นิติกรรมอำพรางในการซื้อขายที่ดิน กฎหมายช่วยได้แค่ไหน

ห้องเล็ก ๆ โต๊ะไม้ตัวหนึ่ง กับประโยคที่ฟังดูสมเหตุสมผลที่สุดในวันนั้น

สองคนนั่งคนละฝั่งโต๊ะ คนหนึ่งต้องการเงินสองล้าน อีกคนหนึ่งมีเงินและยอมให้ยืม

แล้วประโยคนั้นก็ออกมา

ทำเป็นซื้อขายไปก่อนนะ จะได้ไม่ต้องยุ่งยาก เดี๋ยวใช้หนี้ครบเมื่อไรก็โอนคืน เราคุยกันไว้แล้ว ไว้ใจกันได้

ทั้งสองคนตกลงกัน ไปสำนักงานที่ดินด้วยกันในสัปดาห์ถัดมา จดทะเบียนขายที่ดินแปลงนั้นในราคาที่เขียนไว้ต่ำกว่าความจริงมาก แล้วก็แยกย้าย

สามปีต่อมา คนที่กู้ใช้หนี้ครบแล้ว โทรไปขอให้โอนคืน

อีกฝ่ายบอกว่าที่ดินแปลงนั้นซื้อมาถูกต้อง มีสัญญาซื้อขายจดทะเบียนเป็นหลักฐาน และไม่เคยมีเรื่องกู้ยืมอะไรทั้งนั้น

เรื่องแบบนี้ไปถึงศาลปีละหลายคดี และมันมีชื่อทางกฎหมายว่านิติกรรมอำพราง

ข่าวดีคือกฎหมายไทยรู้จักสถานการณ์นี้และเขียนทางออกไว้แล้ว ข่าวร้ายคือทางออกนั้นแคบกว่าที่คนคิดมาก และมีเงื่อนไขหนึ่งข้อที่ทำให้ทุกอย่างพังทันที

บทความนี้จะพาไปดูว่ากฎหมายเขียนไว้อย่างไร รูปแบบที่พบจริงมีอะไรบ้าง ต้องพิสูจน์อะไรถึงจะชนะ และทางที่ถูกต้องซึ่งให้ผลเหมือนกันแต่ไม่ต้องเสี่ยงคืออะไร

กฎหมายเขียนไว้อย่างไร

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 155 มีสองวรรค และทั้งสองวรรคสำคัญคนละแบบ

วรรคหนึ่ง การแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กับคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งเป็นโมฆะ แต่จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้กระทำการโดยสุจริต และต้องเสียหายจากการแสดงเจตนาลวงนั้นมิได้

วรรคสอง ถ้าการแสดงเจตนาลวงตามวรรคหนึ่งทำขึ้นเพื่ออำพรางนิติกรรมอื่น ให้นำบทบัญญัติของกฎหมายอันเกี่ยวกับนิติกรรมที่ถูกอำพรางมาใช้บังคับ

อ่านแล้วอาจงง ให้แปลเป็นภาษาที่ใช้จริง

ในเรื่องข้างบนมีนิติกรรมสองชั้นซ้อนกันอยู่

ชั้นหน้าฉาก คือสัญญาซื้อขายที่ไปจดทะเบียน ซึ่งทั้งสองฝ่ายรู้ดีว่าไม่ได้ตั้งใจให้เป็นการซื้อขายจริง นี่คือการแสดงเจตนาลวง และตามวรรคหนึ่ง มันเป็นโมฆะ

ชั้นที่ถูกอำพราง คือสัญญากู้ยืมเงิน ซึ่งเป็นสิ่งที่ทั้งสองฝ่ายตั้งใจจริง และตามวรรคสอง กฎหมายให้เอากฎเกณฑ์เรื่องการกู้ยืมมาใช้บังคับกับความสัมพันธ์ของทั้งคู่

แปลว่าถ้าพิสูจน์ได้ ศาลจะมองว่าไม่มีการซื้อขาย มีแต่การกู้ยืม และเมื่อชำระหนี้ครบ ที่ดินต้องกลับคืน

ฟังดูเป็นทางออกที่ดี จนกระทั่งเจอคำสำคัญคำเดียวในวรรคหนึ่ง

คำว่าพิสูจน์ได้ คือทั้งหมดของเรื่องนี้

ความเข้าใจผิดที่พบมากที่สุดคือ คนคิดว่าเมื่อกฎหมายบอกว่าโมฆะ แปลว่ามันไม่มีผลอยู่แล้วโดยอัตโนมัติ เดินเข้าสำนักงานที่ดินแล้วขอโอนกลับได้เลย

