ซื้อบ้านหลังที่สอง LTV ล่าสุด ภาษีที่ต่างจากหลังแรก และสามคำถามก่อนตัดสินใจ

ตอนนี้บ้านหลังที่สองกู้ได้เต็ม 100 เปอร์เซ็นต์ และมีวันหมดอายุ

ถ้าคุณจำกฎ LTV แบบเดิมที่บ้านหลังที่สองต้องวางดาวน์สิบถึงยี่สิบเปอร์เซ็นต์ ข้อมูลนั้นไม่ตรงกับสถานการณ์ปัจจุบันแล้ว

ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายมาตรการ LTV ให้เพดานอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันอยู่ที่ร้อยละ 100 ในสองกรณี คือหลักประกันมูลค่าต่ำกว่าสิบล้านบาทตั้งแต่สัญญาที่สองเป็นต้นไป และหลักประกันมูลค่าตั้งแต่สิบล้านบาทขึ้นไปตั้งแต่สัญญาแรก

และเมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2569 ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศต่ออายุมาตรการนี้ออกไปอีกหนึ่งปี ครอบคลุมสัญญาเงินกู้ที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570

สิ่งที่ต้องเน้นคือธนาคารแห่งประเทศไทยระบุชัดว่าการผ่อนคลายนี้เป็นการชั่วคราว ดังนั้นถ้าคุณวางแผนซื้อบ้านหลังที่สองอยู่แล้ว วันที่ทำสัญญาเงินกู้มีความหมายจริง ๆ

กู้ได้ 100 ไม่ได้แปลว่าธนาคารจะให้ 100

นี่คือความเข้าใจผิดที่ทำให้คนวางแผนพลาดมากที่สุด

LTV คือเพดานที่ผู้กำกับดูแลกำหนดไว้ว่าธนาคารปล่อยได้ไม่เกินเท่าไหร่ ไม่ใช่คำสั่งให้ธนาคารต้องปล่อยเต็มเพดาน

สิ่งที่ธนาคารใช้ตัดสินจริงคือความสามารถในการผ่อนของคุณ ซึ่งดูจากรายได้ ภาระหนี้ทั้งหมดที่มีอยู่ และประวัติการชำระ

สำหรับคนที่กำลังผ่อนบ้านหลังแรกอยู่ ค่างวดของหลังแรกจะถูกนับเป็นภาระหนี้เต็มจำนวน แม้ว่าคุณจะปล่อยเช่าหลังนั้นและมีรายได้ค่าเช่าเข้ามาก็ตาม

ธนาคารส่วนใหญ่นับรายได้ค่าเช่าให้ไม่เต็มจำนวน และบางแห่งขอสัญญาเช่าที่จดทะเบียนหรือหลักฐานการรับเงินย้อนหลัง ซึ่งเป็นสิ่งที่ควรถามให้ชัดก่อนไปยื่น ไม่ใช่สมมติเอาเอง

ผลในทางปฏิบัติคือ คนที่ผ่านเกณฑ์ LTV แต่ไม่ผ่านเกณฑ์ความสามารถในการผ่อน จะได้วงเงินน้อยกว่าที่คิดไว้ หรือไม่ได้เลย วิธีเตรียมตัวก่อนยื่นอยู่ที่ เช็คลิสต์ก่อนขอพรีอนุมัติสินเชื่อบ้าน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือจุดที่หลังที่สองต่างจากหลังแรกจริง ๆ

เรื่องที่คนคิดถึงน้อยที่สุดตอนซื้อ แต่ต้องจ่ายทุกปีไปตลอด คือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

บ้านหลังแรกที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ได้รับยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่าประเมินไม่เกินห้าสิบล้านบาท

ส่วนกรณีที่เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างโดยไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน และมีชื่อในทะเบียนบ้าน ได้รับยกเว้นสำหรับมูลค่าไม่เกินสิบล้านบาท

แต่บ้านหลังที่สองเป็นต้นไปไม่ได้รับยกเว้นนี้เลย ต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรกตามอัตราของที่อยู่อาศัย ซึ่งเริ่มที่ร้อยละ 0.02 หรือประมาณสองร้อยบาทต่อมูลค่าประเมินหนึ่งล้านบาท และเพิ่มขึ้นตามขั้นของมูลค่า

ตัวเลขนี้ไม่ใหญ่เมื่อเทียบกับราคาบ้าน แต่เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทุกปีไม่ว่าบ้านจะมีคนอยู่หรือไม่ และเป็นสิ่งที่ควรใส่ไว้ในการคำนวณผลตอบแทนตั้งแต่ต้น

