ที่ราชพัสดุ เช่าจากรัฐได้ถึงเมื่อไร และสิ่งปลูกสร้างเป็นของใคร

คำตอบก่อน ที่ราชพัสดุเช่าได้ แต่ซื้อไม่ได้ และสิ่งที่คุณสร้างบนนั้นมักไม่ได้เป็นของคุณตลอดไป

พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 มาตรา 8 กำหนดให้กระทรวงการคลังเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ราชพัสดุ และให้กรมธนารักษ์มีหน้าที่ปกครอง ดูแล และบำรุงรักษา

อ่านประโยคนี้แล้วจะเห็นสองอย่างพร้อมกัน

อย่างแรก มีเจ้าของอยู่แล้ว และเจ้าของคือกระทรวงการคลัง ที่ดินกลุ่มนี้จึงไม่ใช่ที่ว่างที่ใครเข้าไปจับจองได้

อย่างที่สอง คนที่คุณต้องติดต่อคือกรมธนารักษ์ ผ่านสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ ไม่ใช่หน่วยงานที่ใช้ที่ดินแปลงนั้นอยู่

บทความนี้สั้นและตรง จะบอกว่าที่ราชพัสดุคืออะไร เช่าอย่างไร สิ่งปลูกสร้างเป็นของใคร และสิ่งที่ต้องระวังถ้ามีคนเสนอขายสิทธิให้คุณ

ที่ราชพัสดุคืออะไร

พูดให้เข้าใจง่ายคือ อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินของแผ่นดินซึ่งอยู่ในความดูแลของกรมธนารักษ์

คุณเห็นมันอยู่ทั่วประเทศโดยไม่รู้ตัว ทั้งที่ตั้งของส่วนราชการ ค่ายทหาร โรงเรียน โรงพยาบาลของรัฐ ตลาดบางแห่ง และที่ดินที่ปล่อยให้เอกชนเช่าทำกิจการ

สิ่งที่ทำให้คนสับสนคือ ที่ดินของรัฐไม่ได้มีประเภทเดียว

ที่ราชพัสดุเป็นคนละอย่างกับที่ ส.ป.ก. ซึ่งอยู่ในความดูแลของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และเป็นคนละอย่างกับสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่พลเมืองใช้ร่วมกัน เช่นทางสาธารณะและลำรางสาธารณะ

สามอย่างนี้มีกฎเกณฑ์คนละชุด ดังนั้นคำแนะนำที่ใช้ได้กับอย่างหนึ่งอาจใช้ไม่ได้เลยกับอีกอย่าง

เรื่องที่ ส.ป.ก. อ่านได้ที่ ที่ดิน ส.ป.ก. ซื้อขายและใช้ประโยชน์ได้แค่ไหน

เช่าได้ แต่ต้องเข้าใจว่าได้อะไร

การใช้ประโยชน์ในที่ราชพัสดุโดยเอกชนทำผ่านการเช่า และมีหลายวัตถุประสงค์ ทั้งเพื่ออยู่อาศัย เพื่อเกษตรกรรม และเพื่อประโยชน์อย่างอื่นซึ่งรวมถึงการทำธุรกิจ

เงื่อนไขและอัตราค่าเช่าต่างกันตามวัตถุประสงค์ และเป็นเรื่องที่ต้องยืนยันกับสำนักงานธนารักษ์พื้นที่โดยตรง เพราะรายละเอียดปรับเปลี่ยนเป็นระยะและต่างกันตามพื้นที่

สิ่งที่ควรเข้าใจให้ตรงกันตั้งแต่ต้น

• คุณได้สิทธิการเช่า ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ต่อให้เช่ามานานแค่ไหนหรือรับช่วงต่อมากี่รุ่น
• สัญญามีวันสิ้นสุด และการต่ออายุเป็นดุลพินิจตามหลักเกณฑ์ ไม่ใช่สิทธิที่เกิดขึ้นอัตโนมัติ
• การโอนสิทธิการเช่าให้คนอื่น ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์และต้องได้รับอนุญาต ไม่ใช่ตกลงกันเองระหว่างผู้เช่าเดิมกับผู้เช่าใหม่
• ผิดวัตถุประสงค์ได้ ก็ถูกบอกเลิกได้ เช่าเพื่ออยู่อาศัยแล้วเอาไปทำร้านค้า คือความเสี่ยงที่ผู้เช่าหลายรายมองข้าม

สิ่งปลูกสร้างเป็นของใคร

นี่คือคำถามที่ตอบผิดแล้วเสียหายมากที่สุด

คำตอบขึ้นอยู่กับว่าสัญญาเขียนไว้อย่างไร และมีรูปแบบที่ใช้กันอยู่หลายแบบ

รูปแบบหนึ่งที่พบในโครงการลงทุนคือ ผู้ลงทุนเป็นผู้ก่อสร้างอาคาร แล้วยกกรรมสิทธิ์ในอาคารนั้นให้กระทรวงการคลัง โดยได้รับสิทธิเช่าใช้ประโยชน์ในระยะยาวเป็นการตอบแทน

แปลว่าอาคารที่คุณจ่ายเงินสร้าง เป็นของรัฐตั้งแต่สร้างเสร็จ และสิ่งที่คุณถืออยู่คือสิทธิการเช่าที่มีกำหนดเวลา

คนที่เข้าใจโครงสร้างนี้จะคิดเรื่องการคืนทุนภายในอายุสัญญา ส่วนคนที่ไม่เข้าใจจะคิดว่ากำลังสร้างทรัพย์สินของตัวเอง

เพราะฉะนั้นก่อนลงทุนก่อสร้างอะไรบนที่ราชพัสดุ ต้องอ่านสัญญาให้ชัดในสามข้อ

• อาคารเป็นของใครเมื่อสร้างเสร็จ
• อาคารเป็นของใครเมื่อสัญญาสิ้นสุด
• ถ้าต้องรื้อถอน ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย

สามข้อนี้ต้องมีคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเทฐานราก ไม่ใช่หลังจากนั้น

ระวังคนที่เสนอขายสิทธิให้

สถานการณ์ที่พบบ่อยคือ มีคนเสนอขายบ้านหรืออาคารที่ปลูกอยู่บนที่ราชพัสดุ โดยบอกว่าอยู่กันมานานแล้วไม่มีปัญหา

สิ่งที่ต้องทำก่อนจ่ายเงินแม้แต่บาทเดียว

หนึ่ง ไปถามสำนักงานธนารักษ์พื้นที่โดยตรง ว่าแปลงนั้นเป็นที่ราชพัสดุจริงหรือไม่ ใครเป็นผู้เช่าตามสัญญา สัญญาเหลืออายุเท่าไร และค้างค่าเช่าหรือไม่

สอง ตรวจว่าการโอนสิทธิการเช่าทำได้จริงหรือไม่ และมีขั้นตอนอย่างไร เพราะถ้าโอนไม่ได้ สิ่งที่คุณจ่ายไปคือเงินที่ไม่ได้อะไรกลับมาในทางกฎหมาย

สาม อย่าเชื่อคำว่าเดี๋ยวเปลี่ยนชื่อในสัญญาให้ทีหลัง ให้เปลี่ยนให้เสร็จก่อนแล้วค่อยจ่าย

สี่ ระวังกรณีที่ผู้ขายไม่ได้เป็นผู้เช่าตามสัญญาเสียเอง ซึ่งพบบ่อยกว่าที่คิด เพราะสิทธิถูกส่งต่อกันเองมาหลายทอดโดยไม่เคยแจ้งใคร

หลักการเดียวกับที่ดินของรัฐทุกประเภทคือ ความยินยอมของคนที่ครอบครองอยู่ ไม่ได้ทำให้คุณได้สิทธิ สิ่งที่ให้สิทธิคือสัญญากับหน่วยงานที่ดูแล

คำถามที่พบบ่อย

ที่ราชพัสดุซื้อได้ไหม

ไม่ได้ พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 มาตรา 8 กำหนดให้กระทรวงการคลังเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ เอกชนใช้ประโยชน์ได้โดยการเช่าเท่านั้น

ต้องติดต่อใคร

กรมธนารักษ์ ผ่านสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ในจังหวัดที่ที่ดินตั้งอยู่ ไม่ใช่หน่วยงานที่ใช้ที่ดินแปลงนั้นอยู่

ที่ราชพัสดุกับที่ ส.ป.ก. ต่างกันอย่างไร

ต่างกันทั้งเจ้าของและหน่วยงานที่ดูแล ที่ราชพัสดุอยู่กับกระทรวงการคลังและกรมธนารักษ์ ส่วนที่ ส.ป.ก. อยู่กับสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และมีกฎเกณฑ์คนละชุด

อาคารที่ผมสร้างเองเป็นของผมไหม

ขึ้นกับสัญญา บางรูปแบบผู้ลงทุนสร้างแล้วยกกรรมสิทธิ์อาคารให้กระทรวงการคลัง โดยได้สิทธิเช่าระยะยาวเป็นการตอบแทน ต้องอ่านให้ชัดก่อนเริ่มก่อสร้าง

สัญญาเช่าต่ออายุได้อัตโนมัติไหม

ไม่ การต่ออายุเป็นไปตามหลักเกณฑ์และการพิจารณา ไม่ใช่สิทธิที่เกิดขึ้นเอง ควรถามเงื่อนไขให้ชัดตั้งแต่วันทำสัญญา

เช่าเพื่ออยู่อาศัยแล้วเปิดร้านได้ไหม

เป็นความเสี่ยง เพราะการใช้ผิดวัตถุประสงค์เป็นเหตุให้ถูกบอกเลิกสัญญาได้ ถ้าจะทำกิจการต้องคุยกับสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ก่อน

ซื้อบ้านที่ปลูกบนที่ราชพัสดุได้ไหม

สิ่งที่ซื้อได้คือสิ่งปลูกสร้างและสิทธิการเช่า ไม่ใช่ที่ดิน และต้องตรวจกับสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ก่อนว่าโอนสิทธิได้จริงและผู้ขายเป็นผู้เช่าตามสัญญาจริง

อยู่มานานหลายสิบปีได้กรรมสิทธิ์ไหม

ไม่ได้ ที่ราชพัสดุเป็นทรัพย์สินของแผ่นดิน การอยู่มานานไม่ทำให้เกิดกรรมสิทธิ์ และไม่ทำให้เกิดสิทธิเช่าถ้าไม่มีสัญญา

สรุป

• กระทรวงการคลังถือกรรมสิทธิ์ในที่ราชพัสดุ และกรมธนารักษ์เป็นผู้ดูแล
• เอกชนใช้ได้โดยการเช่า ไม่ใช่การซื้อ
• ติดต่อสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ ไม่ใช่หน่วยงานที่ใช้ที่ดินอยู่
• ที่ราชพัสดุ ที่ ส.ป.ก. และสาธารณสมบัติของแผ่นดิน เป็นคนละอย่างและมีกฎคนละชุด
• อ่านให้ชัดว่าอาคารเป็นของใครทั้งตอนสร้างเสร็จและตอนสัญญาจบ
• การต่ออายุไม่ใช่สิทธิอัตโนมัติ และการใช้ผิดวัตถุประสงค์เป็นเหตุบอกเลิกได้
• ถ้ามีคนเสนอขายสิทธิ ให้ไปตรวจกับสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ก่อนจ่ายเงิน