เช่าบ้านเช่าคอนโด เก็บเงินประกันได้เท่าไหร่ รวมค่าเช่าล่วงหน้าด้วยไหม
รวมด้วย ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 กำหนดว่าค่าเช่าล่วงหน้ากับเงินประกันรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน ส่วนกรณีที่คิดค่าเช่าเป็นรายปี รวมกันได้ไม่เกิน 1 ปี แต่เพดานนี้ใช้กับผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายผู้ประกอบธุรกิจที่ควบคุมสัญญาเท่านั้น ซึ่งคือผู้ที่มีห้องหรืออาคารให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป
ประโยคหลังนั่นแหละที่คนเข้าใจผิดกันมากที่สุด และเป็นเหตุผลที่ผู้เช่าบางคนโดนเรียกเก็บเกินโดยที่ไม่มีใครทำผิดกฎหมาย
เพดาน 3 เดือน คือรวมกัน ไม่ใช่อย่างละ 3 เดือน
ตัวเลข 3 เดือนเป็นเพดานของสองก้อนรวมกัน ไม่ใช่เพดานของแต่ละก้อน สมมติค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท
| สิ่งที่ผู้ให้เช่าเรียก | รวมเป็นกี่เดือน | อยู่ในเพดานไหม |
|---|---|---|
| ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน กับเงินประกัน 2 เดือน | 3 เดือน คือ 45,000 บาท | อยู่ในเพดานพอดี |
| ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน กับเงินประกัน 1 เดือน | 2 เดือน คือ 30,000 บาท | อยู่ในเพดาน |
| ค่าเช่าล่วงหน้า 2 เดือน กับเงินประกัน 2 เดือน | 4 เดือน คือ 60,000 บาท | เกินเพดาน |
| ค่าเช่าล่วงหน้า 3 เดือน กับเงินประกัน 3 เดือน | 6 เดือน คือ 90,000 บาท | เกินเพดานไปเท่าตัว |
แถวที่สามกับสี่คือรูปแบบที่เจอบ่อยในประกาศให้เช่าตามเว็บ และหลายคนจ่ายไปโดยคิดว่าเป็นเรื่องปกติของตลาด
สำหรับสัญญาที่คิดค่าเช่าเป็นรายปี ประกาศให้เรียกเก็บรวมกันได้ไม่เกิน 1 ปี ซึ่งเป็นคนละกรณีกับการเช่ารายเดือนทั่วไป
เพดานนี้ใช้กับใคร และไม่ใช้กับใคร
ประกาศฉบับนี้ควบคุมสัญญาของ ผู้ประกอบธุรกิจ ไม่ได้ควบคุมการให้เช่าระหว่างบุคคลทั่วไปทุกกรณี เกณฑ์ปัจจุบันคือผู้ที่มีสถานที่ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ซึ่งลดลงจากเกณฑ์เดิมที่ 5 หน่วย
| ผู้ให้เช่า | เข้าข่ายไหม | ผลกับเงินก้อนแรก |
|---|---|---|
| เจ้าของอพาร์ตเมนต์ หอพัก หรือคอนโดหลายห้อง | เข้าข่าย | เรียกรวมกันเกิน 3 เดือนไม่ได้ |
| เจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่า 3 ห้องขึ้นไป แม้อยู่คนละโครงการ | เข้าข่าย | เรียกรวมกันเกิน 3 เดือนไม่ได้ |
| เจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าห้องเดียว | ไม่เข้าข่าย | เพดานตามประกาศไม่ผูกพัน ต้องตกลงกันเอง |
| เจ้าของบ้านที่ให้เช่าบ้านหลังเดียว | ไม่เข้าข่าย | เพดานตามประกาศไม่ผูกพัน ต้องตกลงกันเอง |