ไม่ใช่

ในทางปฏิบัติ สิ่งที่ปรากฏต่อโลกภายนอกคือสารบัญจดทะเบียนที่ระบุว่าที่ดินแปลงนี้ขายไปแล้วอย่างถูกต้อง มีลายเซ็นทั้งสองฝ่าย มีเจ้าพนักงานรับรอง

คนที่จะบอกว่าเอกสารนั้นไม่ตรงกับความจริง คือคนที่ต้องพิสูจน์

และการพิสูจน์นั้นต้องทำในศาล ด้วยพยานหลักฐาน ไม่ใช่ด้วยการเล่าว่าตอนนั้นเราตกลงกันแบบนั้น

คนที่แพ้คดีแบบนี้ส่วนใหญ่ไม่ได้แพ้เพราะกฎหมายไม่คุ้มครอง แต่แพ้เพราะไม่มีหลักฐานอะไรเลยนอกจากคำพูดของตัวเอง ซึ่งอีกฝ่ายก็มีคำพูดของเขาเหมือนกัน และเอกสารอยู่ข้างเขา

เงื่อนไขที่ทำให้ทุกอย่างพังทันที บุคคลภายนอกผู้สุจริต

ท้ายวรรคหนึ่งเขียนไว้ว่า จะยกความเป็นโมฆะนั้นขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกผู้กระทำการโดยสุจริตและต้องเสียหายไม่ได้

ประโยคนี้คือจุดจบของหลายคดี

กลับไปที่เรื่องข้างบน สมมติว่าระหว่างสามปีนั้น คนที่ถือชื่ออยู่เอาที่ดินไปขายต่อให้คนที่สาม ซึ่งไม่รู้เรื่องอะไรเลย เห็นโฉนดเป็นชื่อผู้ขาย ตรวจสอบตามปกติ จ่ายเงินตามราคาตลาด และจดทะเบียนโอนถูกต้อง

คนที่สามนั้นคือบุคคลภายนอกผู้สุจริต

คุณจะไปบอกเขาว่าการซื้อขายเดิมเป็นโมฆะ เพราะจริง ๆ แล้วเป็นการกู้ยืม ไม่ได้

ที่ดินเป็นของเขา และสิ่งที่คุณเหลืออยู่คือสิทธิเรียกร้องเอาเงินจากคนที่หักหลังคุณ ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับการได้ที่ดินคืน และมักจบลงที่การไล่ตามคนที่ไม่มีอะไรให้ยึดแล้ว

นี่คือเหตุผลที่ประโยคว่าเดี๋ยวโอนคืนให้ ไม่ใช่ความเสี่ยงที่คุณควบคุมได้ เพราะมันไม่ได้ขึ้นกับความซื่อสัตย์ของอีกฝ่ายอย่างเดียว แต่ขึ้นกับว่าเขายังถือที่ดินไว้อยู่หรือเปล่าด้วย

และเขาอาจไม่ได้ตั้งใจโกงเลยก็ได้ เขาอาจแค่ตายลงระหว่างนั้น แล้วที่ดินตกไปเป็นมรดกของทายาทซึ่งไม่เคยรู้เรื่องข้อตกลงของคุณ

รูปแบบที่พบจริง แบบที่หนึ่ง ซื้อขายอำพรางการกู้ยืม

นี่คือแบบคลาสสิกและพบมากที่สุด และเป็นเรื่องที่เล่าไปข้างบน

เหตุผลที่คนทำคือเจ้าหนี้ต้องการหลักประกันที่แข็งแรงกว่าจำนอง เพราะจำนองแปลว่าถ้าลูกหนี้ไม่จ่าย ต้องฟ้องศาลและบังคับคดีขายทอดตลาด ซึ่งใช้เวลาและมีค่าใช้จ่าย

ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์มาไว้ในชื่อตัวเองแปลว่าไม่ต้องทำอะไรเลย ที่ดินอยู่ในมือแล้ว

สิ่งที่ลูกหนี้ไม่ได้คิดคือ ในวันที่โอนไป เขาไม่ได้เหลืออะไรที่ใช้บังคับได้เลยนอกจากความไว้ใจ

