ซื้อที่ดินสร้างโรงงาน ตรวจอะไรก่อนวางมัดจำ และไปสำนักงานไหนตามลำดับไหน

จะซื้อที่ดินสร้างโรงงาน ต้องตรวจอะไรก่อนวางมัดจำ

เริ่มที่สีผังเมืองก่อนเสมอ เพราะถ้าสีไม่ผ่าน เรื่องอื่นไม่ต้องดูต่อ จากนั้นค่อยไล่ไปที่ทางเข้าออกสำหรับรถบรรทุก กำลังไฟฟ้าที่ขอได้จริง แหล่งน้ำ ระดับดินกับประวัติน้ำท่วม และการถมดินซึ่งมีกฎหมายของตัวเองที่คนซื้อที่ดินโรงงานลืมบ่อยที่สุด

ที่ดินที่ผ่านทุกข้อยกเว้นข้อเดียวก็คือที่ดินที่สร้างโรงงานไม่ได้ ไม่ใช่ที่ดินที่ผ่านเกือบหมด

ลำดับการตรวจ และไปที่ไหนบ้าง

ลำดับ	ไปที่ไหน	ได้อะไรกลับมา
1	สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด	สีผังเมืองของแปลงนั้น และข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ของสีนั้นในผังฉบับที่ใช้อยู่
2	สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขา	สำเนาโฉนดฉบับหลวง ภาระผูกพันหลังโฉนด และการนัดรังวัดสอบเขต
3	อบต. หรือเทศบาลที่ที่ดินตั้งอยู่	ข้อบัญญัติท้องถิ่น เขตห้ามเฉพาะ และเรื่องการขุดดินถมดิน
4	สำนักงานอุตสาหกรรมจังหวัด	ประเภทโรงงานที่ตั้งได้ในพื้นที่นั้น และขั้นตอนการขออนุญาต
5	การไฟฟ้าส่วนภูมิภาคในพื้นที่	กำลังไฟที่ขอได้จริง ระยะจากหม้อแปลง และค่าใช้จ่ายในการขยายเขต
6	การประปาส่วนภูมิภาคหรือหน่วยงานน้ำในพื้นที่	ท่อประปาถึงหรือไม่ และแหล่งน้ำสำรอง

ลำดับสำคัญเพราะแต่ละขั้นเปลี่ยนคำถามของขั้นถัดไป การไปสำนักงานที่ดินก่อนรู้สีผังเมือง คือการจ่ายค่ารังวัดให้กับแปลงที่อาจใช้ไม่ได้ตั้งแต่แรก

วิธีตรวจสีผังเมืองและความหมายของแต่ละสี โดยเฉพาะสีม่วง อยู่ใน ที่ดินสีม่วงกับผังเมืองรวม ส่วนเรื่องใบอนุญาตโรงงานอยู่ใน การขอใบ รง.4

สิ่งที่ทำให้ที่ดินใช้ไม่ได้ แม้สีผังเมืองจะผ่าน

• ทางเข้าออกที่รถบรรทุกเข้าไม่ได้จริง ให้ไปดูด้วยตาว่ารถหกล้อหรือรถพ่วงเลี้ยวเข้าปากทางได้หรือไม่ สะพานระหว่างทางรับน้ำหนักได้เท่าไร และมีคอสะพานหรือเสาไฟกีดขวางไหม
• ทางที่ใช้อยู่ไม่ใช่ทางสาธารณะ ทางที่คนแถวนั้นใช้กันมานานไม่ได้แปลว่าเป็นทางสาธารณะโดยอัตโนมัติ ถ้าเป็นที่ดินของคนอื่น ต้องดูว่ามีภาระจำยอมจดทะเบียนไว้หรือไม่ เรื่องนี้อยู่ใน ที่ดินที่มีภาระจำยอม
• กำลังไฟที่ขอได้ไม่พอกับเครื่องจักร ระยะจากหม้อแปลงและขนาดสายเมนที่มีอยู่เป็นตัวกำหนดค่าขยายเขต ซึ่งบางแปลงแพงกว่าส่วนต่างราคาที่ดินที่คุณต่อรองมาได้
• ไม่มีน้ำพอสำหรับกระบวนการผลิต การเจาะบ่อบาดาลต้องขออนุญาต ไม่ใช่เจาะได้ทันทีเพราะเป็นที่ดินของตัวเอง
• ระดับดินต่ำกว่าถนนและมีประวัติน้ำท่วม วิธีตรวจย้อนหลังอยู่ใน เช็กประวัติน้ำท่วมก่อนซื้อ
• ระยะห่างจากชุมชน โรงเรียน วัด หรือแหล่งน้ำสาธารณะ โรงงานบางประเภทมีข้อกำหนดเฉพาะเรื่องนี้ ให้ถามที่สำนักงานอุตสาหกรรมจังหวัดพร้อมระบุประเภทกิจการที่จะทำ