แถวที่สามกับสี่ไม่ได้แปลว่าผู้ให้เช่าเรียกเท่าไรก็ได้อย่างไร้ขอบเขต ยังมีหลักทั่วไปของกฎหมายและการต่อรองอยู่ แต่แปลว่าคุณจะยกประกาศฉบับนี้ขึ้นมาอ้างว่าห้ามเกิน 3 เดือนไม่ได้
ในทางปฏิบัติ ผู้เช่าถามได้ตรง ๆ ว่าผู้ให้เช่ามีห้องปล่อยเช่ากี่ห้อง เพราะคำตอบเปลี่ยนสิทธิของคุณทั้งชุด ไม่ใช่แค่เรื่องเงินก้อนแรก
เงินประกันกับค่าเช่าล่วงหน้า เป็นเงินคนละก้อนคนละหน้าที่
| เงินประกัน | ค่าเช่าล่วงหน้า | |
|---|---|---|
| มีไว้ทำอะไร | ประกันความเสียหายและหนี้ค้างของผู้เช่า | เป็นค่าเช่าที่จ่ายก่อนถึงงวด |
| ตอนสัญญาจบ | ต้องคืน เว้นแต่มีความเสียหายที่หักได้ | ถูกหักเป็นค่าเช่างวดที่ตกลงกันไว้ ไม่ใช่เงินที่คืน |
| เอาไปหักค่าเช่าเดือนสุดท้ายได้ไหม | ไม่ได้ เว้นแต่ผู้ให้เช่ายินยอม | ได้ตามที่ตกลงไว้ในสัญญาตั้งแต่แรก |
ความเข้าใจผิดที่ทำให้ทะเลาะกันตอนย้ายออกบ่อยที่สุดคือ ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าเดือนสุดท้ายแล้วบอกให้หักจากเงินประกัน ซึ่งโดยหลักทำไม่ได้ถ้าไม่ได้ตกลงกันไว้ เพราะเงินสองก้อนนี้มีหน้าที่ต่างกัน
ส่วนกำหนดการคืนเงินประกันคือคืนเมื่อสัญญาสิ้นสุดและส่งมอบห้องคืนแล้ว และในกรณีที่ต้องตรวจสอบความเสียหาย ให้คืนภายใน 7 วันทำการ รายละเอียดของประกาศฉบับนี้ทั้งฉบับอยู่ใน กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับ 2568
ถ้าสัญญาเรียกเก็บเกินเพดาน จะเกิดอะไรขึ้น
- ข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศไม่มีผลบังคับ แม้ผู้เช่าจะเซ็นไปแล้ว การเซ็นยินยอมไม่ได้ทำให้ข้อที่ขัดประกาศกลับมามีผล
- ส่วนที่เกินเรียกคืนได้ โดยเริ่มจากการทวงถามเป็นหนังสือ ส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ
- ร้องเรียนได้ที่ สคบ. ผ่านสายด่วน 1166 ซึ่งเป็นช่องทางที่ไม่มีค่าใช้จ่าย
- ฟ้องเป็นคดีผู้บริโภคได้ ซึ่งผู้บริโภคได้รับยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 18
ขั้นตอนการทวงเงินประกันคืนแบบละเอียด รวมถึงวิธีฟ้องโดยไม่เสียค่าขึ้นศาล อยู่ใน ผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน ทำอย่างไร
เช็กลิสต์ก่อนโอนเงินก้อนแรก
- ถามว่าผู้ให้เช่ามีห้องปล่อยเช่ากี่หน่วย เพราะคำตอบตัดสินว่าประกาศฉบับนี้ใช้กับสัญญาของคุณหรือไม่
- ให้แยกในสัญญาให้ชัด ว่าก้อนไหนคือเงินประกันและก้อนไหนคือค่าเช่าล่วงหน้า จำนวนเท่าไร คิดเป็นกี่เดือน
- ขอใบรับเงินทุกก้อน ที่ระบุว่าเป็นเงินอะไร ไม่ใช่สลิปโอนเปล่า ๆ
- ถ่ายรูปสภาพห้องวันเข้าอยู่ให้ครบทุกมุม พร้อมวันที่ เพราะนั่นคือหลักฐานเดียวที่ใช้เถียงเรื่องความเสียหายตอนย้ายออกได้
- อ่านข้อที่ระบุเงื่อนไขการหักเงินประกัน ว่าหักอะไรได้บ้าง และหักตามราคาจริงหรือราคาเหมา
