพระราชบัญญัติห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2560 มาตรา 4 กำหนดให้การเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรานั้นเป็นความผิดอาญา มีโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 200,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
ถ้อยคำในมาตรา 4 กว้างกว่าที่หลายคนคิด เพราะครอบคลุมถึงการกระทำใด ๆ อันมีลักษณะเป็นการอำพรางการให้กู้ยืมเงินด้วย
แปลว่าการแต่งเรื่องให้ดูไม่เหมือนการกู้ ไม่ได้ทำให้พ้นจากกฎหมายฉบับนี้โดยอัตโนมัติ
ส่วนผลในทางแพ่ง แนวคำพิพากษาถือว่าดอกเบี้ยที่เรียกเกินอัตราตกเป็นโมฆะ แต่ ต้นเงินยังต้องคืน
จุดนี้สำคัญ เพราะมีคนเข้าใจว่าถ้าดอกเบี้ยผิดกฎหมายแล้วไม่ต้องคืนอะไรเลย ซึ่งไม่ใช่ หนี้เงินต้นยังอยู่
สิ่งที่ควรทำถ้าสงสัยว่าโดนคิดเกินคือเก็บหลักฐานให้ครบ ทั้งสัญญา สลิปโอนทุกครั้ง ข้อความที่คุยกัน และบันทึกว่าได้เงินจริงเท่าไรในวันแรก แล้วเอาไปปรึกษาทนายหรือหน่วยงานรัฐก่อนตัดสินใจทำอะไร
อย่าหยุดจ่ายเองโดยยังไม่ปรึกษาใคร เพราะการหยุดจ่ายมีผลทางกฎหมายของมันเอง และอาจทำให้สถานะแย่ลงกว่าเดิม
ถ้าเซ็นไปแล้ว ทำอะไรได้บ้าง
ลำดับที่ควรทำ ไล่จากสิ่งที่ต้องรู้ก่อน
หนึ่ง หาให้ได้ก่อนว่าคุณเซ็นอะไรไป ขอคัดสำเนาสารบัญจดทะเบียนของที่ดินแปลงนั้นที่สำนักงานที่ดิน จะเห็นชัดว่าที่ดินถูกจดทะเบียนเป็นอะไร ขายฝาก จำนอง หรือขายขาด และเป็นชื่อใคร
หลายคนไม่รู้จริง ๆ ว่าตัวเองเซ็นอะไร เพราะจำได้แค่ที่อีกฝ่ายพูด
สอง ดูวันครบกำหนดไถ่ให้แม่น และนับถอยหลังจากวันนี้ ไม่ใช่จำคร่าว ๆ ว่าประมาณปลายปี
สาม ตรวจว่าเคยได้รับหนังสือแจ้งจากผู้ซื้อฝากหรือไม่ ถ้าไม่เคยได้รับ และเลยกำหนดมาไม่ถึงหกเดือน คุณอาจยังมีสิทธิไถ่อยู่
สี่ ถ้าจะไถ่แต่ติดต่อเจ้าหนี้ไม่ได้ ให้เตรียมวางทรัพย์ และเริ่มเดินเรื่องล่วงหน้า ไม่ใช่วันสุดท้าย
ห้า ปรึกษาหน่วยงานที่ไม่ได้ขายอะไรให้คุณ เช่น สำนักงานอัยการคุ้มครองสิทธิและช่วยเหลือทางกฎหมายแก่ประชาชน หรือสภาทนายความ ซึ่งให้คำปรึกษาโดยไม่มีค่าใช้จ่ายในหลายกรณี
ข้อควรระวังคือ อย่าไปหาคนที่โฆษณาว่ารับปลดหนี้หรือรับแก้ประวัติ เพราะจำนวนมากคือรอบสองของปัญหาเดิม
ทางเลือกที่ควรลองก่อนจะไปถึงขั้นนี้
คนที่มาถึงจุดเอาโฉนดไปวาง มักมาถึงเพราะเวลาบีบ ไม่ใช่เพราะไม่มีทางอื่นเลย
สิ่งที่ควรลองก่อน
- คุยกับเจ้าหนี้เดิมก่อนจะผิดนัด ธนาคารและสถาบันการเงินมีมาตรการปรับโครงสร้างหนี้ที่คุยได้จริง แต่คุยได้ดีที่สุดตอนที่ยังไม่ค้าง
- สินเชื่อที่มีหลักประกันจากสถาบันการเงินในระบบ ซึ่งดอกเบี้ยสูงกว่าบ้านหลังแรกแต่ยังห่างจากนอกระบบมาก
- ขายทรัพย์เองในราคาตลาด ฟังดูเจ็บ แต่การขายบ้านเองในราคาห้าล้านแล้วเหลือเงิน ดีกว่าเสียบ้านห้าล้านไปโดยได้เงินมาแปดแสน
- ให้เช่าบางส่วน ถ้าปัญหาคือกระแสเงินสดรายเดือน ไม่ใช่ก้อนใหญ่
ถ้าปลายทางคือการขายอยู่แล้ว การขายเองโดยตั้งราคาถูกต้องเป็นทางที่เจ็บน้อยที่สุด เราเขียนวิธีไว้ใน ขายบ้านเองโดยไม่ผ่านนายหน้า
และถ้ากำลังจะเซ็นสัญญาอะไรก็ตามที่เกี่ยวกับที่ดิน ให้อ่าน สัญญาจะซื้อจะขาย อ่านอย่างไรไม่ให้เสียเปรียบ ก่อนหนึ่งรอบ
คำถามที่พบบ่อย
ขายฝากกับจำนองต่างกันอย่างไร