ถมดินและขุดดิน กฎหมายที่ลืมกันบ่อยที่สุด

ที่ดินสำหรับโรงงานเกือบทุกแปลงต้องถมยกระดับก่อน และพื้นที่ที่ต้องถมมักเกินสองพันตารางเมตรได้ง่ายมาก ตรงนี้มีกฎหมายเฉพาะคือพระราชบัญญัติการขุดดินและถมดิน พ.ศ. 2543

กรณี	ต้องทำอะไร
ขุดดินลึกจากระดับพื้นดินเกิน 3 เมตร หรือพื้นที่ปากบ่อดินเกิน 10,000 ตารางเมตร	แจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามมาตรา 17
ถมดินสูงกว่าระดับที่ดินข้างเคียงที่ต่างเจ้าของ พื้นที่เนินดินไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร	ต้องจัดให้มีการระบายน้ำเพียงพอที่จะไม่ก่อความเดือดร้อนแก่ที่ดินข้างเคียง ตามมาตรา 26
ถมดินพื้นที่เกิน 2,000 ตารางเมตร	นอกจากเรื่องการระบายน้ำแล้ว ต้องแจ้งการถมดินต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นด้วย
ขุดหรือถมโดยไม่ได้รับใบแจ้ง	มีโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือปรับไม่เกินห้าหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

เจ้าพนักงานท้องถิ่นยังประกาศกำหนดความลึกหรือพื้นที่ที่ต่างจากนี้ได้ในเขตของตัวเอง ดังนั้นตัวเลขข้างบนคือเกณฑ์ตั้งต้น ไม่ใช่คำตอบสุดท้ายของทุกพื้นที่ ให้ถาม อบต. หรือเทศบาลที่ที่ดินตั้งอยู่โดยตรง

ประเด็นที่กระทบเงินมากกว่ากฎหมายคือ การถมที่สูงกว่าที่ดินข้างเคียงแล้วไม่ทำระบบระบายน้ำ จะกลายเป็นข้อพิพาทกับเพื่อนบ้านทันทีที่ฝนตกหนักครั้งแรก และเป็นข้อพิพาทที่คุณเป็นฝ่ายผิดตามตัวบทอยู่แล้ว

เอกสารและคำถามที่ต้องได้จากผู้ขายก่อนเซ็น

• สำเนาโฉนดทั้งด้านหน้าและด้านหลัง เพราะภาระผูกพันอยู่ด้านหลัง
• ผลการรังวัดสอบเขตล่าสุด ถ้าไม่มีให้กำหนดในสัญญาว่าจะรังวัดก่อนโอน
• ที่ดินติดจำนองอยู่หรือไม่ และผู้ขายจะไถ่ถอนเมื่อใด
• มีผู้เช่าทำการเกษตรอยู่หรือไม่ และมีสัญญาเป็นหนังสือหรือไม่
• ทางเข้าออกที่ใช้อยู่เป็นทางสาธารณะหรือทางของใคร มีเอกสารอะไรรองรับ
• เคยถมมาก่อนหรือไม่ ถมเมื่อไร และดินทรุดตัวไปแล้วแค่ไหน

เขียนอะไรไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย

วิธีที่ปลอดภัยที่สุดสำหรับผู้ซื้อคือทำให้การซื้อขายผูกกับผลการตรวจ ไม่ใช่ผูกกับความหวัง

• กำหนดเงื่อนไขบังคับก่อน ว่าถ้าผลตรวจสีผังเมืองไม่รองรับประเภทกิจการที่ระบุไว้ ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกและได้เงินมัดจำคืนเต็มจำนวน
• ระบุประเภทกิจการที่จะทำไว้ในสัญญา ให้ชัด เพราะเงื่อนไขข้อบนไม่มีความหมายถ้าไม่ได้เขียนว่ากิจการอะไร
• ให้ระยะเวลาตรวจสอบที่พอจริง การขอข้อมูลจากหลายสำนักงานไม่จบในสัปดาห์เดียว
• ระบุเนื้อที่ตามผลรังวัด และวิธีปรับราคาถ้าเนื้อที่จริงต่างจากในโฉนด
• แยกให้ชัดว่าใครออกค่าอะไร ทั้งค่าธรรมเนียมโอน ค่ารังวัด และภาษีที่เกี่ยวข้อง