ถ้าสิ่งที่ต้องการคือหลักประกัน กฎหมายมีเครื่องมือที่ทำงานได้จริงและไม่ต้องเสี่ยงแบบนี้ ซึ่งจะพูดถึงในหัวข้อท้าย ๆ

และถ้าเรื่องที่กำลังคุยกันคือขายฝาก ให้อ่าน เอาโฉนดไปวางกู้นอกระบบ เสี่ยงตรงไหน ก่อน เพราะขายฝากเป็นเรื่องที่ทำได้ถูกกฎหมายและมีเกราะคุ้มครองของมันเอง ต่างจากการทำสัญญาซื้อขายลวง

แบบที่สอง แจ้งราคาซื้อขายต่ำกว่าความจริง

นี่คือแบบที่คนทำกันมากที่สุดโดยไม่คิดว่าตัวเองกำลังทำอะไรผิด

เหตุผลคือค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดินคำนวณจากราคาที่แจ้ง ดังนั้นแจ้งต่ำก็เสียน้อย ทั้งสองฝ่ายได้ประโยชน์ และจ่ายส่วนต่างกันนอกโต๊ะ

ปัญหาคือมันไม่ได้จบแค่นั้น

ความเสี่ยงทางอาญา การแจ้งให้เจ้าพนักงานผู้กระทำการตามหน้าที่จดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารมหาชนหรือเอกสารราชการ เป็นความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 ซึ่งมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 6,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ความเสี่ยงทางภาษี ราคาที่แจ้งไว้ต่ำ กลายเป็นต้นทุนบนกระดาษของคุณเอง วันที่ขายต่อในราคาจริง กำไรบนกระดาษจึงสูงกว่าความจริง และภาระภาษีก็สูงตามไปด้วย

คนที่ประหยัดไปหลักหมื่นในวันโอน มาจ่ายคืนหลักแสนในวันขายต่อ เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นประจำ

ความเสี่ยงตอนเกิดข้อพิพาท ถ้าวันหนึ่งต้องฟ้องร้องกันเรื่องราคา สิ่งที่ปรากฏในเอกสารราชการคือราคาที่แจ้งไว้ ไม่ใช่ราคาที่จ่ายจริง

ผู้ซื้อที่จ่ายไปห้าล้านแต่เอกสารเขียนสองล้าน อยู่ในสถานะที่ลำบากมากถ้าต้องพิสูจน์ว่าจ่ายเท่าไร

ความเสี่ยงกับสินเชื่อ ธนาคารดูราคาซื้อขายประกอบการพิจารณาวงเงิน การแจ้งต่ำจึงอาจทำให้ได้วงเงินน้อยกว่าที่ควร ซึ่งย้อนกลับมาทำร้ายผู้ซื้อเอง

เรื่องนี้ต่างจากแบบอื่นตรงที่คนทำมักไม่ได้ตั้งใจโกงใคร แค่อยากประหยัด แต่ผลทางกฎหมายไม่ได้แยกแยะเจตนาแบบนั้นให้

แบบที่สาม ให้คนอื่นถือชื่อแทน

เรื่องนี้มีสองกรณีที่ต่างกันมาก และคนมักเหมารวมเป็นเรื่องเดียว

กรณีคนไทยถือแทนคนไทย เช่น ซื้อที่ดินแต่ใส่ชื่อพี่น้องเพราะตัวเองติดปัญหาเรื่องสินเชื่อ หรือใส่ชื่อลูกเพื่อวางแผนมรดก

กรณีนี้ไม่ได้ผิดกฎหมายในตัวเอง แต่ความเสี่ยงคือคุณไม่ใช่เจ้าของในทางทะเบียน

ถ้าคนที่ถือชื่อมีหนี้ เจ้าหนี้ของเขายึดที่ดินแปลงนั้นได้ ถ้าเขาแต่งงาน ที่ดินอาจกลายเป็นประเด็นเรื่องสินสมรส ถ้าเขาตาย ที่ดินตกเป็นมรดกให้ทายาทของเขา ไม่ใช่ของคุณ

และถ้าเขาเปลี่ยนใจ คุณต้องพิสูจน์เรื่องการถือแทนในศาล ซึ่งกลับไปที่ปัญหาเรื่องหลักฐานอีกครั้ง

กรณีถือแทนคนต่างด้าว เรื่องนี้หนักกว่ามาก เพราะคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยไม่ได้ เว้นแต่เข้าเงื่อนไขเฉพาะที่กฎหมายเปิดไว้

