ถ้าเจ้าอาวาสยอมขาย กรรมการวัดเห็นชอบ และคุณมีเงินพร้อมจ่าย ทำไมยังซื้อไม่ได้
คำถามนี้ฟังดูไม่มีเหตุผล จนกระทั่งได้อ่านตัวบท
เพราะพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ. 2505 มาตรา 34 เขียนไว้ว่า ที่วัดและที่ธรณีสงฆ์จะโอนกรรมสิทธิ์ได้ก็แต่โดยพระราชบัญญัติ
อ่านให้ช้าลงตรงคำว่าโดยพระราชบัญญัติ
ไม่ใช่โดยมติของวัด ไม่ใช่โดยความเห็นชอบของเจ้าคณะจังหวัด ไม่ใช่โดยอนุมัติของกรมการศาสนา และไม่ใช่โดยคำสั่งของใครก็ตาม
แต่โดยพระราชบัญญัติ ซึ่งแปลว่าต้องมีกฎหมายที่ผ่านรัฐสภาออกมาเฉพาะสำหรับที่ดินแปลงนั้น
นั่นคือเหตุผลทั้งหมดว่าทำไมที่วัดถึงซื้อขายกันไม่ได้ ไม่ว่าทุกฝ่ายจะเต็มใจแค่ไหน
บทความนี้จะอธิบายว่าที่ดินของวัดมีกี่ประเภท แต่ละประเภทต่างกันอย่างไร ทำอะไรได้บ้าง เช่าได้แค่ไหน และสิ่งที่ต้องตรวจก่อนซื้อที่ดินที่อยู่ใกล้วัด
ที่ดินของวัดมีสามประเภท และคนมักเหมารวมเป็นอย่างเดียว
มาตรา 33 แบ่งไว้สามอย่าง และความต่างนี้ตัดสินว่าทำอะไรกับที่ดินได้บ้าง
ที่วัด คือที่ซึ่งตั้งวัดและเขตของวัด นั่นคือพื้นที่ที่มีโบสถ์ วิหาร กุฏิ และเขตพัทธสีมา
ที่ธรณีสงฆ์ คือที่ดินซึ่งเป็นสมบัติของวัด แต่ไม่ได้อยู่ในเขตวัด
ที่ดินกลุ่มนี้มักได้มาจากการที่ญาติโยมถวายให้วัดในอดีต และมักอยู่กระจายไปทั่วตำบลหรือทั่วอำเภอ บางแปลงอยู่กลางตลาด บางแปลงเป็นนา บางแปลงมีตึกแถวปลูกอยู่และมีคนเช่าอาศัยมาสามชั่วอายุคน
นี่คือกลุ่มที่คนเข้าใจผิดมากที่สุด เพราะมองไม่ออกจากภายนอกเลยว่าเป็นที่ของวัด
ที่กัลปนา คือที่ดินที่เจ้าของยังไม่ได้ยกกรรมสิทธิ์ให้วัด แต่อุทิศเฉพาะผลประโยชน์จากที่ดินนั้นให้แก่วัดหรือพระศาสนา
แปลว่ากรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของเดิม แต่ดอกผลเป็นของวัด ซึ่งเป็นโครงสร้างที่ต่างจากสองอย่างแรกอย่างสิ้นเชิง
มาตรา 34 ปิดประตูไว้สองชั้น
ชั้นแรกคือเรื่องการโอน ซึ่งพูดไปแล้วว่าต้องทำโดยพระราชบัญญัติเท่านั้น
ชั้นที่สองคือประโยคต่อมาในมาตราเดียวกัน ที่ห้ามมิให้บุคคลใดยกอายุความขึ้นต่อสู้กับวัดในเรื่องทรัพย์สินอันเป็นที่วัดและที่ธรณีสงฆ์
ข้อนี้สำคัญมากและเป็นข้อที่ทำลายความหวังของคนจำนวนมาก
เพราะในกรณีที่ดินทั่วไป การครอบครองอย่างเปิดเผยและต่อเนื่องเป็นเวลานานพอ อาจนำไปสู่การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์
แต่กับที่วัดและที่ธรณีสงฆ์ กลไกนั้นใช้ไม่ได้เลย