ถ้ากำลังหาที่ดินหรือกำลังจะขายที่ดินแปลงหนึ่ง ดูรายการและบริการได้ที่ ทรัพย์ประกาศขาย และ บริการฝากขายที่ดิน

คำถามที่พบบ่อย

ควรตรวจอะไรเป็นอย่างแรก

สีผังเมืองของแปลงนั้น จากสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด เพราะถ้าสีไม่รองรับประเภทกิจการที่จะทำ เรื่องอื่นไม่มีความหมาย

ถมดินต้องแจ้งใครไหม

ถ้าถมสูงกว่าระดับที่ดินข้างเคียงที่ต่างเจ้าของ และพื้นที่เนินดินเกิน 2,000 ตารางเมตร ต้องแจ้งการถมดินต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามพระราชบัญญัติการขุดดินและถมดิน พ.ศ. 2543

ถ้าพื้นที่ถมไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ทำได้เลยไหม

ไม่ต้องแจ้ง แต่ยังต้องจัดให้มีการระบายน้ำเพียงพอที่จะไม่ก่อความเดือดร้อนแก่เจ้าของที่ดินข้างเคียงหรือบุคคลอื่น

ขุดดินลึกเท่าไรถึงต้องแจ้ง

ลึกจากระดับพื้นดินเกิน 3 เมตร หรือมีพื้นที่ปากบ่อดินเกิน 10,000 ตารางเมตร หรือตามที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นประกาศกำหนดในเขตนั้น

ทำโดยไม่แจ้งมีโทษอะไร

ผู้ที่ขุดดินหรือถมดินโดยไม่ได้รับใบแจ้งจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น มีโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือปรับไม่เกินห้าหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ทางที่ชาวบ้านใช้กันมานาน ถือเป็นทางสาธารณะเลยไหม

ไม่ใช่โดยอัตโนมัติ ต้องตรวจว่าเป็นทางสาธารณะจริงหรือเป็นที่ดินของเอกชน และถ้าเป็นของเอกชนมีภาระจำยอมจดทะเบียนไว้หรือไม่

ไฟฟ้าเป็นปัญหาได้อย่างไร

กำลังไฟที่ขอได้จริงขึ้นกับระบบที่มีอยู่ในพื้นที่ ระยะจากหม้อแปลงและขนาดสายเมนเป็นตัวกำหนดค่าขยายเขต ซึ่งบางแปลงสูงกว่าส่วนลดราคาที่ต่อรองมาได้

ควรเขียนอะไรในสัญญาเพื่อป้องกันตัวเอง

เงื่อนไขบังคับก่อนที่ผูกกับผลตรวจผังเมือง โดยระบุประเภทกิจการที่จะทำไว้ให้ชัด และให้สิทธิบอกเลิกพร้อมรับมัดจำคืนเต็มจำนวนถ้าผลตรวจไม่รองรับ

สรุป

• ตรวจสีผังเมืองก่อนเสมอ เพราะถ้าสีไม่ผ่าน ค่ารังวัดและค่าตรวจอื่นคือเงินที่เสียเปล่า
• ลำดับที่ใช้ได้คือ ผังเมือง แล้วที่ดิน แล้วท้องถิ่น แล้วอุตสาหกรรมจังหวัด แล้วไฟฟ้าและน้ำ
• ทางเข้าออกที่รถบรรทุกเข้าไม่ได้ หรือไม่ใช่ทางสาธารณะ ทำให้แปลงที่สีผ่านใช้งานไม่ได้อยู่ดี
• ค่าขยายเขตไฟฟ้าในบางแปลงสูงกว่าส่วนต่างราคาที่ดินที่ต่อรองมาได้
• ขุดดินลึกเกิน 3 เมตร หรือปากบ่อเกิน 10,000 ตารางเมตร ต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามมาตรา 17
• ถมดินเกิน 2,000 ตารางเมตรต้องแจ้งด้วย และไม่ว่าขนาดไหนก็ต้องจัดให้มีการระบายน้ำเพียงพอ
• ใส่เงื่อนไขบังคับก่อนที่ผูกกับผลตรวจผังเมืองไว้ในสัญญา พร้อมระบุประเภทกิจการให้ชัด