ทางที่กฎหมายเปิดไว้จริงคือประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ ซึ่งให้คนต่างด้าวที่นำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทในกิจการที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจ ถือที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่

และถ้าไม่ได้ใช้ที่ดินตามเงื่อนไขนั้นต่อไป ต้องจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด ซึ่งไม่น้อยกว่า 180 วันแต่ไม่เกิน 1 ปี

จะเห็นว่าเงื่อนไขแคบมาก และแคบเกินกว่าที่คนทั่วไปจะเข้าถึง จึงเกิดวิธีเลี่ยงด้วยการให้คนไทยถือชื่อแทน

ความเสี่ยงตกอยู่กับทั้งสองฝ่าย

ฝั่งคนต่างด้าว ที่ดินอาจถูกสั่งให้จำหน่าย และข้อตกลงที่ทำไว้กับคนไทยที่ถือชื่อ ก็บังคับกันไม่ได้เพราะเป็นข้อตกลงที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามโดยกฎหมาย

ฝั่งคนไทยที่ถือชื่อ รับความเสี่ยงทางอาญาจากการแจ้งข้อความอันเป็นเท็จต่อเจ้าพนักงาน และมีชื่อเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ตัวเองไม่ได้ควบคุมจริง แต่ต้องรับผลทางภาษีและทางแพ่งทั้งหมด

คนที่รับถือชื่อแทนเพราะเห็นแก่ค่าตอบแทนไม่กี่หมื่นบาท มักไม่ได้คิดถึงข้อหลังนี้เลย

แบบที่สี่ โอนเพื่อหนีเจ้าหนี้

คนที่รู้ตัวว่ากำลังจะถูกฟ้อง แล้วรีบโอนที่ดินไปให้ญาติหรือคนสนิท เป็นเรื่องที่เห็นบ่อยและเป็นเรื่องที่กฎหมายเตรียมรับมือไว้แล้ว

เจ้าหนี้ที่เสียเปรียบจากการโอนแบบนี้ ฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนการโอนได้ ซึ่งเรียกกันว่าการเพิกถอนการฉ้อฉล

และในบางกรณี การโอนทรัพย์เพื่อไม่ให้เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้ยังเป็นความผิดอาญาฐานโกงเจ้าหนี้ด้วย

สิ่งที่ทำให้กรณีนี้ต่างจากแบบอื่นคือ ฝ่ายที่จะเดือดร้อนไม่ใช่แค่คู่กรณีสองคน แต่รวมถึงญาติที่รับโอนมาโดยคิดว่าแค่ช่วยกันเฉย ๆ ซึ่งอาจกลายเป็นจำเลยร่วมไปด้วย

คนที่กำลังคิดจะทำแบบนี้ควรรู้ว่าลำดับเวลาเป็นสิ่งที่ตรวจสอบได้ง่ายที่สุดในโลก การโอนที่เกิดขึ้นไม่กี่วันก่อนถูกฟ้อง หรือหลังได้รับหนังสือทวงถาม เป็นสิ่งที่มองเห็นได้ทันทีจากสารบัญจดทะเบียน

แบบที่ห้า ทำเป็นให้โดยเสน่หา ทั้งที่มีการจ่ายเงินกัน

แบบนี้พบในครอบครัว โดยตั้งใจให้ค่าธรรมเนียมและภาษีถูกลง หรือเพื่อเลี่ยงข้อจำกัดบางอย่าง

ปัญหาที่ตามมามักไม่ใช่เรื่องภาษี แต่เป็นเรื่องมรดก

เพราะทรัพย์ที่ได้มาโดยการให้โดยเสน่หาระหว่างสมรส เป็นสินส่วนตัวตามกฎหมาย ซึ่งให้ผลต่างจากทรัพย์ที่ซื้อมาด้วยเงินร่วมกัน

เมื่อถึงวันที่ต้องแบ่ง สิ่งที่เขียนไว้ในทะเบียนจะถูกใช้เป็นจุดตั้งต้นเสมอ และฝ่ายที่อ้างว่าความจริงไม่เป็นอย่างนั้น คือฝ่ายที่ต้องพิสูจน์

เรื่องการโอนในครอบครัวและผลของแต่ละวิธี เราเขียนไว้แยกที่ โอนบ้านให้ลูกพร้อมสิทธิเก็บกิน ข้อควรระวัง