ครอบครองมาสามสิบปี ห้าสิบปี หรือสามชั่วอายุคน ก็ยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ และวัดยังทวงคืนได้ตลอดเวลาโดยที่คุณยกเรื่องระยะเวลาขึ้นสู้ไม่ได้
บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ธรณีสงฆ์มาตั้งแต่รุ่นปู่ จึงยังเป็นบ้านที่ปลูกอยู่บนที่ของคนอื่นในวันนี้
มาตรา 35 ปิดอีกทางหนึ่ง
มาตรา 35 กำหนดให้ที่วัด ที่ธรณีสงฆ์ และที่ศาสนสมบัติกลาง เป็นทรัพย์สินซึ่งไม่อาจบังคับคดีได้
แปลว่าแม้วัดจะเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษา เจ้าหนี้ก็ยึดที่ดินเหล่านี้ไปขายทอดตลาดไม่ได้
ผลในทางปฏิบัติที่ตามมาคือ ที่ดินกลุ่มนี้เอาไปจำนองไม่ได้ และธนาคารก็รับเป็นหลักประกันไม่ได้
คนที่เช่าที่ธรณีสงฆ์อยู่แล้วอยากกู้เงินมาปรับปรุงอาคาร จึงเจอทางตันตรงนี้ เพราะสิ่งที่ตัวเองมีคือสิทธิการเช่า ไม่ใช่ทรัพย์ที่เอาไปวางประกันได้
แล้วตกลงใช้ที่ธรณีสงฆ์ได้ไหม
ได้ แต่ด้วยการเช่า ไม่ใช่ด้วยการซื้อ
วัดสามารถให้เช่าที่ธรณีสงฆ์ ที่กัลปนา หรือที่วัดส่วนที่กันไว้เป็นที่จัดประโยชน์ได้ ซึ่งเป็นวิธีที่ศาสนสมบัติสร้างรายได้มาเลี้ยงวัด
ข้อที่ต้องรู้คือ การให้เช่าที่มีกำหนดระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของกฎหมาย ไม่ใช่ตกลงกันเองระหว่างผู้เช่ากับวัด
นี่คือจุดที่สัญญาเช่าจำนวนมากในทางปฏิบัติมีปัญหา เพราะทำกันเป็นสัญญาสั้น ๆ ต่อกันไปเรื่อย ๆ โดยไม่มีความมั่นคงระยะยาว
สิ่งที่ผู้เช่าควรเข้าใจให้ชัด
- คุณได้สิทธิการเช่า ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ต่อให้เช่ามานานแค่ไหน
- สิ่งปลูกสร้างที่คุณสร้างเอง ต้องดูข้อตกลงให้ชัดว่าเมื่อจบสัญญาแล้วเป็นของใคร ซึ่งเป็นข้อที่ต้องเขียนไว้ให้ชัดตั้งแต่วันแรก
- เอาไปจำนองไม่ได้ และขายต่อในความหมายของการขายที่ดินก็ไม่ได้
- การโอนสิทธิการเช่าให้คนอื่น ต้องดูว่าสัญญาอนุญาตหรือไม่ และวัดยินยอมหรือไม่
ถ้ากำลังจะซื้อที่ดินหรือบ้าน ต้องตรวจอะไร
ความเสี่ยงจริงไม่ได้อยู่ที่คนตั้งใจจะซื้อที่วัด เพราะแทบไม่มีใครตั้งใจทำแบบนั้น
ความเสี่ยงอยู่ที่คนซื้อบ้านหรือตึกแถวที่ปลูกอยู่บนที่ธรณีสงฆ์ โดยเข้าใจว่ากำลังซื้อที่ดินไปด้วย
สิ่งที่ต้องทำ
หนึ่ง ดูว่าผู้ขายมีเอกสารสิทธิในที่ดินหรือไม่ ถ้าสิ่งที่เขามีคือสัญญาเช่ากับวัด นั่นแปลว่าเขากำลังขายสิ่งปลูกสร้างและสิทธิการเช่า ไม่ใช่ที่ดิน
สอง คัดสำเนาสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เพื่อดูว่าที่ดินแปลงนั้นเป็นชื่อใคร ถ้าเป็นชื่อวัด เรื่องจบตั้งแต่ตรงนั้น
