ขายฝากคืออะไร และต่างจากจำนองอย่างไร
ขายฝากคือสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อทันที โดยมีข้อตกลงว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491
นี่คือความต่างที่สำคัญที่สุดจากการจำนอง เพราะการจำนองกรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเจ้าของเดิม แต่การขายฝากกรรมสิทธิ์ย้ายไปแล้วในวันที่จดทะเบียน สิ่งที่เหลืออยู่กับผู้ขายฝากคือสิทธิการไถ่
เพราะกรรมสิทธิ์ย้ายไปแล้ว การพลาดกำหนดไถ่จึงไม่ใช่การถูกฟ้องบังคับจำนองที่มีขั้นตอนศาลและการขายทอดตลาด แต่คือการหมดสิทธิไถ่และทรัพย์นั้นเป็นของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์
ด้วยความรุนแรงของผลข้อนี้ จึงมีพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ออกมาคุมเงื่อนไขเป็นการเฉพาะ สำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย
กฎหมายปี 2562 คุมอะไรไว้บ้าง
ข้อแรกคือรูปแบบ การขายฝากถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นโมฆะ ตามมาตรา 7 และเจ้าพนักงานต้องระบุในสารบัญจดทะเบียนให้ชัดว่าเป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย
ข้อสองคือกำหนดเวลาไถ่ สัญญาขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่าหนึ่งปีหรือเกินสิบปีไม่ได้ ถ้ากำหนดไว้นอกกรอบนี้ ให้ถือว่ามีเวลาหนึ่งปีหรือสิบปีแล้วแต่กรณี และผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ก่อนครบกำหนดได้ ตามมาตรา 10
ข้อสามคือเพดานสินไถ่ จำนวนสินไถ่จะกำหนดสูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่ ตามมาตรา 8 วรรคสาม
ข้อสี่คือเงินที่จ่ายระหว่างทางต้องนับรวม ไม่ว่าสัญญาจะเขียนไว้อย่างไร ถ้าผู้ซื้อฝากได้รับเงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์อื่นใดที่คำนวณเป็นเงินได้จากผู้ขายฝากอันเนื่องมาจากการซื้อฝาก ให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ได้ชำระแล้ว
ข้อห้าคือข้อตกลงที่ขัดกับกฎหมายนี้เป็นโมฆะ ไม่ว่าจะเขียนอยู่ในสัญญาขายฝากหรือทำเป็นข้อตกลงต่างหาก ตามมาตรา 6
ผู้ขายฝากยังอยู่ในบ้านได้ และไม่ต้องจ่ายค่าเช่า
ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และถือเอาซึ่งประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝาก เพื่อประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัย จนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่ โดยไม่ต้องชำระค่าตอบแทนให้แก่ผู้ซื้อฝาก ตามมาตรา 12
ดอกผลที่งอกจากทรัพย์สินที่ขายฝากในระหว่างการขายฝากตกเป็นของผู้ขายฝากด้วย และผู้ขายฝากต้องรักษาและสงวนทรัพย์สินอย่างวิญญูชนพึงรักษาทรัพย์สินของตนเอง
ถ้าในวันที่ขายฝากมีคนอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นอยู่แล้วเพื่อเกษตรกรรมหรือเป็นที่อยู่อาศัย การขายฝากไม่กระทบสิทธิของผู้ใช้ประโยชน์รายนั้น ตามมาตรา 13
ข้อนี้ตัดข้ออ้างที่เคยพบบ่อยว่าผู้ซื้อฝากคิดค่าเช่ารายเดือนจากผู้ขายฝากได้ เพราะกฎหมายเขียนไว้ตรงว่าไม่ต้องชำระค่าตอบแทน และถ้าจ่ายไปแล้ว เงินนั้นถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่
ก่อนครบกำหนดไถ่ ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือ
ก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่าสามเดือนแต่ไม่มากกว่าหกเดือน ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝาก เพื่อให้ทราบกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ตามมาตรา 17
ถ้าผู้แจ้งไม่ใช่ผู้ซื้อฝากเดิม ต้องแจ้งด้วยว่าผู้ขายฝากจะต้องไถ่กับใครและชำระสินไถ่ที่ไหน
ผลของการไม่แจ้งคือสิ่งที่ผู้ขายฝากต้องรู้ ถ้าผู้ซื้อฝากไม่แจ้งภายในกรอบเวลานั้น หรือไม่ได้ส่งสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินได้ภายในหกเดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ที่ระบุไว้ในสัญญา โดยชำระสินไถ่ตามจำนวนที่กำหนดไว้ในสัญญา
แปลว่าการไม่ได้รับจดหมายลงทะเบียนตอบรับก่อนครบกำหนด ไม่ใช่เรื่องเล็ก มันคือเงื่อนไขที่ต่อเวลาไถ่ออกไปได้อีกหกเดือน
ไถ่ก่อนกำหนด และการวางทรัพย์
ผู้ขายฝากไถ่ก่อนครบกำหนดได้ และถ้าสินไถ่ที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาที่ขายฝาก ให้ลดสินไถ่ในส่วนที่สูงกว่านั้นลงตามอัตราส่วนของระยะเวลาไถ่ที่ลดลง แต่ผู้ซื้อฝากมีสิทธิเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกินร้อยละ 2 ต่อปีของราคาที่ขายฝาก คำนวณตามระยะเวลาที่เหลืออยู่ ตามมาตรา 10 วรรคสอง