ถ้าคุณเป็นฝ่ายที่เสียหาย ศาลดูอะไรบ้าง

คำถามที่สำคัญที่สุดคือ จะพิสูจน์อย่างไรว่าสิ่งที่ทำกันไปนั้นไม่ใช่สิ่งที่เขียนไว้

สิ่งที่มีน้ำหนักในทางปฏิบัติ

• เส้นทางการเงินจริง ใครโอนเงินให้ใคร เท่าไร วันไหน สลิปโอนเงินคือหลักฐานที่หนักที่สุดชิ้นหนึ่ง เพราะเงินที่ไหลไม่ตรงกับสัญญาซื้อขาย เป็นเรื่องที่อธิบายยาก
• ใครครอบครองและใช้สอยทรัพย์หลังโอน ถ้าขายไปแล้วจริง ทำไมผู้ขายยังอยู่ในบ้านหลังนั้น ยังทำนาในที่แปลงนั้น และยังเก็บค่าเช่าเอง
• ใครเสียภาษีที่ดินและค่าน้ำค่าไฟ ตลอดสามปีที่ผ่านมา
• ใครถือโฉนดฉบับจริง ซึ่งบางกรณีบอกอะไรได้เยอะ
• ข้อความที่คุยกันไว้ ทั้งแชท อีเมล และเสียงที่บันทึกไว้ โดยเฉพาะข้อความที่พูดถึงยอดหนี้ ดอกเบี้ย หรือการโอนคืน
• ราคาที่ต่ำผิดปกติเมื่อเทียบกับราคาตลาด ซึ่งเป็นข้อสังเกตที่ศาลให้น้ำหนักเสมอ
• พฤติการณ์หลังโอน เช่น มีการจ่ายเงินเป็นงวด ๆ ต่อเนื่องในลักษณะที่เหมือนดอกเบี้ยมากกว่าค่าเช่า

สิ่งที่ควรทำทันทีถ้ารู้ตัวว่ากำลังมีปัญหาแบบนี้

หนึ่ง ไปขอคัดสำเนาสารบัญจดทะเบียนของที่ดินแปลงนั้นที่สำนักงานที่ดิน เพื่อรู้ให้ชัดว่าตอนนี้ที่ดินอยู่ในชื่อใคร และมีการจดทะเบียนอะไรเพิ่มเข้ามาบ้าง

สอง รวบรวมหลักฐานทั้งหมดในรายการข้างบนไว้ก่อน โดยเฉพาะข้อความที่คุยกันซึ่งหายง่ายที่สุด ให้ถ่ายภาพหน้าจอเก็บไว้ทันที

สาม ปรึกษาทนายก่อนติดต่ออีกฝ่าย เพราะข้อความที่คุณส่งไปหลังจากนี้จะกลายเป็นหลักฐานด้วย และข้อความที่เขียนด้วยอารมณ์มักไม่ช่วยอะไร

สี่ ถามทนายเรื่องอายุความตั้งแต่การพบครั้งแรก เพราะเวลาเดินอยู่เสมอและไม่รอใคร

ทางที่ถูกต้อง ซึ่งให้ผลใกล้เคียงกันแต่ไม่ต้องเสี่ยง

เกือบทุกเหตุผลที่คนใช้อ้างในการทำนิติกรรมอำพราง มีเครื่องมือถูกกฎหมายที่ทำหน้าที่เดียวกันอยู่แล้ว

ถ้าต้องการหลักประกันหนี้ ใช้จำนอง ซึ่งจดทะเบียนไว้บนโฉนดแล้วเจ้าหนี้มีสิทธิเหนือทรัพย์นั้นจริง โดยที่ลูกหนี้ยังเป็นเจ้าของ

ถ้าเจ้าหนี้ต้องการอะไรที่แรงกว่าจำนอง ขายฝากตามพระราชบัญญัติปี 2562 เป็นทางที่ทำได้ถูกกฎหมาย มีเพดานสินไถ่ มีกำหนดเวลาขั้นต่ำ และผู้ขายฝากยังมีสิทธิอยู่อาศัย ซึ่งเป็นเกราะที่การทำสัญญาซื้อขายลวงไม่มีให้เลย

ถ้าต้องการให้คนอื่นได้ใช้ประโยชน์ แต่ยังอยากเป็นเจ้าของ ใช้สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิอาศัย ซึ่งจดทะเบียนได้จริงและบังคับได้จริง