- อย่าจ่ายเงินจองก่อนเห็นสัญญาฉบับเต็ม เพราะเมื่อจ่ายไปแล้วอำนาจต่อรองจะเปลี่ยนข้าง
ถ้ากำลังหาที่เช่าอยู่ ดูรายการที่ตรวจเอกสารมาแล้วได้ที่ ทรัพย์ให้เช่า และถ้าเป็นผู้ให้เช่าที่กำลังจะปล่อยห้อง ดู บริการปล่อยเช่า
คำถามที่พบบ่อย
เก็บเงินประกันเช่าได้กี่เดือน
ค่าเช่าล่วงหน้ากับเงินประกันรวมกันต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 สำหรับผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายผู้ประกอบธุรกิจที่ควบคุมสัญญา
เพดาน 3 เดือน รวมค่าเช่าล่วงหน้าด้วยไหม
รวม เป็นเพดานของสองก้อนรวมกัน ไม่ใช่อย่างละ 3 เดือน เช่น ล่วงหน้า 1 เดือนกับประกัน 2 เดือน คือเต็มเพดานพอดี
ผู้ให้เช่าแบบไหนที่เพดานนี้ไม่ผูกพัน
ผู้ที่มีสถานที่ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยไม่ถึง 3 หน่วย เช่น เจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าห้องเดียว ไม่เข้าข่ายผู้ประกอบธุรกิจตามประกาศฉบับนี้
เกณฑ์กี่หน่วยถึงเข้าข่าย
ตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ซึ่งลดลงจากเกณฑ์เดิมที่ 5 หน่วย และนับรวมแม้ห้องจะอยู่คนละโครงการกัน
สัญญาที่คิดค่าเช่าเป็นรายปีเก็บได้เท่าไร
ประกาศกำหนดให้เรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้ารวมเงินประกันได้ไม่เกิน 1 ปี ซึ่งเป็นคนละกรณีกับการเช่ารายเดือนทั่วไป
เอาเงินประกันไปหักค่าเช่าเดือนสุดท้ายได้ไหม
โดยหลักไม่ได้ถ้าไม่ได้ตกลงกันไว้ เพราะเงินประกันมีไว้ประกันความเสียหายและหนี้ค้าง ส่วนค่าเช่าล่วงหน้าต่างหากที่ถูกหักเป็นค่าเช่าตามที่ตกลง
ถ้าเซ็นสัญญาที่เก็บเกินเพดานไปแล้ว ทำอะไรได้
ข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศไม่มีผลบังคับแม้จะเซ็นไปแล้ว เรียกส่วนที่เกินคืนได้ โดยทวงถามเป็นหนังสือ ร้องเรียน สคบ. ที่ 1166 หรือฟ้องเป็นคดีผู้บริโภค
ต้องคืนเงินประกันภายในกี่วัน
คืนเมื่อสัญญาสิ้นสุดและส่งมอบห้องคืนแล้ว และในกรณีที่ต้องตรวจสอบความเสียหาย ให้คืนภายใน 7 วันทำการ
สรุป
- ค่าเช่าล่วงหน้ากับเงินประกันรวมกันต้องไม่เกิน 3 เดือน ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568
- เป็นเพดานของสองก้อนรวมกัน ไม่ใช่อย่างละ 3 เดือน
- กรณีคิดค่าเช่าเป็นรายปี เรียกเก็บรวมกันได้ไม่เกิน 1 ปี
- เพดานนี้ใช้กับผู้ให้เช่าที่มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ซึ่งลดจากเดิมที่ 5 หน่วย
- เจ้าของที่ปล่อยเช่าห้องเดียวไม่เข้าข่าย จึงยกประกาศนี้มาอ้างเพดานไม่ได้
- เงินประกันกับค่าเช่าล่วงหน้ามีหน้าที่ต่างกัน และโดยหลักเอาเงินประกันไปหักค่าเช่าเดือนสุดท้ายไม่ได้
- ข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศไม่มีผลแม้จะเซ็นไปแล้ว และเรียกส่วนที่เกินคืนได้