ในกรณีที่ติดต่อผู้ซื้อฝากไม่ได้หรือผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับสินไถ่ กฎหมายเปิดทางให้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝากได้ โดยผู้วางทรัพย์ต้องวางตามจำนวนสินไถ่ที่กำหนดไว้ในสัญญา ซึ่งไม่ตัดสิทธิที่จะเรียกร้องส่วนลดหรือค่าเสียโอกาสกันภายหลัง
และคดีที่มีข้อพิพาทอันเนื่องมาจากการขายฝากเป็นคดีผู้บริโภคตามกฎหมายว่าด้วยวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค โดยให้ถือว่าผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค ตามมาตรา 11 ซึ่งทำให้การขึ้นศาลง่ายกว่าคดีแพ่งทั่วไป
ก่อนเซ็นขายฝาก ตรวจห้าข้อ
- สัญญาทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น สัญญาที่ทำกันเองเป็นโมฆะ
- กำหนดเวลาไถ่อยู่ระหว่างหนึ่งปีถึงสิบปี และเขียนวันครบกำหนดไถ่ไว้ในสัญญาให้ชัด
- คำนวณสินไถ่เทียบราคาขายฝากแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี
- สัญญาต้องมีชื่อและที่อยู่คู่สัญญา รายการทรัพย์ ราคาที่ขายฝาก จำนวนสินไถ่ วันที่ขายฝากและวันครบกำหนดไถ่ ตามมาตรา 8
- เก็บหลักฐานการจ่ายเงินทุกครั้งไว้ เพราะเงินที่จ่ายให้ผู้ซื้อฝากระหว่างทางถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว
สำหรับคนที่กำลังคิดจะขายฝากบ้านเพื่อเอาเงินก้อน ควรเทียบกับทางเลือกอื่นก่อน เช่น การรีไฟแนนซ์ซึ่งกรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเจ้าของ ดูวิธีเทียบต้นทุนได้ในบทความรีไฟแนนซ์บ้าน
และถ้าปลายทางคือต้องขายจริง การขายในตลาดปกติมักได้ราคาสูงกว่าการปล่อยให้หมดสิทธิไถ่ ดูแนวทางตั้งราคาและขั้นตอนได้ที่บริการฝากขายบ้าน
คำถามที่พบบ่อย
ขายฝากต่างจากจำนองอย่างไร
ขายฝากกรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อฝากในวันจดทะเบียน เหลือไว้แต่สิทธิการไถ่ ส่วนจำนองกรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเจ้าของเดิมและเจ้าหนี้ต้องฟ้องบังคับจำนองก่อนขายทอดตลาด
กำหนดเวลาไถ่สั้นสุดและยาวสุดเท่าไร
ต่ำกว่าหนึ่งปีหรือเกินสิบปีไม่ได้ ถ้าเขียนไว้นอกกรอบให้ถือว่าเป็นหนึ่งปีหรือสิบปีแล้วแต่กรณี ตามมาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562
สินไถ่แพงกว่าราคาขายฝากได้ไหม
ได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันขายฝากถึงวันครบกำหนดไถ่ ตามมาตรา 8
ระหว่างขายฝากต้องย้ายออกไหม
ไม่ต้อง ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และถือเอาประโยชน์จนถึงวันที่หมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องชำระค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อฝาก ตามมาตรา 12
ผู้ซื้อฝากเก็บค่าเช่ารายเดือนได้ไหม
กฎหมายกำหนดว่าผู้ขายฝากใช้ทรัพย์ได้โดยไม่ต้องชำระค่าตอบแทน และถ้าผู้ซื้อฝากได้รับเงินหรือประโยชน์อื่นจากผู้ขายฝากอันเนื่องมาจากการซื้อฝาก ให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว
ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเตือนก่อนครบกำหนดไหม
ต้องแจ้งเป็นหนังสือทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ก่อนวันครบกำหนดไถ่ไม่น้อยกว่าสามเดือนแต่ไม่มากกว่าหกเดือน พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝาก ตามมาตรา 17
ถ้าผู้ซื้อฝากไม่แจ้ง จะเกิดอะไรขึ้น
ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้ภายในหกเดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ที่ระบุไว้ในสัญญา โดยชำระสินไถ่ตามจำนวนในสัญญา
ติดต่อผู้ซื้อฝากไม่ได้ จะไถ่อย่างไร
วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝากได้ โดยวางตามจำนวนสินไถ่ที่กำหนดไว้ในสัญญา
สรุป
- ขายฝากทำให้กรรมสิทธิ์โอนไปทันทีในวันจดทะเบียน เหลือไว้แต่สิทธิการไถ่ ต่างจากจำนองโดยสิ้นเชิง
- สัญญาต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
- กำหนดเวลาไถ่ต้องอยู่ระหว่างหนึ่งปีถึงสิบปี และสินไถ่เมื่อคิดเป็นดอกเบี้ยต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี
- ผู้ขายฝากอยู่และใช้ประโยชน์ในทรัพย์ได้จนหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน
- ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือก่อนครบกำหนดไถ่ 3 ถึง 6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากไถ่ได้อีกหกเดือน
- ไถ่ก่อนกำหนดได้และลดสินไถ่ตามสัดส่วน โดยผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกินร้อยละ 2 ต่อปีของราคาขายฝาก