ถ้าต้องการวางแผนมรดก ใช้พินัยกรรม หรือโอนพร้อมจดสิทธิเก็บกินไว้ให้ตัวเอง ซึ่งได้ผลตรงกว่าการฝากชื่อไว้กับใครแล้วหวังว่าเขาจะทำตามที่พูด

ถ้าอยากประหยัดค่าธรรมเนียมและภาษี ให้คุยกับผู้เชี่ยวชาญเรื่องโครงสร้างการโอนที่เหมาะกับกรณีของคุณ เพราะวิธีที่ถูกกฎหมายมีอยู่จริงและมักประหยัดได้มากกว่าที่คิด โดยไม่ต้องแลกกับความเสี่ยงทางอาญา

หลักที่ใช้ได้กับทุกกรณีคือ ถ้าสิ่งที่ตกลงกันจริงเขียนลงในเอกสารไม่ได้ นั่นคือสัญญาณว่าโครงสร้างที่เลือกนั้นผิด ไม่ใช่สัญญาณว่าต้องปิดบังให้แนบเนียนขึ้น

ถ้าคุณเป็นผู้ซื้อ จะไม่ตกเป็นเหยื่อของนิติกรรมอำพรางของคนอื่นได้อย่างไร

อีกด้านหนึ่งที่คนไม่ค่อยคิดถึง คือคุณอาจกำลังจะซื้อที่ดินที่มีเรื่องแบบนี้ซ่อนอยู่

สิ่งที่ควรทำ

• คัดสารบัญจดทะเบียนย้อนหลัง ดูว่าที่ดินแปลงนี้เปลี่ยนมือมากี่ครั้ง และแต่ละครั้งห่างกันเท่าไร การเปลี่ยนมือถี่ผิดปกติในราคาที่ต่ำผิดปกติเป็นสัญญาณให้ระวัง
• ไปดูที่ดินจริงและถามคนที่อยู่ในพื้นที่ ว่าใครใช้ที่แปลงนี้อยู่ เพราะถ้าคนที่ครอบครองจริงไม่ใช่คนที่มีชื่อในโฉนด นั่นคือคำถามที่ต้องได้คำตอบก่อนจ่ายเงิน
• ระวังราคาที่ถูกเกินเหตุ ซึ่งมักมีเหตุผลของมันเสมอ
• จ่ายเงินผ่านระบบธนาคารทุกบาท และให้ราคาในสัญญาตรงกับราคาที่จ่ายจริง เพื่อให้คุณเองมีหลักฐานที่แข็งแรงถ้าวันหนึ่งต้องใช้
• ทำทุกอย่างที่สำนักงานที่ดิน และอย่ารับข้อเสนอให้เซ็นเอกสารนอกสถานที่

ข้อสุดท้ายนี้สำคัญเป็นพิเศษ เพราะการเป็นผู้ซื้อโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนตามราคาจริง คือสิ่งที่คุ้มครองคุณได้จริงตามท้ายวรรคหนึ่งของมาตรา 155

สิ่งที่ควรตรวจก่อนซื้อทั้งหมด รวมถึงเรื่องแนวเขตและภาระผูกพัน เราเขียนไว้ที่ สัญญาจะซื้อจะขาย อ่านอย่างไรไม่ให้เสียเปรียบ และ ขายที่ดินเปล่า ผู้ซื้ออยากรู้อะไร

คำถามที่พบบ่อย

นิติกรรมอำพรางคืออะไร

คือการทำนิติกรรมอย่างหนึ่งขึ้นมาบังหน้า เพื่อปกปิดนิติกรรมอีกอย่างที่ตั้งใจจริง เช่น จดทะเบียนซื้อขายที่ดินเพื่ออำพรางการกู้ยืมเงิน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 155 นิติกรรมหน้าฉากเป็นโมฆะ และให้ใช้กฎหมายของนิติกรรมที่ถูกอำพรางบังคับแทน

ถ้าเป็นโมฆะ แปลว่าได้ที่ดินคืนอัตโนมัติไหม

ไม่ใช่ สิ่งที่ปรากฏต่อโลกภายนอกคือทะเบียนที่ระบุว่าโอนไปแล้วโดยถูกต้อง ฝ่ายที่อ้างว่าความจริงไม่ตรงกับเอกสารเป็นฝ่ายที่ต้องพิสูจน์ในศาล