จำนองคือเอาที่ดินเป็นประกันหนี้ ที่ดินยังเป็นชื่อคุณ เจ้าหนี้ต้องฟ้องและบังคับคดีขายทอดตลาดจึงจะได้เงิน ส่วนขายฝากคือการขายจริง กรรมสิทธิ์โอนทันทีในวันจดทะเบียน และถ้าไม่ไถ่ในกำหนด ที่ดินเป็นของผู้ซื้อฝากโดยไม่ต้องฟ้อง
ขายฝากแล้วยังอยู่บ้านได้ไหม
ได้ กฎหมายกำหนดให้ผู้ขายฝากยังมีสิทธิครอบครองและใช้สอยทรัพย์ และดอกผลที่งอกจากทรัพย์ตกเป็นของผู้ขายฝาก การไล่ออกจากบ้านระหว่างที่ยังอยู่ในกำหนดไถ่จึงไม่ถูกต้อง
กำหนดเวลาไถ่สั้นที่สุดได้เท่าไร
ไม่ต่ำกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี สำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยที่ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา ส่วนผู้ขายฝากจะไถ่ก่อนครบกำหนดเมื่อไรก็ได้
สินไถ่คิดสูงแค่ไหนก็ได้ใช่ไหม
ไม่ใช่ สินไถ่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี นับจากวันขายฝากถึงวันครบกำหนดไถ่
เลยกำหนดไถ่ไปแล้ว จบเลยไหม
ไม่จำเป็น ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ได้แจ้งเป็นหนังสือก่อนครบกำหนดไถ่ตามที่กฎหมายกำหนด ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้ภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด ให้ตรวจก่อนว่าเคยได้รับหนังสือแจ้งหรือไม่
ถึงวันไถ่แล้วติดต่อเจ้าหนี้ไม่ได้ ทำอย่างไร
ใช้วิธีวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดิน อย่ารอถึงวันสุดท้าย และเก็บหลักฐานทุกครั้งที่พยายามติดต่อไว้
กฎหมายฉบับนี้คุ้มครองที่ดินทุกประเภทไหม
ไม่ คุ้มครองเฉพาะที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย และเฉพาะกรณีที่ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา ที่ดินเปล่าเก็งกำไรหรือกรณีที่ผู้ขายฝากเป็นนิติบุคคลไม่ได้อยู่ในขอบเขตนี้
ดอกเบี้ยเกินร้อยละ 15 แล้วไม่ต้องคืนอะไรเลยใช่ไหม
ไม่ใช่ ดอกเบี้ยที่เกินอัตราตกเป็นโมฆะตามแนวคำพิพากษา และการเรียกเกินอัตราเป็นความผิดอาญาโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 200,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ แต่หนี้เงินต้นยังต้องคืน
เซ็นใบมอบอำนาจเปล่าไปแล้ว ควรทำอะไรก่อน
รีบไปขอคัดสำเนาสารบัญจดทะเบียนของที่ดินแปลงนั้นที่สำนักงานที่ดินทันที เพื่อดูว่ามีการจดทะเบียนอะไรไปแล้วบ้าง แล้วปรึกษาทนายหรือสำนักงานอัยการคุ้มครองสิทธิโดยเร็วที่สุด
สรุป
- ขายฝากคือการขาย กรรมสิทธิ์โอนทันทีในวันจดทะเบียน ไม่ใช่การเอาโฉนดไปวางไว้เฉย ๆ
- จำนองต่างกันตรงที่เจ้าหนี้ต้องฟ้องและขายทอดตลาด จะยึดเอาไปเองไม่ได้
- กำหนดเวลาไถ่ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี
- สินไถ่คำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี
- ผู้ขายฝากยังมีสิทธิอยู่อาศัยและใช้สอย ดอกผลเป็นของผู้ขายฝาก
- ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือก่อนครบกำหนดไถ่ ไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน
- ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากยังมีสิทธิไถ่ได้ภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด
- ติดต่อเจ้าหนี้ไม่ได้ ให้วางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดิน
- ห้ามเซ็นสัญญาที่ยังไม่กรอก และห้ามเซ็นใบมอบอำนาจเปล่าเด็ดขาด
- เรียกดอกเบี้ยเกินอัตราเป็นความผิดอาญา แต่หนี้เงินต้นยังต้องคืน