ข้อควรระวังที่สำคัญคือ ชื่อในทะเบียนบ้านเป็นตัวกำหนดว่าหลังไหนคือหลังแรก ดังนั้นถ้าซื้อหลังที่สองแล้วย้ายชื่อไปอยู่หลังใหม่ สถานะของทั้งสองหลังจะสลับกัน ซึ่งเป็นเรื่องที่ควรคิดให้จบก่อนย้าย เรื่องทะเบียนบ้านอยู่ที่ ทะเบียนบ้านเล่มน้ำเงินกับเล่มเหลือง และรายละเอียดภาษีอยู่ที่ เช็คลิสต์ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ตอนขาย ภาษีของหลังที่สองก็ต่างออกไป

คนซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อขายต่อมักคำนวณกำไรจากส่วนต่างราคา แล้วลืมว่ามีภาษีตอนขายที่ผูกกับสองเงื่อนไข

เงื่อนไขแรกคือระยะเวลาถือครอง และเงื่อนไขที่สองคือชื่อในทะเบียนบ้าน ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่คนขายบ้านหลังที่สองมักไม่เข้าเกณฑ์เพราะไม่ได้ย้ายชื่อไป

ความหมายในทางปฏิบัติคือ ต้นทุนตอนขายของบ้านหลังที่สองอาจสูงกว่าที่คำนวณไว้พอสมควร และถ้าตั้งใจจะขายในไม่กี่ปี ตัวเลขนี้กินกำไรไปได้มาก

ให้คำนวณต้นทุนขายให้ครบตั้งแต่ก่อนซื้อ ไม่ใช่หลังจากมีคนมาเสนอราคา รายละเอียดว่าเสียอะไรบ้างและเงื่อนไขห้าปีคืออะไรอยู่ที่ ภาษีตอนขายบ้าน ก่อนและหลังห้าปี

ถ้าซื้อเพื่อปล่อยเช่า ให้คิดจากผลตอบแทนสุทธิ

คนจำนวนมากคำนวณว่าค่าเช่าที่ได้ครอบคลุมค่างวดหรือไม่ แล้วสรุปว่าคุ้ม ซึ่งเป็นการคำนวณที่ขาดไปครึ่งหนึ่ง

สิ่งที่ต้องหักออกจากค่าเช่าก่อนเทียบกับค่างวดคือ ค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประกันอัคคีภัย ค่าซ่อมบำรุงที่ต้องกันไว้ ค่านายหน้าเมื่อต้องหาผู้เช่าใหม่ และที่สำคัญที่สุดคือช่วงห้องว่างระหว่างผู้เช่า

ช่วงห้องว่างเป็นตัวเลขที่คนประเมินต่ำที่สุด เพราะการคิดว่าจะมีผู้เช่าตลอดสิบสองเดือนทุกปีเป็นสมมติฐานที่ไม่ตรงกับความจริงในเกือบทุกทำเล

ให้คิดแบบอนุรักษ์นิยมว่าปีหนึ่งอาจว่างหนึ่งถึงสองเดือน แล้วดูว่าตัวเลขยังคุ้มอยู่ไหม เพราะถ้าคุ้มเฉพาะตอนที่มีผู้เช่าเต็มปี แปลว่าคุณกำลังซื้อของที่ไม่มีที่ว่างให้พลาด

วิธีคำนวณผลตอบแทนแบบสุทธิพร้อมภาระเงินกู้อยู่ที่ ผลตอบแทนค่าเช่า แบบขั้นต้นกับแบบสุทธิ

สิ่งที่คนลืมเตรียมและทำให้ติดขัดตอนยื่นกู้

• ประวัติการผ่อนบ้านหลังแรก ต้องสะอาด เพราะการจ่ายช้าแม้เพียงไม่กี่ครั้งในสองปีที่ผ่านมาส่งผลกับการพิจารณาหลังที่สองมากกว่าที่คนคิด
• ภาระหนี้อื่นที่ยังไม่ได้ปิด ทั้งบัตรเครดิต สินเชื่อรถ และวงเงินที่เปิดไว้แต่ไม่ได้ใช้ ซึ่งบางแห่งนับวงเงินที่ยังเปิดอยู่เป็นภาระด้วย
• หลักฐานรายได้ค่าเช่า ถ้าจะใช้รายได้จากบ้านหลังแรกมาช่วย ต้องมีสัญญาเช่าและหลักฐานการรับเงินย้อนหลัง ไม่ใช่แค่บอกว่าปล่อยเช่าอยู่
• เงินสดสำหรับค่าใช้จ่ายวันโอน เพราะแม้กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ค่าประเมิน และประกัน ยังต้องจ่ายจากกระเป๋าตัวเอง
• ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ ซึ่งเป็นเรื่องที่ควรตัดสินใจอย่างเข้าใจ ไม่ใช่เซ็นเพราะเจ้าหน้าที่บอกว่าช่วยให้อนุมัติง่ายขึ้น รายละเอียดอยู่ที่ MRTA จำเป็นต้องทำไหม

สรุปการตัดสินใจให้เหลือสามคำถาม

คำถามแรก ถ้าไม่มีผู้เช่าหกเดือน คุณผ่อนไหวไหม ถ้าคำตอบคือไม่ไหว แปลว่าคุณกำลังซื้อบ้านที่ต้องพึ่งผู้เช่าเพื่อไม่ให้ล้ม ซึ่งเป็นสถานะที่เปราะบางเกินไปสำหรับสินทรัพย์ที่ขายออกยากในระยะสั้น