ถ้าคนที่ถือชื่อเอาที่ดินไปขายต่อ ทำอย่างไร

ถ้าผู้ซื้อรายใหม่สุจริตและเสียค่าตอบแทน คุณจะยกความเป็นโมฆะขึ้นต่อสู้เขาไม่ได้ ที่ดินเป็นของเขา และสิ่งที่เหลือคือการเรียกร้องค่าเสียหายจากคนที่ผิดข้อตกลง

แจ้งราคาซื้อขายต่ำกว่าจริง ผิดอะไร

เสี่ยงความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 ซึ่งมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 6,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และยังทำให้ต้นทุนบนกระดาษต่ำ ส่งผลให้ภาระภาษีตอนขายต่อสูงขึ้น

ใส่ชื่อพี่น้องถือที่ดินแทนผิดกฎหมายไหม

ระหว่างคนไทยด้วยกันไม่ได้ผิดกฎหมายในตัวเอง แต่คุณไม่ใช่เจ้าของในทางทะเบียน ที่ดินจึงเสี่ยงต่อเจ้าหนี้ของเขา ต่อประเด็นสินสมรส และตกเป็นมรดกของทายาทเขาถ้าเขาเสียชีวิต

คนต่างชาติให้คนไทยถือที่ดินแทนได้ไหม

ไม่ได้ และเสี่ยงทั้งสองฝ่าย ที่ดินอาจถูกสั่งให้จำหน่าย ข้อตกลงระหว่างกันบังคับไม่ได้เพราะมีวัตถุประสงค์ต้องห้าม และคนไทยที่ถือชื่อเสี่ยงคดีอาญาจากการแจ้งข้อความเท็จต่อเจ้าพนักงาน

โอนที่ดินให้ญาติก่อนถูกฟ้อง ทำได้ไหม

เจ้าหนี้ที่เสียเปรียบฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนการโอนได้ และในบางกรณียังเป็นความผิดอาญาฐานโกงเจ้าหนี้ ลำดับเวลาของการโอนเป็นสิ่งที่ตรวจสอบได้ง่ายจากสารบัญจดทะเบียน

อยากให้เจ้าหนี้มั่นใจ แต่ไม่อยากโอนที่ดิน ทำอย่างไร

ใช้จำนอง ซึ่งจดทะเบียนไว้บนโฉนดและให้สิทธิเหนือทรัพย์จริงโดยที่คุณยังเป็นเจ้าของ หรือถ้าจำเป็นต้องใช้ขายฝาก ให้ทำตามพระราชบัญญัติปี 2562 ซึ่งมีเพดานสินไถ่และให้สิทธิอยู่อาศัยระหว่างกำหนดไถ่

สรุป

• นิติกรรมหน้าฉากที่ทั้งสองฝ่ายรู้ว่าไม่จริงเป็นโมฆะ และให้ใช้กฎหมายของนิติกรรมที่ถูกอำพรางบังคับแทน ตามมาตรา 155
• โมฆะไม่ได้แปลว่าได้ที่ดินคืนเอง คนที่อ้างต้องพิสูจน์ในศาล
• ถ้าที่ดินไปอยู่ในมือบุคคลภายนอกผู้สุจริต คุณยกความเป็นโมฆะขึ้นสู้เขาไม่ได้
• แจ้งราคาต่ำกว่าจริงเสี่ยงอาญา มาตรา 267 และทำให้ภาษีตอนขายต่อสูงขึ้น
• ให้คนอื่นถือชื่อแทน แปลว่าเจ้าหนี้ของเขา คู่สมรสของเขา และทายาทของเขา เข้ามาเกี่ยวข้องกับที่ดินคุณ
• ให้คนไทยถือที่ดินแทนคนต่างด้าว เสี่ยงถูกสั่งจำหน่ายที่ดินและเสี่ยงคดีอาญา
• โอนหนีเจ้าหนี้ถูกเพิกถอนได้ และลำดับเวลาของการโอนตรวจสอบได้ง่าย
• หลักฐานที่หนักที่สุดคือเส้นทางการเงิน ใครครอบครองใช้สอย และข้อความที่คุยกันไว้
• ถ้าสิ่งที่ตกลงกันจริงเขียนลงในเอกสารไม่ได้ แปลว่าโครงสร้างที่เลือกผิด ไม่ใช่ว่าต้องปิดบังให้แนบเนียนขึ้น