สาม ถามให้ชัดว่าสัญญาเช่าเหลืออายุเท่าไร และมีเงื่อนไขต่ออายุอย่างไร เพราะราคาที่จ่ายควรสอดคล้องกับเวลาที่เหลือ ไม่ใช่กับมูลค่าที่ดิน
สี่ ตรวจว่าการโอนสิทธิการเช่าทำได้จริงหรือไม่ โดยติดต่อวัดหรือสำนักงานพระพุทธศาสนาจังหวัดโดยตรง ไม่ใช่เชื่อคำผู้ขาย
ห้า อย่าเชื่อคำว่าอยู่มานานแล้วไม่มีใครมายุ่ง เพราะมาตรา 34 ตัดเรื่องอายุความออกไปหมดแล้ว การที่ยังไม่มีใครมาทวง ไม่ได้แปลว่าทวงไม่ได้
ราคาก็เป็นสัญญาณอย่างหนึ่ง ตึกแถวทำเลดีที่ราคาต่ำกว่าตลาดมากผิดปกติ มักมีคำอธิบายอยู่ในเอกสารสิทธิ ซึ่งเป็นเรื่องเดียวกับที่เราเขียนไว้ใน บ้านมือสองที่ถูกผิดปกติ ทำไมถึงถูก
ที่ดินที่ถวายวัดไปแล้ว ทายาทเอาคืนได้ไหม
คำถามนี้เกิดขึ้นบ่อยเมื่อรุ่นลูกหลานมารู้ทีหลังว่าที่ดินของครอบครัวถูกถวายวัดไปแล้ว
คำตอบขึ้นอยู่กับว่าการถวายนั้นสมบูรณ์แล้วหรือยังในทางกฎหมาย ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับการที่มีการทำบุญหรือมีพิธีกรรม
ถ้าที่ดินโอนเป็นชื่อวัดเรียบร้อยแล้ว ที่ดินนั้นเป็นที่ธรณีสงฆ์ และตกอยู่ใต้มาตรา 34 ทันที ซึ่งแปลว่าเอาคืนด้วยวิธีปกติไม่ได้
ส่วนกรณีที่ยังไม่เคยจดทะเบียนโอน หรือมีข้อโต้แย้งว่าเจตนาเดิมคือการอุทิศผลประโยชน์แบบที่กัลปนาไม่ใช่การยกกรรมสิทธิ์ เรื่องแบบนี้ต้องดูพยานหลักฐานเป็นรายกรณีและควรปรึกษาทนายตั้งแต่ต้น
สิ่งที่ครอบครัวควรทำในทางป้องกันคือ ถ้าจะถวายที่ดินให้วัด ให้คุยกันในครอบครัวและเขียนไว้ให้ชัดว่าตั้งใจถวายอะไร ทั้งแปลง บางส่วน หรือเฉพาะผลประโยชน์ เพราะสามอย่างนี้ให้ผลทางกฎหมายต่างกันสิ้นเชิง
เรื่องการวางแผนทรัพย์สินในครอบครัวโดยรวม อ่านที่ โอนบ้านให้ลูกพร้อมสิทธิเก็บกิน
ที่ดินติดวัด ต่างจากที่ดินของวัด
อีกความสับสนที่ควรแยกให้ออก คือที่ดินของเอกชนที่อยู่ติดกับวัด ซึ่งซื้อขายได้ตามปกติเพราะไม่ได้เป็นทรัพย์สินของวัด
สิ่งที่ควรพิจารณาสำหรับที่ดินติดวัดเป็นเรื่องการอยู่อาศัยมากกว่าเรื่องกฎหมาย
- เสียงจากกิจกรรมทางศาสนา ทั้งงานบุญ งานศพ และการสวดในบางช่วงเวลา
- การจราจรและที่จอดรถในวันสำคัญทางศาสนา
- ควันจากเมรุ ถ้าวัดนั้นมีฌาปนสถาน
- ในทางกลับกัน ที่ดินติดวัดมักได้ร่มไม้ใหญ่ พื้นที่โล่ง และความแน่นอนว่าฝั่งนั้นจะไม่มีตึกสูงมาบัง
ข้อสุดท้ายเป็นข้อได้เปรียบจริงที่คนมองข้าม เพราะที่ดินของวัดไม่ถูกพัฒนาเป็นโครงการใหญ่ง่าย ๆ ด้วยเหตุผลทางกฎหมายที่อธิบายมาทั้งบทความนี้