คำถามที่สอง คุณซื้อเพื่ออะไรจริง ๆ เพราะบ้านตากอากาศที่ไปปีละสองครั้ง บ้านให้พ่อแม่อยู่ และบ้านเพื่อลงทุน เป็นสามเป้าหมายที่นำไปสู่ทำเลและประเภททรัพย์คนละแบบโดยสิ้นเชิง คนที่ปนสามอย่างนี้เข้าด้วยกันมักได้ของที่ไม่ตอบโจทย์สักอย่าง

คำถามที่สาม แผนขายคืออะไร เพราะสินทรัพย์ที่ซื้อโดยไม่มีแผนขายคือสินทรัพย์ที่คุณจะขายตอนที่จำเป็นต้องขาย ซึ่งเป็นจังหวะที่ได้ราคาแย่ที่สุดเสมอ

ถ้าตอบสามข้อนี้ได้ชัด เรื่อง LTV และภาษีจะกลายเป็นรายละเอียดที่จัดการได้ แต่ถ้าตอบไม่ได้ การที่กู้ได้เต็มร้อยเปอร์เซ็นต์ไม่ได้ทำให้การตัดสินใจดีขึ้นเลย

คำถามที่พบบ่อย

ตอนนี้บ้านหลังที่สองต้องวางดาวน์เท่าไหร่

ตามมาตรการที่ผ่อนคลายอยู่ เพดาน LTV อยู่ที่ร้อยละ 100 สำหรับหลักประกันต่ำกว่าสิบล้านบาทตั้งแต่สัญญาที่สองเป็นต้นไป และตั้งแต่สัญญาแรกสำหรับหลักประกันตั้งแต่สิบล้านบาทขึ้นไป โดยครอบคลุมสัญญาที่ทำถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570

กู้ได้ 100 แปลว่าไม่ต้องมีเงินสดเลยหรือเปล่า

ไม่ใช่ เพราะค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ค่าประเมิน และประกัน ยังต้องจ่ายจากเงินตัวเอง และเพดาน LTV ไม่ได้แปลว่าธนาคารจะอนุมัติเต็มเพดาน

บ้านหลังที่สองเสียภาษีที่ดินต่างจากหลังแรกยังไง

หลังแรกที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่อในทะเบียนบ้าน ได้รับยกเว้นสำหรับมูลค่าไม่เกินห้าสิบล้านบาท ส่วนหลังที่สองเสียตั้งแต่บาทแรกในอัตราที่อยู่อาศัยซึ่งเริ่มที่ร้อยละ 0.02

ย้ายชื่อในทะเบียนบ้านไปหลังใหม่ดีไหม

ต้องคิดให้จบก่อน เพราะชื่อในทะเบียนบ้านเป็นตัวกำหนดว่าหลังไหนได้สิทธิยกเว้น การย้ายทำให้สถานะของทั้งสองหลังสลับกัน

ธนาคารนับค่าเช่าจากบ้านหลังแรกเป็นรายได้ไหม

นับ แต่มักไม่เต็มจำนวน และหลายแห่งขอสัญญาเช่ากับหลักฐานการรับเงินย้อนหลัง ควรถามให้ชัดก่อนยื่นแทนที่จะสมมติเอาเอง

ควรถือเงินสดไว้เท่าไหร่ก่อนซื้อหลังที่สอง

อย่างน้อยควรพอผ่อนทั้งสองหลังได้ในกรณีที่ไม่มีผู้เช่าหกเดือน เพราะถ้าผ่อนไม่ไหวในสถานการณ์นั้น แปลว่าแผนนี้ต้องพึ่งผู้เช่าเพื่อไม่ให้ล้ม

สรุป

• เพดาน LTV ผ่อนคลายอยู่ที่ร้อยละ 100 ครอบคลุมสัญญาที่ทำถึง 30 มิถุนายน 2570 และธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่าเป็นการชั่วคราว
• เพดานไม่ใช่คำสั่งให้ธนาคารปล่อยเต็ม ตัวตัดสินจริงคือความสามารถในการผ่อน
• บ้านหลังที่สองไม่ได้รับยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงเสียตั้งแต่บาทแรกทุกปี
• ชื่อในทะเบียนบ้านเป็นตัวกำหนดว่าหลังไหนคือหลังแรก การย้ายทำให้สถานะสลับกัน
• ถ้าซื้อเพื่อปล่อยเช่า ให้หักค่าส่วนกลาง ภาษี ประกัน ค่าซ่อม และช่วงห้องว่างก่อนสรุปว่าคุ้ม
• ตอบให้ได้ก่อนว่าถ้าไม่มีผู้เช่าหกเดือนยังผ่อนไหวไหม ซื้อเพื่ออะไร และแผนขายคืออะไร