คำถามที่พบบ่อย
ที่วัดและที่ธรณีสงฆ์ซื้อได้ไหม
ไม่ได้ มาตรา 34 แห่งพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ. 2505 กำหนดว่าที่วัดและที่ธรณีสงฆ์จะโอนกรรมสิทธิ์ได้ก็แต่โดยพระราชบัญญัติ ซึ่งหมายถึงกฎหมายที่ออกมาเฉพาะสำหรับที่ดินแปลงนั้น
ที่ธรณีสงฆ์ต่างจากที่วัดอย่างไร
ที่วัดคือพื้นที่ตั้งวัดและเขตของวัด ส่วนที่ธรณีสงฆ์คือที่ดินที่เป็นสมบัติของวัดแต่ไม่ได้อยู่ในเขตวัด มักได้มาจากการถวายในอดีตและกระจายอยู่ทั่วพื้นที่
ครอบครองมานานหลายสิบปีได้กรรมสิทธิ์ไหม
ไม่ได้ มาตรา 34 ห้ามยกอายุความขึ้นต่อสู้กับวัดในเรื่องที่วัดและที่ธรณีสงฆ์ การครอบครองปรปักษ์จึงใช้ไม่ได้เลยกับที่ดินกลุ่มนี้
เช่าที่ธรณีสงฆ์ได้ไหม
ได้ วัดให้เช่าที่ธรณีสงฆ์ ที่กัลปนา หรือที่วัดส่วนที่กันไว้จัดประโยชน์ได้ แต่การเช่าเกิน 3 ปีต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของกฎหมาย ไม่ใช่ตกลงกันเอง
เอาที่ธรณีสงฆ์ไปจำนองได้ไหม
ไม่ได้ มาตรา 35 กำหนดให้ที่วัด ที่ธรณีสงฆ์ และที่ศาสนสมบัติกลางเป็นทรัพย์สินที่ไม่อาจบังคับคดีได้ ธนาคารจึงรับเป็นหลักประกันไม่ได้
ที่กัลปนาคืออะไร
คือที่ดินที่เจ้าของยังไม่ได้ยกกรรมสิทธิ์ให้วัด แต่อุทิศเฉพาะผลประโยชน์จากที่ดินให้แก่วัดหรือพระศาสนา กรรมสิทธิ์จึงยังเป็นของเจ้าของเดิม
ซื้อตึกแถวที่ปลูกบนที่ธรณีสงฆ์ได้ไหม
สิ่งที่ซื้อได้คือสิ่งปลูกสร้างและสิทธิการเช่า ไม่ใช่ที่ดิน ต้องตรวจอายุสัญญาเช่าที่เหลือ เงื่อนไขการต่ออายุ และว่าการโอนสิทธิการเช่าทำได้จริงหรือไม่ โดยติดต่อวัดหรือสำนักงานพระพุทธศาสนาจังหวัดโดยตรง
สรุป
- ที่วัดและที่ธรณีสงฆ์โอนกรรมสิทธิ์ได้ก็แต่โดยพระราชบัญญัติ ตามมาตรา 34
- ความยินยอมของวัดหรือของหน่วยงานใด ไม่ทำให้ซื้อขายกันได้
- ที่ดินของวัดมีสามประเภทคือ ที่วัด ที่ธรณีสงฆ์ และที่กัลปนา
- ที่ธรณีสงฆ์มองไม่ออกจากภายนอก และเป็นกลุ่มที่คนพลาดมากที่สุด
- ห้ามยกอายุความต่อสู้วัด ครอบครองปรปักษ์จึงใช้ไม่ได้ ต่อให้อยู่มาสามชั่วอายุคน
- ที่ดินกลุ่มนี้บังคับคดีไม่ได้ จึงจำนองไม่ได้และใช้เป็นหลักประกันไม่ได้
- ใช้ได้ด้วยการเช่า และการเช่าเกิน 3 ปีต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของกฎหมาย
- ถ้าจะซื้อสิ่งปลูกสร้างบนที่เช่า ให้ดูอายุสัญญาที่เหลือเป็นตัวตั้งราคา ไม่ใช่มูลค่าที่ดิน
- อย่าเชื่อคำว่าอยู่มานานแล้วไม่มีใครมายุ่ง เพราะกฎหมายตัดเรื่องเวลาออกไปแล้ว